呂卿

【摘要】城市老舊小區(qū)的改造，在城市更新不斷加快的趨勢(shì)下是社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)任務(wù)。因老舊小區(qū)的使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，因此在建筑性能、居住體驗(yàn)上都會(huì)受到影響，甚至隱藏安全隱患，只有通過(guò)合理的改造才能夠保證老舊小區(qū)的壽命得到延長(zhǎng)，優(yōu)化老舊小區(qū)住戶的居住體驗(yàn)。而為達(dá)成改造優(yōu)化的目標(biāo)，首先必須要思考現(xiàn)今改造的現(xiàn)狀，分析技術(shù)難點(diǎn)與改造對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】城市老舊小區(qū);改造現(xiàn)狀;改造對(duì)策

老舊小區(qū)的改造一直以來(lái)都是城市建設(shè)的基礎(chǔ)一環(huán)，因?yàn)榻ㄖ⒎嵌唐谙纳唐?，隨著時(shí)間的不斷推進(jìn)，有許多居民小區(qū)會(huì)逐漸成為老舊小區(qū)。老舊小區(qū)雖然隱藏諸多問(wèn)題，甚至存在風(fēng)險(xiǎn)，但是卻依然有許多住戶。所以為了延長(zhǎng)建筑的使用壽命，改善住戶的居住體驗(yàn)，保證住戶的安全，必須要做好改造施工。這亦是本文討論的主題，因?yàn)榕f樓改造事關(guān)小康社會(huì)發(fā)展目標(biāo)能否達(dá)成，是社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、大眾安居樂(lè)業(yè)的保障。

1、城市老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀及難點(diǎn)

1.1當(dāng)前我國(guó)城市老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀

就當(dāng)前的改造現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)城市地區(qū)的老舊小區(qū)改造過(guò)程中，主要利用以下三種方式去完成改造。其一是修繕升級(jí)的方式，這一方式適用城市許多傳統(tǒng)的老舊居民小區(qū)，這些小區(qū)普遍為單位分配房產(chǎn)，因并無(wú)歷史文化價(jià)值，而且結(jié)構(gòu)大多較為穩(wěn)定，能夠繼續(xù)居住，問(wèn)題多是外觀受損，而且配套的設(shè)施不完善，因此一般利用修繕升級(jí)的方式去處理，除了做好外立面的修復(fù)以外，還要小區(qū)的配套設(shè)施進(jìn)完善。其二是維護(hù)強(qiáng)化的方式，主要是針對(duì)建筑風(fēng)格獨(dú)特的、具有歷史文化價(jià)值的居民區(qū)。改造的要點(diǎn)是對(duì)建筑自身外觀的修復(fù)以及對(duì)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)強(qiáng)，以不改變小區(qū)的原貌為基本原則。其三是徹底拆遷重建的方式，這一方式適用于結(jié)構(gòu)不穩(wěn)、環(huán)境臟亂已經(jīng)不適宜居住的小區(qū)，這樣的小區(qū)普遍年代過(guò)于久遠(yuǎn)的老舊小區(qū)，這些小區(qū)結(jié)構(gòu)不很穩(wěn)固，環(huán)境較為臟差，不具備歷史文化價(jià)值，而且已經(jīng)不適于居住，有重建的價(jià)值，所以更適宜使用拆遷重建的方式去處理，原居民則可在完成重建后就地回遷。

1.2當(dāng)前城市老舊小區(qū)改造難關(guān)

老舊小區(qū)改造當(dāng)前面臨著諸多問(wèn)題，其一是依然有人居住的老舊小區(qū)，其改造會(huì)影響原住戶的生活，而且無(wú)法滿足大眾的不同訴求，相對(duì)于傳統(tǒng)工程施工來(lái)說(shuō)人為阻力更大。其二是改造的資金壓力大，因?yàn)槲覈?guó)許多城市的老舊小區(qū)，其改造的資金以政府撥款為主，缺乏來(lái)自社會(huì)的資金支持。其三是舊樓改造所牽涉的部門(mén)眾多，利益關(guān)系復(fù)雜，所以實(shí)際改造施工的協(xié)調(diào)難度也高。包括老舊小區(qū)的天然氣、供電、供水等配套工程的改造，都需要相關(guān)部門(mén)的配合，而且改造施工也同時(shí)需要民眾的配合，自然更難管理。其四是就當(dāng)前的實(shí)際管理情況來(lái)看，老舊小區(qū)改造的管理體系依然不夠規(guī)范。因改造工程根據(jù)小區(qū)當(dāng)前的使用情況各有不同的施工目標(biāo)，而且項(xiàng)目分散度高、工程簽證變更較多，所以對(duì)管理要求也相對(duì)更高。但是實(shí)際管理過(guò)程中，因管理體系不完善而引發(fā)的責(zé)任糾紛甚至于安全問(wèn)題依然屢見(jiàn)不鮮。其五是對(duì)于管理的重視不足，施工重點(diǎn)往往集中于對(duì)外觀的改造，卻往往會(huì)忽視物業(yè)管理的改造。物業(yè)管理是小區(qū)現(xiàn)代化的一個(gè)標(biāo)志。老舊小區(qū)普遍是上世紀(jì)各單位集資房，產(chǎn)權(quán)不一，很少有物業(yè)機(jī)構(gòu)的入駐。當(dāng)前我國(guó)大多城市的老舊小區(qū)改造主要精力集中于小區(qū)的硬件設(shè)備的提升上，對(duì)于小區(qū)后期的管理和維護(hù)很少涉及。缺乏物業(yè)管理和維護(hù)的小區(qū)，環(huán)境很難保證，治安條件容易惡化，居民矛盾也容易增大，很難讓改造的福利發(fā)揮長(zhǎng)久的作用。

2、城市老舊小區(qū)改造對(duì)策

2.1管理模式改革

管理模式的改革是城市老舊小區(qū)改造創(chuàng)新的基本環(huán)節(jié)。老舊小區(qū)根據(jù)其躲在地區(qū)的不同、使用情況的不同、文化價(jià)值的不同，改造施工策略也各不相同。所以如果套用統(tǒng)一的管理方案，是很難滿足實(shí)際管理需求的。在當(dāng)今時(shí)代，為了保證老舊小區(qū)改造的效率更高，效果更加理想，必須要秉持因地制宜的原則，針對(duì)不同的小區(qū)制定出不同的改造檔案，滿足不同的改造施工管理需求，這是最基本的目標(biāo)。首先必須要體現(xiàn)出政府的主導(dǎo)地位，要建立起高層協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，對(duì)相關(guān)的部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，集中力量才能辦好大事。因老舊的小區(qū)，其改造會(huì)牽涉到多個(gè)部門(mén)的利益，所以如果缺乏權(quán)威的高層協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，無(wú)法保證各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的順利落實(shí)。此外必須要首先制定改造施工的總體規(guī)劃，要確保針對(duì)當(dāng)前小區(qū)的實(shí)際改造需求去做好規(guī)劃，而不是盲目套用以往的方案，因?yàn)橐酝桨覆⒉荒鼙ＷC適應(yīng)當(dāng)前的改造施工需求。

2.2拓展資金來(lái)源渠道

老舊小區(qū)的改造工程需要消耗大量的資源，資金需求大，如果缺乏充分的資金支持，舊樓改造施工很可能出現(xiàn)工期拖延甚至于半路停工的情況。但是單純依賴政府的資金支持，是很難保證改造施工順利開(kāi)展的。因此必須要首先做好對(duì)于改造工程資金籌集渠道的拓展。要鼓勵(lì)社會(huì)企業(yè)支持老舊小區(qū)的改造工作，為社會(huì)建設(shè)做出貢獻(xiàn)，樹(shù)立更加良好的企業(yè)形象。因老舊小區(qū)所多處于城市中心位置，因此相關(guān)單位可以利用地理位置的優(yōu)勢(shì)，例如小區(qū)處于臨界位置或是處于閑置狀態(tài)的情況下，對(duì)于土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，可以利用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的代酬金去吸引社會(huì)資本。此外政府必須要進(jìn)一步提升對(duì)于改造工程的資金扶持力度，要保證每年為改造工程安排充足的預(yù)算，要借助市區(qū)兩級(jí)財(cái)政出資的手段去吸引各地區(qū)的政府，提升財(cái)政投入的力度。最后是要通過(guò)減免規(guī)費(fèi)及納稅等方式去對(duì)參建企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)進(jìn)行緩解，避免企業(yè)的成本消耗過(guò)多。

2.3拓展改造內(nèi)容

不同小區(qū)的改造內(nèi)容不同，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，老舊小區(qū)的改造內(nèi)容也會(huì)隨之變動(dòng)，項(xiàng)目也會(huì)隨之增加。包括小區(qū)配套設(shè)施的改造，以及老化部分的處理，都必須要落實(shí)到位。不但要對(duì)結(jié)構(gòu)外立面做好處理，并且做好加固，還要適當(dāng)添加部分配套的設(shè)施。配套設(shè)施的具體內(nèi)容可分為以下幾類。其一是對(duì)于建筑內(nèi)部系統(tǒng)的增設(shè)，包括建筑給排水系統(tǒng)的增設(shè)以及電梯系統(tǒng)的增設(shè)等等。當(dāng)前也有部分針對(duì)地層老舊建筑的電梯工程，能夠方便低層建筑住戶的出行。其二是要做好環(huán)境改造工作，包括針對(duì)小區(qū)道路的拓展、停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)、綠化帶的建設(shè)以及周遭環(huán)境問(wèn)題的解決等等。其三是對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的配設(shè)，包括對(duì)于服務(wù)用房的設(shè)置，對(duì)于樓內(nèi)管道線路的改造以及設(shè)施設(shè)備的安裝等等。在老齡化趨勢(shì)明顯的現(xiàn)代社會(huì)，居住于老舊小區(qū)的老年人，在出行上以及生活上的不便必須要得到充分重視。要設(shè)置老年人專用的健身設(shè)施、建設(shè)無(wú)障礙道路、廣場(chǎng)舞場(chǎng)地等等。此外必須要做好對(duì)于小區(qū)的后續(xù)維護(hù)。要借助建立小區(qū)業(yè)委會(huì)以及聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)機(jī)構(gòu)等途徑去實(shí)現(xiàn)小區(qū)的戰(zhàn)略管理。此外政府部門(mén)必須要加大對(duì)于老舊小區(qū)的物業(yè)管理補(bǔ)貼力度，通過(guò)稅費(fèi)控制以及管理費(fèi)補(bǔ)貼等政策去吸引物業(yè)單位。最后是要實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民的自治，為了做好后續(xù)的維護(hù)管理，對(duì)于物業(yè)公司的管理行為及資金使用都要進(jìn)行規(guī)范。

結(jié)語(yǔ)：

老舊小區(qū)的改造施工，在城市建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中始終是一個(gè)關(guān)鍵部分，決定著城市居民的生活質(zhì)量甚至于生命安全。隨著建筑工程領(lǐng)域的不斷發(fā)展，老舊小區(qū)的改造施工，在技術(shù)要求上也與以往不同，而我們則要迎合時(shí)代趨勢(shì)去思考老舊小區(qū)改造施工的技術(shù)要點(diǎn)，掌握未來(lái)的施工改革要點(diǎn)，這樣才能夠保證小區(qū)改造施工真正符合當(dāng)前時(shí)代的改造需求。

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