趙金玉

摘 要 物業(yè)管理企業(yè)作為伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃快節(jié)奏的發(fā)展而衍生出來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)企業(yè)，從新興逐步走向成熟階段。但當(dāng)今不同物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理水平差距大，預(yù)算管理制度差距相應(yīng)也比較大，有的中小型企業(yè)甚至還沒有建立適應(yīng)自己的全面預(yù)算管理制度，有些則剛準(zhǔn)備建立還在摸索中，如何選擇最合適本企業(yè)的全面預(yù)算方案，并把這預(yù)算方案在企業(yè)管理過程中得到貫徹實施，這就要求企業(yè)管理者應(yīng)基于市場對企業(yè)的運作進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，站在戰(zhàn)略的高度，合理優(yōu)化并配置相關(guān)資源。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，全面預(yù)算管理有助于提高物業(yè)公司整體的工作效率，樹立良好的企業(yè)形象，對物業(yè)管理公司的長遠(yuǎn)、穩(wěn)步發(fā)展意義重大。本文通過分析全面預(yù)算管理工作的影響因素，對一些關(guān)鍵問題進(jìn)行探討，并提出了相關(guān)改進(jìn)策略，為全面預(yù)算管理工作的實施的執(zhí)行創(chuàng)造良好條件。為物業(yè)管理企業(yè)更好地發(fā)展提供合理建議，實現(xiàn)客戶利益最大化，實現(xiàn)股東利益最大化，從而實現(xiàn)企業(yè)利益最優(yōu)化。

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 全面預(yù)算管理 策略

一、物業(yè)管單位全面預(yù)算管理的理論與方法

（一）物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的含義

全面預(yù)算是指企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)算期內(nèi)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，按照一定的程序編制、批準(zhǔn)和審查的在預(yù)定期內(nèi)經(jīng)營活動的總體安排。全面預(yù)算反映的是企業(yè)未來某一特定期間（一般不超過一年或一個經(jīng)營周期）價值活動的計劃。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國眾多的企業(yè)已經(jīng)意識到全面預(yù)算管理是實現(xiàn)企業(yè)整合的最有效的方法，越來越多的企業(yè)開始推行全面預(yù)算管理。

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算管理是實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段，是在企業(yè)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，明確當(dāng)年或預(yù)算期的經(jīng)營政策的目標(biāo)后，通過事前預(yù)測、事中分析控制、事后績效考核實現(xiàn)當(dāng)年或預(yù)算期戰(zhàn)略目標(biāo)落地的管理方式。具體內(nèi)容包括全面預(yù)算的編制、全面預(yù)算的執(zhí)行和業(yè)績考核。

（二）全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中的重要意義

全面預(yù)算管理體系作為一種比較有效的企業(yè)內(nèi)部控制方法，實現(xiàn)了對資金流、實物流、業(yè)務(wù)流、信息流相整合，對企業(yè)規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)、控制日?；顒?、分散經(jīng)營風(fēng)險以及優(yōu)化資源配置具有重大意義，因此，實現(xiàn)全面預(yù)算管理是一種比較有效的企業(yè)內(nèi)部控制方法。

物業(yè)管理行業(yè)屬于利潤低、人員相對密集型的行業(yè)。市場經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程不斷加快，為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展與進(jìn)步，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的生存必須建立在市場競爭的基礎(chǔ)上，才能適應(yīng)市場，增強服務(wù)意識、提升服務(wù)質(zhì)量、增強競爭力、開拓外部市場的同時，采用全面預(yù)算管理方法加強經(jīng)營管理是實現(xiàn)企業(yè)增加效益、集團(tuán)化發(fā)展的推動力量。其經(jīng)營范圍物業(yè)管理及咨詢，水泵設(shè)備維修，制冷設(shè)備安裝及維修，管道安裝及維修，室內(nèi)裝潢及設(shè)計，建筑工程，市政工程，園林綠化工程及養(yǎng)護(hù)，停車服務(wù)，室內(nèi)外保潔服務(wù)，銷售日用百貨、辦公設(shè)備、環(huán)保設(shè)備、保潔材料等，其主要收入也是來源與此。物業(yè)企業(yè)本身具有業(yè)務(wù)比較單一而且客戶數(shù)量比較多、單個客戶費用相對低、相對穩(wěn)定的特點，雙方之間是一種平等的合同委托服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，所以物業(yè)服務(wù)是基于委托合同而提供的一種服務(wù)內(nèi)容。合同中詳細(xì)說明了固定的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，客戶和物業(yè)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

二、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀

目前市場上大部分物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是應(yīng)開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品銷售及售后服務(wù)需要而衍生出來的附屬企業(yè)，其創(chuàng)立的初始目的是為了配合和促進(jìn)開發(fā)產(chǎn)品銷售及開發(fā)品牌的延伸，因此，這類物業(yè)管理企業(yè)，其品質(zhì)服務(wù)是放在第一位的，可以被定位為房地產(chǎn)企業(yè)的衍生品，其戰(zhàn)略發(fā)展的重點是品質(zhì)至上、服務(wù)于銷售。而應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)的需求，市場上同樣存在于另一類物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)不依附于任何開發(fā)商，以其靈活的經(jīng)營管理模式廣泛存在于市場當(dāng)中，其戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)和方向是經(jīng)濟(jì)效益最大化。

（一）全面預(yù)算的編制

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算編制具有全員、全額、全程參與的特點。中小型物業(yè)企業(yè)的管理層級受成本影響人員較少，組織結(jié)構(gòu)比較簡單，預(yù)算的責(zé)任重點可以為項目管理部，在不同的管理項目中直接劃分本企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)。大型物業(yè)企業(yè)則不一樣，由于其管理項目數(shù)量較多，應(yīng)該根據(jù)項目的實際規(guī)模、地理位置、業(yè)態(tài)等特點，遵守成本效益和管理時效相融合的原則，通過集團(tuán)制度管理模式，對其進(jìn)行集合總結(jié)，確定責(zé)任中心。

1.營業(yè)收入。營業(yè)收入預(yù)算是全面預(yù)算編制的第一個環(huán)節(jié)，主要包括：物業(yè)服務(wù)費、車位費、經(jīng)營場地租金等收入，其中物業(yè)服務(wù)費收入是主營業(yè)務(wù)收入的重要組成部分，是控制收入預(yù)算編制的關(guān)鍵所在，其主要涉及三方面的內(nèi)容，即收費標(biāo)準(zhǔn)測算、收費面積和收費率的完成。

2.經(jīng)營成本。經(jīng)營成本預(yù)算是全面預(yù)算編制的第二個環(huán)節(jié)，而且是非常重要的環(huán)節(jié)，主要包括：人工成本、能源費、公共設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)保養(yǎng)費、秩序服務(wù)費、保潔服務(wù)費、綠化費、管理費等。

人工成本是經(jīng)營成本的一個重要組成部分，大概占25%左右，因此如何節(jié)約人工成本是至關(guān)重要的?？梢詮膬?yōu)化崗位，促使一人多崗、一崗多能得以體現(xiàn)，合理實施崗位合并制度，實現(xiàn)減少人工成本的目標(biāo)。明確崗位薪酬標(biāo)準(zhǔn)，以崗定薪，以市場指導(dǎo)價格為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，來制定切實符合本企業(yè)發(fā)展的有競爭性的薪資標(biāo)準(zhǔn)。

公共設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)保養(yǎng)費屬于專業(yè)項目投入，是經(jīng)營成本預(yù)算的重要組成部分，大概占10%左右，新項目公共設(shè)施設(shè)備都在維保期，所以需要物業(yè)公司投入的并不多，但相對于北京市場上有好多10幾年甚至20年以上的項目則不同，項目老舊除正常維保外還會經(jīng)常有些維修，費用就會因具體項目特點而不同?？傊椖吭绞抢吓f，維護(hù)保養(yǎng)成本會越來來越高。

其他能源費、秩序服務(wù)費、保潔服務(wù)費、綠化費等其他成本，以常規(guī)物料消耗數(shù)量為基準(zhǔn)，進(jìn)行測算，以歷年數(shù)據(jù)、標(biāo)桿企業(yè)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮到新的環(huán)境變化，項目差、量差、價差、結(jié)構(gòu)差等制定出合理的適合本項目的預(yù)算成本支出。

3.目標(biāo)利潤。全面預(yù)算編制的核心內(nèi)容是為企業(yè)追求最終目標(biāo)利潤而服務(wù)的，因此物業(yè)企業(yè)應(yīng)以項目特點為依據(jù)，采用行之有效的管理措施，利用合理化的經(jīng)營模式，以明確的時間節(jié)點為基礎(chǔ)，例如月、季度、半年度、年度，形成經(jīng)營預(yù)警，促使各項預(yù)算指標(biāo)完成進(jìn)度合理化，以達(dá)到預(yù)期利潤目標(biāo)。

全面預(yù)算的編制需要經(jīng)歷了自上而下和自下而上的往復(fù)過程，執(zhí)行上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總，本著誰花錢、誰做事、誰編預(yù)算的原則，來確保利潤目標(biāo)的準(zhǔn)確制定。

（二）全面預(yù)算的執(zhí)行

預(yù)算一經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)層審核后批復(fù)下達(dá)，各責(zé)任中心應(yīng)將預(yù)算指標(biāo)層層分解，認(rèn)真落實到內(nèi)部各單位、各環(huán)節(jié)和各崗位人員，從橫向和縱向兩條線出發(fā)，從而形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系。預(yù)算執(zhí)行過程中應(yīng)以成本為控制基礎(chǔ)，以現(xiàn)金流量為管控核心。成本管控為預(yù)算管理提供各類預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。資金是企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的“血液”，預(yù)算管理以現(xiàn)金管理為主?，F(xiàn)金流量管理和現(xiàn)金流量控制的高度集中保證了預(yù)算的強而有效的全面落地執(zhí)行。

年度預(yù)算制定經(jīng)過審批、下達(dá)后原則上只能按照預(yù)算執(zhí)行而不得擅自進(jìn)行調(diào)整或變更。如果遇到客觀條件發(fā)生重大變化，比如戰(zhàn)略目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)形勢、宏觀市場環(huán)境、政策法規(guī)等的重大調(diào)整，財務(wù)預(yù)算編制的基本前提已不再成立，如繼續(xù)執(zhí)行原有預(yù)算，以上因素將導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果要發(fā)生較大偏差，使得原有預(yù)算不再具有執(zhí)行意義，該預(yù)算應(yīng)經(jīng)預(yù)算管理委員會審批后視具體情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

預(yù)算執(zhí)行需考慮業(yè)務(wù)經(jīng)營事項是否列入預(yù)算，是否超預(yù)算，來執(zhí)行不同級別的審核流程，進(jìn)入財務(wù)核算流程，財務(wù)人員會對沒有列入預(yù)算或超預(yù)算的經(jīng)營業(yè)務(wù)提出預(yù)警，提醒相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)部門人員特別關(guān)注。

（三）全面預(yù)算的考核

各責(zé)任中心應(yīng)當(dāng)建立經(jīng)營分析制度，按時向集團(tuán)上報經(jīng)營分析情況報告，經(jīng)營分析報告主要應(yīng)包括預(yù)算執(zhí)行情況的差異分析，根據(jù)差異比例更進(jìn)一步分析解決預(yù)算執(zhí)行中存在的問題，糾正在預(yù)算的執(zhí)行發(fā)生的偏差。并定期召開經(jīng)營分析會議，對預(yù)算執(zhí)行中的偏差，要需充分客觀地分析其產(chǎn)生的原因，從找差距、找原因、找方法等方法找到其真正原因，提出相應(yīng)的解決措施改進(jìn)方案，預(yù)算人員應(yīng)及時作出預(yù)算調(diào)整，有效的做到事中控制。

各責(zé)任中心預(yù)算部門應(yīng)定期組織預(yù)算審計，糾正預(yù)算執(zhí)行中存在的問題，發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)督指導(dǎo)作用，維護(hù)預(yù)算管理的嚴(yán)肅性。審計工作結(jié)束后，公司內(nèi)審機構(gòu)出具相應(yīng)的審計報告，直接提交預(yù)算管理機構(gòu)，作為預(yù)算調(diào)整、改進(jìn)內(nèi)部經(jīng)營管理和考核的具有重要參考意義。

預(yù)算年度結(jié)束時，項目總公司對各責(zé)任中心進(jìn)行預(yù)算考核，預(yù)算完成情況以經(jīng)審計的經(jīng)營數(shù)據(jù)為依據(jù)。將預(yù)算目標(biāo)分解成各個子目標(biāo)對部門以及相關(guān)員工的工作績效進(jìn)行考核。發(fā)揮好績效考核的引導(dǎo)和激勵作用，落實到員工頭上的成本控制指標(biāo)與員工個人的實際經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，可以達(dá)到刺激員工節(jié)約成本，提高了勞動效率的積極性，使成本控制標(biāo)準(zhǔn)化、程序化。

三、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）營業(yè)收入不確定導(dǎo)致營業(yè)預(yù)算不確定

全面預(yù)算中最核心的就是企業(yè)的營業(yè)預(yù)算，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，一些大型物業(yè)項目都采用每年市場招標(biāo)的方式進(jìn)行，意味著企業(yè)的物業(yè)項目的營業(yè)收入每年都存在不確定的市場因素變化，導(dǎo)致營業(yè)預(yù)算的數(shù)據(jù)確定難度較大。如果某個項目失標(biāo)，就會導(dǎo)致整個預(yù)算不可執(zhí)行，因為執(zhí)行的前期條件已不具備，所以預(yù)算就要進(jìn)行必要的調(diào)整。

（二）預(yù)算編制不規(guī)范，反映信息不準(zhǔn)確

每年編制預(yù)算時間都很緊，由于一般中小型企業(yè)沒有專職預(yù)算人員，基層部門準(zhǔn)備和操作時間不足，各部門預(yù)算編制難以真正做到自下而上，幾上幾下。且預(yù)算主管部門與基層部門之間缺乏有效溝通，主管部門也沒有深入基層調(diào)研數(shù)據(jù)，真正了解企業(yè)經(jīng)營，才導(dǎo)致核定的預(yù)算指標(biāo)往往會缺乏客觀依據(jù)。

（三）對全面預(yù)算執(zhí)行情況的考核與獎罰制度執(zhí)行力度不足

首先，目前的預(yù)算考核大部分是進(jìn)行數(shù)據(jù)的對比，忽視了對預(yù)算部門編制能力的考核，例如預(yù)算編制是否完善，能否全員參與，預(yù)算指標(biāo)是否分解。由于缺乏明確、科學(xué)的指導(dǎo)思想，沒有建立科學(xué)的測評指標(biāo)體系和不重視季度和半年度的考核，導(dǎo)致預(yù)算部門在年底時，按照預(yù)算退后或者提前簽訂收支合同，以達(dá)到年度預(yù)算數(shù)值。還有預(yù)算執(zhí)行情況的分析報告是否內(nèi)容完整，分析方法是否客觀準(zhǔn)確，改進(jìn)方案是否合理沒有進(jìn)行考核。

其次，激勵機制不完善，獎勵兌現(xiàn)沒有時效，很難體現(xiàn)出“績效優(yōu)先，獎罰分明”的原則，時間久了將嚴(yán)重影響了員工的工作熱情，干多干少一個樣，干與不干一個樣，少干還少犯錯誤，多干還不如不干，嚴(yán)重影響了預(yù)算的執(zhí)行力，可能導(dǎo)致預(yù)算管理流于形式。

（四）預(yù)算管理人員素質(zhì)不足

無法對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動做出準(zhǔn)確的預(yù)計，是因為預(yù)算編制人員自身業(yè)務(wù)水平不足。例如基層物業(yè)項目部的預(yù)算編制人員對于物業(yè)管理專業(yè)中的業(yè)務(wù)不熟練，對于設(shè)備設(shè)施因使用年限或者工作特定環(huán)境的維修保養(yǎng)費用預(yù)計不足，導(dǎo)致預(yù)算出現(xiàn)偏差。

四、完善物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的建議

（一）調(diào)整預(yù)算編制方法

將公司在預(yù)算年度中需要重新招投標(biāo)的大型物業(yè)項目單獨編制全面預(yù)算，形成獨立的項目預(yù)算模塊。在公司整體預(yù)算中以模塊匯總合并，在繼續(xù)中標(biāo)的情況下，按照匯總的全面預(yù)算執(zhí)行，當(dāng)某些大型物業(yè)項目存在變動的時候，整體預(yù)算也按照項目對應(yīng)的預(yù)算模塊進(jìn)行調(diào)整。

（二）提高全面預(yù)算管理的信息化手段

建立物業(yè)企業(yè)自身的全面預(yù)算信息化系統(tǒng)，信息化控制手段，如網(wǎng)上費用報銷審批系統(tǒng)，物料采購、領(lǐng)用流程等。企業(yè)應(yīng)適應(yīng)時代發(fā)展腳步，持續(xù)關(guān)注信息技術(shù)的瞬息變化，建立的內(nèi)部信息管理系統(tǒng)應(yīng)適合物業(yè)企業(yè)管理，解決了人為因素造成的數(shù)據(jù)不客觀，也使全面預(yù)算管理能提高到一個新的高度。同時每個部門都應(yīng)有一位兼職預(yù)算人員，他應(yīng)及時與預(yù)算主管部門相關(guān)人員聯(lián)系，編制本部門的全面預(yù)算基礎(chǔ)表，及時溝通解決有問題，可以提高基層部門全面預(yù)算編制的精確性、時效性。

（三）建立完善的考核與績效管理制度

企業(yè)應(yīng)建立健全嚴(yán)格的預(yù)算執(zhí)行目標(biāo)和業(yè)績考核獎懲制度，堅持公開、公正、透明的原則，對所有預(yù)算執(zhí)行部門和個人進(jìn)行有效考核，明確獎懲辦法，落實獎懲措施。激勵部門人員主動執(zhí)行預(yù)算，提高工作效率，節(jié)能減排，并將預(yù)算實際執(zhí)行情況納入到各部門的績效考核制度。一方面通過預(yù)算指標(biāo)指導(dǎo)員工明白預(yù)算目標(biāo)是什么，怎樣做才能有效地達(dá)到預(yù)算要求的指標(biāo)。同時也能順利通過績效評價。給予員工合理的獎勵和懲罰，使員工發(fā)自內(nèi)心地接受執(zhí)行預(yù)算，保證企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的順利完成，從而從整體上提高企業(yè)的生產(chǎn)效率。預(yù)算的績效考核體系明確了各部門的責(zé)權(quán)利，將各部門業(yè)績及員工工作進(jìn)行了量化，方便了考核，也提高了企業(yè)的運營效率。

（四）提高各級預(yù)算人員業(yè)務(wù)能力和道德水平

企業(yè)應(yīng)加強各級預(yù)算人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，相關(guān)人員需要了解企業(yè)實際運營，深入提高預(yù)算編制水平。預(yù)算工作涉及多項專業(yè)，多部門合作，是一項對技術(shù)水平要求相對強的工作。由于預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果會直接影響到員工的切身經(jīng)濟(jì)利益，自下而上的預(yù)算容易產(chǎn)生虛報預(yù)算等諸多實際問題，故應(yīng)加強對相關(guān)人員職業(yè)道德建設(shè)，提高員工職業(yè)素養(yǎng)，樹立愛崗敬業(yè)的典范。因而應(yīng)把全面預(yù)算管理落實到企業(yè)內(nèi)每一個崗位，每一個員工。促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各部門間的合作與溝通，減少相互之間的沖突和重復(fù)工作。

（作者單位為雛菊第一太平戴維斯物業(yè)管理<北京>有限公司）

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