朱雪松

【摘要】為了更好的滿足中低收入群體的住房需求，上海地區(qū)從2008年開始著手建立城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障體系，在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中也明確提出了“提供新增保障性住房55萬(wàn)套”的目標(biāo)。雖然近年來(lái)上海地區(qū)保障房建設(shè)成效顯著，但是在管理上還是比較粗放，審核不嚴(yán)謹(jǐn)、管理不到位、退出機(jī)制不完善等，成為亟待解決的問(wèn)題。通過(guò)樹立精細(xì)化管理理念，重點(diǎn)從健全管理法律法規(guī)、搭建居民經(jīng)濟(jì)狀況聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)以及完善清退機(jī)制等措施，讓上海地區(qū)中低收入家庭盡快實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】保障性住房;精細(xì)化管理;退出機(jī)制;上海地區(qū)

對(duì)于“北上廣”這類房?jī)r(jià)較高的大型都市，加強(qiáng)保障房建設(shè)力度，實(shí)行保障房嚴(yán)格管理，短期來(lái)看可以改善人民群眾的居住條件，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，以及城市吸引和留住人才也有積極幫助。上海地區(qū)在保障房建設(shè)與管理等方面走在國(guó)內(nèi)城市的前列，例如2018年累計(jì)提供各類保障性住房8萬(wàn)套，超額完成了5.5萬(wàn)套的目標(biāo)。其中廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)房的收益家庭分別達(dá)到了12.7萬(wàn)戶和12萬(wàn)戶。2019年，上海市在完成提供保障房6萬(wàn)套目標(biāo)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步降低了保障房申請(qǐng)門檻。但是從管理上來(lái)看，存在的一些短板，往往也是全國(guó)各地存在的共性問(wèn)題。以上海地區(qū)為例，探索保障房精細(xì)化管理的可行性策略，進(jìn)而推廣到其他城市，在切實(shí)維護(hù)中等收入群體的居住權(quán)益，以及構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)等方面也有一定的推動(dòng)作用。

1、上海地區(qū)保障房的具體分類

保障性住房是由國(guó)家直接投資建設(shè)，或是收購(gòu)商品房后將其作為保障性住房，主要提供給城鎮(zhèn)低收入家庭，保障其居住權(quán)益的一類住房。其中，上海地區(qū)保障性住房具體范圍4種類型，不同類型的保障房在服務(wù)對(duì)象、申請(qǐng)條件等方面各有差異。其中：（1）廉租住房的適用對(duì)象是擁有本市戶口的低收入家庭，由于其具有“只租不售”的特點(diǎn)，因此住戶沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)。要想申請(qǐng)廉租住房，需要申請(qǐng)者提供家庭的收入及財(cái)產(chǎn)信息，經(jīng)保障性住房管理中心審核通過(guò)后，方可獲得租住權(quán)限。（2）公共租賃住房面向的主要是引進(jìn)人才、來(lái)滬工作的工作人員，解決這部分青年職工的階段性住房困難，這類保障房采用“只租不售”并實(shí)行有期限租賃的方式，租金一般略低市場(chǎng)價(jià)，從而減輕租住壓力。要想申請(qǐng)公共租賃住房，滬籍的需審核在住房面積，同時(shí)要提供勞動(dòng)合同;非滬籍需有居住證，同時(shí)要提供連續(xù)社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)憑證及勞動(dòng)合同。（3）共有產(chǎn)權(quán)住房。2018年前面向?qū)ο笫潜臼芯用瘢?018年9月后持有居住證同時(shí)積分達(dá)標(biāo)在上海無(wú)住房的外地人員也可申請(qǐng)。其特點(diǎn)是住房的產(chǎn)權(quán)共有，即購(gòu)買者和政府共有，目前政府占40%，個(gè)人占60%。當(dāng)申請(qǐng)者自愿退出或因不符合條件強(qiáng)制退出后，可以將自己支付的一部分資金變現(xiàn);也可以在達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)條件后購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分（4）征收安置房。被拆遷人享受房屋產(chǎn)權(quán)，但是對(duì)交易有嚴(yán)格的限制條件。

2、上海地區(qū)保障房的管理現(xiàn)狀

2.1 保障房的管理的相關(guān)法律法規(guī)不健全

雖然近年來(lái)上海地區(qū)在保障房建設(shè)方面增加了投入，但是仍然存在供不應(yīng)求的情況。在保障房的前期審批、供后管理等方面，必須要借助于標(biāo)準(zhǔn)化的管理制度，才能為保障房管理工作的開展提供參考，避免保障房為擠占的情況。但是目前來(lái)看，上海地區(qū)適用于保障房管理的規(guī)章制度，只有2016年出臺(tái)的《上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》，在實(shí)際應(yīng)用中具有很強(qiáng)的局限性。例如只規(guī)定了共有產(chǎn)權(quán)房的管理制度，而廉租住房、公共租賃住房等則沒(méi)有涉及。由于配套的管理制度不完善，容易利用一些法律制度中的“空白地帶”進(jìn)行尋租操作。

2.2 保障房不合理使用情況較為常見(jiàn)

保障房的作用在于為那些沒(méi)有能力購(gòu)房的中低收入家庭提供一個(gè)住房保障，因此“住”是保障房的根本屬性。但是調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，上海地區(qū)的很多保障房卻存在閑置或轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。例如，一些原本在市中心居住的市民，被安置到郊區(qū)的保障房之后，由于在市中心還有其他房產(chǎn)，因此不會(huì)到郊區(qū)居住，更有甚者選擇將郊區(qū)的保障房轉(zhuǎn)租給他人，并從中獲利。在這種情況下，雖然這些居民是通過(guò)合法手段獲取的保障房，但是保障房對(duì)于他們來(lái)說(shuō)不是“剛需”，反而擠占了那些真正有居住需求的家庭的住房權(quán)益。

2.3 保障房后續(xù)管理工作亟需完善

保障房管理大體可以分為入住前的審批管理和入住后的監(jiān)督管理?，F(xiàn)階段上海地區(qū)在審批方面的相關(guān)工作已經(jīng)比較完善，但是后續(xù)管理還有待完善。例如，居民在入住保障房之后，日常的服務(wù)通常由物業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)。但是與商品房相比，保障房的物業(yè)費(fèi)用較低，同時(shí)還存在物業(yè)費(fèi)收繳率不高，因此物業(yè)公司能夠提供的服務(wù)相對(duì)有限，且服務(wù)水平不高，不能很好的滿足居民的需求。在入住后的監(jiān)管上，主要由居委會(huì)來(lái)負(fù)責(zé)，但是由于基層部門權(quán)力受到很大限制，沒(méi)有資格對(duì)住戶的相關(guān)信息（如經(jīng)濟(jì)狀況等）進(jìn)行審核，也會(huì)導(dǎo)致監(jiān)管困難。

2.4 現(xiàn)有管理制度中退出機(jī)制仍需優(yōu)化

隨著居民經(jīng)濟(jì)條件的變化，原來(lái)符合保障房租住條件的居民，可能因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)超出了保障房的使用標(biāo)準(zhǔn)。一些家庭因此虛報(bào)瞞報(bào)家庭收入，甚至采取一些欺騙性措施。盡管上海市相關(guān)職能部門已經(jīng)出臺(tái)了《上海市廉租住房保障家庭復(fù)核管理試行辦法》、《市籌公共租賃住房準(zhǔn)入資格申請(qǐng)審核實(shí)施辦法》等相關(guān)制度，但在具體執(zhí)行上卻困難重重。其原因是多方面的，例如取證手段落后，不能實(shí)時(shí)的獲取家庭收入的精確數(shù)據(jù);還有的則是居民故意采取名下財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移等措施，阻撓相關(guān)人員的調(diào)查取證。

3、上海地區(qū)保障房精細(xì)化的幾點(diǎn)建議

3.1 建立健全配套制度，推進(jìn)保障房管理規(guī)范化

完善并嚴(yán)格執(zhí)行保障房的配套管理制度，是推進(jìn)各項(xiàng)工作精細(xì)化開展的重要基礎(chǔ)。結(jié)合上海地區(qū)現(xiàn)有的保障房管理制度，下一步應(yīng)重點(diǎn)從整體和局部?jī)蓚€(gè)方面，統(tǒng)籌推進(jìn)、雙管齊下，盡快建成完善的管理制度體系。整體層面上，要將廉租住房、公共租住房等全部納入管理制度范疇，搭建起關(guān)于保障房的管理框架;局部層面上，要繼續(xù)細(xì)化每一種保障房的管理細(xì)則，例如廉租住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、審批流程、退出機(jī)制等，都要及時(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及時(shí)更新并通過(guò)明文規(guī)定的形式對(duì)外公示，既方便群眾辦事，又便于群眾監(jiān)督。當(dāng)然，僅有完善的管理制度并不夠，還要確保這些制度得到貫徹落實(shí)，真正維護(hù)好那些符合條件的群眾的居住權(quán)益。開通群眾監(jiān)督和舉報(bào)渠道，對(duì)違反管理制度、存在暗箱操作的堅(jiān)決予以打擊。

3.2 依托居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全面管理

在保障房精細(xì)化管理中，信息技術(shù)也發(fā)揮了不可忽視的重要作用。例如，早在2009年，上海在國(guó)內(nèi)創(chuàng)造性地建立了“居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)”，該系統(tǒng)的上線，首次將人社、民政、稅務(wù)、房管、金融等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)整合在一起，通過(guò)對(duì)申請(qǐng)人各方面信息的收集整合，進(jìn)行全方位的電子信息比對(duì)。但是在運(yùn)行一段時(shí)間后，也出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題。例如，對(duì)于一些基礎(chǔ)性、公共性的數(shù)據(jù)，采集起來(lái)比較容易。但是要想實(shí)時(shí)獲取居民的經(jīng)濟(jì)狀況信息，則面臨很大的難度。為了更好的服務(wù)于群眾，維護(hù)居民的住房權(quán)益，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)不斷進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，將大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)運(yùn)用到該系統(tǒng)中，進(jìn)一步提高系統(tǒng)的實(shí)用性。利用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行關(guān)鍵數(shù)據(jù)抓取、分析，動(dòng)態(tài)的掌握居民的經(jīng)濟(jì)狀況信息。這樣既可以讓那些真正存在經(jīng)濟(jì)困難，真正有住房需求的居民，優(yōu)先獲取保障房的租住資格。

3.3 多部門統(tǒng)籌，強(qiáng)化保障房資源管理力度

要對(duì)保障性住房的供后進(jìn)行有效管理，尤其是對(duì)房屋以及配套進(jìn)行管理。在解決中低收入弱勢(shì)群體基本住房問(wèn)題的同時(shí)，改善其居住環(huán)境和居住水平，提升其生活質(zhì)量。首先是確保住房質(zhì)量的提升，做好房屋的物業(yè)配套和社區(qū)配套，滿足入住居民對(duì)房屋和社區(qū)的軟硬件需求，這需要社區(qū)所在的街道政府與物業(yè)企業(yè)通力協(xié)作。此外，還需要協(xié)調(diào)相關(guān)部門，健全入住居民的社會(huì)公共服務(wù)配套，確保入住居民的子女教育問(wèn)題和醫(yī)療保障問(wèn)題得到解決。未來(lái)可以進(jìn)一步通過(guò)區(qū)域合作的模式，由所在區(qū)政府與市直機(jī)關(guān)和市中心區(qū)政府合作，將市內(nèi)優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源與市郊區(qū)域共享，健全保障性住房工作的統(tǒng)籌平臺(tái)。

3.4 重點(diǎn)完善保障房管理中的退出機(jī)制

合理的退出機(jī)制是實(shí)行保障房精細(xì)化管理的關(guān)鍵，也是在一定程度上緩解當(dāng)前保障房供不應(yīng)求以及促進(jìn)社會(huì)公平的有效舉措。一方面要利用居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)，摸清目前正使用保障房的居民的家庭收入情況，并堅(jiān)持做到每月一次數(shù)據(jù)更新;同時(shí)，又要聯(lián)系房管、公安、社區(qū)等部門，形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制。對(duì)于經(jīng)過(guò)確認(rèn)確定不符合繼續(xù)租住保障房的居民，應(yīng)當(dāng)先有保障房管理中心下發(fā)通知，限期辦理清退手續(xù)。若規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有清退的，通過(guò)社區(qū)進(jìn)行協(xié)調(diào);對(duì)于協(xié)調(diào)無(wú)果的情況，則有公安、法院等行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。

結(jié)語(yǔ)：

保障性住房是政府向社會(huì)低收入群體提供的一種福利，同時(shí)在吸引外地高素質(zhì)人才等方面也有一定的幫助。為了讓那些符合條件的群眾能夠盡早租住保障房，必須要實(shí)行精細(xì)化管理。通過(guò)完善管理制度，保證各項(xiàng)操作的規(guī)范性，杜絕違規(guī)操作;通過(guò)加強(qiáng)部分統(tǒng)籌，形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，提高保障房資源利用率;通過(guò)利用信息技術(shù)，掌握居民經(jīng)濟(jì)狀況，惠及到更多的居民。只有統(tǒng)籌做好各方面的管理，提高管理精細(xì)化、規(guī)范化、制度化水平，才能發(fā)揮保障房應(yīng)有的價(jià)值。

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