孫庭陽(yáng)

近日，海馬汽車靠賣房保殼成功引起了資本市場(chǎng)的熱議。

*ST海馬（000572.SZ）6月10日宣布，申請(qǐng)撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡(jiǎn)稱將摘掉“*ST”的帽子，恢復(fù)為“海馬汽車”。海馬汽車暫時(shí)脫離了退市風(fēng)險(xiǎn)。公司2019年賣車數(shù)量同比下降56%，依靠甩賣房產(chǎn)，推動(dòng)凈利潤(rùn)扭虧，實(shí)現(xiàn)了“摘星脫帽”。

加上此前游久游戲（600652.SH）于2019年“轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)”使凈利潤(rùn)扭虧，股票簡(jiǎn)稱由“*ST游久”變更為“ST游久”，依靠賣房“保殼”已然成了套路。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，尚未“摘帽”的非房地產(chǎn)上市公司中，有28家的投資性房地產(chǎn)數(shù)額超過(guò)了海馬汽車，有了海馬汽車做“榜樣”，這些公司未來(lái)將會(huì)有怎樣的操作？

賣房比造汽車更賺錢？?

因2017年和2018年連續(xù)兩年虧損，2019年4月24日海馬汽車的股票簡(jiǎn)稱改為“*ST海馬”。比股票戴帽早一天，在當(dāng)年的4月23日，公司就發(fā)布了“擬出售部分閑置房產(chǎn)”的公告。公司稱，為了優(yōu)化和盤活存量資產(chǎn)，補(bǔ)充流動(dòng)資金，將甩賣所持房產(chǎn)。

根據(jù)2019年5月16日的公告，海馬汽車擬出售房產(chǎn)合計(jì)401套，3處位于海南，1處位于上海。

今年1月7日，海馬汽車公布了房產(chǎn)銷售進(jìn)度和銷售均價(jià)。對(duì)比原值的成本，賣房的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)造車，其中賣商鋪收益率最高。

海馬汽車的商鋪分布于兩個(gè)位置。一處在?？谑薪鸨P工業(yè)開發(fā)區(qū)金盤大道，面積在40平方米至46平方米之間。另一處位于創(chuàng)業(yè)新村二區(qū) ，面積在500平方米至1000平方米之間。這些商鋪在海馬汽車賬上平均成本是2105元/平方米。2019年實(shí)際對(duì)外銷售均價(jià)達(dá)到了3.65萬(wàn)元/平方米，賺了16.34倍。

小戶型一居最好賣。除了商鋪，在?？谑薪鸨P工業(yè)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)新村一區(qū)和二區(qū)，海馬汽車還有269套閑置住宅。這些住宅面積多數(shù)是在30平方米以下，也即通常所說(shuō)的一居超小戶型。不到8個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)銷售了259套。對(duì)比成本價(jià)，盈利5.48倍。

海馬汽車位于上海市浦東新區(qū)南匯區(qū)宣橋鎮(zhèn)的房產(chǎn)，只銷售了兩套，按照每平方米價(jià)格對(duì)比，盈利3.58倍。剩余房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)讓給公司實(shí)控人控制的另一家公司，沒有公布轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

綜合算下來(lái)，大量銷售的3處房產(chǎn)，海馬汽車每平方米分別盈利16.34倍、6.7倍、5.48倍。

相比之下，海馬汽車造車的收益率可沒這么高。近10年間，海馬汽車毛利率只有3年超過(guò)10%，2019年最低只有0.46%。將制造汽車毛利率按照復(fù)利方式計(jì)算，累計(jì)收益率只有1.24倍。與賣房子相比，不值一提。

處于利潤(rùn)頭部的上汽集團(tuán)（600104.SH）也輸給了賣房。上汽集團(tuán)2019年凈資產(chǎn)收益率10.53%，10年的復(fù)合收益率只有1.72倍。與海馬汽車賣房的收益率相比，簡(jiǎn)直是“小兒科”。

上文所述銷售的房產(chǎn)，到今年1月7日，售房款97%都已經(jīng)回到海馬汽車賬上。

反觀海馬汽車年報(bào)中公布2019年計(jì)提壞賬最大的5個(gè)客戶，欠款基本都“打水漂”了。第一個(gè)客戶欠海馬汽車7838萬(wàn)元，海馬汽車稱“部分預(yù)計(jì)無(wú)法收回”;第二個(gè)客戶欠6408萬(wàn)元，此客戶已經(jīng)資不抵債;第三和第四個(gè)客戶已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，能否收回或收回多少都是未知數(shù);第五個(gè)“已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，部分無(wú)法收回”。

嘗到了甜頭，海馬汽車近期又公布要甩賣145套房產(chǎn)。

有投資人笑稱，用炒房的盈利，補(bǔ)貼造車的虧損，這公司得多熱愛造車行業(yè)，熱愛實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

不光賣舊房，還賣新房。海馬汽車一直經(jīng)營(yíng)著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，頻繁發(fā)布為貸款買房客戶提供階段性擔(dān)保的公告。今年3月底，海馬汽車開發(fā)的“海馬金盤花園二期（A區(qū)）”項(xiàng)目開始預(yù)售，將為購(gòu)買此項(xiàng)目的合格按揭貸款客戶提供階段性的連帶責(zé)任擔(dān)保，預(yù)計(jì)擔(dān)?？傤~不超過(guò)人民幣3.4億元。

28只“ST”股比海馬汽車房子多

據(jù)海馬汽車公告，公司所持的房產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表中是固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)（編者注：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)）。2019年末，公司投資性房地產(chǎn)金額8439萬(wàn)元，同比有所下降。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)，股票被特別處理的公司中，有28家公司2019年投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目高過(guò)海馬汽車，排在首位的就是ST康美（600518.SH），公司投資性房地產(chǎn)高達(dá)37.57億元。今年5月15日收到證監(jiān)會(huì)行政處罰結(jié)果的ST康美，退市概率下降，剩下的問(wèn)題是如何扭虧，股價(jià)連續(xù)走強(qiáng)。

此外，*ST中安（600654.SH）投資性房地產(chǎn)有5.58億元。2019年11月，公司下屬全資子公司為盤活資產(chǎn)，出售深圳市南山區(qū)濱海大道深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地一處建筑面積949平方米房產(chǎn)，主要為化解公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，降低負(fù)債，對(duì)公司凈利潤(rùn)影響預(yù)計(jì)為550萬(wàn)至600萬(wàn)元，占當(dāng)年凈利潤(rùn)約1/10。

未來(lái)保殼，這些公司會(huì)玩出怎樣的操作，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》將持續(xù)跟蹤。