李永然

此次《土地管理法》的修正，在「集體土地」上的規(guī)定著墨甚多，臺商應(yīng)就上述規(guī)定予以注意並認識，進用掌握契機予以合法運用，藉以保障權(quán)益並獲利。

筆者亦願藉本文針對「集體經(jīng)營性建設(shè)用地」涉及《土地管理法》修治的部分予以頗析，俾供大陸臺商參酌運用。

臺商在中國大陸需要運用土地，方能進行設(shè)廠、投資、開發(fā)等，且除了運用城市的國有土地外，有時要運用農(nóng)村集體所有土地。而大陸《土地管理法》於2019年8月26日經(jīng)第十三屆全國人民代表大會常委會通過修正，其修正幅度不小，已自2020年1月1日起施行。

由於臺商早期赴中國大陸投資、設(shè)廠，在不了解大陸的土地制度、《土地管理法》規(guī)定的情形下，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，甚至農(nóng)村去購買或承租集體土地，嗣後發(fā)生糾紛或權(quán)益不得的情事（註1）；因而筆者願藉本文針對「集體經(jīng)營性建設(shè)用地」涉及《土地管理法》修治的部分予以頗析，俾供大陸臺商參酌運用。

「農(nóng)用地」轉(zhuǎn)為「建設(shè)用地」的規(guī)定

首先臺商應(yīng)注意大陸農(nóng)村的「三塊地」（農(nóng)用地、宅基地、農(nóng)林集體建設(shè)用地）問題；如果要將「農(nóng)用地」轉(zhuǎn)為「建設(shè)用地」的，應(yīng)當辦理「農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)」；如果是將「永久基本農(nóng)田」轉(zhuǎn)為「建設(shè)用地」的，由大陸「國務(wù)院」批準（大陸《土地管理法》第44條第1款、第2款）。

適用「農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)」，分別在土地總體規(guī)畫確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模的「範圍內(nèi)」或「範圍外」而有不同，即：

1. 在範圍內(nèi)：則按土地利用年度計畫分批次按照國務(wù)院規(guī)定，由原批準土地利用總規(guī)劃的機關(guān)或者授權(quán)的機關(guān)批準；在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用範圍內(nèi)，「具體建設(shè)項目用地」可以由市、縣人民政府批準。

2. 範圍外：將「永久基本農(nóng)田」以外的農(nóng)地轉(zhuǎn)為「建設(shè)用地」的，則由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準（《土地管理法》第44條第3款、第4款）。

《土地管理法》的修正讓農(nóng)民集體所有土地的徵收制度更完善

其次大陸臺商應(yīng)注意《土地管理法》對農(nóng)民集體所有土地的徵收所做的修改，此次已將土地徵收所屬之「公共利益的需要」在第45條做了明確的規(guī)定，還將土地徵收程序以完善及即明確徵收補償?shù)幕驹瓌t，謹略述以下三點：

1.徵收需以為了「公共利益的需要」為前提，其包括：

（1）軍事和外交需要用地的；（2）由政府組織實行的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)建設(shè)需要用地的；（3）由政府組織施行的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社區(qū)綜合服務(wù)、社會福利、市政公用、優(yōu)輔安置、英烈保護等公共事業(yè)需要用地的；（4）由政府組織實施的搬遷、保障性安居工程需要用地的；（5）在「土地利用總體規(guī)劃」確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地範圍內(nèi)，經(jīng)省級以上人民政府批準，由縣級以上地方人民政府組織實施的「成片開發(fā)建設(shè)」需要用地的；（6）「法律」規(guī)定為公共利益需要可以徵收農(nóng)民集體所有土地的其他情形（《土地管理法》第45條第1款）。

2.徵收程序：

（1）徵收「永久基本農(nóng)田」、永久基本農(nóng)田以外的「耕地」35公頃的、其他土地超過70公頃的，應(yīng)經(jīng)「國務(wù)院」批準外，其他土地的徵收，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準（《土地管理法》第46條第1款、第2款）。

（2）如果徵收「農(nóng)用地」的，還應(yīng)經(jīng)過前述的「農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批」（《土地管理法》第46條第3款）。

（3）經(jīng)上述法定程序批準後，由縣級以上地方人民政府予以「公告」並組織實施（《土地管理法》第47條第1款）。

3.徵收土地的補償：

（1）應(yīng)當給予公平、合理的補償，保障被徵收農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。（《土地管理法》第48條第1款）。

（2）徵收土地應(yīng)當依法及時足額支付「土地補償費」、「安置補助費」及「農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用」，並安排被徵地農(nóng)民的「社會保障費用」（《土地管理法》第48條第2款）。

（3）被徵收的「農(nóng)民集體經(jīng)濟組織」應(yīng)當將徵收土地補償費用的收支狀況向本集體經(jīng)濟組織的成員公佈，接受監(jiān)督。（《土地管理法》第49條第1款）。

《土地管理法》修正，讓農(nóng)地可以流轉(zhuǎn)入市

再者，臺商還應(yīng)注意此次《土地管理法》第63條，規(guī)定農(nóng)地流轉(zhuǎn)入市，須符合規(guī)劃依法登記、通過程序、再次流轉(zhuǎn)等事項（註2），現(xiàn)敘述如下：

1.「土地利用總體規(guī)劃」、「城鄉(xiāng)規(guī)劃」為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，並須依法登記的「集體經(jīng)營性建設(shè)用地」，土地所有權(quán)人可以透過「出讓」、「出租」等方式交由單位或個人使用，並應(yīng)簽訂「書面合同」，合同內(nèi)載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)（《土地管理法》第63條第1款）。

2. 由於「集體經(jīng)營性建設(shè)用地」為「集體所有」，其出讓、出責等，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的「村民會議」三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意（《土地管理法》第63條第2款）。取得「集體經(jīng)營性建設(shè)用地」的使用權(quán)人還可以有條件的再流轉(zhuǎn)（註3）（《土地管理法》第63條第3款）。

註1： 參見張義權(quán)撰：「面對中國大陸新修訂《土地管理法》，臺商應(yīng)有的認知與對策」乙文，載臺商張老師月刊第246期，頁4，109年2月15日出刊。

註2： 參見姜志俊撰：「臺商對中國大陸《土地管理法》有關(guān)農(nóng)地流轉(zhuǎn)入市應(yīng)有的認識」，載臺商張老師月刊第246期，頁2。

註3： 「再流轉(zhuǎn)」如：轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。