朱洪強(qiáng)　張瑤

摘要：隨著第三產(chǎn)業(yè)的興起，制造業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的比重雖有所下降，不過在沒有徹底實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之前，其作用依然相當(dāng)重要。特別是房地產(chǎn)行業(yè)，作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)方和購房者都需要向商業(yè)銀行貸款，其本身就會存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，在肯定其帶來的巨大便利和好處的同時(shí)，也要警惕其潛在的諸多風(fēng)險(xiǎn)。本文對商業(yè)銀行住房貸款的諸多風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，闡述了我國企業(yè)商業(yè)銀行通過個(gè)人住房貸款潛在的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理類型、形成原因、表現(xiàn)形式進(jìn)行了客觀的分析，并從各方面積極處理技術(shù)措施和對策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;住房貸款;風(fēng)險(xiǎn)防范;風(fēng)險(xiǎn)控制

住房貸款就是一個(gè)超前消費(fèi)的代名詞，當(dāng)前，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活節(jié)奏加快，面臨的壓力也增多，似乎多數(shù)80、90后都面臨房子、車子的困境，而靠自身的資本積累又解決不了面臨的問題，信貸也就是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生。我國人口眾多，對房產(chǎn)的基本需求量比較大，也是因?yàn)槿绱耍覈姆康禺a(chǎn)行業(yè)逐漸成為了國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐力量。在這個(gè)過程中，因?yàn)榉慨a(chǎn)本身的價(jià)值比較大，再加上快速的增值能力，社會出現(xiàn)了房產(chǎn)的投資熱潮。而商業(yè)銀行為了增加自身的營業(yè)量，普遍加大對住房貸款的力度，這種急功近利的行為，在某種程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

一、正確認(rèn)識我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)有很多類，要想很好的避免其帶來的不利影響，就必須對癥下藥，因此，必須找到其分類，然后根據(jù)各自的特點(diǎn)，找到合適的防范方法。

1、信用風(fēng)險(xiǎn)，不良貸款和投資用途貸款潛藏風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)是以信用為前提的，可是由于信息的不對稱性，如果房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者刻意隱瞞自己的實(shí)際情況，無疑就會增加商業(yè)銀行審查的困難度，如果出現(xiàn)紕漏，很有可能會給商業(yè)銀行造成比較大的損失。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，因信用違約問題造成的損失尤為巨大，所以相關(guān)的部門必須在征信問題上給與密切關(guān)注，從而在源頭上給與控制。商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性特點(diǎn)。

2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人房貸引發(fā)的銀行整體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

前面提到，房產(chǎn)價(jià)值較大，絕大部分購房者不能在短期內(nèi)償還所有的錢款，因此，購房者在買房時(shí)，一般都會選擇中長期的借款方式。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，融資比較困難，如果商業(yè)銀行的現(xiàn)金被長時(shí)間占用，商業(yè)銀行很可能會出無法應(yīng)對較大的提款數(shù)額，時(shí)間久了，商業(yè)銀行很有可能會陷入違約的泥潭，對其信用造成嚴(yán)重?fù)p害。

3、操作風(fēng)險(xiǎn)，普遍存在，應(yīng)引起銀行高度關(guān)注

操作風(fēng)險(xiǎn)是由于行為不符合要求引起的，例如銀行員工的行為，平時(shí)接觸資金劃付是正常的，銀行是直接和貨幣處理行業(yè)，銀行柜員每天數(shù)以千萬的進(jìn)行資金的操作，也很難保證沒有道德風(fēng)險(xiǎn)，這是我們在報(bào)告中看到一定數(shù)量的銀行職員，如攜帶巨款潛逃新聞，但在我看來，很少現(xiàn)金直接拿的，因?yàn)樗抢щy的，非常困難，經(jīng)常出現(xiàn)的信貸情況的情況下，如票據(jù)、貸款，一旦有風(fēng)險(xiǎn)，往往是數(shù)以百萬計(jì)的，加上各大城市商業(yè)發(fā)展銀行系統(tǒng)之間激烈的競爭，銀行的信貸管理部門常常為了進(jìn)一步擴(kuò)大其業(yè)務(wù)能力范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實(shí)性大打折扣，從而留下貸款公司風(fēng)險(xiǎn)漏洞。

4、利率風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注加息對借款人的影響

目前，世界在住房貸款方面普遍采取的是浮動(dòng)利率，也就是說，商業(yè)銀行會根據(jù)市場利率的變動(dòng)而提高或者降低貸款利率。在我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，通貨膨脹率也隨之增加，因此商業(yè)銀行住房代貸款的利率逐漸增加的。住房貸款利率增加，也就意味著購房者每年需要多繳納利息，如果出現(xiàn)貸款人失業(yè)或者收入減少的情況，其就沒有足夠的資金還房貸，在這種情況下，就會出現(xiàn)購房者違約。

5、政策風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和宏觀調(diào)控

商業(yè)銀行住房貸款牽扯的方面比較多，因?yàn)榉慨a(chǎn)是高價(jià)值的資產(chǎn)，所以必須在法律上給與詳細(xì)的規(guī)定。其中主要有房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間以及購房者和銀行之間的法律關(guān)系。這些關(guān)系錯(cuò)綜負(fù)責(zé)，相互交織，如果有一方出現(xiàn)違約，則會導(dǎo)致很多風(fēng)險(xiǎn)。

二、防范和控制我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2008年發(fā)生了全球性的金融危機(jī)，也讓人們深刻感觸到了全球經(jīng)濟(jì)的緊密聯(lián)系性。這次金融危機(jī)給世界各國敲響了預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)的警鐘，我國當(dāng)時(shí)危機(jī)隨受影響相對較輕，但不能不引起我們的重視和反思，當(dāng)前在次貸方面，我們也存在很多潛在的威脅因素。尤其是在個(gè)人住房貸款方面，近幾年的信貸風(fēng)險(xiǎn)有所提升，違約現(xiàn)象也屢屢出現(xiàn)，我國商業(yè)銀行及國家相關(guān)部門應(yīng)該以美國的金融危機(jī)為鑒，自查自省，加強(qiáng)管理，完善相關(guān)制度，防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

1、制度改革創(chuàng)新，提高管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防御能力

社會各發(fā)展階段的穩(wěn)定，離不開制度的外在保障及內(nèi)在執(zhí)行，在防控商業(yè)貸款方面，完善相應(yīng)的法律制度能夠在很大程度上為其提供制度保障，降低潛在風(fēng)險(xiǎn)，所以在日常工作中，相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合市場需求，貸款者行為等因素，多去總結(jié)，完善部門的貸款政策，為國家宏觀調(diào)控建言獻(xiàn)策。除了制度層面，管理者也應(yīng)該在工作中提升自己的管理能力，在工作方式和方法上積極創(chuàng)新，本著公平、公正、公開、效率、合法、合理等原則，對自己的工作不斷精進(jìn)。事實(shí)也證明，我國各地方就有不少好的先例，在制度及工作方式上的創(chuàng)新創(chuàng)造了很好的工作價(jià)值。當(dāng)前的制度在某些層面上確實(shí)有與市場發(fā)展不匹配之處，新制度的產(chǎn)生就需要行業(yè)的工作者、管理者及時(shí)總結(jié)和反饋，完善制度及管理機(jī)制。

2、推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展

房產(chǎn)的價(jià)值比較高，大部分人全款買房是不現(xiàn)實(shí)的，所以在買房時(shí)必須向銀行貸款，傳統(tǒng)的方式是購房者向銀行直接貸款的方式購買房產(chǎn)，因?yàn)槌掷m(xù)的時(shí)間長，其缺點(diǎn)就是流動(dòng)性差，因此加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)的證券化，可以引進(jìn)新的投資者，對于銀行來說，可以降低風(fēng)險(xiǎn)度，對于投資者而言，通過持有的基金和債券等有價(jià)證券，也可以獲得收益。如下圖所示，購房者用房產(chǎn)作為抵押向銀貸款，銀行向社會公眾出售有價(jià)證券，在投資者購買有價(jià)證券后就可以根據(jù)自身情況，決定是短期還是唱起持有該有價(jià)證券。這種模式，對各方都有好處，有助于住房貸款的健康發(fā)展。

3、推廣全面實(shí)施個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)制度

就現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是很多地方GDP增長的主要來源所在，所以各地區(qū)都格外重視房地產(chǎn)的發(fā)展，有了房子的買賣，信貸、商業(yè)銀行貸款就難免產(chǎn)生，這樣的發(fā)展過程中，諸多不確定因素在所難免，為了降低這種不確定因素可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，國家在不同的時(shí)期根據(jù)市場環(huán)境不同，要制定一定的宏觀政策對整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控;同時(shí)作為銀行本身，也應(yīng)該加強(qiáng)市場調(diào)研，掌握房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，制定符合自身銀行情況的戰(zhàn)略和政策。

在具體商貸運(yùn)作中，有些貸款申請人由于各種原因不能按時(shí)按量還款是正?，F(xiàn)象，這種情況下，銀行有權(quán)處理貸款申請人在進(jìn)行貸款申請時(shí)所抵押的資產(chǎn)，但在以往的操作中，資產(chǎn)的變現(xiàn)、拍賣需要太多流程或者沒有良好的法律制度及環(huán)境做保障。所以，銀行應(yīng)該聯(lián)合國家、國際相關(guān)部門完善相關(guān)法律法規(guī)，并且隨著市場環(huán)境不同及時(shí)補(bǔ)充和完善相關(guān)法律條文，以保障在商業(yè)貸款中各項(xiàng)流程操作的順暢。

4、改進(jìn)借款人信用的評估模式

在不少經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較好的國家，他們建立了個(gè)人信用制度，也就是說信用由原來單純的道德意義上的字眼成為商業(yè)、金融等方面具有價(jià)值意義的某種象征，一旦信用受損將影響到個(gè)人正常的生活，會造成諸多方面的不便。例如：一旦個(gè)人信用上有了“污點(diǎn)”，則購房、購車、貸款等方面都要受到限制，或比信用正常的人享有的待遇要低。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，信用體系也逐步建立，最簡單的信用卡就是很好的體現(xiàn);另外。當(dāng)下支付寶、信用卡等支付方式的使用在一定程度上就是人們信用價(jià)值的一種體現(xiàn)和利用，商業(yè)銀行也可以利用這種信用機(jī)制，對有違約或者嚴(yán)重信用違約、詐騙的個(gè)人進(jìn)行“信用制裁”，降低其可以享受的原有標(biāo)準(zhǔn)和等級，直接影響到其是否能進(jìn)行貸款，或者影響到個(gè)人的貸款期限。通過個(gè)人信用制度的建立能夠促進(jìn)個(gè)人信用的維護(hù)，降低信用損耗，降低商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

5、加強(qiáng)銀行的貸前審查和逾期催收

資金貸出之后，雖然有一定的制度或者機(jī)制作為保障，但是銀行和相關(guān)部門還是要加強(qiáng)對信貸者的后期跟蹤和管理。一方面是對個(gè)人或組織各個(gè)階段的還款情況進(jìn)行跟進(jìn)，另一方面要對信貸者資金的使用是否符合規(guī)范進(jìn)行管理;其次，對于不良貸款也要及時(shí)關(guān)注，對這部分資產(chǎn)及時(shí)跟進(jìn)和確認(rèn)，明確相關(guān)信息后就要想辦法制定政策，爭取盤活資產(chǎn)，對于明顯故意拖欠的、長時(shí)間不按時(shí)還款的，要采取措施追討。另外，有些個(gè)人或者組織冒充借貸，也要本著維持市場穩(wěn)定、按流程完成信貸的借還的原則進(jìn)行協(xié)商，既不能采取太過強(qiáng)硬的措施，也不能坐視不管，應(yīng)據(jù)實(shí)際情況，積極協(xié)商，促進(jìn)彼此的配合，具備還款條件的，協(xié)商將其貸款轉(zhuǎn)為流動(dòng)資金，或者用其他資產(chǎn)及時(shí)處理，進(jìn)行貸款的償還。

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作者簡介：

朱洪強(qiáng)（1979-），男，漢族，山東青島人，濟(jì)南職業(yè)學(xué)院財(cái)經(jīng)商貿(mào)學(xué)院講師，研究方向：金融學(xué);

張瑤（1980-）女，漢族，山東煙臺人，中國人民銀行威海市中心支行經(jīng)濟(jì)師，研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)。