李亞航

摘 要：在新時期，我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大的發(fā)展成就。在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著至關(guān)重要的地位。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受諸多因素的影響。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在新時期保持良好發(fā)展，有必要深入考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，并探究行之有效的完善對策。本文淺析了新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，探究了新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的完善對策，以期為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響因素;對策

前言：

在新時期，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了迅猛發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)增長提供了巨大的助力。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在一定的不合理性，特別是房價呈現(xiàn)出大幅度上漲，這從長遠(yuǎn)看，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展。對此，要深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，并采取有效對策加以完善，構(gòu)建合理完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在新時期實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定良好發(fā)展，有效滿足人民群眾的住房需求。

一、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素

1、外在因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外在因素，主要包括如下內(nèi)容：一，政府調(diào)控。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，政府部門會對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控。當(dāng)前，政府部門通過貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控，這會直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。二，金融因素。房地產(chǎn)業(yè)有賴于雄厚資本提供的金融支撐。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目主要通過銀行借貸籌集資金實(shí)現(xiàn)金融融資[1]。若缺乏完善的金融體制，將增加金融融資的困難。三，土地資源。從本質(zhì)上來看，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)是土地資源開發(fā)。因此，土地供給對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有直接影響。在城市化進(jìn)程日益推進(jìn)的前提下，對土地資源的配置會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。限制土地供給，會對房價造成直接影響。在房地產(chǎn)總體成本費(fèi)用中，土地成本費(fèi)用占據(jù)40%的比例。在新時期，我國要對房地產(chǎn)土地供給加強(qiáng)監(jiān)管，防止土地濫用，對土地總供給進(jìn)行強(qiáng)有力的控制，促進(jìn)土地利用效率實(shí)現(xiàn)大幅度提高[2]。四，市場環(huán)境。市場環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響最為重要。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增加供給量，房地產(chǎn)業(yè)在未來會進(jìn)一步呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢。五，國家政策。我國的民生建設(shè)有賴于住房保障提供的基礎(chǔ)。新時期，人民群眾的住房需求日益增長，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系，是保障民生的必然要求。對此，我國政府高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并通過各類政策，諸如土地政策、限購政策等對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控。另外，“二胎”政策以及各類地方扶持相關(guān)政策，也會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。各類地方扶持政策，為形成對地方經(jīng)濟(jì)的有效刺激，實(shí)現(xiàn)去庫存，通常會以政府補(bǔ)貼對群眾的商品房購買進(jìn)行激勵，會在短期內(nèi)驅(qū)動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

2、內(nèi)在因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在因素，主要包括如下內(nèi)容：一，供需矛盾。供需關(guān)系，特別是人民的住房需求，會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成重要影響。當(dāng)前，正是由于供需關(guān)系變動，導(dǎo)致我國房價普遍上漲，部分二線城市的房價上漲速度甚至超過一線城市。二，投資情況。投資情況會從根本上直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并對房地產(chǎn)業(yè)后期擴(kuò)張的實(shí)際規(guī)模形成決定性影響。若限制房地產(chǎn)投資規(guī)模將直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。三，房價因素。在新時期，缺乏穩(wěn)定的房價，是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要原因。

二、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的完善對策

1、對市場供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善

國家要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，對市場供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，有效解決供需結(jié)構(gòu)失衡。具體可從以下方面著手：一，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，對科學(xué)規(guī)劃進(jìn)行執(zhí)行落實(shí)，重點(diǎn)通過社會需求調(diào)整房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)理性發(fā)展。二，構(gòu)建系統(tǒng)完善的經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，基于對社會用房的有效保障，大力扶持房地產(chǎn)開發(fā)，增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理性和有效性。三，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行盤活，保障市場流通，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的充分優(yōu)化[3]。

2、對政策引導(dǎo)力度進(jìn)行加強(qiáng)

國家要對房地產(chǎn)相關(guān)政策引導(dǎo)力度進(jìn)行加強(qiáng)，強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的政策引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況，對房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行合理制定，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的政策引導(dǎo)。國家要加強(qiáng)對土地供應(yīng)相關(guān)政策的有效落實(shí)，從源頭上實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控。我國要對土地市場加強(qiáng)規(guī)劃，并實(shí)施嚴(yán)格的控制管理，實(shí)現(xiàn)對土地收儲相關(guān)制度的完善，通過土地供應(yīng)政策有效調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。另外，要對土地政策進(jìn)行科學(xué)調(diào)整。在新時期，要與現(xiàn)有的土地政策體系相結(jié)合，對土地管理策略進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速發(fā)展。要加強(qiáng)土地審批制度管理，督促房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行土地招標(biāo)程序。要對土地市場實(shí)施規(guī)范化管理，對土地劃撥的具體過程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，在辦理土地資源相關(guān)手續(xù)的實(shí)際過程中，要嚴(yán)格遵循各項(xiàng)法律法規(guī)，保障協(xié)議公平，實(shí)現(xiàn)對協(xié)議各方合法權(quán)益的有效維護(hù)。要對土地招標(biāo)和土地拍賣等相關(guān)行為進(jìn)行規(guī)范，對行政干預(yù)進(jìn)行適當(dāng)減少。政府要對土地供給能力進(jìn)行增強(qiáng)，對土地管理進(jìn)行適當(dāng)放開，充分利用市場機(jī)制合理配置土地資源[4]。

3、對稅費(fèi)制度進(jìn)行完善

國家要對稅費(fèi)制度進(jìn)行完善，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高效發(fā)展。要通過對稅費(fèi)制度進(jìn)行完善，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)新時期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。要立足于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況，綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)、市場變化等因素，對稅費(fèi)制度進(jìn)行改革完善，重點(diǎn)完善對財(cái)產(chǎn)稅以及不動產(chǎn)稅的政策導(dǎo)向，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高效有序發(fā)展。

4、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控

為從整體上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，要充分加強(qiáng)政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控。政府部門要基于新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)制定合理完善的宏觀調(diào)控策略，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行指導(dǎo)。首先，政府部門要深入分析房價波動，在此基礎(chǔ)上，建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)控體系，并增強(qiáng)宏觀調(diào)控政策對社會經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)性。要制定出臺相關(guān)貨幣政策和限購政策，對房價上漲進(jìn)行有效遏制，對銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分利用，增強(qiáng)調(diào)控的有效性，避免國內(nèi)房價出現(xiàn)大規(guī)模波動。政府部門要系統(tǒng)構(gòu)建房產(chǎn)稅體系，據(jù)此有效增強(qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力，有效控制房價波動[5]。

5、加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的投資引導(dǎo)

為有效遏制房價過快上漲，推動房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)有序健康發(fā)展，促進(jìn)土地資源利用率實(shí)現(xiàn)大幅度提升，實(shí)現(xiàn)對人民群眾住房需求的良好滿足，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的投資引導(dǎo)，合理配置保障住房以及改善性住房的實(shí)際投資比例，并遵循政府宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，科學(xué)配置房地產(chǎn)市場投資。對房地產(chǎn)投資政策進(jìn)行制定，要明確相關(guān)人員的具體職責(zé)，并監(jiān)控政策實(shí)施的具體情況，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行準(zhǔn)確把握。要明確房地產(chǎn)投資主體肩負(fù)的責(zé)任，增強(qiáng)其風(fēng)險調(diào)控能力，對投資企業(yè)實(shí)施嚴(yán)格的資質(zhì)審核，實(shí)現(xiàn)對各投資層次的優(yōu)化配置。其次，要科學(xué)調(diào)控和合理配置房地產(chǎn)業(yè)的過剩產(chǎn)能，對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的僵尸企業(yè)進(jìn)行淘汰，針對房地產(chǎn)企業(yè)建立健全準(zhǔn)入和退出機(jī)制。要對房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，例如通過控制銀行貸款的實(shí)際規(guī)模有效抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模的快速增長。要深入調(diào)查房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)相關(guān)投資進(jìn)行及時調(diào)整，要根據(jù)房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，對投資數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，避免惡性投資。對于房地產(chǎn)泡沫，要有效限制投資。國家要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全局掌控，從房地產(chǎn)市場實(shí)際情況和人民群眾的住房需求出發(fā)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的投資引導(dǎo)，構(gòu)建穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場環(huán)境。另外，要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，科學(xué)調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，對消費(fèi)貸款份額進(jìn)行加強(qiáng)，有效防范貸款風(fēng)險。要對房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)流動以及資金來源問題進(jìn)行有效解決，對住房抵押貸款相應(yīng)的二級市場進(jìn)行完善創(chuàng)新，促進(jìn)抵押貸款實(shí)現(xiàn)正規(guī)化發(fā)展。加強(qiáng)資本市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)系，從根本上實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場資金來源問題的有效解決，對貸款風(fēng)險進(jìn)行分散承擔(dān)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)金融效率的大幅度提高[6]。

6、對土地金融市場制度進(jìn)行完善

在新時期，要對土地金融市場制度進(jìn)行完善，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。要完善土地金融市場現(xiàn)有的融資渠道，對商業(yè)銀行相應(yīng)的貸款信托管理進(jìn)行強(qiáng)化，對多元化的發(fā)展機(jī)制進(jìn)行開發(fā)優(yōu)化，構(gòu)建系統(tǒng)完善的住房金融管理機(jī)制。另外，要完善房地產(chǎn)市場相關(guān)的金融制度，開發(fā)多元化的金融服務(wù)機(jī)制，與消費(fèi)者住房需求相結(jié)合，對公積金低息貸款政策、住房儲蓄政策進(jìn)行探索開發(fā)，實(shí)現(xiàn)對消費(fèi)者住房需求的良好滿足。

結(jié)語

綜上所述，新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素主要包括政府調(diào)控、金融因素、土地資源、市場環(huán)境以及國家政策等外在影響因素和供需矛盾、投資情況、房價因素等內(nèi)在影響因素。對此，在新時期，要通過對市場供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善、對政策引導(dǎo)力度進(jìn)行加強(qiáng)、對稅費(fèi)制度進(jìn)行完善、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控、加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的投資引導(dǎo)、對土地金融市場制度進(jìn)行完善等對策完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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