摘要：電氣管理及其設備維護保養(yǎng)是物業(yè)管理系統(tǒng)的重要組成部分，由于科學有效的電氣設備維護保養(yǎng)與機電城的正常運行息息相關，而物業(yè)管理又是機電城管理的重要構成。所以，本文面向機電城進行了智慧物業(yè)管理系統(tǒng)分析，并側重于電氣管理與設備維護保養(yǎng)層面，以便于為物業(yè)管理工作開展提供有力幫助。

Abstract： Electrical management and equipment maintenance is an important part of the property management system， because scientific and effective electrical equipment maintenance is closely related to the normal operation of the electromechanical city， and property management is an important component of the electromechanical city management. Therefore， this paper analyzes the intelligent property management system for the electromechanical city， and focuses on the electrical management and equipment maintenance， so as to provide strong help for the property management work.

關鍵詞：機電城;智慧物業(yè)管理;系統(tǒng)

Key words： electromechanical city;intelligent property management;system

中圖分類號：TP31 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）15-0270-02

1 ?智慧物業(yè)管理系統(tǒng)分析

1.1 系統(tǒng)需求分析

智慧物業(yè)管理系統(tǒng)入駐支付寶平臺，為商戶提供了在線繳費方式，即業(yè)主可通過支付寶生活繳費欄繳納水電費與物業(yè)費，同時還設置了在線申報維修欄，以確保可及時為業(yè)主提供電氣等相關項目維修服務，從而保障機電城正常穩(wěn)定運行。首先，系統(tǒng)信息處理應具備較高準確性與及時性。在物業(yè)管理部門接收到系統(tǒng)傳輸?shù)恼埱笮畔r，快速做出響應，采取措施給予反饋，并有效解決問題。在物業(yè)管理部門入駐智慧物業(yè)管理系統(tǒng)時，也需要注冊，不會影響物業(yè)管理部門使用，管理部門為工作人員分配管理賬號的時候，應保證不會出現(xiàn)重復現(xiàn)象，以及業(yè)主繳費信息與多個工作人員賬號匹配狀況，否則將會大大降低用戶體驗。其次，系統(tǒng)應具備易用性。其中易用性直接決定了系統(tǒng)推廣度與使用度，系統(tǒng)使用難度越低，便越受青睞，甚至還會幫助向周圍人宣傳。所以，在進行系統(tǒng)設計的時候，應使用易于理解的詞匯，便于掌握[1]。

1.2 系統(tǒng)框架分析

機電城屬于大型商城，其中業(yè)主過于繁雜，難以管理，這就需要根據(jù)機電城業(yè)主特性與運營特性，科學合理設計智慧物業(yè)管理系統(tǒng)。由于機電城建筑規(guī)模龐大，基礎設施設備復雜，業(yè)主群體也十分廣泛，所以在物業(yè)管理上需安排專項技能人才，尤其是電氣工程方面，必須專業(yè)人才才能快速順利解決電氣設備問題，全面做好維修維護工作。機電城智慧物業(yè)管理系統(tǒng)通過智能化管理方面，實現(xiàn)各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，而工作人員都配置一卡通系統(tǒng)、信息查詢系統(tǒng)、設備管理系統(tǒng)，而重點設備管理則設置獨立系統(tǒng)。面向機電城的智慧物業(yè)管理系統(tǒng)框架[2]具體如圖1所示。

2 ?面向機電城的智慧物業(yè)管理措施

2.1 弱電系統(tǒng)智能化

弱電系統(tǒng)即建筑智能化，包括通信網(wǎng)絡、辦公與設備自動化系統(tǒng)，基于智能化傳感系統(tǒng)與控制系統(tǒng)實踐發(fā)展，將機電城消防、電力、照明、廣播、防雷接地等構成以監(jiān)管為目的的整體系統(tǒng)。就消防而言，發(fā)生火災等緊急狀況時，需選擇合適的滅火劑;就照明而言，需選取合適光源;就防雷接地而言，需在高度充足的位置安裝避雷器等，而機電設備外層需加強接地保護與接零保護，避免觸電事故。

通過智慧物業(yè)管理系統(tǒng)可詳細排查照明與線路等設施，并更新服務器。機電城業(yè)主可基于智慧物業(yè)管理系統(tǒng)上報建筑維護與保養(yǎng)，可在線預約物業(yè)維修相關服務，并實時查詢進度，同時還可基于物業(yè)管理系統(tǒng)面向物業(yè)提出相關訴求與建議，以優(yōu)化物業(yè)服務水平與質(zhì)量。此外，智慧物業(yè)在自檢過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，便會自動傳輸于維修人員關聯(lián)設備，以助于快速準確排除故障[3]。

2.2 基礎設施智能化

就基礎設施智能化層面而言，將既有分散服務集成化，并在發(fā)生損壞時采取隔離解決措施。就水電暖來講，選用智能信息查詢系統(tǒng)，以便于及時充分了解具體使用情況，鼓勵業(yè)主通過O2O在線平臺繳納生活費用，可實時適度的優(yōu)惠政策，鼓勵業(yè)主按時繳納。在周邊設施配套上，可基于物聯(lián)網(wǎng)平臺與大數(shù)據(jù)對業(yè)主日常生產(chǎn)生活需求進行詳細分析，以此合理配置周圍相關設施，確保資源充分利用。

2.3 電氣系統(tǒng)智能化

2.3.1 電氣系統(tǒng)員工崗位職責

負責組織指導各管理部門完善電氣圖紙資料與維修檔案歸檔;負責電氣設施正常使用技術監(jiān)督和指導;負責電氣設施維修保養(yǎng)技術指導;制定電氣設施大中修計劃、方案及預算，報經(jīng)批準后組織實施;負責指導供電計量、節(jié)約用電管理，努力降低供電損耗;負責組織制定和完善電氣設施安全使用、工程管理、維修管理制度;負責由維修人員主責的改造工程施工、驗收及結算;負責電氣相關項目費用控制、審核和經(jīng)濟分析;配合人力資源部組織電氣相關技能培訓工作;負責電氣對外業(yè)務聯(lián)系，協(xié)調(diào)與相關主管部門關系;在必要時協(xié)助做好相關專業(yè)管理[4]。

2.3.2 電氣管理制度

物業(yè)管理與電力息息相關，電力在物業(yè)管理中占據(jù)著重要地位，而在機電城物業(yè)管轄范圍中，提供穩(wěn)定可靠性的電力十分必要。同時，物業(yè)管理電氣領域與工業(yè)用電相同，一般情況下，會在進線端布設變壓器，重要場合則會設置獨立變壓器室或變電所，以此轉變高壓為低壓，以供電能設備有效使用。變壓器室需每天安排巡查，一旦發(fā)現(xiàn)問題必須及時處理，同時為有效防控故障與檢修停電問題，需安排雙電源進行供電，所以在重要場合需布置2臺甚至更多變壓器，以確保在變壓器發(fā)生故障的時候，其他變壓器可承擔全部負荷供電。在通過變壓器室或變電所之后，電能還要通過配電室優(yōu)化管理，部分場合電能在配電室前，還需進行電抗器處理，避免發(fā)生尖峰電流與諧波等危險狀況。配電室的柜子同樣需要實時檢測巡查，即進線柜、出線柜、計量柜、電容補償柜等等。在具體工作過程中，電氣管理人員在更換柜中電氣元件的時候，需檢查讀數(shù)的正常性與穩(wěn)定性，以保障配電柜有效運轉。電纜敷設也是物業(yè)管理的一部分，其需進行用電負荷計算，選取正確電纜線，同時還需明確如何走線，才可確保安全性、美觀性、經(jīng)濟性。在安裝更換電氣設備時，同樣需要計算負荷，只有這樣，才可確保選擇最佳電氣設備，在此過程中，需避免使用小容量電氣設備為較大用電負荷提供電能，否則將會燒毀電氣設備，導致停電，甚至還會引發(fā)電氣火災。對于機電城這種商業(yè)建筑而言，最關鍵的就是及時發(fā)現(xiàn)電氣故障，快速采取措施排查故障，否則將會引發(fā)嚴重安全問題與巨大經(jīng)濟損失。在機電城中，還會使用到其他類型機電設備，例如電梯、風機、水泵等。在利用電氣傳動的場合中，都會涉及調(diào)速問題，如此便會使用變頻器，而需要控制的電氣設備還會應用PLC，需確保其根據(jù)規(guī)定流程正常運行，這些都與電氣控制密切相關，因此為確保所有機電設備正常穩(wěn)定運轉，必須及時發(fā)現(xiàn)并排除故障[5]。

2.3.3 電氣維護方法

電氣設備維護保養(yǎng)的方式方法各式各樣，維修人員在檢查過程中，需基于具體狀況選擇科學可行的方法，以確保設備穩(wěn)定運轉。首先，采用對比分析法，即維修人員對比分析電氣設備檢測數(shù)據(jù)與日常記錄正常數(shù)據(jù)、設計圖紙相關資料，以評估電氣設備事故存在故障及其故障具體原因。其次，采用元件置換法，面向電氣設備電路故障，無法確定成因或檢查時間過長的狀況，可置換同性能元件，以試驗評估故障原因是否與電器相關。在元件置換過程中，需詳細檢查已拆卸的電器狀態(tài)，在確定故障原因在于電器自身之后，才能進行電器更換，以防止置換的新電器再次被損壞。再次，采用逐步接入法，在電氣設備電路短路或接地的時候，都會呈現(xiàn)明顯的外部表現(xiàn)，即冒煙或者出現(xiàn)火花等。但是電氣設備內(nèi)并未安裝護罩，除熔斷器熔斷故障外，難以發(fā)現(xiàn)其他外部現(xiàn)象，對此便可利用逐步接入法，以熔體更換的方式，將多個支路交聯(lián)電路，然后逐步斷開電路，以通電試驗評估故障電路具體位置。在此基礎上，將故障電路劃分為多個部分，逐步接入電路，在接入其中某一部分電路時，熔斷器發(fā)生熔斷現(xiàn)象，則代表此故障發(fā)生于此部分電路對應的電器元件。此方法簡單，卻也存在一定缺陷，即極易造成輕微損壞的電器元件徹底被損壞，需酌情使用。

2.3.4 電氣管理人員綜合素質(zhì)

電氣管理人員聘用時，需對其管理能力與綜合素質(zhì)進行全面考察，確保可適應崗位需求?？茖W合理制定培訓方案，定期面向電氣設備管理人員進行專業(yè)培訓，側重于提高綜合實踐能力，以助于積累豐富檢修經(jīng)驗與技能。設置多元化考核機制，面向電氣設備管理人員進行考核，貫徹獎懲制度，強化管理人員責任意識，從而提高設備維護管理工作效率與質(zhì)量。

2.4 消防系統(tǒng)智能化

消防系統(tǒng)智能化與業(yè)主安全、財產(chǎn)息息相關，所以必須加強重視?；跇I(yè)主人身安全采取智能化管理模式，以智能化信息化集成監(jiān)控機電城實時動態(tài)，避免監(jiān)控死角，確保業(yè)主人身財產(chǎn)安全。智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的智能消防管理模塊，將各個商店滅火器的安置點都全面準確錄入系統(tǒng)，一旦發(fā)生意外，可基于系統(tǒng)快速準確發(fā)現(xiàn)滅火器所在位置，采取措施滅火。此外，智慧物業(yè)管理系統(tǒng)還可實現(xiàn)所有業(yè)主彼此聯(lián)通，在發(fā)生危險狀況時，可通過一鍵警報功能提醒周圍業(yè)主，而系統(tǒng)則會自動觸發(fā)告警裝置，并提示物業(yè)安保人員與消防部門快速到位并加以解決[6]。

3 ?結語

綜上所述，就機電城的特殊性而言，其對電氣設備正常穩(wěn)定運行的要求相對較高。而且隨著電氣智能化發(fā)展與電氣設備更新?lián)Q代，對于物業(yè)管理部門的電氣設備管理制度與水平要求也越來越高，這就需要物業(yè)管理部門全面做好電氣管理與設備維護保養(yǎng)工作，以確保機電城運行的穩(wěn)定性與安全性，進而確保滿足業(yè)主的日常生產(chǎn)生活需要。

參考文獻：

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[2]曹煥男，李洪梅，呂晶晶，等.農(nóng)機調(diào)度管理系統(tǒng)設計——基于體育館智慧物業(yè)管理系統(tǒng)[J].農(nóng)機化研究，2020，42（6）：220-223，229.

[3]方水平.智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)[J].北京工業(yè)職業(yè)技術學院學報，2020，19（1）：37-41.

[4]趙美茹，凡玲，張程程.基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧物業(yè)管理服務模式探究[J].科技創(chuàng)新與應用，2020（8）：27-28，31.

[5]張喜運.智慧住區(qū)物業(yè)管理信息云平臺設計與實現(xiàn)[J].磚瓦世界，2019（14）：55.

[6]王艷.智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的設計探討[J].建筑工程技術與設計，2019（14）：4168.

作者簡介：蘇章堅（1980-），男，廣西橫縣人，大專，研究方向為企業(yè)物業(yè)管理及電氣工程。