彭露

從1998年房改大幕拉開，結(jié)束福利分房制度以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸發(fā)展為國民經(jīng)濟頂梁產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也不可避免的迎來了許多機遇和挑戰(zhàn)。伴隨著高房價的出現(xiàn)，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也進行控制、國家的相關(guān)政策也越來越嚴格，因此，對于大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險就是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今面臨的重要困境，而土地增值稅是為房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收之一，土地增值稅也是國務(wù)院對我國房地產(chǎn)市場稅收進行宏觀調(diào)控的手段之一，故此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃極為重要，本文從房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃問題，并針對其問題進行簡要的分析和研究，進而為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險控制提供經(jīng)驗，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、引言

從房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風(fēng)險，而房地產(chǎn)的稅務(wù)風(fēng)險會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而土地增值稅是為房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收之一，也是國家對房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅收調(diào)控之一，國家多次重點強調(diào)了對土地增值稅的調(diào)控。如何對其稅務(wù)風(fēng)險進行控制就成為其中的重點和關(guān)鍵，但是在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險控制中，稅務(wù)管理體制不健全，對稅務(wù)風(fēng)險控制的意識不足，加之房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的自查和審計問題，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在著較大的稅務(wù)風(fēng)險，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，故此，在房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制中，要加強對土地增值稅稅務(wù)制度的完善，深入探究土地增值稅納稅籌劃，并對風(fēng)險進行研究，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險控制水平和效率。減低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃現(xiàn)存問題

（一）稅收籌劃意識薄弱

首先，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類多、金額大，一些企業(yè)便試圖通過偷稅漏稅等手段違法獲利。或者通過混淆稅率而少繳納稅金，土地增值稅是預(yù)繳制度，業(yè)態(tài)不同預(yù)繳率不同，普通住宅為取得不含稅收入1%、非普通住宅為取得不含稅收入2%，其他業(yè)態(tài)為取得不含稅收入3%，有些財務(wù)人員混淆普通住宅及非普通住宅按照1%繳納，一經(jīng)查處，除補繳稅款和巨額罰款外，更嚴重影響企業(yè)自身聲譽，也會妨害房地產(chǎn)企業(yè)自身未來健康發(fā)展。反觀稅收籌劃，既大大降低企業(yè)稅負，又利于籌劃人員豐富自身稅務(wù)知識。其次，有稅收籌劃意識的個別企業(yè)，仍缺乏深入探究和綜合權(quán)衡的精神。企業(yè)可從合法合規(guī)及價值最大化角度力求尋找最優(yōu)解，深入考量如何采取最佳手段有效減輕企業(yè)稅收負擔(dān)，以免顧此失彼，并著眼長遠的戰(zhàn)略籌劃。

（二）土地增值稅財稅政策更新頻繁，帶來籌劃難題

國家為維護市場經(jīng)濟運行，達到市場宏觀調(diào)控目的，土地增值稅政策便會更替頻繁，籌劃人員便需重新調(diào)整土地增值稅稅收籌劃。同時，若籌劃人員粗淺理解稅收新政策，依照以往方案照單全收或隨意生搬硬套，所進行的稅收籌劃便無實際效用，易產(chǎn)生潛在稅收風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃利益空間巨大，它分為30%-60%四擋稅率，一個不合適就會使稅率跳檔。從而帶來負擔(dān)。

（三）缺乏專業(yè)人員

納稅籌劃的專業(yè)性極強，其對相關(guān)人員的專業(yè)理論與實踐經(jīng)驗有著較高的要求。當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)都將稅收籌劃工作交由財務(wù)部門負責(zé)，缺乏專業(yè)人才，極少專設(shè)稅務(wù)部門負責(zé)整體土地增值稅稅收籌劃工作。事實上，土地增值稅稅收籌劃是一項要求很高專業(yè)程度的工作。從項目公司成立到土地增值稅清算都密不可分，企業(yè)應(yīng)單設(shè)獨立于財務(wù)部之外的稅務(wù)部門，識別土地增值稅風(fēng)險，通透稅收政策細致稅收籌劃，并及時與各部門溝通反饋籌劃效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃策略

（一）圍繞房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入進行籌劃

不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入管理，盡可能規(guī)避各類操作失誤以及收入分類方面的錯誤，防止多納稅款或少繳付的現(xiàn)象發(fā)生，對于房地產(chǎn)在開盤預(yù)售之前，就應(yīng)該對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價就要進行相應(yīng)的測算，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，納稅人出售住宅，若增值額在扣除項目金額的20%以下，土地增值額稅免征，若增值額在扣除項目金額之和的20%以上，全部增值額按規(guī)定計稅。那么房地產(chǎn)企業(yè)必須制定合理的納稅籌劃方案，合理計算土地增值額，合理選擇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價，以此控制增值率不超過20%，從而達到免交增值稅，這樣既能節(jié)約土地增值稅，降低公司稅負，也可以讓公司提前回款，降低資金占用成本。

（二）圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本進行籌劃

其一，對于開發(fā)成本科目，盡量增加扣除項目的金額，盡量獲取增值稅專用發(fā)票。若提供材料的成本、質(zhì)量無差異，于小規(guī)模納稅人和一般納稅人中選擇一般納稅人。若供應(yīng)商皆為一般納稅人，適用不同稅率，需提前測算以便選擇進項稅額大的供應(yīng)商。若企業(yè)選擇了小規(guī)模納稅人，讓其向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開3%增值稅專用發(fā)票。其二，擴大精裝房比例，使房地產(chǎn)企業(yè)從銷售毛坯房為主慢慢轉(zhuǎn)向銷售精裝房為主，此舉可取得更多物料和固定資產(chǎn)的增值稅發(fā)票，一定程度可拓寬進項稅額來源，又可吸引購房和多獲取一層裝修利潤，精裝成本在土地增值稅中還可以加計20%扣除。其三，加大公建配套建設(shè)。通過加大對公共配套設(shè)施及環(huán)境改善的資金投入，能夠增加土地增值稅的抵扣項目數(shù)額，達到合法合規(guī)的降低應(yīng)繳納土地增值稅額，同時還能夠極大的改善所建小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，也有利于提升房企自身的聲譽。

（三）企業(yè)在兩種利息支出方案中合理選擇，方案一為利息支出據(jù)實扣除，方案二為利息支出按照不含資本化利息的開發(fā)成本的5%扣除，選擇關(guān)鍵為比較準予扣除的利息與土地成本和開發(fā)成本累計之和的5%熟大。若借用了大量資金且能按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并提供金融機構(gòu)貸款證明，可采用方案一。若建房使用了自有資金、大部分預(yù)售房款和權(quán)益資本，銀行借用資金少，無法按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，或不能提供金融機構(gòu)證明，可采用方案二。

（四）加強對納稅統(tǒng)籌的認識

房地產(chǎn)企業(yè)要想進行合理的納稅統(tǒng)籌，首先是必須在法律允許的范圍內(nèi)進行納稅籌劃。合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，杜絕一切不合法的鉆法律空子的行為。企業(yè)必須清楚認識到合理避稅和漏稅偷稅之間的界限，維護企業(yè)形象。其次，財務(wù)工作人員必須不斷更新納稅統(tǒng)籌技能，提高綜合素質(zhì)能力。制訂合理納稅統(tǒng)籌計劃，順應(yīng)市場變化潮流。促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（五）加強專業(yè)人才培養(yǎng)，提高納稅籌劃效率

目前房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏具備扎實的專業(yè)技能和良好職業(yè)素養(yǎng)的優(yōu)秀人才，導(dǎo)致納稅籌劃工作效率較低下，對于企業(yè)的進一步發(fā)展造成了不良影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實，以及納稅籌劃自身的專業(yè)特點，加強專業(yè)人才的培養(yǎng)與引進，通過充實納稅籌劃管理隊伍，促進納稅籌劃工作的順利開展，加強企業(yè)財務(wù)人員培訓(xùn)、推動業(yè)務(wù)合作，充分發(fā)揮人才的專業(yè)素養(yǎng)，提高納稅籌劃方案的專業(yè)性與可行性，推動企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語

總之，納稅籌劃是市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)實現(xiàn)長遠持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的關(guān)鍵就是合理地計算增值額，達到免征土地增值稅的目標，同時，加強企業(yè)內(nèi)部管理，有效規(guī)避市場風(fēng)險，加強納稅籌劃認識，掌握政策動態(tài)信息，在法律允許的范圍內(nèi)進行納稅籌劃，反對一切偷稅漏稅行為。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從多角度出發(fā)，探究影響納稅籌劃的主要原因，并根據(jù)當(dāng)前我國稅收改革環(huán)境，以及企業(yè)具體涉稅業(yè)務(wù)內(nèi)容，做出調(diào)整、優(yōu)化措施，以推動企業(yè)的納稅籌劃不斷完善。使企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。（作者單位：云南實力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司）