成坤澤 李世龍 陳秋 李星辰

摘要：21世紀(jì)以來，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平顯著提高，但也伴隨著土地供需失衡的難題，因此積極探索如何新增用地和盤活存量土地是當(dāng)下亟待解決的問題。但與此同時(shí)，土地一級開發(fā)出現(xiàn)了法律法規(guī)、管理體系不完善、利潤分配不合理、融資渠道單一等諸多問題，降低了土地一級開發(fā)的質(zhì)量和效率。將邏輯框架法運(yùn)用到土地一級開發(fā)后評價(jià)中，開展邏輯框架法和后評價(jià)的交叉研究內(nèi)容，明確土地一級開發(fā)過程中的關(guān)鍵點(diǎn)，分析開發(fā)過程中存在的問題，最終形成土地一級開發(fā)后評價(jià)矩陣體系。為開展邏輯框架法和后評價(jià)的交叉研究內(nèi)容提供了新的研究視角;提供的邏輯框架矩陣明確了土地一級開發(fā)過程中的關(guān)鍵點(diǎn)，有利于提高土地一級開發(fā)效率。

關(guān)鍵詞：土地一級開發(fā);后評價(jià);邏輯框架法

中圖分類號(hào)：F281

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（ 2020） 03-0050-57

收稿日期：2020-01-25

無論是城市建設(shè)還是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地都有著不可替代的戰(zhàn)略意義。為對土地一級開發(fā)做出清晰的界定和明確具體的管理辦法，北京2002年出臺(tái)了比較有代表性的文件《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》。城市土地開發(fā)中，土地一級開發(fā)作為至關(guān)重要的第一環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目后續(xù)工作能否取得成功的關(guān)鍵。但隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，現(xiàn)階段土地一級開發(fā)在政策制度、交易模式、主體確定、利益分配、融資體系等方面遇到障礙，若能順利解決這些問題，我國土地一級開發(fā)將會(huì)上一個(gè)臺(tái)階。

目前，項(xiàng)目后評價(jià)雖在土地整理中有所應(yīng)用，但土地開發(fā)項(xiàng)目中未能實(shí)施。土地一級開發(fā)后評價(jià)可以借鑒取得一定成果的研究領(lǐng)域，如我國水利建設(shè)領(lǐng)域、公路建設(shè)領(lǐng)域，將成功的后評價(jià)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到土地一級開發(fā)中，重視項(xiàng)目后評價(jià)，用系統(tǒng)工程的方法，從項(xiàng)目全壽命周期的角度出發(fā)，全面系統(tǒng)精準(zhǔn)的進(jìn)行分析和評價(jià)整個(gè)項(xiàng)目。邏輯框架法，即LFA（ Logieal Framework Approach），是進(jìn)行項(xiàng)目后評價(jià)的主要方法之一，是一種以目標(biāo)為導(dǎo)向的項(xiàng)目規(guī)劃工具。目前將LFA應(yīng)用于土地一級開發(fā)后評價(jià)中的研究較缺乏，而以后評價(jià)研究作為核心的土地一級開發(fā)能夠?qū)ㄔO(shè)工程項(xiàng)目的推進(jìn)以及落地有至關(guān)重要的影響。因此，本文基于LFA，設(shè)計(jì)通用的土地一級開發(fā)后評價(jià)矩陣體系，清晰地梳理影響土地一級開發(fā)各因素之間的邏輯關(guān)系，明確了土地一級開發(fā)項(xiàng)目推進(jìn)過程中的關(guān)鍵點(diǎn)。

1邏輯框架法的基本理論

邏輯框架法（ LFA）是一種以目標(biāo)為導(dǎo)向的項(xiàng)目設(shè)計(jì)研究方法，它提供了一整套互相關(guān)聯(lián)的元素，用于援助結(jié)構(gòu)化系統(tǒng)分析一個(gè)項(xiàng)目，是一種常用的后評價(jià)研究工具。此方法多用作識(shí)別原因和結(jié)果的傳導(dǎo)機(jī)制和內(nèi)在聯(lián)系，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目目標(biāo)對整個(gè)項(xiàng)目的宏觀導(dǎo)向、利益各方在項(xiàng)目中的參與度和角色定位、全流程的監(jiān)控效益這幾方面的內(nèi)容。通過分析基于假設(shè)的原因和該原因?qū)е碌慕Y(jié)果，進(jìn)而對項(xiàng)目進(jìn)行管控及修正。邏輯框架法的基本結(jié)構(gòu)見圖l。

2邏輯框架法與土地一級開發(fā)后評價(jià)的適用性分析

LFA與土地一級開發(fā)后評價(jià)的適用性主要體現(xiàn)在：①分析土地一級開發(fā)項(xiàng)目過程中存在的主要問題，分析項(xiàng)目實(shí)施過程中存在的主要缺陷，提供客觀、科學(xué)的反饋信息給項(xiàng)目的改進(jìn)或新項(xiàng)目的決策者;②可以作為一條串聯(lián)線，連接項(xiàng)目管控、執(zhí)行、目標(biāo)指定等各維度的項(xiàng)目動(dòng)作，提高組織決策效率;③有利于提高政府方和多個(gè)項(xiàng)目對接人的對接通達(dá)性，減少信息壁壘和信息斷層，大幅度提高效率。

在本文中，將邏輯框架法與土地開發(fā)項(xiàng)目后評價(jià)研究相結(jié)合，既是創(chuàng)新也是突破。首先，分析土地一級開發(fā)過程中存在的問題，形成問題樹和對策樹;然后，根據(jù)對策分析，深化理解和分析內(nèi)在邏輯，歸納和整理前期所有的項(xiàng)目動(dòng)作;最后，實(shí)現(xiàn)在前期已經(jīng)確定的目標(biāo)和目的到實(shí)際可達(dá)成結(jié)果的轉(zhuǎn)化，形成邏輯框架矩陣，即土地一級開發(fā)項(xiàng)目后評價(jià)矩陣。

3土地一級開發(fā)項(xiàng)目后評價(jià)矩陣

3.1問題分析

通過大量文獻(xiàn)閱讀與實(shí)際調(diào)研，最終確定土地一級開發(fā)中的關(guān)鍵問題是“土地一級開發(fā)效率低”。土地一級開發(fā)效率低將導(dǎo)致公眾利益受損、惡意競價(jià)、政府決策效率低、項(xiàng)目多資金壓力大以及尋租現(xiàn)象等結(jié)果性問題，最終影響土地一級開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展見圖2。

從企業(yè)的角度出發(fā)，土地一級開發(fā)效率低主要是由于企業(yè)社會(huì)意識(shí)不足、社會(huì)責(zé)任履行不完全、社會(huì)責(zé)任履行不及時(shí)以及企業(yè)實(shí)施積極性不高所造成的;從政府角度出發(fā)，土地一級開發(fā)效率低的原因主要是由監(jiān)管機(jī)制不完善、管理經(jīng)驗(yàn)不足、融資機(jī)制不完善、利益分配機(jī)制不合理等造成的。據(jù)此繪制原因性問題樹見3所示。

3.2目標(biāo)分析

目標(biāo)樹見圖4和圖5，根據(jù)問題樹所確定的核心問題“土地一級開發(fā)效率低”，可以確定項(xiàng)目的總目的是“提高土地一級開發(fā)效率”，項(xiàng)目總目標(biāo)為更宏觀的目標(biāo)即“實(shí)現(xiàn)土地一級開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展”。

3.3對策分析

針對邏輯框架法用于土地一級開發(fā)，根據(jù)目前的目標(biāo)樹，核心問題“土地一級開發(fā)效率低”的存在是由多種內(nèi)外因所導(dǎo)致的，轉(zhuǎn)化到目標(biāo)樹上，并不能通過解決單一的問題，實(shí)現(xiàn)單一的目標(biāo)路徑就能實(shí)現(xiàn)土地一級開發(fā)目標(biāo)和目的。因此，原有對策分析維度的缺失，使得所分析的對策無法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和目的?；诖耍疚牡膶Σ叻治鍪轻槍δ繕?biāo)樹的手段性目的進(jìn)行進(jìn)一步對策深化，形成足以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和目的的對策，最終形成對策樹。

在對策分析中，原因性問題中的“土地一級開發(fā)法制不完善”主要是宏觀環(huán)境的問題，國家法律法規(guī)體系不完善，國家對于土地一級開發(fā)管理的監(jiān)察不足等問題，這部分主要是由于宏觀環(huán)境所致，地方政府和企業(yè)無法改善，因此在對策分析過程中，這部分不作對策分析?；谏鲜龇治觯贸鐾恋匾患夐_發(fā)后評價(jià)對策樹，對策樹見圖6。

3.4土地一級開發(fā)后評價(jià)矩陣模型的構(gòu)建

根據(jù)對策分析，深化理解和分析內(nèi)在邏輯，歸納和整理前期所有的項(xiàng)目動(dòng)作;最后，實(shí)現(xiàn)在前期已經(jīng)確定的目標(biāo)和目的到實(shí)際可達(dá)成結(jié)果的轉(zhuǎn)化，形成邏輯框架矩陣，即土地一級開發(fā)項(xiàng)目后評價(jià)矩陣見表l。

通過前期所有步驟的整合，再運(yùn)用邏輯框架法原理形成了邏輯框架矩陣。

4結(jié)語

本文將邏輯框架法與土地開發(fā)項(xiàng)目后評價(jià)研究相結(jié)合，既是一種內(nèi)容上的創(chuàng)新也是一種形式上的突破。分析土地一級開發(fā)過程中存在的主要問題，清晰地梳理了影響土地一級開發(fā)各因素之間的邏輯關(guān)系，最終設(shè)計(jì)出一套通用的土地一級開發(fā)后評價(jià)矩陣體系。將邏輯框架法應(yīng)用于土地開發(fā)項(xiàng)目后評價(jià)，不可避免也會(huì)具備一定的局限性。一是在項(xiàng)目實(shí)施過程中，若過多關(guān)注目標(biāo)和外部因素，很大程度上會(huì)影響項(xiàng)目管理的靈活性;二是邏輯框架法僅僅是項(xiàng)目后評價(jià)的一種思維模式，還需要項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)以及環(huán)境評價(jià)來最終完成。

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作者簡介：成坤澤，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。

李世龍，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師。

陳秋，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。

李星辰，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。