耿小龍 白春梅

近十年來(lái)，西安住宅需求不斷增加，房?jī)r(jià)快速上漲。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，泡沫不斷集聚，給金融市場(chǎng)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

一、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析

房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)是用以衡量房?jī)r(jià)泡沫程度的重要指標(biāo)。（某地基準(zhǔn)價(jià)格÷某地房?jī)r(jià)實(shí)際價(jià)格）×100%，即為某地房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)。泡沫指數(shù)大于全國(guó)平均水平即為泡沫較高。根據(jù)上述公式計(jì)算的西安市泡沫指數(shù)如下：

表1 2010-2017年西安房地產(chǎn)泡沫指數(shù)

二、西安房地產(chǎn)供給與需求影響因素分析

（一）供給因素分析：選取開(kāi)發(fā)商投資額（x1）、開(kāi)發(fā)貸款額（x2）、施工面積（x3）、房屋空置率（x4）、商品房供給面積（千平方/y）

表2 2010-2017年西安房地產(chǎn)供給因素

根據(jù)表2，房地產(chǎn)供給面積和開(kāi)發(fā)商投資額、開(kāi)發(fā)商貸款額、房屋空置率、投資性購(gòu)房比例高度正相關(guān)，所以以上自變量能夠解釋房地產(chǎn)供給的變動(dòng)。

借助SPSS分析有以下模型：

（二）需求因素分析

影響房地產(chǎn)需求的因素很多，本文僅從房地產(chǎn)價(jià)格、人均可支配收入、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)化水平等4個(gè)方面分析。

指標(biāo)如下：

x1：西安房地產(chǎn)均價(jià)（元/m2）；x2：西安人均可支配收入（元）；x3：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）；x4：西安城鎮(zhèn)化水平（%）；y：西安商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）

數(shù)據(jù)如下：

表3 2010-2017年西安房地產(chǎn)需求因素

由表3看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與房地產(chǎn)價(jià)格、人均可支配收入、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)化水平均呈高度正相關(guān)，由此表明所選取的自變量是可以用來(lái)解釋房地產(chǎn)需求變動(dòng)的。

通過(guò)SPSS分析可知，模型可最終確定為：

y=-9456.53-23.5259x1+0.560167x3+809.9097x4

三、房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）銀行面臨貸款金融風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商融資過(guò)度依賴(lài)銀行。銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱。在承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)后，商業(yè)銀行沒(méi)有有效的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分權(quán)機(jī)制。

（二）個(gè)人按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人貸款者不能按時(shí)償本付息，給商業(yè)銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是造成中外金融業(yè)一些關(guān)鍵損失的主要原因。短期價(jià)格中某些物業(yè)的表現(xiàn)增長(zhǎng)較快，一些買(mǎi)家轉(zhuǎn)手。一些短期新房（購(gòu)買(mǎi)后不到兩年）的特點(diǎn)是短期投機(jī)。當(dāng)泡沫破裂時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格將下跌，房地產(chǎn)作為抵押品將降低價(jià)值甚至萎縮，給銀行帶來(lái)小幅虧損。

四、防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理體系和相應(yīng)的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)

市民能夠獲得購(gòu)買(mǎi)房屋的信息，提高信息透明度，避免壟斷產(chǎn)生。建立并完善市場(chǎng)信息系統(tǒng)和早期預(yù)警系統(tǒng)。幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，給消費(fèi)者理性消費(fèi)的合理建議。

（二）完善保障性住房的建設(shè)與分配工作

完善國(guó)家住房制度和政策體系，保障基本需求，提供合理的消費(fèi)指導(dǎo)。加快建立住房供應(yīng)體系，滿(mǎn)足市場(chǎng)化的多階段需求并逐步采取基本平衡。合理建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，改善租賃補(bǔ)貼制度。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為經(jīng)濟(jì)適用房的主體。加快各種貧困社區(qū)的轉(zhuǎn)型，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展。

（三）政府通過(guò)宏觀調(diào)控抑制房?jī)r(jià)不理性增長(zhǎng)

在銀行信貸政策方面，提高首付比例、提高貸款利率等措施的限制。切實(shí)發(fā)展住房租賃行業(yè)。降低稅率，減輕房地產(chǎn)公司和公眾的負(fù)擔(dān)，增加房地產(chǎn)持有稅，減少購(gòu)買(mǎi)和出售二手房的稅收，促進(jìn)二手房市場(chǎng)流動(dòng)。