劉艾琪
摘 要:隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱之一。在競爭激烈的市場環(huán)境中,逐漸增多的財務(wù)風(fēng)險將成為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙。當(dāng)今存在部分房地產(chǎn)企業(yè),由于在決策之前未能夠有效地識別、評價、防范一些風(fēng)險,造成了企業(yè)經(jīng)營管理上不必要的失誤。本文對中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的原因、現(xiàn)狀及特點進(jìn)行分析研究,最終對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理提出可行的方案,以便更好地識別房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險,提升企業(yè)的競爭力和價值。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) ?財務(wù)風(fēng)險 ?管理 ?對策
房地產(chǎn)企業(yè)有著項目周期長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及周邊行業(yè)之多等特點。大部分企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤占到公司總利潤的 25%以上,如此豐厚的利潤自然吸引了不少房地產(chǎn)開發(fā)公司地參與,因此房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)前投資的一個重要領(lǐng)域,但同時也面臨著越來越激烈的市場競爭?;诖藢Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范和控制具有現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
(一)項目周期長
房地產(chǎn)項目時長少則幾年,多到十幾年。將房地產(chǎn)開發(fā)期分為四部分:前期和報批期間耗時約10-18個月;工程的施工期間耗時約11-18個月;市場的推廣期間,對商品住宅項目引入約1個月、推廣約3個月,之后的強(qiáng)銷期、持續(xù)期約3-6個月。項目周期越長意味著對資金占用的時間越長,因此房地產(chǎn)企業(yè)對信貸資金的依賴非常大,一旦到期不能償還債務(wù)將會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。
(二)投資金額大
房地產(chǎn)企業(yè)投資項目相對于其它行業(yè)更大,這在一定程度上決定了其投資項目的投資金額也同樣巨大。巨額的投入讓房地產(chǎn)企業(yè)只能通過各種途徑獲得,比如利用金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行股票、發(fā)行公司債券、利用商業(yè)信用等。投入金額巨大決定了房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面所面臨的財務(wù)風(fēng)險大于許多行業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對市場預(yù)測不準(zhǔn),投資金額大的特點,則可能會給企業(yè)造成很大的財務(wù)風(fēng)險。
(三)缺乏財務(wù)風(fēng)險防范策略
我國部分房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險防范策略認(rèn)識淺薄,無法深入探究造成財務(wù)風(fēng)險的因素,企業(yè)為此造成了不少經(jīng)濟(jì)損失。因此在項目實施的過程中,如果企業(yè)遇到的風(fēng)險事故出現(xiàn)概率較大,應(yīng)主動采取應(yīng)對措施,良好的策略可以較少或避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。在無法完全避免財務(wù)風(fēng)險的情況下,將風(fēng)險控制在可控范圍之內(nèi),也能減少企業(yè)的損失。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
(一)合理舉債
當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭尤其激烈,很多企業(yè)的資金鏈都相對緊張,巨大的資金投入使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常超過70%,很容易引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險。對于本身實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)而言,高的負(fù)債規(guī)模只要在合理的控制范圍之內(nèi)還是可以承受的,但對于資金實力薄弱的企業(yè)而言,高的負(fù)債率無疑會帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此,負(fù)債規(guī)模的選擇需要根據(jù)企業(yè)自身情況和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況等多方面因素考慮。
(二)降低融資成本
房地產(chǎn)企業(yè)投入資金量大、資金占用時間長等性質(zhì)決定了其舉債模式選擇的特殊性。通過選擇適當(dāng)?shù)呐e債模式來降低融資成本是減少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的方法之一。在我國70%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或者間接地來自銀行。僅有個別企業(yè)使用過如債券、房地產(chǎn)信托投資基金、典當(dāng)融資、金融租賃、過橋貸款以及信托融資等方式。
(三)縮短項目周期,加快項目周轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長,其在開發(fā)過程中遇到的可變因素比較多。相對于其他企業(yè)來說,房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)周期的變動更為敏感,如果經(jīng)濟(jì)周期波動幅度較大,存在的財務(wù)風(fēng)險也會加大。因此房屋本身的變現(xiàn)能力直接影響償債能力。房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定合理的項目時間計劃,其次加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)溝通,以提高工作效率。溝通包括對項目計劃的設(shè)定、項目信息平臺運行等多方面。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要由企業(yè)自身對風(fēng)險防范措施設(shè)置不全和房地產(chǎn)行業(yè)本身特殊性質(zhì)兩方面原因構(gòu)成。本文主要通過對項目投資前做好相關(guān)決策、進(jìn)行合理舉債、縮短項目周期等方面著手來控制財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營過程中只有結(jié)合企業(yè)自身特點,利用優(yōu)勢規(guī)避劣勢才能最大程度地利用財務(wù)杠桿,并控制財務(wù)風(fēng)險,在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中立于不敗之地。
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