呂若琦

近段時間，多個樓盤開始通過各自渠道，向外界宣布在建項目“受疫情影響將順延交付”。仔細觀察這些樓盤的順延交付通知可以發(fā)現(xiàn)，大家在提及原因時，均頻繁提到了“不可抗力”。那么，“不可抗力”對購房者來說意味著什么？開發(fā)商能否以“不可抗力”為借口無限期的順延交付呢？

1.問：許多樓盤在通告中提到了“不可抗力”。2月10日，全國人大常委會法工委也明確指出：當前我國發(fā)生的新冠肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件屬于“不可抗力”。法律上是如何認定合同約定的“不可抗力”？

答：此次新冠肺炎疫情符合法律上的“不可抗力”。根據(jù)《民法總則》第一百八十條及《合同法》第一百一十七條之規(guī)定：不可抗力是指不能預見、不能避免，并不能克服的客觀情況。

2020年的新冠肺炎疫情是建設工程合同、購房合同的當事人在簽訂合同時不能預見，而且該疫情的發(fā)生對合同當事人而言是不能避免和克服的客觀情況。所以新冠肺炎疫情符合法律上的“不可抗力”。

根據(jù)法律規(guī)定，不可抗力是一項不歸責事由，可以用來對抗合同相對方的請求權。

2.問：不少開發(fā)商官宣順延交付的樓盤，在通告中并沒有提及具體的順延時間。購房者擔心開發(fā)商會以此為借口無限期的延長?！安豢煽沽Α钡钠鹬箷r間是如何規(guī)定的？

答：雖然2020年的新冠肺炎疫情構成法律上的“不可抗力”，但并非每份合同的債務人都可以以“不可抗力”來對抗對方的請求權。只有該合同處于正常履行期間內(nèi)發(fā)生了不可抗力事件時，債務人才能以此對抗合同相對方的請求權。如果是合同債務方的過錯導致合同履行期限延誤期間發(fā)生不可抗力事件，債務人則無權以不可抗力為由來免除自身的責任。

如果2020年新冠肺炎疫情是處于開發(fā)商購房合同正常履行期間，開發(fā)商應在疫情發(fā)生后及時向業(yè)主發(fā)去《關于新冠肺炎疫情導致延期交房的告知函》，由于告知函發(fā)出時疫情并沒有結束，所以無法計算準確的延期時間。所以，在疫情結束后28天內(nèi)，開發(fā)商需再向業(yè)主發(fā)去《關于新冠肺炎疫情導致延期交房告知函》，在最后一份告知函中可以給出準確的延期時間。

法律并未對不可抗力起止時間進行明確規(guī)定，但根據(jù)慣例，針對本次新冠肺炎疫情不可抗力事件，應該以各地政府宣布抗擊新冠肺炎疫情之日起為不可抗力的起始時間，以各地政府宣布復工復產(chǎn)之日，即疫情不再影響開發(fā)商復工建設之日為不可抗力終止之日。

3.問：如果約定交房時間分為疫情前、疫情管控期間、疫情后三種情況，開發(fā)商是不是都可以用“不可抗力”向購房者提出“順延交房”？

答：如果合同約定交房之日在疫情發(fā)生前，由于開發(fā)商原因未能及時交房，而延期履行交房義務，在合同延期履行期間恰逢本次疫情不可抗力發(fā)生，此時，開發(fā)商無權以不可抗力來主張延期交房，因為之所以遇到不可抗力是由于開發(fā)商延期交房的過錯造成的。

針對于合同約定交房時間在疫情管控期間和在疫情結束之后的情形，符合《合同法》一百一十七條之規(guī)定，疫情事件是開發(fā)商所不能預見、不能避免，并不能克服的客觀情況，屬于不可抗力，屬于法定的免責條款。開發(fā)商可以以不可抗力為由延期交房，但延期交房的時間應僅以不可抗力事件所影響的時間為準。此處值得注意的是，此次不可抗力發(fā)生在春節(jié)期間。開發(fā)商可以延期交房的時間應扣除國家規(guī)定的節(jié)假日時間和建設工程慣例的休息時間。

4.問：很多購房者關心，既然開發(fā)商可以“不可抗力”延期交付，我們是否能延期償還貸款？

答：根據(jù)《合同法》第一百一十七條之規(guī)定，不可抗力是法定的免責條款，意思是說，不可抗力發(fā)生期間，因為不可抗力給合同雙方造成的損失由合同各方自行承擔，所以，開發(fā)企業(yè)具有延期交房的法定免責事由，不應對延期交房承擔法律責任。作為購房者關心能否延期償還貸款的事情，不屬于購房合同約定的事項，能否延期還貸是購房者與貸款銀行之間的合同關系，購房者不應以開發(fā)商延期交房為由，來主張與開發(fā)商沒有合約關系的延期還貸義務。

在疫情發(fā)生之后，各大銀行分別及時出臺相關政策，解決因疫情不可抗力影響而無法及時還貸的問題。將疫情期間逾期還貸的行為不視為違約，不將逾期還貸計入個人征信。請購房人及時與各自貸款銀行聯(lián)系，了解具體政策。

5.問：對于購房者來說，開發(fā)商延期交房，客戶能不能要求解除合同？

答：這個問題需要從兩種情形來分析：第一種情形是開發(fā)商延期交房的原因不是因為疫情影響導致的，純粹是因為開發(fā)商單方違約造成的。針對第一種情況，購房者可以根據(jù)《合同法》第九十四條第（四）之規(guī)定，主張解除合同。第二種情形是因為本次疫情不可抗力原因導致開發(fā)商延期交房的，根據(jù)《合同法》第九十四條第一款之規(guī)定“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同”。

也就是說不管是因為本次疫情影響，還是開發(fā)商單方違約或其他原因導致的延期交房，只要造成購房人的合同目的無法實現(xiàn)，買房人均可以主張解除合同。但是買房人應按照《合同法》第一百一十八條規(guī)定向開發(fā)商發(fā)出通知，同時在合理期限內(nèi)提供開發(fā)商不能履行合同的證據(jù)。

6.問：在疫情發(fā)生前支付的定金，受疫情影響無法簽署正式合同，購房者能否要求退還定金？

答：根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>

根據(jù)司法解釋的立法精神，本次疫情歸屬于不可抗力，當然屬于“不可歸責于當事人雙方的事由”，所以，由于本次疫情影響無法簽署正式合同的，購房者可以要求退還定金。