何松

【摘要】鐵路工程建設(shè)是國家重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，也是一項巨型工程，具有建設(shè)運營成本高而財務周期長的特點，對社會經(jīng)濟發(fā)展有著重大影響。本文分析探討了鐵路土地綜合開發(fā)研究和商業(yè)創(chuàng)新思考，充分意識到土地綜合開發(fā)必要性，建議采取科學策略，有計劃、有步驟地推進土地開發(fā)工作。

【關(guān)鍵詞】鐵路土地;綜合開發(fā);必要性;商業(yè)創(chuàng)新;策略

近年來，對于如何提高鐵路經(jīng)營效益，通過轉(zhuǎn)換經(jīng)營方式、創(chuàng)新經(jīng)營機制等方式進行了積極探索。新形勢下鐵路土地開發(fā)也要創(chuàng)新思考，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，全方位搞好經(jīng)營開發(fā)工作，提高鐵路自身發(fā)展水平、增強社會發(fā)展保障能力。

1、鐵路土地綜合開發(fā)必要性分析

1.1促進增值收益，補充建設(shè)資金

鐵路工程項目建設(shè)過程中，項目整體投資主要分布在線路和車站建設(shè)方面，而鐵路方則掌握車站的運營。當前我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型下，鐵路投資模式也在變化，其建設(shè)資金來源不再具有單一性，即完全由政府出資，而是依靠市場融資實現(xiàn)。因此對鐵路土地進行合理的綜合開發(fā)，使其能夠增值收益，可以補充鐵路建設(shè)資金、彌補運營虧損，利于鐵路建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。

1.2完善貨場功能，推動物流發(fā)展

鐵路貨運改革背景下，提高了對鐵路貨場的要求，由過去整體貨運功能向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型升級。當前新建、改擴建的鐵路物流基地，具有更加完善的功能，成為功能豐富的區(qū)域交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)服務中心。綜合開發(fā)鐵路土地，利于物流業(yè)的發(fā)展，從而將其建設(shè)成為具有現(xiàn)代化特征的鐵路物流基地，對于地區(qū)物流業(yè)發(fā)展有著積極意義[1]。

1.3完善配套建設(shè)，促進城市發(fā)展

鐵路建設(shè)中，其選線需要考慮地質(zhì)條件、工程技術(shù)難度和投資規(guī)模等因素，地方規(guī)劃未覆蓋區(qū)域往往成為選線熱點。同時各站點的建設(shè)，吸引大量人流、物流和資金流，該區(qū)域就業(yè)機會增加，周邊區(qū)域在此推動下也可加快實現(xiàn)功能轉(zhuǎn)型。因此在鐵路建設(shè)中，要與城市規(guī)劃聯(lián)系起來，綜合開發(fā)其周邊土地，在規(guī)范城市建設(shè)、完成一體化配套設(shè)施方面發(fā)揮重要作用。

2、鐵路土地綜合開發(fā)存在問題

首先，鐵路土地開發(fā)存在點多、線長和面廣的特點，各地區(qū)之間地域性強，經(jīng)濟發(fā)展水平也參差不齊，城市開發(fā)重點存在多變特性，進而影響到土地開發(fā)形式。其次，具有良好開發(fā)價值的鐵路土地，主要集中分布在大中城市、城市群，這些全地區(qū)經(jīng)濟規(guī)模大、人口多，相互之間有較大的交通運輸空間。而小城市和小城鎮(zhèn)雖然鐵路土地開發(fā)空間有限，但也有其優(yōu)勢，在各種站點建設(shè)中，要綜合考慮其特點來選擇開發(fā)方式。

3、鐵路土地綜合開發(fā)研究和商業(yè)創(chuàng)新思考

3.1鐵路站場用地綜合開發(fā)主要模式分析

（1）核心樞紐站點開發(fā)模式。在此模式下，就是要充分發(fā)揮核心樞紐站點的作用，它是城市對外展現(xiàn)風貌的門戶，同時在城市建設(shè)中也是重要的核心節(jié)點，因此具有強大的集聚效應，可以發(fā)揮更大作用推動城市建設(shè)發(fā)展。在此開展綜合開發(fā)，集約利用高價值土地，帶動城市建設(shè)發(fā)展，促進周邊土地升值，可以在完善其服務功能的同時獲得商業(yè)開發(fā)收益。

（2）一般客運站點。一般客運站點規(guī)模小，可以開發(fā)周邊用地，開行城市列車線路，將公交運營與軌道交通補充串聯(lián)。一般其開發(fā)措施是在候車廳兩側(cè)、出站廳等區(qū)域設(shè)置商業(yè)店面，為候車旅客提供服務，以快餐店和便利店等為主。

（3）貨運場站開發(fā)模式。在不斷推行的鐵路貨運改革過程中，貨運場站的開發(fā)成為其中的重要內(nèi)容，也就是通過貨場的物流化建設(shè)使場站升級成為物流基地。促進鐵路貨運服務質(zhì)量的進一步提升，在增加貨運量的同時還可拓寬鐵路物流業(yè)務范圍。同時貨運站場的土地利用率提高，充分發(fā)揮區(qū)域經(jīng)濟價值。此外，利于合理優(yōu)化物流資源的配置，密切聯(lián)系城市交通和物流，物流企業(yè)在此模式下也可豐富其運輸模式。根據(jù)貨場的實際情況，充分構(gòu)造公、鐵、水、空等多式聯(lián)運模式，促進現(xiàn)代交通一體化設(shè)計和融合發(fā)展。

3.2鐵路站場周邊用地綜合開發(fā)模式分析

（1）核心輻射開發(fā)模式。關(guān)于站點圈層開發(fā)的相關(guān)研究中，指出與鐵路站場樞紐關(guān)聯(lián)最強的區(qū)域就是以鐵路車站為核心的800m范圍內(nèi)，且該區(qū)域具有較大開發(fā)價值，可以利用其集聚效應帶動城市建設(shè)發(fā)展。獲得該區(qū)域土地開發(fā)權(quán)可以在站點樞紐核心作用下，使其作為功能輻射平臺，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

（2）聯(lián)合發(fā)展開發(fā)模式。這種開發(fā)模式下，是拓展第一圈層使其深入到第二圈層，區(qū)域建設(shè)發(fā)展會受到多項資源要素和車站建設(shè)的影響，包括企業(yè)園區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)和旅游景區(qū)等。該模式開發(fā)下，要認識到相關(guān)要素會產(chǎn)生的影響，以及其作用的輻射，綜合開發(fā)項目紐帶作用下聯(lián)系起鐵路站點和資源要素，能夠?qū)崿F(xiàn)合作共贏。開發(fā)區(qū)域內(nèi)具有多樣資源要素，可以實行多樣化的物業(yè)開發(fā)。突破了傳統(tǒng)開發(fā)中圍繞站點開發(fā)的模式，而是根據(jù)市場需求，共同開發(fā)鐵路站點與資源要素，使兩者之間協(xié)同發(fā)展。比如商業(yè)園區(qū)內(nèi)，可以依據(jù)需要開發(fā)配套商務信息，開發(fā)當?shù)剜l(xiāng)土資源，營造農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)等。

（3）異地開發(fā)模式。一些鐵路站點遠離城市建成區(qū)，或者所處區(qū)域開發(fā)受限等，其站場周邊用地開發(fā)難度大。在路地協(xié)調(diào)方式下，綜合選地范圍可以進一步擴大，在合理范圍內(nèi)合理選擇開發(fā)地塊，以其收益來彌補鐵路建設(shè)運營方面運營成本和資金缺口。

3.3創(chuàng)新思考

鐵路是我國大陸上覆蓋最廣泛的路網(wǎng)，其物流量和客流量巨大，產(chǎn)生的價值除了運輸費用之外，還有物流角度，產(chǎn)品停留形成的加工產(chǎn)業(yè)園、有價資產(chǎn)在鐵路上成為抵押物，進一步形成鐵路金融。以及客流角度，會帶動著餐飲、娛樂和廣告產(chǎn)業(yè)發(fā)展。鐵路土地綜合開發(fā)可以與運輸產(chǎn)生有機反應，建立起鐵路商業(yè)生態(tài)體系，在此系統(tǒng)下鐵路資產(chǎn)更具競爭力。這一模式類似于百度、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式，其搜索、油箱服務是免費的，但可以向增值服務需求客戶、第三方收費獲得收益。鐵路資產(chǎn)在商業(yè)生態(tài)體系提升下創(chuàng)造更豐富的收益，補貼鐵路運輸費用，然后直接反映到價格上，吸引更多乘客和貨物，進一步拉動資產(chǎn)效益提升。以低廉運價提升客流和物流，提升土地開發(fā)效益，再反哺到運輸主業(yè)，這種良性機制下商業(yè)生態(tài)體系更加牢固，也會更具競爭力。

結(jié)語：

鐵路土地綜合開發(fā)利用對于我國還是比較新的課題，雖然城市軌道交通建設(shè)取得一定成效，但還處于探索階段，真正落實鐵路土地綜合開發(fā)的項目仍然比較少，還需進一步摒棄各自為政的思維模式，能夠創(chuàng)新思考，在多方協(xié)作下實現(xiàn)互利共贏，優(yōu)化鐵路土地開發(fā)。

參考文獻：

[1]楊琳琳.鐵路土地綜合開發(fā)研究和商業(yè)創(chuàng)新思考[J].住宅與房地產(chǎn)，2017，（12）：59-59.

[2]楊衛(wèi)紅，鄧立紅，彭建華， 等.鐵路土地綜合開發(fā)研究和商業(yè)創(chuàng)新思考[J].工程建設(shè)與設(shè)計，2016，（1）：19-20.