趙有旺

【摘要】 近些年來，各個城市為了不斷增強自身影響力，常常都會選擇在城市核心商業(yè)圈的打造方面下功夫，試圖通過各種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)來達到吸引更多投資的效果。但是在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理中，普遍存在著一些問題，從而很大程度制約了商業(yè)地產(chǎn)應有作用的發(fā)揮。文章正是基于此，試圖就此展開研究探討，并提出相應的應對策略，以供參考。

【關(guān)鍵詞】城市;商業(yè)地產(chǎn);經(jīng)營管理

商業(yè)地產(chǎn)其實是商業(yè)和地產(chǎn)這兩個概念組合而成的新概念，其中商業(yè)主要是指有組織的為顧客提供他們所需要的各種服務或商品的行為，而地產(chǎn)主要是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設行為[1]。如果從功能、用途和經(jīng)營模式上而言，商業(yè)地產(chǎn)通常指的是以提供各種商業(yè)、貿(mào)易、酒店、餐飲、健身、娛樂、休閑為目的而從事商業(yè)綜合體或房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)的投資開發(fā)建設行為。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和投資比例一定程度上代表著一個城市的繁榮程度和經(jīng)濟發(fā)展水平，是一個城市實現(xiàn)經(jīng)濟繁榮的核心產(chǎn)業(yè)和主要驅(qū)動力。

1、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理存在的問題

1.1規(guī)劃設計不匹配市場定位

商業(yè)地產(chǎn)既涉及到商業(yè)經(jīng)營，又涉及到地產(chǎn)開發(fā)，所以需要經(jīng)過系統(tǒng)科學的規(guī)劃設計，才能夠與市場定位相匹配。然而現(xiàn)實是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在對商業(yè)地產(chǎn)項目進行規(guī)劃設計的時候，并沒有站在未來的經(jīng)營管理角度來開展充分深入的市場調(diào)查，僅僅著眼于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設上，片面追求建設成本最低、使用面積最大、好租、好賣，意圖借此實現(xiàn)自身利益的最大化，然而這卻給后期的經(jīng)營管理帶來的諸多問題。具體表現(xiàn)在市場定位不夠科學合理，脫離了當?shù)厥袌銮闆r，管理成本高，出租率卻低，而且在目前的經(jīng)營管理狀態(tài)下，稅率也沒有相應的優(yōu)惠，從而加劇了問題的存在。

1.2開發(fā)建設脫節(jié)于經(jīng)營管理

受土地所有制性質(zhì)的影響，國外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式更多是只租不售型，更加關(guān)注長期持有所帶來的經(jīng)濟效益。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)營思路、資金以及利潤的綜合影響，往往在開發(fā)建設節(jié)奏上講究“短、平、快”，不關(guān)注后期的經(jīng)營管理、只關(guān)注開發(fā)、建設和出售，希望循環(huán)周期越短越好，對“開發(fā)、出售、再開發(fā)”過度追求，意圖通過資金流轉(zhuǎn)的加快來實現(xiàn)更多利潤的賺取，從而使得開發(fā)建設脫節(jié)于經(jīng)營管理。高精尖產(chǎn)業(yè)的成長期往往比較長，從而使得資金回籠比較慢，如果是打造特色園區(qū)往往也需要較長的周期，而且想要形成自身特點往往比較困難。

2、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理存在問題的應對策略

2.1做好商業(yè)地產(chǎn)市場定位工作

首先，應將前期市場定位工作做好。商業(yè)地產(chǎn)由于和市場需求有著密切的聯(lián)系，所以對于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計而言，關(guān)鍵在于市場定位，因為同性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目對于一個城市而言無疑是一種企業(yè)資源和社會資源的極大浪費。唯有科學地位，加強管理才能夠使商業(yè)地產(chǎn)項目在激烈的市場競爭中贏得生存的空間以及尋求進一步的發(fā)展。為了實現(xiàn)市場定位的精確性，一方面要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目的具體情況，一方面要適應市場需求，走適合自己的路線。特別是對商業(yè)集中地區(qū)，必須將市場細分到極致，避免與其他商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)生沖突，做“?！?、做“精”，切記盲目比“全”、比“大”，要形成自己的亮點和特色來成功吸引消費者，進而才能夠?qū)崿F(xiàn)利潤的成功獲取[2]。其次，對商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃和布局要加強管理。要通過對商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局的充分論證，從而實現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的可操作性和科學性的提高。具體而言，要注意結(jié)合城市規(guī)劃，結(jié)合城市整體發(fā)展、環(huán)境保護、交通系統(tǒng)，通過配合相關(guān)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮資源的合理、有效配置，以便借此獲得政府在相關(guān)政策方面的支持力度。而規(guī)劃和調(diào)控還需要考慮到市場資源配置在基礎調(diào)控方面的作用，杜絕盲目開發(fā)、重復建設以及無序競爭，在尊重市場規(guī)律的前提下進行規(guī)劃，充分進行空間開發(fā)。最后，在遵循商業(yè)規(guī)則的前提下，結(jié)合城市經(jīng)濟發(fā)展水平和城市居民消費水平來選擇相應的商業(yè)業(yè)態(tài)[3]，同時政府部門也應持續(xù)加大政策扶持力度，在具體執(zhí)行層面，采取更加高效的政策落地方式來切實推動高精尖產(chǎn)業(yè)的落地及發(fā)展，如此才有利于解決脫離了當?shù)厥袌銮闆r，出租率較低的問題，同時也有利于區(qū)域經(jīng)濟社會效益的形成。

2.2探索商業(yè)地產(chǎn)新的經(jīng)營模式

針對開發(fā)建設脫節(jié)于經(jīng)營管理問題，建議商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應積極探索新的經(jīng)營管理模式。目前許多有著強大實力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往是選擇與知名品牌商業(yè)巨頭進行合作，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟來形成強強聯(lián)合之勢。如此雙方都能夠借助對方的專業(yè)力量和行業(yè)優(yōu)勢進行市場規(guī)模擴張。主要有三種合作模式，一是購買關(guān)系，主要指的是知名品牌商業(yè)巨頭提前向商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)下訂單，以實現(xiàn)商鋪的“量身定制”購買;二是租賃關(guān)系，主要指的是知名品牌商業(yè)巨頭以相對低廉和固定的租金向商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提前預定商鋪物業(yè)的租賃，從而確保了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性;三是合作關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以免費的名義吸引知名品牌商業(yè)巨頭入駐，以發(fā)揮“領頭羊”效應，從而吸引更多商家前來入駐，但是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要從知名品牌商業(yè)巨頭今后的銷售營利中分享一定的利潤。這種新的經(jīng)營管理模式對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，由于對于市場環(huán)境的變化有著更強的適應能力，所以擁有多方面的優(yōu)點。通過與知名品牌商業(yè)巨頭的合作，讓其提前參與到商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計和建設開發(fā)過程中來，有利于彌補商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在人才、經(jīng)驗、資金等方面存在的不足，而且能夠?qū)崿F(xiàn)對市場環(huán)境的更加精準的分析，從而使資源效用實現(xiàn)最大化。對于高精尖產(chǎn)業(yè)而言，由于提前介入了進來，其實就是相當于變相實現(xiàn)了成長期的縮短，有利于資金的盡快回籠。而且由于提前做好了規(guī)劃設計，所以對于特色園區(qū)的打造也將不會像過去一樣需要較長的周期，同時更容易形成自身的特點，使特色園區(qū)真正擁有自己的特色和亮點，具備更強的市場競爭力。

結(jié)語：

總而言之，在全球經(jīng)濟一體化的形勢背景下，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，這既是機遇，同時也是挑戰(zhàn)，如何在抓住機遇的同時成功應對挑戰(zhàn)，最為關(guān)鍵的就是要在經(jīng)營管理方面下功夫。希望本文的研究成果能夠給予其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定參考借鑒，幫助他們成功贏得更加廣闊的發(fā)展空間，在競爭激烈的市場中成功站穩(wěn)腳跟。

參考文獻：

[1]張國明.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和管理[J].黑龍江科學，2017，8（07）：44-45.

[2]崔澤南.商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理中的風險管控[J].商場現(xiàn)代化，2015（22）：134-135.

[3]曲松.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商及經(jīng)營管理存在問題和對策[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（33）：12-14.