邢菲 汪波

房地產(chǎn)行業(yè)具有重資產(chǎn)長(zhǎng)周期的特點(diǎn)，其收益和風(fēng)險(xiǎn)受著政治、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等諸多因素的綜合影響?！疤幨伦R(shí)為先，斷次之”，土地投資決策的正確與否，便成為土地投資成敗的關(guān)鍵所在。只有對(duì)土地投資決策的影響因素進(jìn)行全面、系統(tǒng)的科學(xué)分析，才能使投資者作出正確的決策。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí),開發(fā)商及決策者在土地投資決策研究的基礎(chǔ)上,迫切需要一些更科學(xué)、更準(zhǔn)確也更實(shí)用的投資決策的理論和方法。標(biāo)桿房企萬科從2013年開始使用土地投資模型PIE，以人口、基建、就業(yè)這三要素，來判斷城市住宅需求的發(fā)展趨勢(shì)，以此為基礎(chǔ)對(duì)土地投資進(jìn)行決策。

一、背景

（1）改革開放后，我國城市化加快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是迅速，投資決策是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)狀及存在的不少問題,對(duì)土地投資的研究已成為保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重大課題，具有非?，F(xiàn)實(shí)的意義。

（2）如何進(jìn)行投資戰(zhàn)略布局，進(jìn)入哪些城市，哪些區(qū)域和商圈？當(dāng)手中資金充裕時(shí)，面對(duì)很多土地選擇，該怎么遴選，決策投資那一塊？解決這些問題是地產(chǎn)開發(fā)商及私人投資者的內(nèi)在迫切需求，因此如何科學(xué)地投資土地具有十分重要的研究?jī)r(jià)值和意義，十分有利于保持和維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性、健康性和可持續(xù)性。

（3）目前部分房企及私人投資者，有自己的土地投資邏輯，但比較多的是憑經(jīng)驗(yàn)的判斷，及對(duì)未來的預(yù)期，存在很大的主觀性和問題，還需進(jìn)一步優(yōu)化。PIE模型的理論提出，有很大的實(shí)用性?？梢栽赑IE模型的研究基礎(chǔ)上優(yōu)化調(diào)整，對(duì)其缺陷進(jìn)行進(jìn)一步分析，細(xì)化顆粒度，再結(jié)合大數(shù)據(jù)信息，這對(duì)土地投資決策的實(shí)施具有積極的意義。

二、國內(nèi)土地投資現(xiàn)狀

在國內(nèi)，20年前還沒有投資人這個(gè)概念，老板自己就是投資人，自己看地自己拍板；目前為止，我國開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的方法理論還不夠完善健全，對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)還不夠豐富，仍需要在今后的工作實(shí)踐中不斷充實(shí)補(bǔ)充。房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展到現(xiàn)在，但投資戰(zhàn)術(shù)、拓展戰(zhàn)略并沒有標(biāo)準(zhǔn)化，土地投資分析大部分企業(yè)和決策者仍是基于項(xiàng)目的盈利性測(cè)算和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至部分房企及私人投資者靠自己的土地投資邏輯，憑經(jīng)驗(yàn)判斷對(duì)未來的預(yù)期，存在很大的主觀性和局限性，正確的戰(zhàn)略決策,必須遵循科學(xué)的決策方法。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要經(jīng)濟(jì)支柱，是高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)，本文的研究具有如下意義：可以從投資決策的角度針對(duì)土地投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)土地投資給予指導(dǎo)；在了解人口、基建和就業(yè)的基礎(chǔ)上，對(duì)要投資的土地進(jìn)行正確的定位評(píng)估，結(jié)合投資環(huán)境、投資風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)土地現(xiàn)狀的研究，找出其存在的弊端，對(duì)多個(gè)投資方案進(jìn)行比選，建立土地投資決策的綜合評(píng)價(jià)模型,采用定性和定量分析相結(jié)合,傳統(tǒng)分析和現(xiàn)代方法相結(jié)合,理論研究與案例應(yīng)用相結(jié)合的原則,以便為土地投資決策者提供系統(tǒng)、有效的決策模型和決策方法。

三、PIE模型的介紹

伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的崛起，造就了地產(chǎn)業(yè)的春天時(shí)代。成立于1984年的萬科，十多年以來，一直居于行業(yè)老大的地位，是中國地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。作為全球最大的房地產(chǎn)公司，創(chuàng)業(yè)30年，萬科始終保持著25%的高增長(zhǎng)，這在世界商業(yè)史上也屬罕見。在過去20多年，萬科最重要的投資決策工具就是PIE模型。其中P是人口，I是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，E是就業(yè)。根據(jù)PIE投資模型，來決定土地投資的方向。

通過PIE模型對(duì)土地價(jià)值做出判斷，如圖所示：

以PIE模型分析：土地價(jià)值判斷實(shí)例

P：人口——持續(xù)健康的人口增長(zhǎng)會(huì)帶來旺盛的住房需求。

I：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可提升區(qū)域內(nèi)及與外部的交通聯(lián)系，提升片區(qū)居住價(jià)值。

E：就業(yè)——就業(yè)密集區(qū)域也是住宅需求最大的區(qū)域。

1、人口對(duì)房地產(chǎn)的影響

在《房地產(chǎn)周期》這本書中，任澤平對(duì)地產(chǎn)的研究邏輯可以概況為短期看金融,中期看土地,長(zhǎng)期看人口。如果一個(gè)城市未來的人口會(huì)持續(xù)流入、保持增長(zhǎng),那么這個(gè)地區(qū)未來的房?jī)r(jià)和市場(chǎng)走勢(shì)大概率是上漲。人口這個(gè)大因素，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展與投資有著非常重要的影響。目前來說，中國人口增速不斷下降，未來人口總量會(huì)出現(xiàn)下跌，房?jī)r(jià)也有可能會(huì)因此同步下跌。但人口的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)的拐點(diǎn)并不完全相同，一是人口存在著結(jié)構(gòu)性差異，雖然總?cè)丝谙嗤?，人口結(jié)構(gòu)卻有很大差異存在；二是房地產(chǎn)充滿了復(fù)雜性是經(jīng)濟(jì)的一部分。

2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的影響

基礎(chǔ)設(shè)施是社會(huì)生產(chǎn)服務(wù)和為居民生活提供公共服務(wù)的物質(zhì)工程設(shè)施，是用來保證一個(gè)國家或地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠正常進(jìn)行的公共服務(wù)系統(tǒng)。它是社會(huì)賴以生存發(fā)展的一般物質(zhì)條件。按照具體的項(xiàng)目特點(diǎn)可分為交通、教育、醫(yī)療、文化娛樂、體育、社會(huì)福利與保障、行政管理與社區(qū)服務(wù)、郵政電信和商業(yè)金融服務(wù)等等。其中交通、學(xué)校、醫(yī)院等對(duì)房?jī)r(jià)影響較大，尤其是交通中的地鐵，放眼全世界范圍的城市來看,由于地鐵的修建,帶動(dòng)地鐵沿線周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,地鐵周邊房地產(chǎn)的升值,商業(yè)聚集繁榮,產(chǎn)生新的商圈。可見,地鐵新興建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起到了非常大的拉動(dòng)效果。

3、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的影響

快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)能夠極大的促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)優(yōu)化，推動(dòng)改觀城市的市容市貌和優(yōu)化培植更好的生態(tài)環(huán)境，加快城市化進(jìn)程和完善整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建設(shè)發(fā)展。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，就業(yè)密集的區(qū)域也是住宅需求最大的區(qū)域，一個(gè)城市或地區(qū)是否有高端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、有多少實(shí)力型、500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐、是否有大量的就業(yè)機(jī)會(huì)、工作報(bào)酬和福利水平是否豐厚都是吸引外來人口流入的重要因素，而是否擁有大量的、可持續(xù)性的外來人口流入是判斷一個(gè)城市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ笮〉闹匾獥l件。

PIE模型的理論提出，有很大的實(shí)用性。作為土地投資決策的使用工具，首先從人口、基建、就業(yè)三個(gè)方面的影響因素入手，再結(jié)合項(xiàng)目的現(xiàn)狀分析、存在的問題和其他影響因素，結(jié)合大數(shù)據(jù)的應(yīng)用在PIE模型的研究基礎(chǔ)上優(yōu)化調(diào)整，旨在能夠更全面、系統(tǒng)的進(jìn)行土地投資決策，這對(duì)決策的實(shí)施具有積極的意義。

近年來上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)及土地市場(chǎng)變化較快，在公開住宅地獲取中，未建立完善、科學(xué)的地塊評(píng)判方法，缺乏對(duì)板塊和土地的共同認(rèn)知；同時(shí)，新業(yè)務(wù)（指長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等非傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)）快速發(fā)展，在投資獲取及產(chǎn)品適配中，未形成一套標(biāo)準(zhǔn)的體系及缺乏方法論及理論支撐。因此，可以對(duì)公開住宅地傳統(tǒng)業(yè)務(wù)建立住宅板塊投資方法論，應(yīng)用PIE模型在公開土地的獲??；還可以對(duì)新業(yè)務(wù)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行應(yīng)用，通過大數(shù)據(jù)支持，分析客戶類型及特征，并給予業(yè)務(wù)投資建議，這些都體現(xiàn)了PIE模型的實(shí)用性和有效性。

四、本文主要結(jié)論如下：

（1）綜合PIE模型的人口、基建、就業(yè)三要素標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)要投資的土地進(jìn)行正確的定位評(píng)估，從投資決策的角度針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合變化趨勢(shì)，得出土地是否值得投資，對(duì)土地投資給予指導(dǎo)。

（2）運(yùn)用PIE模型時(shí)還需綜合考慮房地產(chǎn)投資決策中的其他影響因素和投資風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合投資環(huán)境，對(duì)多個(gè)投資方案進(jìn)行比選，建立土地投資決策的綜合評(píng)價(jià)模型。在實(shí)際應(yīng)用分析時(shí)，可以綜合運(yùn)用到公開住宅地獲取的遴選、長(zhǎng)租公寓等新業(yè)務(wù)投資的研判中，對(duì)投資決策有很大的幫助。

（3）受土地投資決策復(fù)雜性、多變性等因素的制約，土地投資決策中PIE模型并不能絕對(duì)的保障投資無風(fēng)險(xiǎn)、零失誤，存在的一些突出的問題有待進(jìn)一步解決。

五、未來展望

對(duì)標(biāo)全世界的城市發(fā)展來看，我國仍然處在波瀾壯闊的城市化浪潮中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到達(dá)了一定的階段，整體的城市格局也隨之發(fā)生了根本性的變化，城市分化越來越明顯，珠三角城市群、長(zhǎng)三角城市群已經(jīng)出具規(guī)模，城市之間的產(chǎn)業(yè)協(xié)同關(guān)系也到了重新布局的時(shí)刻。

在房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來愈高、行業(yè)政策大環(huán)境整體從嚴(yán)的背景下，房企沖規(guī)模不僅僅是發(fā)展之路，更關(guān)系著房企的生死存亡。而在規(guī)模爭(zhēng)霸的賽道上，城市布局戰(zhàn)略導(dǎo)向和投資決策的科學(xué)研判將在很大程度上決定了房企沖規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于房企而言，審視城市發(fā)展帶來的投資機(jī)會(huì)的眼光也必須隨之改變。投資決策研判中需要使用的投研模型要能夠從城市發(fā)展視角高度切入，洞察發(fā)展變化的全貌和特征，又能影響房企的城市布局策略，考慮類似城市群虹吸效應(yīng)以及價(jià)值洼地掘金等因素，相信在不久的未來，PIE模型將會(huì)更加完善和實(shí)用，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)構(gòu)建出更多更好的全新研判模型，這些投研工具都能為房地產(chǎn)投資決策提供全方位指引，幫助房企和經(jīng)營決策者提升城市研判思維，搶占城市入駐先機(jī)，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。