李 輝，劉慧貞

（大連財經(jīng)學(xué)院工商管理學(xué)院，遼寧大連 116622）

在旅游產(chǎn)業(yè)供給能力、資源配置等改革與優(yōu)化前提下，旅游產(chǎn)業(yè)、城市地產(chǎn)業(yè)逐漸開始融合。城市旅游產(chǎn)業(yè)通過依托旅游地產(chǎn)這一物質(zhì)基礎(chǔ)，對其內(nèi)部存在的豐富海濱旅游資源、山水資源進行整合，迎合社會市場需求開發(fā)全要素旅游項目，解決旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的各種結(jié)構(gòu)性問題，從而有效保證旅游地產(chǎn)對區(qū)域旅游業(yè)的促進作用。

一、我國旅游地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問題

（一）同質(zhì)化、單一化旅游地產(chǎn)供給與個性化需求的矛盾

近年來，我國旅游業(yè)在消費能力、消費需求方面不斷更新升級，旅游需求的個性化和多樣化特點逐漸顯現(xiàn)，游客已經(jīng)不再滿足于傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化的旅游方式。根據(jù)《2018 年文化和旅游發(fā)展統(tǒng)計公報》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018 年我國國內(nèi)旅游人數(shù)55.39 億人次，比上年同期增長10.8%，全年實現(xiàn)旅游總收入5.97 萬億元，同比增長10.5%［1］。據(jù)《2019 新疆獨庫公路大數(shù)據(jù)分析及特種旅游研究報告》顯示，2019 年前三季度國內(nèi)游人數(shù)達到45.97 億人次，同比漲幅分別達到8.8%，其中自由行是最為常見的旅游方式，自由行旅游總?cè)藬?shù)高達48.5 億人次，占比87.6%。這說明游客在旅游資源和配套設(shè)施的選擇上更加靈活化和個性化［2］。然而，相對于國內(nèi)多樣性旅游需求的變化趨勢，過于單一化的旅游項目、旅游地產(chǎn)供給，使游客在旅游消費中的積極性較低，因此推進國內(nèi)旅游地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革勢在必行。

1.旅游資源不足

我國大多數(shù)景區(qū)在旅游資源開發(fā)與建設(shè)中，通常以山脈、水域、海洋等自然資源為基礎(chǔ)，通過對區(qū)域內(nèi)旅游地產(chǎn)、旅游產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)作出整合，形成以旅游業(yè)為核心的、獨具特色的旅游文化。但相比于旅游自然資源的挖掘與開發(fā)而言，國內(nèi)旅游在人文資源、旅游地產(chǎn)之間的結(jié)合與建設(shè)則明顯滯后。一方面，在“旅游+農(nóng)業(yè)”地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)中，大多數(shù)經(jīng)營主體還是以農(nóng)家樂作為休閑農(nóng)業(yè)項目發(fā)展的主要經(jīng)營模式，以家庭為單位進行小規(guī)模產(chǎn)業(yè)服務(wù)的規(guī)劃，難以形成規(guī)模效應(yīng)，這就造成休閑旅游主題項目的建設(shè)，出現(xiàn)檔次低、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重等現(xiàn)象。另一方面，地域傳統(tǒng)民俗與人文景觀文化作為一種彰顯城市旅游特色、文化活力的靜態(tài)符號，不僅可以提升旅游公共服務(wù)項目、旅游產(chǎn)品的檔次，而且將人文資源融入到旅游地產(chǎn)的建設(shè)中，能夠保證旅游景觀及服務(wù)的層次感，帶動旅游地產(chǎn)周邊生態(tài)環(huán)境、特色服務(wù)項目的優(yōu)化優(yōu)化升級。以主題公園的開發(fā)為例，大連地區(qū)主題公園旅游地產(chǎn)項目的類型單一，在項目規(guī)劃與建設(shè)方面過于盲目，缺乏針對目標(biāo)客戶群體的休閑旅游服務(wù)，也缺少可規(guī)避季節(jié)、氣候影響的室內(nèi)旅游地產(chǎn)項目，難以對游客形成吸引力。

2.旅游配套設(shè)施滯后

當(dāng)前在城市旅游配套住宿設(shè)施的選擇方面，特色化、個性化的旅游住宿環(huán)境，成為多數(shù)年輕群體在酒店或客棧住宿中的重要考量指標(biāo)。特色建筑、環(huán)境秀麗、交通便利等因素成為了旅游參與者在住宿選擇中的主要需求，也是旅游住宿時檢索的高頻關(guān)鍵詞。不同等級、不同價格的特色民宿，贏得了更多普通消費群體的關(guān)注與歡迎。根據(jù)Trustdata 大數(shù)據(jù)平臺公布的《2019 年中國在線民宿預(yù)訂行業(yè)發(fā)展研究報告》得出，自2016—2019 年，我國在線民宿房源數(shù)量由59.2萬增至134.1 萬，國內(nèi)民宿線上交易額由43.2 億元增長至209.4 億元［3］。但面對具有鮮明特色的旅游民宿需求，現(xiàn)階段各城市在特色酒店、民宿客棧的開發(fā)方面，難以滿足大量游客的住宿需求。以大連為例，根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院《2018 中國民宿行業(yè)市場前景研究報告》如表1 顯示，2019 年我國重點城市民宿數(shù)量排行榜上共有11 個城市超1000 家，其中北京和麗江兩地民宿數(shù)量超3000 家，但大連民宿數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于500家（遼寧共428 家），在旅游地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模上明顯相對落后［4］。

表1 中國重點城市民宿客棧數(shù)量排行榜（TOP20）

（二）季節(jié)性旅游現(xiàn)狀與全時旅游需求的矛盾

由于我國不同區(qū)域地理位置、季節(jié)氣候的差異，旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出明顯的季節(jié)性特征（旺季一般在每年的5—10 月），因此現(xiàn)有的旅游服務(wù)項目在旺季時節(jié)，很難滿足廣大旅游群體的物質(zhì)需求、文化娛樂需求。在自然旅游資源受季節(jié)性影響的情況下，體驗型旅游地產(chǎn)也會根據(jù)季節(jié)性的環(huán)境變化，以及游客人數(shù)量增加（或減少），有選擇性的開放或關(guān)閉室內(nèi)（室外）旅游地產(chǎn)項目。但對于普通旅游從業(yè)者而言，其在經(jīng)營中具有全時性需求，不可能因為旅游季節(jié)、旅游資源供應(yīng)的變化而關(guān)閉店面。尤其對于大連這種季節(jié)周期性較強的旅游城市而言，由于冬季旅游項目過于單一化、缺乏地域特色，使得本地及周邊旅游需求、旅游客流量的不斷減少，而這也是全國不同地區(qū)旅游地產(chǎn)項目經(jīng)營面臨的主要結(jié)構(gòu)性問題。

（三）中、低檔次旅游地產(chǎn)供給與高端旅游設(shè)施需求的矛盾

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和國民收入水平提高，全民旅游休閑體驗的時代已經(jīng)到來，伴隨而來的還有旅游消費結(jié)構(gòu)的升級，旅游消費者更加注重旅游品牌的統(tǒng)一規(guī)劃與運營。在我國不同地區(qū)的濱海主題公園、人文主題街、特色小鎮(zhèn)加緊開發(fā)建設(shè)的形勢下，傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)項目的資源要素配置、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，已經(jīng)引起多數(shù)城市消費群體的審美疲勞，那些采取商業(yè)旅游產(chǎn)品、旅游服務(wù)模塊復(fù)制的方式，依靠自然旅游資源、旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)簡單嫁接的發(fā)展模式，逐漸在多元化旅游大潮中失去市場。特別對于游客旅游住宿的選擇而言，四星級、五星級酒店旅游住宿需求的增加速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三星級及以下酒店的增加速度。然而，這種高端住宿需求，與當(dāng)下各城市星級酒店產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、服務(wù)配置之間，仍舊存在著不小的差距。通過對大連不同星級酒店出租率數(shù)據(jù)的采樣分析后，也同樣印證了這一點。根據(jù)大連市統(tǒng)計信息網(wǎng)的《2019 年度大連中高端酒店市場大數(shù)據(jù)分析報告》數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，2016—2019 年大連星級酒店呈現(xiàn)逐年減少的趨勢，旅游星級酒店由2015 年的153 家減少至2019 年132 家，但總床位數(shù)量略有提高（床位45 100 個）。其中三星級酒店2016—2018 年每間房一晚的平均房價為231 元，四星級酒店平均房價為337元，五星級酒店平均房價為625元。而從星級酒店整體出租率來看，2016—2019 年大連五星級酒店平均出租率為50.24%，四星級酒店平均出租率為53.34%，三星級酒店平均出租率為47.46%，四星級酒店受歡迎程度在所有星級酒店中排第一位，這表明大連星級酒店的供給結(jié)構(gòu)，逐漸向高質(zhì)量方向發(fā)展［5］。

（四）觀光化的旅游地產(chǎn)供給與度假型和深度體驗型需求的矛盾

消費升級下的旅游需求，已經(jīng)從“抵達”轉(zhuǎn)向休閑娛樂、戶外探索等旅游體驗，了解目的地的文化、風(fēng)俗、美食成為游客追求的主要旅游方式。近年來萬達、恒大、碧桂園等房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，紛紛涉足旅游地產(chǎn)項目領(lǐng)域，將旅游地產(chǎn)住宿與商務(wù)旅游、休閑旅游形成廣泛聯(lián)合，打造出涵蓋全域、全產(chǎn)業(yè)鏈的高級旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)。依據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》得出，2019 年我國旅游商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，仍舊以酒店和度假村經(jīng)營為主，包括分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅等服務(wù)項目，旅游地產(chǎn)缺乏特色鮮明的旅游發(fā)展項目，更缺少具有現(xiàn)代化觀感的深度主題體驗旅游產(chǎn)品，養(yǎng)老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村等文娛產(chǎn)業(yè)滯后，難以滿足游客的個性化休閑體驗需求［6］。

從國內(nèi)不同旅游城市的發(fā)展現(xiàn)狀來看，廈門、青島、三亞等海濱旅游城市，憑借其一體化的自然資源開發(fā)與整合、多樣化的旅游產(chǎn)品類型，成為國內(nèi)自由行游客觀光旅游的首選目的地。馬蜂窩和中國旅游研究院聯(lián)合發(fā)布的《全球自由行報告2019》數(shù)據(jù)顯示，2019 年國內(nèi)自由行城市熱度排名中，上海、廣州、杭州、廈門、三亞、青島等城市，為2019 年自由行游客關(guān)注沿海旅游城市的TOP15［7］。廈門、青島、三亞以海濱資源作為主要賣點，躋身自由行游客最為關(guān)注的城市榜單，但大連由于旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新性不足、產(chǎn)業(yè)開發(fā)集成度不高，以及缺乏深度體驗型旅游項目等原因，使其自由行游客量較少。由此可見，國內(nèi)體驗式旅游在旅游地產(chǎn)供給、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)創(chuàng)新方面，仍舊存在較多的空白地帶，且未來具有較大的市場開發(fā)潛力。

二、我國旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改革的應(yīng)對策略

我國旅游地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)失衡、旅游服務(wù)單一的供需矛盾問題，是旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改革需解決的重要問題。以區(qū)域自然人文景觀、民俗文化資源等為抓手，對現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)類型、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容進行規(guī)劃與革新。特別是圍繞休閑生態(tài)度假旅游項目，開發(fā)出具有深度體驗的人文景觀、文化小鎮(zhèn)、歡樂谷等現(xiàn)代化主題旅游產(chǎn)業(yè)，強化酒店住宿、特色餐飲與文化旅游消費鏈條之間的協(xié)同運作，通過“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”的開發(fā)模式加快地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改革，能夠幫助企業(yè)獲得豐厚的經(jīng)濟收益。

（一）豐富旅游地產(chǎn)類型，實現(xiàn)個性化、特色化供應(yīng)

1.增加特色體驗型旅游地產(chǎn)

面對我國旅游群體多樣化、個性化旅游需求的現(xiàn)狀，旅游地產(chǎn)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)同質(zhì)化旅游資源、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的競爭模式，深入挖掘地區(qū)豐富的自然山脈資源、水域景觀資源、海洋景觀資源，加強旅游地產(chǎn)多樣性、特色性供給的建設(shè)，以滿足游客不同的旅游體驗需求。從不同地區(qū)特色旅游景觀、文化景觀的構(gòu)成來看，自然山脈景觀、河流（湖泊）景觀、海濱及海洋景觀、人文景觀等資源，是旅游地產(chǎn)開發(fā)、旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)革新升級的主要載體，也是展現(xiàn)不同地區(qū)旅游風(fēng)貌的重要表現(xiàn)形式。如新疆火焰山、安徽黃山云海、陜西黃河壺口瀑布、哈爾濱冬季“冰雪大世界”等旅游項目，就是依托當(dāng)?shù)鼐哂刑厣捏w驗型旅游產(chǎn)業(yè)，展開相關(guān)旅游型地產(chǎn)項目的布局、開發(fā)建設(shè)。大連地區(qū)可以借助其濱海的優(yōu)勢，開發(fā)“海洋+旅游服務(wù)”的休閑度假項目，包括“海洋+休閑娛樂”“海洋+民俗文化”“海洋+運動”“海洋+軍事”等產(chǎn)業(yè)，進一步挖掘與豐富旅游地產(chǎn)類型，對標(biāo)客源的內(nèi)在需求，加深游客在特色旅游產(chǎn)業(yè)參與過程中的深度體驗型項目，進而實現(xiàn)旅游地產(chǎn)、特色環(huán)島旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的融合性發(fā)展［8］。

2.增加特色住宿及商業(yè)酒店

在旅游地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的住宿方面，同樣也應(yīng)體現(xiàn)出地域特色，滿足游客群體個性化的旅游服務(wù)需求。首先，可以將城市主城區(qū)、老城區(qū)、民族特色風(fēng)情建筑街區(qū)，通過增加一系列配套餐飲、娛樂等旅游商業(yè)進行連接，加強特色客棧的改造與裝修，形成區(qū)域具有獨特風(fēng)情的特色住宿項目。其次，利用海濱景觀構(gòu)建新、奇、特的主題公園，在沿海區(qū)域建立特色海景住宿、生態(tài)客棧等酒店項目，充分自然景觀資源、海洋資源的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟價值。最后，要逐漸將房地產(chǎn)向旅游地產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)變，對自然資源豐富、地理位置優(yōu)越的旅游區(qū)域進行開發(fā)，旅游產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品向旅游住宿方向的調(diào)整，一方面可以豐富和提高旅游住宿的規(guī)模和檔次，另一方面也能夠加快房地產(chǎn)市場庫存的消化速度。

（二）補足季節(jié)性旅游短板，實現(xiàn)全時旅游地產(chǎn)供應(yīng)

相比于其他時節(jié)的旅游項目或旅游服務(wù)而言，冬季可開發(fā)的旅游資源有限，僅僅包括溫泉、滑雪、草莓采摘等室內(nèi)休閑游樂項目。這些旅游服務(wù)項目、產(chǎn)品品類對游客的吸引力較為有限。從我國不同地域季節(jié)性旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與建設(shè)來看，東北三省和內(nèi)蒙古地區(qū)在冬季旅游服務(wù)方面，仍舊以冰雪大世界、溫泉等資源開發(fā)為主，與南方旅游城市相比沒有顯著的旅游特色、旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

隨著北京2022 年冬季奧運會的臨近，以及國家對于冰雪運動發(fā)展的重視，全時段季節(jié)性旅游，成為旅游地產(chǎn)開發(fā)與增收的重要機遇。在冬季季節(jié)性旅游資源稀缺、游客流量較小的情況下，依托冬季運動會、冰雪體育為代表的娛樂項目，旅游地產(chǎn)可以打造出冬季旅游的新熱潮?？梢詫⒅苓叾掏径燃俸椭苣┯?，作為大連冬季旅游的主要目標(biāo)客源，開發(fā)冰雕展覽游、冰雪大世界、歐式文化風(fēng)情街、海上魔幻島等項目，以現(xiàn)代化城市風(fēng)情體驗性旅游地產(chǎn)為支點，帶動室內(nèi)/室外冬季旅游產(chǎn)業(yè)項目拓展，補足冬季旅游市場缺少特色旅游地產(chǎn)服務(wù)的短板［9］。

（三）順應(yīng)旅游消費需求升級，打造高端旅游地產(chǎn)資源

旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展，需要將地產(chǎn)建筑項目與休閑旅游、零售商業(yè)、娛樂業(yè)等進行結(jié)合，以旅游產(chǎn)業(yè)為核心帶動高端地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的參與共建，以此促進區(qū)域旅游業(yè)、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)與融合。廈門、青島、大連、三亞等海濱城市，擁有著天獨厚海洋旅游資源條件，海島旅游地產(chǎn)也應(yīng)向高端方向發(fā)展。以整體開發(fā)為基礎(chǔ)，通過完善島上基礎(chǔ)設(shè)施，增加娛樂休閑項目，引入高端度假品牌來提高和拓展海島旅游地產(chǎn)檔次，進而拉長高端游客停留時長。近年來，我國“旅游+農(nóng)業(yè)”的休閑農(nóng)業(yè)項目快速發(fā)展，與此同時客源范圍局限性大、同質(zhì)性競爭激烈、檔次低等缺陷也開始顯現(xiàn)，因此可以通過海洋資源、休閑農(nóng)業(yè)旅游資源整合的方式，帶動區(qū)域規(guī)模效應(yīng)、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目的改造與升級，將飼養(yǎng)、蔬菜水果種植、花卉與游覽、體驗實踐、教育相結(jié)合，將生態(tài)美景與運動、休閑度假相結(jié)合，將特色建筑與住宿、商業(yè)結(jié)合，形成具有特色化的商業(yè)主題街區(qū)、旅游健康養(yǎng)老服務(wù)區(qū)，來增加區(qū)域高端旅游消費的市場份額與經(jīng)濟收益［10］。

（四）提升休閑度假氛圍，拉長度假時長，提高“回頭率”

重游率和度假時長是體現(xiàn)城市旅游經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿吐糜蔚禺a(chǎn)吸引力的兩個重要指標(biāo)，但重游率低一直是困擾城市旅游業(yè)發(fā)展的難題。筆者通過對我國自然人文景區(qū)、特色小鎮(zhèn)旅游、主題公園等的研究發(fā)現(xiàn)，自然生態(tài)型、文化歷史型等傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的重游率低，而且不同旅游項目之間存在著明顯的差異。而具有產(chǎn)品創(chuàng)新性、體驗性的旅游地產(chǎn)項目，游客在休閑度假旅游過程中的參與度較強、重游率較高［11］。因此轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)產(chǎn)品服務(wù)型旅游地產(chǎn)發(fā)展模式，以休閑度假游、深度體驗游作為未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，成為提升區(qū)域旅游吸引力的重要手段。

在體驗型旅游地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中，營造自由化的休閑度假氛圍，可以帶動區(qū)域旅游資源的整合與升級，進一步拉長游客的度假時長。筆者通過比較三亞、大連等地區(qū)游客的停留時長，發(fā)現(xiàn)大連游客度假的停留時長，普遍集中在1 天（50%）、2 天（22%）；而三亞游客度假的停留時長，普遍集中在2 天（23%）、3 天（18%）、4 天（15%），由此可見大連在文化娛樂旅游氛圍營造上仍有進步空間。

（五）夯實輔助系統(tǒng)建設(shè)，助力旅游地產(chǎn)發(fā)展

旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展除了應(yīng)滿足自身結(jié)構(gòu)性調(diào)整外，還應(yīng)在保持生態(tài)環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施和旅游地產(chǎn)配套服務(wù)。尤其在融資方面，旅游地產(chǎn)具有前期建設(shè)投資規(guī)模大、經(jīng)營期長、資金回收慢等特點，特別季節(jié)性旅游項目資金投入巨大，這也是部分旅游地產(chǎn)規(guī)模和檔次較低的主要原因。因此，各地區(qū)政府可以在引進資金、融資渠道和優(yōu)惠政策等方面，向旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展傾斜，通過引入民間資本、打通資金渠道等助力旅游地產(chǎn)發(fā)展指標(biāo)的實現(xiàn)。

三、結(jié)語

在我國各大城市旅游經(jīng)濟活力相繼迸發(fā)形勢下，國內(nèi)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不能跟上旅游業(yè)的發(fā)展步伐，自然旅游資源開發(fā)不充分、旅游配套設(shè)施建設(shè)不健全、旅游住宿的供需矛盾等問題，制約著房地產(chǎn)業(yè)與旅游行業(yè)之間的融合。通過以大連作為旅游地產(chǎn)建設(shè)與發(fā)展的分析案例，展開旅游地產(chǎn)酒店住宿、休閑娛樂、深度體驗項目等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)新，持續(xù)優(yōu)化旅游地產(chǎn)硬件設(shè)施、休閑服務(wù)項目，可以在促進區(qū)域旅游資源、城市文化與社會經(jīng)濟的協(xié)同一體化發(fā)展的同時，帶動城市旅游地產(chǎn)業(yè)向市場需求導(dǎo)向的方向轉(zhuǎn)變，由此實現(xiàn)城市旅游經(jīng)濟、旅游地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的提質(zhì)增收與可持續(xù)健康發(fā)展，并為后續(xù)旅游地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)性改革提供參照。