丁蘭弟

【摘要】建筑工程的開發(fā)和投建中要實現(xiàn)對于開發(fā)效益的精準(zhǔn)分析，分析企業(yè)在該過程中能否受到符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的效益，當(dāng)前已經(jīng)開發(fā)出了多種開發(fā)效益的分析方法?；趯ㄖこ添椖块_發(fā)效益核算方法原理的分析，本文以揚州項目開發(fā)過程為核算對象，通過對于各類具體數(shù)據(jù)的使用和總結(jié)，分析在實際的核算中各項工作的落實方法。

【關(guān)鍵詞】建筑工程;項目開發(fā)效益;揚州項目

揚州工程項目屬于建筑工程，設(shè)計土地資源的綜合承包、建筑的專業(yè)化建設(shè)、工作成本的計算和研究等，需要在研究過程對所有的數(shù)據(jù)進行精準(zhǔn)化分析。在具體的工作中，要把該過程中所有生成的參數(shù)整合到工作框架中，基于此為后續(xù)的綜合性管理體系開發(fā)方法與管理指標(biāo)的設(shè)定工作奠定基礎(chǔ)，讓實際生成的工作結(jié)果更加有效。

1、揚州項目的開發(fā)工作簡介

揚州工程項目包括三個地塊，分別命名為A、B和C地塊，不同的地塊使用性質(zhì)不同，其中A地塊為商業(yè)性質(zhì)的地段，土地的使用面積為35676m2，B地塊為住宅性質(zhì)地段，占地面積為80537m2，C地塊為住宅性質(zhì)地段，占地面積為73152m2，三個地塊的合計占地面積約284畝。對于該項目的建筑面積，要分析工程項目的容積率，A地塊的容積率為1.0，建筑面積35676m2，B地塊容積率為2.0，建筑面積161074m2，C地塊容積率為2.0，建筑面積146304m2，建筑的總面積為343054m2。

對于項目成本方面，土地的出讓金價格為111063萬元，契稅3331.89萬元，該過程的交易費用為24.62萬元，總交易價格合并為114419.51萬元。對于項目的成本測算，在已經(jīng)確定了土地拍賣總價和土地總面積的情況下，可以確定的單價為6042元/m2，計容樓板價格為3335元/m2，在地塊總價的計算中，只需要計算每平米計容價格和該地塊的土地面積即可，則A地塊的總價為21556.41萬元，B地塊總價為48662.68萬元，C地塊為44200.44萬元。針對土地的報價狀況，A和B地塊的合計土地面積數(shù)為116213m2，綜合容積率為1.69，計容建筑面積為196750m2，兩塊地塊的綜合報價為9750元/m2，總價是113307.6萬元，其中A地塊的總價為34784.08萬元，得到的樓板價格為9750元/m2，B地塊的總價為78522.54萬元，樓板價格為4875元/m2。在后續(xù)計算中也要核算該工程項目的土地溢價情況，其中A和B地塊的綜合報價、成本價已經(jīng)經(jīng)過計算，需要在加入土地溢價之后得到銷售價格，其中A和B地塊的總溢價金額為43088.53萬元，其中A地塊的溢價差為13227.67萬元，樓板價格中的單方溢價為3708元/m2，B地塊的溢價差為78523.54萬元，樓板價格的單方溢價為1854元/m2。在獲得了各類數(shù)據(jù)之后，可以設(shè)定建筑的銷售價格，之后進一步精準(zhǔn)核算獲得的效益數(shù)據(jù)。

2、建筑工程開發(fā)效益分析過程的研究數(shù)據(jù)類型

2.1土地價格

建筑工程開發(fā)效益分析工作中，土地價格會受到當(dāng)?shù)氐暮暧^政策、土地銷售許可手續(xù)以及土地資源總儲量的多項信息決定，需要將該過程中產(chǎn)生的所有資金都納入土地價格的核算過程[1]。比如在揚州項目中，土地的拍賣結(jié)果為企業(yè)獲得了土地的開發(fā)權(quán)和使用權(quán)，需要按照拍賣結(jié)果獲得土地的使用價格，由于起拍價格有所不同，所以要根據(jù)該參數(shù)合理確定競拍策略，其中土地價格的生成不但僅包括競拍價格，由于土地授權(quán)和使用過程會產(chǎn)生較大比例契稅，所以要將其納入土地價格總體中。

2.2溢價參數(shù)

建筑工程開發(fā)效益的分析中必須考慮土地溢價，該參數(shù)是指在土地的交易過程，綜合考慮該許用土地在當(dāng)前和今后的使用過程中具備的升值潛力，該參數(shù)通常有政府的相關(guān)行政部門提出與計算，從而讓最終產(chǎn)生的合同交易價格和實際的銷售價格不一致。該參數(shù)對于土地競拍和使用單位來說通常情況下不可控，只可以接受當(dāng)前該價格參數(shù)。比如在揚州工程的效益分析中，就在獲得了土地承包使用權(quán)之后，除了根據(jù)已經(jīng)生成的相關(guān)資金參數(shù)獲得了資金的總量和運行模式，也通過對于后續(xù)的合同簽訂過程中確定了該項分析過程中產(chǎn)生的溢價總量，之后分析處理實際的系統(tǒng)運行參數(shù)。

2.3樓板價格

建筑工程開發(fā)效益的分析工作需要工作獲得樓板價格，在考慮到該工程所需要獲得的利潤以及各項成本的產(chǎn)生總量，需要在分析土地使用價格的基礎(chǔ)上，詳細分析施工過程中可能產(chǎn)生的其他類型成本參數(shù)和來源。通常情況下無論是商業(yè)建筑還是住宅建筑，在施工完成之后會落實較為簡單的裝修工作，包括墻面涂料的鋪墊、地面基礎(chǔ)性硬件設(shè)施的加入等。要在保證購買的材料質(zhì)量符合要求的情況下，要求建成的綜合性分析工作要可以全面安全地考慮各類參數(shù)，通過該方法方可確保已經(jīng)形成的新型工作體系具有更高的使用價值，從而讓該系統(tǒng)的作業(yè)水平提高。

2.4銷售價格

在建筑工程開發(fā)效益的分析工作中，需要通過對于該建筑工程的銷售價格合理確定在吸引消費者的同時，可以讓企業(yè)獲得較高的利潤，防止企業(yè)在具體的運行過程和后續(xù)的設(shè)備銷售過程出現(xiàn)嚴重的虧損[2]。其中C地塊的銷售過程分成了三期，一期總銷售房屋套數(shù)為296套，銷售面積37590m2，總銷售量290套，簽約均價7713元/m2，總銷售價格28373萬元。二期的總銷售套數(shù)為353套，可銷售面積40806m2，簽約均價為8590元/m2，獲得的總銷售價格為34653萬元。三期的總銷售套數(shù)為584套，可銷售面積總數(shù)為67821m2，簽約均價為12837元/m2，獲得的簽約總價為86878萬元。通過對于當(dāng)前獲得簽約總價的分析，數(shù)值為149904萬元，通過和之前的各項成本相比，C地塊的商品樓本身簽約總價已經(jīng)高于土地競拍、契稅以及手續(xù)費的總價，考慮到該工程中共有三個地塊，所以企業(yè)整體上處于盈利狀態(tài)，總體理論符合企業(yè)建成的開發(fā)指標(biāo)。

3、建筑工程開發(fā)效益分析過程的效益分析方法

3.1總額分析法

建筑工程開發(fā)效益分析工作的目的是分析當(dāng)前企業(yè)具有開發(fā)權(quán)和使用權(quán)的土地經(jīng)過施工和建設(shè)之后，在后續(xù)的建筑銷售或者租賃過程是否可以讓其收獲利潤，為了可以更好分析該企業(yè)的實際理論獲取總額，需要對從土地競拍到工程項目竣工過程的所有信息進行計算。后續(xù)的工作是根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)綜合指導(dǎo)性政策、政府相關(guān)部門提出的各項要求、我國法律法規(guī)的相關(guān)限制等因素確定該建筑工程的定價情況，并且該價格要經(jīng)過政府專門行政管理部門的審批和研究，只有所有的參數(shù)都符合要求的情況下，才可認為當(dāng)前獲得的綜合性數(shù)據(jù)符合使用指標(biāo)，并且考慮實際銷售中可能產(chǎn)生的無法銷售情況，通過對該參數(shù)的綜合分析和研究，分析企業(yè)可以通過該建筑工程獲得的經(jīng)濟收益總量。

3.2權(quán)重分析法

權(quán)重分析法的作用通常是可以更好指引企業(yè)當(dāng)前和今后的發(fā)展戰(zhàn)略情況，進而在各類成本產(chǎn)生項目以及銷售過程中產(chǎn)生的實際工作權(quán)重，之后根據(jù)實際工作中各類參數(shù)產(chǎn)生情況的輸入和計算，分析實際取得的管理效果是否可以滿足企業(yè)的綜合發(fā)展需求。比如揚州工程項目中，可以借助相關(guān)建筑的銷售以及租賃過程中可以產(chǎn)生的成本總量，通過該方法讓最終形成的技術(shù)層面升級和管理體系優(yōu)化工作更適應(yīng)企業(yè)的今后發(fā)展路徑[3]。該過程要核算各項工程項目施工中記錄參數(shù)。此外該過程中也要考慮建筑材料等項目的市場價格波動情況，如對于高層建筑的鉆孔灌注樁建設(shè)中，采用BIM技術(shù)之后確定1m3的制作價格為A，而為使用該技術(shù)是價格為B，其中A/B=0.88，而投入的人力成本、物料成本、油氣資源成本等所有成本項目經(jīng)過了一定程度上的價格波動，該項目的成本和之前項目的成本量比值為0.96，通過計算結(jié)果可以看出采用BIM技術(shù)后施工階段產(chǎn)生的成本總量下降。

3.3對比分析法

建筑工程開發(fā)效益分析工作的對比分析法用途一方面分析當(dāng)前投建的工程和之前工程的利潤對比情況，另一方面是研究該工程項目自身的建筑總銷售價格與投入成本之間的對比。

在實際的工作中，工程利潤結(jié)果之間的對比方法為分析各個工程產(chǎn)生的成本類型、各個工作流程產(chǎn)生的成本量占據(jù)總成本量的比例、整個工作過程的技術(shù)發(fā)展和升級工作流程，并獲得專業(yè)性的結(jié)果，在全面精準(zhǔn)獲得了這類數(shù)據(jù)之后，則可以分析企業(yè)的長期發(fā)展路徑是否符合企業(yè)長期發(fā)展以來制定的工作發(fā)展要求，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某個參數(shù)和企業(yè)的發(fā)展不符時，則今后要修正運行模式[4]。

對于工程實際投入成本和銷售獲得總資金，要在完成建筑工程的銷售任務(wù)之后進行分析，基于此方可使得對各類數(shù)據(jù)的分析工作更具有使用意義。

4、建筑工程開發(fā)效益分析的結(jié)果給出和使用

4.1開發(fā)效益分析結(jié)果給出

建筑工程開發(fā)效益分析工作中對于獨立的工程會生成多個階段性的分析結(jié)果，需要借助對這類結(jié)果應(yīng)用，讓企業(yè)方面分析該工程的實際參與和投入價值。結(jié)果的給出流程如下：

4.1.1土地價格核算

對于土地價格的核算工作，需要企業(yè)對有意向競拍土地進行全方位的分析和研究，并在此基礎(chǔ)上進一步分析當(dāng)前該系統(tǒng)的作用類型和實際的價格產(chǎn)生情況，為后續(xù)的分析工作過程奠定基調(diào)[5]。比如對于本文研究的揚州工程項目中，通過對于該區(qū)域土地的分析和競拍，最終確定土地出讓金為111063萬元，契稅為3331.89萬元，并且產(chǎn)生了24.62萬元的交易費用，該參數(shù)只是最為基礎(chǔ)性的土地價格核算結(jié)果，后續(xù)的分析和研究工作中還綜合考慮了土地獲得使用權(quán)和開發(fā)權(quán)過程生成的土地溢價參數(shù)，只有通過對于所有這類信息的考核與分析，才讓最終產(chǎn)生的專業(yè)化數(shù)據(jù)可以經(jīng)過分析和研究，為其他的核算與管理工作提供幫助。

4.1.2工程成本核算

在建筑工程開發(fā)效益分析工作中，要可以確保該工程項目的實際銷售資金足以高于該工程項目的投入成本時，才可以確保該施工單位獲得了足量的資金收益。其中工程成本核算過程中，需要考慮的參數(shù)有工程施工中產(chǎn)生的人力資源成本、工程材料成本、施工設(shè)備的運行成本等，同時還需要考慮該工程在施工中存在的其他客觀存在或可能產(chǎn)生的資金，比如揚州工程項目中，就考慮了建筑施工產(chǎn)生的建筑材料由于存儲問題引發(fā)的建筑材料成本總量提高問題，所以在實際的工作過程中，分析了實際產(chǎn)生的成本總量是否高于工程的設(shè)計指標(biāo)，通過該方法防止在后續(xù)的運行中出現(xiàn)成本管理失控問題。

4.1.3工程利潤核算

在工程利潤的核算工作中，要通過該建筑工程占地面積、所在區(qū)域、人口密度指標(biāo)、消費者需求以及今后工作中可能出現(xiàn)的工程問題等參數(shù)，讓最終獲取的該精度數(shù)據(jù)具有較好的使用價值。

工程利潤的核算過程，一方面要研究該工程項目的可銷售面積總量，并充分研究其是否可以處于符合政府相關(guān)行政部門的要求情況，在工程的施工過程以及工程項目的開發(fā)階段，通過對于所有數(shù)據(jù)的核算，有專業(yè)分析部門給出該工程項目的質(zhì)量檢測報告，并且各類合同都要經(jīng)過備案，防止出現(xiàn)違規(guī)操作行為。另一方面要根據(jù)中國消費者的習(xí)慣、性格特點以及建筑的自身情況合理設(shè)定銷售價格，比如對于特定樓層提高或者降低銷售價格，在之后的銷售金額核算過程，采用平均銷售價格核算。本文研究工程中，C地塊的銷售數(shù)據(jù)表如表1：

4.2開發(fā)效益分析結(jié)果使用

建筑工程開發(fā)效益分析工作中要通過對于專業(yè)精準(zhǔn)數(shù)據(jù)的使用與討論以獲得專業(yè)化結(jié)果，由于當(dāng)前建筑行業(yè)已經(jīng)向著規(guī)范化、高質(zhì)量投入化角度發(fā)展，所以在具體的工作中要通過對所有數(shù)據(jù)的科學(xué)使用提高工作水平。具體使用方法如下：

4.2.1工程收益分析

在各類工程項目的建設(shè)工程中，企業(yè)的核心目的都是為了可以獲得更高的利潤，所以在建筑工程開發(fā)效益分析工作中必然需要通過對于各類參數(shù)的分析和研究結(jié)果，研究該工程的收益水平[6]。比如在揚州工程項目中，在按照當(dāng)?shù)卣姓芾聿块T、相關(guān)規(guī)章制度的遵守、工程成本的全面分析之后給出銷售價格，在完成了建筑的銷售工作之后，可以通過對于該工程項目的成本總量和在某些房屋無法售出的情況研究，全面綜合分析當(dāng)前該項目的收益水平。需要注意的是，對于大面積的使用或規(guī)劃土地，要在完成階段性建筑工程的銷售工作之后分析總銷售額。

4.2.2發(fā)展路徑分析

在當(dāng)前已經(jīng)提出的建筑工程開發(fā)效益分析工作方法中，需要完成的工作任務(wù)包括成本總量的分析、該工程項目獲得利潤的核算、取得的收益總量與企業(yè)當(dāng)前發(fā)展戰(zhàn)略總結(jié)等，在土地資源開發(fā)中，要通過對于各項管理工作和具體的工程項目進行綜合分析，在完成了所有分析數(shù)據(jù)之后總結(jié)各個工程的獲益水平。另外在獲得了專業(yè)化的指導(dǎo)數(shù)據(jù)之后，需要進一步分析企業(yè)在今后的發(fā)展側(cè)重點，以充分提高發(fā)展?jié)摿Α?/p>

結(jié)論：

綜上所述，建筑工程開發(fā)效益分析工作中需要完成的任務(wù)有土地價格的計算與審核、工程建設(shè)中產(chǎn)生的成本總量、該建筑的銷售價格等，要求所有參數(shù)都要經(jīng)過合理分析。相關(guān)方法的使用過程中，要通過對于合同數(shù)據(jù)、施工數(shù)據(jù)、管理數(shù)據(jù)的綜合探討，提高結(jié)果精度的同時讓相關(guān)數(shù)據(jù)具有使用價值。

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