萬如韻

摘 要：隨著我國城市的快速發(fā)展和數量的增多，部分中心城市空間擴張受到周邊城市的限制，相鄰城市之間的摩擦也逐漸增多，城市之間的不協(xié)調發(fā)展問題日益突出。因此，撤縣設區(qū)被視為促進地方經濟發(fā)展、縮小城鄉(xiāng)差距、加快推進城鎮(zhèn)化的有效途徑。本文將從地價和房價來探究“撤縣劃區(qū)”對城市發(fā)展的不同影響，同時提出針對性建議，以此營造良好的城市競爭、發(fā)展環(huán)境，解決城市之間協(xié)調發(fā)展問題。

關鍵詞：撤縣設區(qū);地價;房價;影響機制

1 問題提出

行政區(qū)域劃分是國家為了對各個區(qū)域進行行政管理而產生的。行政區(qū)劃雖因國家本質不同而有其明顯的階級性，但也有一定的歷史連續(xù)性。我們國家從秦朝建立統(tǒng)一國家并實施郡縣制以來，歷代行政區(qū)劃雖有變更，但變化并不太大。清末以后，行政區(qū)的變更開始逐漸變得頻繁起來，將城鎮(zhèn)鄉(xiāng)引入了區(qū)域劃分的系列，在民國時期設置了市級制度，新中國成立以來基本沿用了民國時期的行政區(qū)域劃分的制度。對于我國國土面積廣闊這一國情，行政區(qū)域劃分顯得更加的重要?？茖W的多級行政區(qū)劃體制能夠解決我國行政區(qū)大、難以統(tǒng)一管轄的問題，而縣作為中國國家治理最為基層的行政單位， 在維持國家穩(wěn)定的工作中起到了重要的作用。但是隨著社會經濟水平的不斷發(fā)展，我國城市化的進程在不斷地加快，2000年以后，隨著撤縣設市的落幕，撤縣設區(qū)就作為政府最主要推進城市化的方式，掀起了一陣浪潮。但是在撤縣設區(qū)后，地方政府的財權和事權都會發(fā)生相應的轉變，對當地的地價和房價也會造成一定程度上的影響。

2 撤縣設區(qū)改革相關概念界定

撤縣設區(qū)的具體概念是指市級行政單位將其下屬的縣級行政單位改設為區(qū)級的行政單位，是行政區(qū)域劃分的一種方式。撤縣設區(qū)是為了解決城市在發(fā)展之中遇到的經濟發(fā)展與政府職能之間的矛盾。在撤縣設區(qū)之后，被調整的縣會被作為市的一個行政區(qū)域納入市一級的全面統(tǒng)籌管理范圍。

雖然市轄區(qū)和縣是屬于同一級別的，但是其發(fā)展依然有很多不同。首先在財權、事權、人權方面，相對于市轄區(qū)而言，縣級政府對財政權的自主性更強，對于決策和人事調配的獨立性更強。但是撤縣設區(qū)之后，區(qū)政府的財務安排和人事安排都需要聽從市區(qū)的統(tǒng)籌安排。此外其縣級政府的權利將會縮小，而縣級部分部門將會變成市政府所屬對應部門下的分支機構。其次撤縣設區(qū)之后，會將鄉(xiāng)鎮(zhèn)更多地轉化成街道來進行管理。并且設區(qū)之后，是按照城市化進行管理的，其享受的政策同市一級享受的政策待遇一樣，所以對于縣而言，當地的基礎設施將更完善，公民的社會福利水平可能會有穩(wěn)定的提升，醫(yī)療水平和教育水平都可能得到扶持，其未來的發(fā)展機遇也會更多。但是在其社會、經濟產業(yè)格局更大的同時，當地的地價和房價也會因此受到影響。

3 影響因素分析

從空間角度分析，隨著國家經濟實力的不斷強大，主要的中心城市也在逐漸發(fā)展成熟。當發(fā)展到一定的階段之后，其繼續(xù)發(fā)展所需要的空間資源就和現在能夠使用的空間資源不相匹配。需要對主要的城市進行一定程度上的空間的拓展，其主要的辦法就是利用撤縣設區(qū)，對周邊區(qū)域的城市市轄區(qū)和建成區(qū)進行大規(guī)模的擴建，解決其發(fā)展空間資源不足的問題。但是由于撤縣設區(qū)之后，原來的縣變成了市轄區(qū)，作為中心城市的外圍區(qū)域而言，其土地轉讓價格的標準也會隨著設區(qū)之后慢慢趨向于中心城市的土地轉讓價格，這就意味著整個城市的最低土地轉讓價格將會上升，從而影響到中心城市內的土地價格發(fā)生變化。并且市一級的政府為了緩解中心主城的壓力，市級政府會支持對周邊市轄區(qū)的樓盤建造，土地轉讓價格的上升，也會導致房產企業(yè)建造成本的增加。由于大量樓盤的出現，導致消費者有多余的選擇余地，這樣也會影響到房價的變化趨勢。

從資源配比的角度來看，撤縣設區(qū)之后，城市建設的投入比例和縣相比會有大幅度的提升，基礎設施配套也會有很大的變化。首先在政策上，撤縣設區(qū)之后，該地區(qū)享受市一級的政策待遇，其公共設施、財政、社會保障制度、公共服務制度都會按照區(qū)的標準進行新的設定。這樣設區(qū)以后所帶來的資源也會比之前更加豐富。中心城市發(fā)展飽和以后，過剩的勞動資源就會自然地向周邊擴散，并且中心城市的生活壓力過大，人口會向四周的市轄區(qū)進行壓力的分散。撤縣設區(qū)之后，給地區(qū)注入了新鮮的血液、帶來了大量的勞動力資源，并且隨著政府對當地學校、醫(yī)院的改善，當地的醫(yī)療教育資源的質量也會普遍上升。由于各類資源變得豐富，該地的發(fā)展機遇和空間都會大大提升，企業(yè)和市民會更加傾向在此建造工廠和生活。資源的增加帶來人口的上漲，也會影響到當地的地價和房價。

4 撤縣設區(qū)后地價、房價現存問題

在我國城市化的進程之中，一些縣城看到撤縣設區(qū)的成功案例以后，盲目跟風，并沒有細致地考慮過是否能給當地帶來社會經濟的新發(fā)展。并且部分房地產企業(yè)會利用撤縣設區(qū)之后所帶來的經濟、教育、醫(yī)療等資源來吸引購房者，而消費者因購房期待升值的心理作祟，從而使房地產商達到當地的房產價格飆升的目的。對于地價而言，撤縣設區(qū)之后，由于土地轉讓價格會逐步趨向于中心城市的土地轉讓價格，同時土地轉讓價格的最低標準上漲，就會使主城區(qū)的土地轉讓價格也上漲。因為地價是房價的部分基礎成本，地價上升過快會導致房價的瘋漲，從而影響人們的購房需求。房價過高致使無人買房，從而導致資源的過剩和浪費。

5 撤縣設區(qū)后地價、房價現存問題解決對策

5.1 因地制宜發(fā)展實體經濟

對于政府而言，一是要轉變政府角色，從領導轉向服務;二是出臺相關政策，改善實體經濟和虛擬經濟發(fā)展失衡的問題;三是加強公共設施建設，為實體發(fā)展創(chuàng)造良好社會環(huán)境。政府應因地制宜，充分利用當地的各類資源，達到各個行業(yè)你中有我、我中有你、相互不可分離的局勢。例如制造業(yè)的發(fā)展需要服務業(yè)提供資金、人才、勞動力等多種服務支持， 而服務業(yè)的發(fā)展需要制造業(yè)提供技術、設備支持， 這兩種行業(yè)互相提供其各自的市場需求。

5.2 尋求地方經濟新增長點

撤縣設區(qū)之后，為了更好地發(fā)展當地的經濟，應該不止著眼于現存的經濟發(fā)展方式，要尋找新的經濟增長點。雖然設區(qū)之后，房產行業(yè)會有新一輪的熱度出現，但是隨著經濟的不斷發(fā)展和產業(yè)結構的不斷升級，近幾年新興產業(yè)開始萌芽，其發(fā)展速度不可小覷，有很好的發(fā)展空間和市場需求并且輻射帶動能力強。隨著我國產業(yè)結構的不斷調整、科學技術的不斷發(fā)展進步，新興產業(yè)將會迎來新一輪的從量到質的提升和跨越，給當地帶來強而有力的競爭優(yōu)勢。區(qū)域政府可以利用撤縣設區(qū)之后當地的公共基礎設施的完善以及各類高質量資源的涌入來吸引新興產業(yè)企業(yè)的入駐，穩(wěn)定持續(xù)地推進社會經濟的發(fā)展，促進區(qū)域人民的經濟收入水平的提高，使得人們能夠在上漲房價的壓力中得到喘息的機會。

5.3 加強房地產的監(jiān)督和管理

撤縣設區(qū)以后，由于政府權力的縮減而對房地產市場的監(jiān)管力度降低，管理不全面。政府更應該積極主動地加強對房地產市場的總體調控，通過對各地的實證考察，出臺科學的住宅建設用地的計劃。對于中心城市外擴建的區(qū)域，要合理規(guī)劃城市格局，依照城市人口結構，制定不同的城市土地分配制度，提高普通住宅用地的供應能力。其次，對于土地轉讓的管理，應該透明化、公開化，采取“招拍掛”的方式出讓，對于土地轉讓價格，應該出臺切實的基準定價和標定地價。對于利用噱頭哄抬地價、炒高房價的不法房地產企業(yè)，政府應針對行為的輕重給予不同的處罰。并且整頓土地交易市場，嚴禁有償轉讓行政劃撥土地。同時為了防止政策落實途中的信息不對稱現象導致某些開發(fā)商擅自改變土地的規(guī)劃用途，政府應該深入推進撤縣設區(qū)后房地產行業(yè)的供給側結構性改革，引導住房產品結構化的合理性，達到供求的均衡。

5.4 降低地方對土地財政的依賴度

撤縣設區(qū)之后房價、地價出現上漲過快，與此同時地方政府對于土地財政的依賴程度也在不斷地加深，并且撤縣設區(qū)之后會繼續(xù)大規(guī)模的土地轉讓，會產生大量的利益，地方政府很容易出現權力尋租和腐敗現象。為了減少地方對土地財政的依賴程度，應該要繼續(xù)深化房產稅改革， 改變地方政府融資渠道，降低土地轉讓的收入在政府財政的比重，從而達到降低地價、房價的上漲幅度。其次應該要加大財政體制改革， 減小地方財政收入缺口。當前我們國家的政府有出現各級政府有財權無事權、有事權無財權的現象，導致了地方財政的缺口難以補齊。所以要在現有基礎之上深入完善地方財政的改革，從而達到減少財政收入缺口的目的，降低地方對土地財政的依賴。

5.5 引導消費者合理購房

撤縣設區(qū)后，由于地區(qū)發(fā)展前景變好，某些消費者在“買房增值”這一消費心理的促使之下購買房屋，造成房產供不應求的現場。所以政府如何引導消費者擁有一個正確的消費觀念是十分重要的。保障公民的住房需求是政府的職責所在，目前撤縣設區(qū)之后房地產行業(yè)內的混亂也和政府的導向也有一定的關聯(lián)。政府在制定政策的過程之中應該要充分考慮到消費者的需求，要清楚地認識到在消費者之中有哪一部分消費者是購買得起房屋，有哪一些消費者是買不起房屋。對于購買不起房屋的公民，政府應該通過相關的社會保障制度來保障低收入的人群有房可住。在住房產品供不應求的現象發(fā)生的時候，政府應該采取限購措施來抑制經濟實力好的公民購買多套住房，通過行政手段達到市場的供求平衡。

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