郭婧

【摘要】房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)體系中重要的市場，素來備受關(guān)注。而隨著社會的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平迅速提升，但與此同時風(fēng)險和收益并存，不確定性加劇。本文將重點(diǎn)討論關(guān)于經(jīng)濟(jì)政策不確定性對房地產(chǎn)市場房屋價格的影響，主要利用VAR模型以及脈沖響應(yīng)函數(shù)，對經(jīng)濟(jì)政策不確定性對房價的影響進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)政策不確定;房價;宏觀經(jīng)濟(jì)

1、引言

房地產(chǎn)價格一直以來是各界人士頗為關(guān)注的話題。2019 年，政府提出要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國銀行國際金融研究所高級研究員周景彤在第六屆中國經(jīng)濟(jì)前瞻論壇（2015）上表示，我國房地產(chǎn)發(fā)展面臨的風(fēng)險主要是政策風(fēng)險，主要的不確定性是政策方面的不確定性。同時，房地產(chǎn)市場信息不對稱嚴(yán)重，市場參與者信息獲取渠道多而散，且資產(chǎn)價值高，預(yù)期對于政策變化敏感，不確定性使大家無法對房地產(chǎn)價格形成理性預(yù)期，于是短期內(nèi)房價明顯的變化更大程度取決于經(jīng)濟(jì)政策的走向而非民眾的預(yù)期導(dǎo)向作用，經(jīng)濟(jì)政策的不確定引導(dǎo)房價的變化。長期講，房價取決于市場的供需平衡，但短期看，政策不確定性被納入宏觀因素影響著房價的變化。

2、文獻(xiàn)綜述

2011年由Baker等人基于新聞媒體信息涉及經(jīng)濟(jì)政策不確定性的短語創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)政策不確定性指數(shù)（EPU），為經(jīng)濟(jì)政策不確定性做出如下定義：由于政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)政策存在一定的隨機(jī)性，公眾對于未來政策不確定性無法準(zhǔn)確預(yù)期其帶來的風(fēng)險，并用其來衡量不確定性程度。政策不確定性對國內(nèi)房價的影響近年來有學(xué)者進(jìn)行了研究。李仲飛（2013）等認(rèn)為市場的不確定性對房價有顯著影響，想要抑制房價過快上漲，一方面需? ?要提高市場的信息透明度，減少信息不對稱，減輕市場不確定性的程度，另一方面需要適度控制信貸規(guī)模，減少因不確定性對房價波動造成的風(fēng)險。劉金全（2018）運(yùn)用一定計量模型分析出，經(jīng)濟(jì)不確定性會削弱貨幣政策對房價的調(diào)控效果，他認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)期管理，保持政策的連貫性與一致性，以降低經(jīng)濟(jì)不確定性對貨幣政策的影響。張浩等人（2012）采用LSTVAR模型及廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)實(shí)證分析了不同政策不確定性環(huán)境下宏觀變量沖擊對于房價波動的影響，并得出結(jié)論，隨著政策不確定性增加，宏觀沖擊對房價波動帶來的影響更大。吳佳（2019）利用VAR模型，對市場預(yù)期、政策不確定性與房價波動的影響進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：基于理性預(yù)期理論，市場預(yù)期對房地產(chǎn)價格存在正向影響;隨著政策不確定性的增加，市場參與者風(fēng)險偏好降低，將會抑制房價波動。Huang等人（2018）得出結(jié)論，政策不確定對市場投資產(chǎn)生影響，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了長期影響，繁榮的房地產(chǎn)市場可以反映出穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)政策。因此，本文將參考前人的文獻(xiàn)，將理論與實(shí)際相結(jié)合，主要分析EPU對房價的影響，本文希望通過結(jié)論為政府提供有關(guān)不確定性影響住房市場的客觀證據(jù)和建議，同時可以為政策不確定性對其他市場的影響提供參考。

3、實(shí)證檢驗(yàn)

3.1數(shù)據(jù)來源及處理

由于1998年中國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了重大改革，因此本文選取1998年之后的數(shù)據(jù)，本文選取1998年1月至2019年09月的月度數(shù)據(jù)。本文房價變量用“當(dāng)月商品房銷售額/當(dāng)月商品房銷售面積”代替（張浩等，2015）、房價處理后的數(shù)據(jù)進(jìn)行對數(shù)差分得到其增速。本文為了將研究面更廣泛，將政策不確定性用中國的EPU指數(shù)。貨幣政策的變動用廣義貨幣供給量M2同比增長率代替、利率用30天銀行間同業(yè)拆解利率代替、通貨膨脹率用CPI指數(shù)環(huán)比增長率代替、投資水平用固定資產(chǎn)投資完成率代替，匯率變量用人民幣實(shí)際有效匯率代替，房地產(chǎn)市場環(huán)境用國房景氣指數(shù)代表。數(shù)據(jù)均可從wind獲取。為了避免通貨膨脹影響研究變量，部分變量剔除通脹得到實(shí)際價格，為了消除季節(jié)性因素，對部分變量進(jìn)行季節(jié)性處理。本文均用Eviews處理。

變量的描述性統(tǒng)計如表一：

3.2 VAR模型及廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)

首先進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，在對各變量進(jìn)行一階差分后，所有變量均平穩(wěn)。如表二：

在保證數(shù)據(jù)和模型平穩(wěn)性的前提下，選取最優(yōu)滯后階數(shù)為4階的滯后階數(shù)。由于脈沖響應(yīng)函數(shù)要考慮變量的次序，Pesaran和Shin（1998）所提出的廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)解決了這個問題，可以不考慮變量排序得到唯一的脈沖響應(yīng)函數(shù)，因此本文用廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)分析變量間的關(guān)系。如下圖，左側(cè)為經(jīng)濟(jì)政策不確定性對房價的脈沖響應(yīng)，右側(cè)為房價對經(jīng)濟(jì)政策不確定性的脈沖響應(yīng)。

從圖中可以看出，我國的政策不確定性對房價的沖擊影響是負(fù)向的，但在第一期后影響會減弱，第2期的負(fù)向影響又重新增加，第3期這一負(fù)面影響逐漸減小，直至第4期影響變?yōu)檎虿⑶以诘?期后影響消失。政策不確定性對房價產(chǎn)生了負(fù)面的沖擊，證明了政策不確定性對房價的作用是顯著的，并且政策不確定性的增加會導(dǎo)致房價增長迅速，說明政策的不確定? （下轉(zhuǎn)41頁）? ? ?（上接38頁）對房價的影響是短期性的，并不會造成長期的影響。VAR模型可以得到變量之間的交互關(guān)系，反過來，從廣義脈沖響應(yīng)圖中看出，房價對不確定性的影響也呈負(fù)向影響，但影響幅度要小一些，并且在第2期后影響就變?yōu)檎蛴绊?，說明隨著房價的增長，剛開始雖然會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)向好的趨勢，減少經(jīng)濟(jì)的不確定性，但隨著時間的推移，一方面房屋的大量買賣，房地產(chǎn)市場突然的交易活躍會增加經(jīng)濟(jì)的不確定性，另一方面若房價高居不下也會引起消費(fèi)者的恐慌，并且房價上漲可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，從而引起社會不穩(wěn)定，增加經(jīng)濟(jì)和政策的不確定性。因此本文的結(jié)論是，不確定性和房價的影響是雙向影響，并且都在初期具有負(fù)向影響，之后負(fù)向影響逐漸減小。

結(jié)論：

通過理論和實(shí)證分析，經(jīng)濟(jì)政策不確定性的變化對中國的住房市場產(chǎn)生了顯著的消極影響，并且經(jīng)濟(jì)政策不確定性對房價的影響具有一定時滯性。這說明在宏觀層面，一定時期內(nèi)，受經(jīng)濟(jì)政策的不確定性的影響，房價會隨之波動。因此，在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，保持政策的穩(wěn)定性有助于維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格。政府應(yīng)該謹(jǐn)慎使用相關(guān)政策干預(yù)市場，減少經(jīng)濟(jì)政策的不確定性，使房價維持在一個穩(wěn)定合理的水平，也有利于維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，進(jìn)而使整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)積極健康的發(fā)展。因此，穩(wěn)政策，穩(wěn)預(yù)期有利于房價的穩(wěn)定，反過來，房市有序的發(fā)展也有利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

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