正處于仲春時節(jié)，晝漸長、夜?jié)u短的自然現(xiàn)象逐漸開始分化。

開年起起伏伏，2月經(jīng)歷了國內(nèi)疫情集中爆發(fā)、生產(chǎn)幾乎停滯，3月全球疫情升溫、美股熔斷后股市全面下跌、房企銷售繼續(xù)下滑，給人一種“山雨欲來”的慌亂，不安的情緒持續(xù)蔓延開來。

在突發(fā)性事件發(fā)生之后，對于行業(yè)長遠的影響與判斷顯得更為重要。除了做客博鰲房地產(chǎn)論壇，2020年度論壇再次邀請了巴曙松教授發(fā)表一席演講，詳解疫情之下，未來房地產(chǎn)的演變及新趨勢。

還是帶著那一副眼鏡，巴曙松身著西裝革履地出現(xiàn)在視頻的另一端，這場演講持續(xù)了將近一個多小時。在這60分鐘、近1萬字的演講里，巴曙松想要傳達的初心，是希冀未來房地產(chǎn)市場能更為健康地發(fā)展。

事實上，國內(nèi)的疫情正在好轉(zhuǎn)，房企們基本全面復工、線上售樓備受關注、項目開發(fā)也在不斷推進、物管赴港上市潮愈演愈烈。

若把視野拉遠，放置整個大的經(jīng)濟環(huán)境之下，巴曙松認為“房地產(chǎn)本身處于調(diào)整轉(zhuǎn)型的階段，此次疫情加速了房地產(chǎn)行業(yè)洗牌，力度將比2019年更大。”

加速洗牌的一年

查理·芒格曾說，經(jīng)濟學教授的思想是最經(jīng)濟的，用事實、數(shù)據(jù)去推敲那些有如金科玉律般的觀點。在每一次聽巴曙松的演講時，基本三句不離數(shù)據(jù)分析。他首要提及的一點是，疊加疫情的因素，今年房地產(chǎn)去化壓力加大、依賴銷售回款，其次是資產(chǎn)負債率基本處于一個歷史的高位。

巴曙松認為，從2015年到現(xiàn)在，房屋新開工面積處于穩(wěn)步上升，而商品房銷售從2017年到現(xiàn)在是穩(wěn)中趨跌。一邊是新開工面積在上升，一邊是商品房銷售面積穩(wěn)中趨跌。截止到2019年12月份，全國商品住宅開工的庫存大概在29.4億平方米，但平均的去化周期在23.5個月。在行業(yè)高速發(fā)展之下，房企們的發(fā)展也受到擠壓。巴曙松表示，2020年是一個洗牌的年份，而疫情加速了洗牌，且洗牌力度比2019年更大。他列出一組數(shù)據(jù)顯示，2019年公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)528家，到2020年1至2月，已經(jīng)公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)是100家。按這個趨勢計算，其它條件不變，可以預見2020年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)600至700家。債務方面，疫情會使高負債率、高杠桿率的運作模式受到比較大的沖擊。

巴曙松提到，2020年房企境內(nèi)債券、海外發(fā)債、信托等，預計債務達1.46萬億元，債務壓力的峰值在今年7月份，該月房地產(chǎn)到期的債務是1490億元。他表示，今年房地產(chǎn)債務到期規(guī)模比2019年還有進一步的提升?；诂F(xiàn)金流和到期債權考慮，房企必須要找到新的融資產(chǎn)品，或加速現(xiàn)金流的回籠。開年至今，因央行多次下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率、向市場投放資金及地方出臺信貸支持等政策，房企發(fā)債迎來了窗口期，而融資大部分用途為借新還舊，償還存量債務為主。市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月內(nèi)房股海外債規(guī)模創(chuàng)新高，為1267億元，同比增長83%，為10年以來單月最高規(guī)模。而信用債整體融資成本為5%，公司債、中票、短期融資券、ABS的發(fā)行利率均較過去半年的平均利率有明顯下降，其中疫情防控債更是低于同期債項的利率水平。幾百年前，煉金術士夢想把鉛變成金子。幾百年后，開發(fā)商希冀能在房地產(chǎn)這個賺錢的行業(yè)中找尋新的出路。

對此，巴曙松總結(jié)了在當前經(jīng)濟出現(xiàn)新特點及發(fā)展趨勢，在疊加疫情的影響下，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的十個新變化。巴曙松認為，首先房地產(chǎn)市場的政策和房價進入雙穩(wěn)周期，而房企高速增長需求最快的時候已經(jīng)過去了，逐步進入到存量市場。他同時提到，我國總體上告別了住房的嚴重短缺，但實際上中高收入階層在改善住房條件方面的需求，使房地產(chǎn)市場形成一個增量紅利。這部分增量紅利在受疫情影響之后的表現(xiàn)尤為明顯，人們的觀念、生活方式、對所居住的城市在疫情和公共醫(yī)療方面提出了更高的要求，也會帶來增量需求的變化和分化。除此之外，租賃市場總體發(fā)展不足，流動人口較大的一二線城市的租房供應不足，租房需求大。房地產(chǎn)市場不僅僅是不斷開發(fā)房子，租和售怎么同時開發(fā)，同時得到很好的發(fā)展，這是值得我們思考的。隨后，巴曙松還從供求結(jié)構(gòu)總結(jié)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的另一個重要特點，即從原來的賣方市場慢慢轉(zhuǎn)向買方市場，定價的話語權在逐步轉(zhuǎn)到買方市場。這在中國很多的商品領域早就出現(xiàn)過，只不過房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的稍微晚一些。

2萬億平米物管蛋糕與線上交易新趨勢

巴曙松在演講中，關于房地產(chǎn)市場未來出現(xiàn)的十個變化中提到，老舊小區(qū)的改造和物業(yè)服務的需求，在疫情之后應該會有一個比較強的爆發(fā)。他指出，物業(yè)管理是一個發(fā)展非?？焖俚男袠I(yè)，在管面積約200億平方米，可能未來整個行業(yè)規(guī)模，有物業(yè)管理需求的會達到1萬億平方米，從未來拓展的趨勢看，有望達到2萬億平方米，因此空間巨大。在此之前，物管行業(yè)掀起的上市潮以及獲超額認購的跡象早已顯現(xiàn)。從資本市場的反應來看，今年疫情的爆發(fā)，對物業(yè)股的影響頗小，反而成為房地產(chǎn)行業(yè)中堅挺的一支軍隊。

在巴曙松看來，一個專業(yè)、有效率的物業(yè)管理，不僅能提升小區(qū)的生活品質(zhì)和公共服務能力，它還可以附加很多金融、公共服務等等相關配套能力。通過這次疫情可以看出，物業(yè)管理的效率高低、好壞與否，在應對沖擊方面都有天壤之別。近期房企陸續(xù)召開業(yè)績會，包括佳源國際、越秀地產(chǎn)等也傳出分拆物業(yè)上市的信號。今年以來，正榮服務、金融街物業(yè)、宋都服務、燁星集團等已經(jīng)遞交招股書，弘生活、朗詩物業(yè)、卓越物業(yè)、世茂服務等亦有赴港上市的動態(tài)。另一方面，老舊小區(qū)的改造愈發(fā)得到重視。

巴曙松稱，像北京、廣州、天津這些發(fā)展比較久的城市，已有一大批房子的年齡超過30年，占比非常高，對這一部分老舊小區(qū)進行更新改造需求也非常大。事實上，各個城市，尤其是在廣東的東莞、惠州、深圳、佛山、增城等地不斷推出舊改地塊，不斷加大舊改力度。此前曾有碧桂園中標佛山大瀝鎮(zhèn)及南海里水鎮(zhèn)舊改、奧園啟動珠海舊改項目、鴻榮源東莞深圳兩地舊改前期服務商等等。

另一方面，在競爭激烈的房企銷售領域，即使是很小的機會，也會有人在跟蹤。國內(nèi)疫情使得線下售樓部暫停關閉，線上就會成為房企的主戰(zhàn)場。巴曙松認為，線上的最大化效應，就使得整個房子的交易流程縮短，進而推動新的交易規(guī)則產(chǎn)生和交易流程的透明化，提高效率，使得新的行業(yè)標準逐步產(chǎn)生，推動市場秩序的健康。具體而言，線上銷售客觀上帶來的是大量交易前中后期的信息虛擬化，要求房產(chǎn)銷售人員完善售前的流程，進而帶動全流程的精細化服務。而流程的分化、細化就可能激發(fā)出一些新的業(yè)態(tài)，新產(chǎn)品、新物種的出現(xiàn)。

演講接近尾聲，巴曙松也明確了這一點，如果疫情再持續(xù)一段時間，那些不能適應轉(zhuǎn)換的房企可能就會被淘汰。當市場恢復之后，業(yè)務量就會集中到能適應這個新業(yè)態(tài)的開發(fā)商的競爭份額里。“所以我們能看到疫情前后，在新業(yè)態(tài)和舊業(yè)態(tài)的適應能力這一個指標，即對線上化趨勢的適應能力和把握能力，成為開發(fā)商洗牌的一個很重要的影響因素。” （本文作者系中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家、北大匯豐金融研究院執(zhí)行院長;文章來源：微信公眾號“觀點地產(chǎn)新媒體”）