王德佳

【摘 要】在現(xiàn)今社會(huì)中，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。同時(shí)，政府近幾年開(kāi)始對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，降低房?jī)r(jià)的上漲幅度和速度，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)日益減少。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收一直都占據(jù)企業(yè)開(kāi)支的大頭，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃具有很大空間，同時(shí)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)具有重要的意義。文章以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例，針對(duì)其土地增值稅，從企業(yè)的銷(xiāo)售和清算兩個(gè)階段進(jìn)行稅收籌劃，以期助力房地產(chǎn)企業(yè)合理合法地減輕稅負(fù)、降低運(yùn)營(yíng)成本，從而增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

【關(guān)鍵詞】土地增值稅;稅收籌劃;萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

【中圖分類(lèi)號(hào)】F299.233 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2020）01-0158-02

0 引言

近年來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)了“少子化”“老齡化”現(xiàn)象。人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)房地產(chǎn)需求的影響十分巨大。同時(shí)，我國(guó)近幾年對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度越來(lái)越大，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)商業(yè)住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度正處于下降趨勢(shì)。因此，為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，減少其數(shù)額巨大的稅負(fù)開(kāi)支非常有必要。文章以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)科）為例，針對(duì)其土地增值稅，從企業(yè)的銷(xiāo)售和清算兩個(gè)階段進(jìn)行稅收籌劃，為類(lèi)似的企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃提供參考性建議。

1 萬(wàn)科稅收概況

從表1中可以看出，萬(wàn)科的土地增值稅在其應(yīng)納稅額中占據(jù)了較大的比重，2014—2016年都在20%以上，2018年甚至達(dá)到30.3%的高額占比。由于萬(wàn)科的整體稅負(fù)很高，因此其土地增值稅數(shù)額也是巨大的，為了減少稅負(fù)對(duì)其利潤(rùn)空間的擠壓，對(duì)萬(wàn)科的土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃對(duì)其利潤(rùn)創(chuàng)造具有較大意義。

2 萬(wàn)科土地增值稅稅收籌劃

本文通過(guò)分析“湘水明珠”的銷(xiāo)售情況，制訂更合理的、稅負(fù)更低的、利潤(rùn)空間更大的銷(xiāo)售方案。同時(shí)，通過(guò)公式推算臨界增值率，設(shè)計(jì)合理的清算方案，降低企業(yè)相關(guān)稅負(fù)。

2.1 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的土地增值稅稅收籌劃

本文對(duì)萬(wàn)科“湘水明珠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析，對(duì)其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃。主要的分析對(duì)象是“湘水明珠”居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓）。

“湘水明珠”居住小區(qū)一期（1、2、3號(hào)樓）項(xiàng)目占地面積為20 936.7 m2，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%，單套房屋建筑面積為120 m2，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格為6 900元/ m2，總建筑面積為65 913.47 m2的3棟（1～3號(hào)樓）高層電梯住宅房。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房，如果增值額對(duì)于扣除項(xiàng)目數(shù)額的占比低于20%，可以免征土地增值稅。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的“湘水明珠”項(xiàng)目符合政府的稅收優(yōu)惠政策，可以享受稅收優(yōu)惠政策。

方案一：萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的“湘水明珠”普通住宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售面積為65 000 m2，假設(shè)其單套房屋建筑面積（m2）定價(jià)為6 500元，銷(xiāo)售收入為422 500 000元。

方案二：萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的“湘水明珠”普通住宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售面積為65 000 m2，假設(shè)其單套房屋建筑面積（m2）定價(jià)為6 900元，銷(xiāo)售收入為4.4485億元。方案一和方案二對(duì)比情況見(jiàn)表2。

由于方案一中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值額占能抵扣的項(xiàng)目合計(jì)的比例為18%，低于20%的標(biāo)準(zhǔn)，因此可以免繳土地增值稅。

綜上所述，萬(wàn)科將其單套房屋建筑面積（m2）定價(jià)為6 900元，使得其“湘水明珠”項(xiàng)目的增值額超過(guò)20%的優(yōu)惠稅率的標(biāo)準(zhǔn)，從而不能享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，要多繳納25 640 000元的稅款。盡管會(huì)因此帶來(lái)22 450 000元的銷(xiāo)售收入，但其增加的收入不及繳納的稅款，此外還會(huì)因此多繳納企業(yè)所得稅，是不劃算的。因此，萬(wàn)科應(yīng)當(dāng)降低其普通住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，從而增加利潤(rùn)才是明智的。

2.2 清算環(huán)節(jié)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的土地增值稅稅收籌劃

清算環(huán)節(jié)主要是分析“湘水明珠”項(xiàng)目的具體情況，通過(guò)利用一系列的公式推算臨界的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率，利用實(shí)際的增值率與標(biāo)準(zhǔn)增值率相互關(guān)系作為判斷依據(jù)，來(lái)分析清算的時(shí)間，即什么時(shí)候清算對(duì)企業(yè)更有利。

目前的規(guī)定要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，就應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅的稅款，當(dāng)其實(shí)際到了可以清算時(shí)，再進(jìn)行匯算清繳。因此，清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)非常重要。如果該房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值額較小，需繳納的土地增值稅較少時(shí)，應(yīng)盡早清算，因?yàn)榇藭r(shí)預(yù)繳稅款可能大于應(yīng)繳，相反，如果增值額較大，應(yīng)納稅款較多，可以盡量晚一點(diǎn)清算，這樣可以把稅金盡量久地留在企業(yè)，產(chǎn)生更多的貨幣時(shí)間價(jià)值。

下面通過(guò)公式推算，說(shuō)明什么時(shí)候應(yīng)當(dāng)盡早清算，什么時(shí)候應(yīng)該盡量晚一點(diǎn)清算，以及做出判斷的增值額的依據(jù)。

預(yù)繳土地增值稅=銷(xiāo)售收入×預(yù)征率

清算時(shí)應(yīng)納土地增值稅=增值額×土地增值稅稅率

當(dāng)土地增值稅預(yù)征時(shí)的應(yīng)納稅額等于土地增值稅清算的應(yīng)納稅額時(shí)，土地增值率定為標(biāo)準(zhǔn)土地增值率;當(dāng)實(shí)際土地增值率大于標(biāo)準(zhǔn)土地增值率時(shí)，說(shuō)明土地增值稅預(yù)征時(shí)的應(yīng)納稅額大于土地增值稅清算的應(yīng)納稅額，此時(shí)應(yīng)當(dāng)盡量晚清算;當(dāng)實(shí)際土地增值率小于標(biāo)準(zhǔn)土地增值率時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡早清算。

則標(biāo)準(zhǔn)土地增值率=預(yù)征率÷（土地增值稅稅率-預(yù)征率）

現(xiàn)在將“湘水明珠”的案例數(shù)據(jù)帶入公式進(jìn)行分析，得出：“湘水明珠”是普通住宅項(xiàng)目，其預(yù)征率為2%（見(jiàn)表3）。

綜上，“湘水明珠”的土地增值率為23.7%，大于標(biāo)準(zhǔn)土地增值率7.14%，因此萬(wàn)科應(yīng)當(dāng)盡量晚一點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行清算。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]陳玉婷.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃——以集團(tuán)瀾湖郡項(xiàng)目為例[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[2]穆蕭飛.關(guān)于A房地產(chǎn)有限公司土地增值稅稅收籌劃的案例分析[D].合肥：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，2017.

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[4]李亞.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].財(cái)經(jīng)界，2016（16）.

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