林璐瑤

[摘 要]資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)，使更多的企業(yè)增加了融資渠道選擇。通過(guò)有效整合企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)，降低了企業(yè)重資產(chǎn)的比例，增加了企業(yè)現(xiàn)金流量，對(duì)盤活企業(yè)資產(chǎn)起到了重要作用。在進(jìn)行資產(chǎn)證券化的同時(shí)，應(yīng)注意信用增級(jí)以及風(fēng)險(xiǎn)隔離。本文通過(guò)對(duì)具體案例的分析，模擬運(yùn)用資產(chǎn)證券化的手法，最終實(shí)現(xiàn)增加現(xiàn)金流的目標(biāo)。

[關(guān)鍵詞]資產(chǎn)證券化;資產(chǎn)重組;風(fēng)險(xiǎn)隔離;財(cái)務(wù)管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.08.077

[中圖分類號(hào)]F832.51[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2020）08-0-02

1? ? ?資產(chǎn)證券化的概念

目前，我國(guó)對(duì)資產(chǎn)證券化的理解公信度最高的說(shuō)法是：從概念上看，資產(chǎn)證券化是針對(duì)企業(yè)目前的資產(chǎn)進(jìn)行重組和管理，通過(guò)一系列信用增級(jí)措施，達(dá)到符合投資者需求、投資者信用登記、期限支付方式等手段，以收入憑證形式存在的資產(chǎn)狀態(tài)。國(guó)外學(xué)者對(duì)資產(chǎn)證券化的定義大致有以下4個(gè)方面：一是從信用匹配的角度，研究學(xué)者加德納認(rèn)為，資產(chǎn)證券化實(shí)際上就是借款人、存款人以金融市場(chǎng)匹配信用等方式為基礎(chǔ)所設(shè)置的一種工具和手段;二是從資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的角度，美國(guó)證券交易委員會(huì)將資產(chǎn)證券化定義為通過(guò)金融融資方法，使原始收益性資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券資產(chǎn)轉(zhuǎn)化;三是從金融發(fā)展的角度，花旗集團(tuán)董事長(zhǎng)約翰·利德等人認(rèn)為，資產(chǎn)證券化就是一種改變傳統(tǒng)債務(wù)金融模式，轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝?、低成本金融模式的資產(chǎn)形式;四是是從產(chǎn)品技術(shù)的角度，學(xué)者恩德?tīng)柡透ヌm克·法博茲認(rèn)為，資產(chǎn)證券化是一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為有息證券的過(guò)程。

2? ? ?資產(chǎn)證券化運(yùn)作的理論基礎(chǔ)

2.1? ?資產(chǎn)重組原理

資產(chǎn)重組實(shí)際上是資產(chǎn)證券化發(fā)行者的首要步驟，資產(chǎn)重組最核心的價(jià)值是在保證滿足法律法規(guī)的背景下，采取一定的措施，分解原有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以此滿足企業(yè)實(shí)際需求，通過(guò)有效重組和整合，使目前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)滿足證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)配置的需求。

2.2? ?風(fēng)險(xiǎn)隔離原理

從資產(chǎn)的角度看，風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是相互對(duì)應(yīng)的存在，個(gè)人在承受資產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，將獲得豐厚的資產(chǎn)投資回報(bào)。與此同時(shí)，資產(chǎn)權(quán)屬在轉(zhuǎn)移時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)是相互并存的，但是都從原始所有人向當(dāng)前所有人手中轉(zhuǎn)移。

2.3? ?信用增級(jí)原理

原始權(quán)益人進(jìn)行資產(chǎn)證券化，實(shí)際上就是保證企業(yè)在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)期間具有足夠的資金支持，投資者活躍自有資產(chǎn)，實(shí)際上就是通過(guò)變現(xiàn)自有資產(chǎn)，用于投資回報(bào)率更高的項(xiàng)目，以期在后續(xù)的投資活動(dòng)中增加現(xiàn)金收入，并逐漸收回投資本金。

3? ? ?某IT集團(tuán)自有樓宇經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

2018年，某IT集團(tuán)實(shí)現(xiàn)71.7億元的營(yíng)業(yè)收入，與2017年相比，增長(zhǎng)幅度是0.55%;抵扣公司2017年年度合并財(cái)務(wù)報(bào)表的異常數(shù)據(jù)，公司能實(shí)現(xiàn)2.3%的同比增長(zhǎng)率;在凈利潤(rùn)方面，公司在2018年期間下降89.6%，凈利潤(rùn)總額僅有1.1億元;在每股收益方面，IT集團(tuán)與2017年相比下滑89.63%，每股收益僅有0.09元;在抵扣部分非經(jīng)常性損益以后，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)

1 118萬(wàn)元;與2017年相比，下降幅度在95.27%左右。若抵扣相同會(huì)計(jì)周期內(nèi)多個(gè)子公司對(duì)集團(tuán)公司利潤(rùn)的影響，歸屬于上市企業(yè)股東的凈利潤(rùn)與2017年相比下滑20.56%。

截至2018年12月，某IT集團(tuán)樓宇出租情況如下：廣州市已出租面積21 530平方米、上海市紫竹高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已出租面積8 900平方米、上海市張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)門戶網(wǎng)已出租面積3 067平方米、南京市已出租面積10 262平方米、北京市海淀區(qū)一期大樓已出租面積2 555平方米、北京市海淀區(qū)二期大樓已出租面積10 262平方米、天津市已出租面積10 262平方米、沈陽(yáng)某園區(qū)已出租面積17 730平方米。根據(jù)2018年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2018年收入的租金總額為6 518萬(wàn)元，相較2017年3 830萬(wàn)元的總租金收入增長(zhǎng)了70.18%。其中租金總收入包含房租收入，支付的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)等，2018年需要支出總費(fèi)用2 180萬(wàn)元，2017年需要支出總費(fèi)用1 120萬(wàn)元?？傮w算下來(lái)，2018年房租的凈利潤(rùn)4 338萬(wàn)元，2017年房租的凈利潤(rùn)2 710萬(wàn)元，凈利潤(rùn)上漲60%。

4? ? ?某IT集團(tuán)自有樓宇租賃存在的問(wèn)題及成因

某IT集團(tuán)樓宇租賃共涉及5個(gè)部門共同管理，管理較分散，往往一件事情需要多個(gè)部門共同協(xié)調(diào)，延長(zhǎng)了事情處理的時(shí)間。因沒(méi)有專門負(fù)責(zé)的部門會(huì)導(dǎo)致合同出現(xiàn)問(wèn)題互相推卸責(zé)任，無(wú)法更好地解決。其中，導(dǎo)致某IT集團(tuán)自有樓宇租賃收入不高的原因主要分為以下幾點(diǎn)。

4.1? ?財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度不健全

企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度缺失，并不重視財(cái)務(wù)管理工作。集團(tuán)內(nèi)部并未建立完整的內(nèi)部控制制度，在內(nèi)部控制時(shí)也沒(méi)有形成廣泛的覆蓋面，無(wú)法滿足企業(yè)不同工作領(lǐng)域、環(huán)節(jié)的需求，與“賬錢分管”的財(cái)務(wù)管理原則背離，集團(tuán)內(nèi)部現(xiàn)金、賬簿管理非常混亂。

4.2? ?盈利模式過(guò)于單一

集團(tuán)籌資困難，資金嚴(yán)重不足;負(fù)債過(guò)度，融資程度偏高、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大。此外，集團(tuán)本身屬于民營(yíng)企業(yè)，受制于政府部門的干預(yù)和影響，并不關(guān)心貸款相關(guān)事宜。

4.3? ?多部門管理租賃情況的內(nèi)部控制方法不恰當(dāng)

在樓宇管理上采取了本地行政負(fù)責(zé)本地樓宇的方式，并非集團(tuán)總部統(tǒng)一管理。由于管理模式及管理要求不同，導(dǎo)致客戶的體驗(yàn)感有所不同。同時(shí)，各地租戶產(chǎn)生房租問(wèn)題時(shí)，多由當(dāng)?shù)匦姓孕薪鉀Q，并不上報(bào)總部。

5? ? ?某IT集團(tuán)的融資情況及分析

目前，某IT集團(tuán)的融資渠道主要分為以下4種，即“銀行貸款”“股票債券”“扶持基金”“其他資金”。就融資比例以及集團(tuán)特性而言，某IT集團(tuán)其他資金的融資比例較高。根據(jù)某IT集團(tuán)的企業(yè)年報(bào)來(lái)看，因?yàn)榧瘓F(tuán)屬于多個(gè)子公司共同運(yùn)作的體系，所以在業(yè)務(wù)范圍方面相對(duì)廣泛，導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)2018年的收益下降明顯。同時(shí)，集團(tuán)在未來(lái)的發(fā)展中，不僅正常業(yè)務(wù)需要資金，新開(kāi)展的公司及業(yè)務(wù)也需要大量資金支持，集團(tuán)融資迫在眉睫。

6? ? ?某IT集團(tuán)自有樓宇資產(chǎn)證券化分析及風(fēng)險(xiǎn)控制

6.1? ?建立資產(chǎn)池，設(shè)置專業(yè)管理組織

發(fā)起人對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行證券化整合，建立資金池。特殊目的載體需要與發(fā)起人建立合同關(guān)系，并在合同中表明把資產(chǎn)池資產(chǎn)授予特殊目的載體，這樣的資產(chǎn)處理方式對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量可進(jìn)行有效評(píng)估，也可以根據(jù)歷史發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)值預(yù)判。如果特殊目的載體屬于信托類金融產(chǎn)品，那么資產(chǎn)就屬于信托財(cái)產(chǎn)類型;如果特殊目的載體屬于公司形式，那么資產(chǎn)就屬于特殊目的公司資產(chǎn)。

6.2? ?外聘中介機(jī)構(gòu)，完善信用評(píng)級(jí)工作

基于證券評(píng)估公司關(guān)于IT集團(tuán)資產(chǎn)證券信用狀況的評(píng)估，交由評(píng)級(jí)委員會(huì)對(duì)客戶信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定，所計(jì)劃的集團(tuán)作為優(yōu)先資產(chǎn)，支持證券信用等級(jí)屬于“3A”級(jí)。通過(guò)信用等級(jí)評(píng)定，將有利于解決IT集團(tuán)預(yù)期回報(bào)的兌付問(wèn)題，本金在約定的時(shí)間范圍內(nèi)可滿足全額支付的要求，降低企業(yè)面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)。

6.3? ?后續(xù)管理

專項(xiàng)計(jì)劃實(shí)施期間，基本資產(chǎn)回收資金由原始權(quán)益人收繳，之后由項(xiàng)目公司授權(quán)的收繳賬戶監(jiān)管銀行從收繳賬戶轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。管理者、托管銀行需要單獨(dú)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行管理和監(jiān)督，并對(duì)資金進(jìn)行明確計(jì)劃。管理人員需要保證專項(xiàng)資產(chǎn)的合理使用，并保持“自有資金”“客戶委托資金”“計(jì)劃委托資金”的獨(dú)立性。

6.4? ?租金收入波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)及其控制措施

某IT集團(tuán)資產(chǎn)證券化實(shí)施期間的現(xiàn)金流主要來(lái)自基礎(chǔ)資產(chǎn)資金池所產(chǎn)生的租金收入。在這種情況下，如果承租人對(duì)其應(yīng)盡的租賃業(yè)務(wù)表示拒絕，或者由于其他不可抗力事件導(dǎo)致租金不能有效收取，那么本次資產(chǎn)支持證券資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流可能會(huì)受到干擾，導(dǎo)致該資產(chǎn)支持證券的收益無(wú)法確認(rèn)。因此，集團(tuán)要與租賃人簽訂租約合同，清晰約定證券化開(kāi)始租賃時(shí)間以及租金的支付方式。

6.5? ?專項(xiàng)計(jì)劃無(wú)法如期退出風(fēng)險(xiǎn)及其控制措施

由于在資產(chǎn)證券化結(jié)束以后，特殊目的載體將通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)出售的方式處理所擁有的資產(chǎn)或者通過(guò)出售股權(quán)的方式獲取最后的經(jīng)營(yíng)收入。但是，市場(chǎng)環(huán)境是變化的，所出售資產(chǎn)的價(jià)格可能受多方面因素的影響。假設(shè)市場(chǎng)成交狀況低迷，出售價(jià)格不理想，就意味著原始權(quán)益人可能遭受利益方面的損失，同時(shí)，也可能使資產(chǎn)池未來(lái)可預(yù)期的現(xiàn)金流發(fā)生變化。

7? ? ?解決某IT集團(tuán)自有樓宇租賃存在問(wèn)題的對(duì)策

7.1? ?建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理體系

針對(duì)集團(tuán)自有樓宇對(duì)外租賃業(yè)務(wù)所設(shè)置的管理團(tuán)隊(duì)，可專門配備稅務(wù)、財(cái)務(wù)、核算、法務(wù)、經(jīng)營(yíng)和行政管理人員，規(guī)范管理流程。根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略，分析整體的費(fèi)用情況，制定詳細(xì)可執(zhí)行的對(duì)外出租戰(zhàn)略，在提高對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)收入的同時(shí)，對(duì)成本進(jìn)行管理。在不降低用戶體驗(yàn)感、保證正常辦公的同時(shí)降低成本支出，提高凈利潤(rùn)點(diǎn)。同時(shí)，儲(chǔ)備對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)的儲(chǔ)備金，支出預(yù)算外的執(zhí)行費(fèi)用。

7.2? ?加強(qiáng)自有樓宇的租賃管理

目前，某IT集團(tuán)目前自有樓宇管理較分散，沒(méi)有統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)。可以將各地樓宇的管理權(quán)交由總部統(tǒng)一處理，制定管理標(biāo)準(zhǔn)文件，交由對(duì)外租賃專項(xiàng)管理團(tuán)隊(duì)整體管理，定期巡查各地樓宇執(zhí)行情況，對(duì)執(zhí)行不好的地區(qū)全集團(tuán)通報(bào)處理。

7.3? ?建立專項(xiàng)組管理租賃收入的現(xiàn)金流

某IT集團(tuán)原有的租賃收入均直接進(jìn)入集團(tuán)統(tǒng)一賬戶中，此現(xiàn)金流資金歸集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配。在這種財(cái)務(wù)政策下，對(duì)外租賃的收入將有很大一部分被用于集團(tuán)其他項(xiàng)目的項(xiàng)目資金中，不利于租賃業(yè)務(wù)未來(lái)的發(fā)展。建議成立專門的銀行賬戶，以項(xiàng)目收入管理項(xiàng)目，即專項(xiàng)資金專用，并由對(duì)外租賃管理團(tuán)隊(duì)的財(cái)務(wù)人員對(duì)此筆資金做詳盡的規(guī)劃方案，明確資金的用途以及收益利潤(rùn)點(diǎn)，分析規(guī)劃方案的可行性。

7.4? ?改善租賃及服務(wù)環(huán)境

在現(xiàn)有服務(wù)及環(huán)境的基礎(chǔ)上，組織對(duì)外租賃管理團(tuán)隊(duì)人員參觀學(xué)習(xí)其他集團(tuán)對(duì)外出租的自有樓宇的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)境，在可操作的范圍內(nèi)，改善高標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)，以達(dá)到提高房租單價(jià)和保留租賃客戶的目的。同時(shí)，定期回訪客戶，對(duì)客戶提出的要求進(jìn)行研判，如果確實(shí)是集團(tuán)服務(wù)管理問(wèn)題，那么應(yīng)及時(shí)制定妥善的解決方式，針對(duì)客戶提出的疑問(wèn)和標(biāo)準(zhǔn)，在有限的時(shí)間內(nèi)解答，尋求合適的解決方案。

7.5? ?加大招商宣傳力度

截至目前，某IT集團(tuán)招商的重點(diǎn)都在關(guān)聯(lián)企業(yè)、合作企業(yè)或者科技企業(yè)，招商局限性較大，且傾向于整層或者整棟租賃，加大了招商難度，時(shí)常存在整棟樓只出租了20%，其他的都處于長(zhǎng)期閑置狀態(tài)，且有其他公司詢問(wèn)時(shí)出現(xiàn)并不出租的情況。針對(duì)此類現(xiàn)象，在加大招商宣傳力度的同時(shí)，通過(guò)多媒體等渠道宣傳樓宇招租政策，放開(kāi)招商條件，歡迎其他公司進(jìn)入。支持零星辦公室的租賃模式，對(duì)此類租戶提高租賃單價(jià)，縮短合同時(shí)限，達(dá)到加強(qiáng)管理的目的。