彭云

[摘 要]房地產作為經濟市場中的熱門行業(yè)，以其高風險、高收益吸引了大量企業(yè)與資本駐足，同時房地產企業(yè)的運轉又需要企業(yè)融資或者信貸融資支持。如果房地產企業(yè)融資方出現(xiàn)財務狀況，將對處于投融資關系鏈中心的房地產開發(fā)企業(yè)造成巨大影響，現(xiàn)金流一旦無法支持日常經營，便會出現(xiàn)企業(yè)財務危機。本文主要介紹了當前房地產企業(yè)的融資狀況及現(xiàn)金流狀況，并提出管理方面建議。

[關鍵詞]房地產企業(yè);融資;現(xiàn)金流

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.08.027

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）08-00-02

0? ? ?引 言

現(xiàn)金流是所有行業(yè)企業(yè)經營活動狀況的反映，是一家企業(yè)財務情況的明鏡，對企業(yè)的經濟決策以及外界的投資決策都有著重要的參考意義。對企業(yè)現(xiàn)金流的評價是對企業(yè)在當前市場競爭能力的整體評價，就企業(yè)自身的意義而言，則是對內部各個部門實現(xiàn)經營目標的貢獻度評價。本文專注于房地產行業(yè)的資金流管理基本情況，對房地產行業(yè)融資較為常見的資金流管理問題進行分析，并提出相應的建議。

1? ? ?房地產開發(fā)企業(yè)融資概念

1.1? ?融資概念及方式

房地產開發(fā)企業(yè)融資指房地產相關企業(yè)在進行房地產項目的相關經濟活動和經營活動時通過信用方法及工具為自身的項目產業(yè)和日常經營融通資金的行為。房地產行業(yè)的融資方式與其他大多數(shù)企業(yè)方式相似，有債券融資與股權融資兩種，債券融資有典型的銀行貸款、債券融資等，股權融資指發(fā)行股票。

1.2? ?房地產行業(yè)融資特征

房地產行業(yè)相對于其他行業(yè)融資來說具有明顯的特征：首先，房地產融資的數(shù)額較大，房地產項目相較于其他企業(yè)而言，所需資金非常大，因此需要較大數(shù)額的融資，保證房地產企業(yè)正常運行;其次，房地產行業(yè)的產品生產周期較長，房地產項目從土地獲得到建設、再到銷售一般需要2～3年的生產周期;最后，房地產行業(yè)的融資需要擔保以及承擔較大風險，因為房地產項目的投入成本較大，容易受市場波動的影響。

2? ? ?現(xiàn)金流以及現(xiàn)金流管理概念

2.1? ?現(xiàn)金流

在我國企業(yè)統(tǒng)一遵守的會計準則中，對現(xiàn)金的定義是可以隨時支取的現(xiàn)金、存款等以及現(xiàn)金等價物。現(xiàn)金流則指企業(yè)現(xiàn)金的流入和流出，在企業(yè)會計工作中是按照收付實現(xiàn)制在一定的活動發(fā)生基礎上進行填寫的，主要由現(xiàn)金流量表體現(xiàn)，涵蓋企業(yè)的投資、融資以及經營活動的現(xiàn)金流量情況。

2.2? ?現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流量管理指企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)經營目標，通過企業(yè)管理手段對企業(yè)一定時期內、一定項目的現(xiàn)金流入流出情況進行規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，是一項較為系統(tǒng)化的企業(yè)管理活動。企業(yè)現(xiàn)金流管理主要目標是最大化企業(yè)價值，通過現(xiàn)金管理對企業(yè)經營生產的各項事務和細節(jié)進行覆蓋，在考慮單次現(xiàn)金流量大小的同時還需注意各項現(xiàn)金流向發(fā)生時間分布?，F(xiàn)金流量的分析主要包括結構分析、資產流動性分析、當前和未來現(xiàn)金獲取能力分析、公司財務情況彈性分析、收益質量分析以及對企業(yè)未來發(fā)展的財務角度分析等?，F(xiàn)金流量的管理在概念上理解并不困難，但是在實際操作過程中是一項較為復雜的綜合性管理工作。

2.3? ?房地產行業(yè)現(xiàn)金流特征

2.3.1? ?資金籌集任務較重

房地產開發(fā)企業(yè)所涉及的經營對象大多為大宗土地和大型工程建造，聚焦以及工程造價要求，房地產企業(yè)在投入初期就具備較大的資金數(shù)額，因此對于房地產企業(yè)而言，資金籌集任務相對于其他行業(yè)來說較為繁重，同時在房地產企業(yè)經營過程中，會存在多個房地產項目共同運行，每一個項目開發(fā)和經營都需要巨額資金籌集。

2.3.2? ?籌集資金的流轉周期較長

對于房地產企業(yè)來說，一個房地產項目從土地征收、房屋建設、竣工交付到商品房銷售階段，所需要的準備周期往往是2～3年或更長時間。在房屋的銷售階段，由于大多數(shù)房屋出售，消費者采取貸款購買的方式，因此在項目回款的過程中資金無法短期迅速回收，使房地產整體的資金回籠周期短則幾年，長則幾十年。

2.3.3? ?房地產企業(yè)現(xiàn)金流關系網絡復雜，平衡難度大

房地產開發(fā)業(yè)的財務關系牽涉投資人、債權人、企業(yè)內部各單位、銀行、政府相關部門、施工單位、設計單位、供應商單位、房屋購買者和承租者等。由于企業(yè)生產商品與消費者個人之間的結算問題較為頻繁和復雜，同時牽涉與各個單位的往來，使房地產企業(yè)的現(xiàn)金流關系網絡十分復雜。在同一房地產企業(yè)的經營周期中，存在處于不同階段的房地產項目，因此在各個項目之間做到房地產企業(yè)現(xiàn)金流平衡需要對所涉及的相關單位和個人進行各方面調節(jié)，以保證房地產企業(yè)資金流正常運轉，難度較大。

2.3.4? ?現(xiàn)金流的流轉方式繁多

房地產行業(yè)內各個企業(yè)的內部架構有所不同，經營范圍和業(yè)務內容方面也各有側重，因此催生了不同房地產企業(yè)的不同現(xiàn)金流轉方式。例如企業(yè)自身擁有項目施工隊的房地產企業(yè)與不具有施工隊的房地產企業(yè)，在具體的項目資金流轉方面就有不同的方式和程序。另外，企業(yè)內部對不同項目在資金運動的過程中也有不同的具體處理。

3? ? ?房地產開發(fā)行業(yè)融資和現(xiàn)金流管理中的問題

3.1? ?現(xiàn)金流管理問題

①企業(yè)償債能力較差，無法從內部培養(yǎng)出現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。房地產行業(yè)對外的債券融資數(shù)額一般較大，對于需要還本付息的債權融資和貸款等方式而言，意味著房地產企業(yè)需要在一定的經營周期內歸還一定數(shù)額的利息款項。然而對于大多數(shù)房地產行業(yè)企業(yè)而言，企業(yè)凈現(xiàn)金流大多為負值，或盡管為正值但也不足以負擔利息支付，使該企業(yè)的財務風險攀升。②收益質量良莠不齊。房地產行業(yè)的資金回籠時間為幾年到幾十年的時間，部分企業(yè)的商品銷售情況不佳，即使看起來在較長周期，也能獲得較大收益，但是相比于需要不間斷經營的企業(yè)而言，所回籠的資金質量并高。這樣的情況一旦出現(xiàn)得較多，就會增加房地產開發(fā)企業(yè)在某個節(jié)點面臨資金鏈斷裂的可能性。③房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金獲取能力較差。獲取現(xiàn)金的能力在財務報表分析中可以從加權經營現(xiàn)金凈流量和主營業(yè)務收入之比表示，在2002年開始的兩年內，我國房地產行業(yè)整體的該項指標為-1%，意味著這一行業(yè)的現(xiàn)金獲取能力總體較差。

3.2? ?過度融資問題

對于房地產企業(yè)而言，融資不足所要面臨的資金鏈斷裂后果雖然嚴重，但是也較為簡單，然而一個房地產開發(fā)企業(yè)一旦進行無節(jié)制地過度融資也會帶來問題。分析該問題之前需要明白，合理的現(xiàn)金流是較為均衡的，即在一定經營時間內，流入量與流出量大致相等或現(xiàn)金流入稍大于現(xiàn)金流出。當房地產開發(fā)企業(yè)進行過度融資時，首先會造成企業(yè)的負債率提高，對于企業(yè)而言，資產負債率是一項在財務管理中需要考慮的顯性和隱性兩方面的重要指標;而對于發(fā)放貸款的銀行或參與房地產開發(fā)企業(yè)融資的其他單位而言，資產負債率是一項風險參照指標。資產負債率提高會增大企業(yè)在每一經營周期內償還債務和利息的壓力，減少企業(yè)投入生產經營的現(xiàn)金流;同時，當銀行評估認為一家企業(yè)的財務風險較大時，降低信用評級，帶來的后果是難以繼續(xù)從銀行貸款或借款，已有債務的歸還彈性減小;對于其他單位的債權人而言，會因擔憂自己的投資無法獲得回報而減少投資。除以上問題之外，在企業(yè)以不同的方式進行過度融資之后，不同的融資手段、融資形式會增添企業(yè)財務部門在相關工作上付出的成本，使內部消耗增加，最終與各項原因一起導致企業(yè)的現(xiàn)金流危機。

4? ? ?房地產開發(fā)行業(yè)融資和現(xiàn)金流管理對策

4.1? ?現(xiàn)金流管理方面

對于現(xiàn)金流管理而言，房地產開發(fā)企業(yè)首先要樹立重要性認知。對于可能出現(xiàn)的財務風險要有充分的防范意識，充分發(fā)揮現(xiàn)金流管理和財務管理對房地產開發(fā)行業(yè)決策和運行的重要依據(jù)和參考。針對房地產行業(yè)較為復雜的現(xiàn)金流關系和多元化的現(xiàn)金流轉方式，需要制定明確的經營管理制度，使牽涉經營管理和現(xiàn)金流的各項問題都有解決標準和依據(jù)，保證在整個資金運動的過程中對風險有應對和防控能力。完善企業(yè)內部財務部門工作相關制度。對于設計財務管理相關工作的人員需要實行統(tǒng)一的權責制度，保證工作可落實、問題能解決、問責有人擔。除財務之外審計部門的控制作用也需要得到重視，每一筆現(xiàn)金流的進入和流出都需要進行嚴格且高效審查，同時還需要綜合提高各崗位員工整體素質，杜絕尸位素餐。

4.2? ?合理規(guī)劃融資

合理的融資能夠幫助企業(yè)健康發(fā)展。依據(jù)企業(yè)自身經營狀況制定的合理的融資規(guī)模，在減少企業(yè)融資壓力和債務壓力的情況下還能促進企業(yè)健康發(fā)展，企業(yè)在進行融資時需要注意融資方式合法、資金來源可靠、融資成本低和收益最大化。對于整體的融資與公司財務現(xiàn)金流管理，首先需要對資金結構進行優(yōu)化，確定合理目標后利用好所融得資金，保持資金在企業(yè)內部的活力，利用杠桿作用撬動更大的資金。

5? ? ?結 語

房地產開發(fā)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，對于經營主體來說有著較高的資本實力需求，數(shù)額巨大的現(xiàn)金流量、錯綜復雜的相關關系、千變萬化的資金流轉形式等都對企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理提出了較高的要求。

主要參考文獻

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