文/程正中 蔡瀟涵

一、前言

習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。購(gòu)買住房和租賃住房，都是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要途徑，但是多年來(lái)政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)的忽視，使得我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展嚴(yán)重落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制不可或缺的重要部分，有助于促進(jìn)房屋回歸居住屬性。但是，目前租房和購(gòu)房在各方面的不對(duì)等性使得住房租賃市場(chǎng)不能成為住房買賣市場(chǎng)的合理替代品，租購(gòu)并舉制度無(wú)法落地。本文旨在以替代品理論為依據(jù)，通過對(duì)住房買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比研究，討論租房如何成為購(gòu)房的合理替代品，以期為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制提供理論和現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

二、住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀及問題

2016年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，確立了以租購(gòu)并舉為導(dǎo)向的政策方針，計(jì)劃到2020年，基本實(shí)現(xiàn)供應(yīng)主體多元化、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范全面、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房體系，從而實(shí)現(xiàn)居民住有所居的戰(zhàn)略目標(biāo)。研究數(shù)據(jù)表明，目前我國(guó)租賃人口約1.9億，流動(dòng)人口和高校畢業(yè)生是其主要組成部分，房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模約為1.1萬(wàn)億元。[1]雖然我國(guó)住房租賃市場(chǎng)有龐大的需求和政策的支持，但是目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)與發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大差距，存在諸多問題。

（一）無(wú)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，租賃住房品質(zhì)低下

自有住宅住戶和住宅租戶問卷調(diào)查顯示，自有住宅住戶對(duì)住宅滿意度評(píng)分為3.22分，而住宅租戶的滿意度為2.8分，差異顯著。[2]可以看出，目前住房租賃市場(chǎng)的住房質(zhì)量較低。很多在租私房?jī)H為業(yè)主的投資品，業(yè)主沒有自住計(jì)劃，所以存在著裝修程度差、配件質(zhì)量不佳，室內(nèi)布局不合理、樓層和朝向不佳等問題。不僅私房如此，在各大品牌公寓論壇中我們也發(fā)現(xiàn)租戶對(duì)品牌公寓的評(píng)價(jià)并不高，對(duì)其房屋甲醛超標(biāo)、衛(wèi)生間漏水等問題的投訴較多?？梢娔壳白赓U市場(chǎng)房屋大多品質(zhì)低下，還沒有統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)體系。

（二）租賃關(guān)系不穩(wěn)定，承租人權(quán)益無(wú)法得到保障

由于公租房、廉租房等政策性住房存在申請(qǐng)條件限制，且供給不足，私房出租仍是租賃市場(chǎng)的主力。但是對(duì)私房租賃市場(chǎng)行為缺乏有效監(jiān)管，使得出租方與承租方的利益均無(wú)法獲得保障。[3]私房出租合同大多為一年期，每到租約快到期時(shí)，租賃雙方就需要重新協(xié)商租金。即使還未到租賃期限，也經(jīng)常由于房屋出售或其他原因?qū)е鲁凶馊瞬坏貌惶崆敖K止租約，租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定。調(diào)查顯示，77.4%的承租人擔(dān)心房東隨意提價(jià)或提前收回房屋。[4]可見租賃關(guān)系不穩(wěn)定已經(jīng)成為租賃市場(chǎng)的主要問題，租賃住房?jī)H是一種被動(dòng)的過渡性選擇。

（三）公共服務(wù)難以實(shí)現(xiàn)同權(quán)

我國(guó)住房附帶著很多公共服務(wù)，但是只有住房產(chǎn)權(quán)人才能享有教育、醫(yī)療、社保、就業(yè)等公共服務(wù)。雖然目前廣州、北京等城市相繼提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的相關(guān)政策，由政府提供的公租房獲得了一些權(quán)利配套，但因目前公租房供應(yīng)比例較低，對(duì)大多數(shù)承租私房的租戶來(lái)說，租購(gòu)事實(shí)上的不同權(quán)現(xiàn)象仍舊沒有實(shí)質(zhì)性的改善。例如戶籍管理、子女入學(xué)等，均要求擁有自購(gòu)住房，同為住戶，私房租戶通常不能獲得與自購(gòu)住房者同等的配套權(quán)利或者享有相同權(quán)利，自有房產(chǎn)所附帶的優(yōu)先排位權(quán)造成了事實(shí)上的“租購(gòu)不同權(quán)”。

（四）租賃市場(chǎng)缺乏有效市場(chǎng)監(jiān)管

目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)無(wú)論是交易前的信息真實(shí)性、交易過程中的合同監(jiān)管，還是后續(xù)的合同履行、糾紛處理等，均缺乏有效的市場(chǎng)監(jiān)管，特別是私房租賃市場(chǎng)，合同備案率極低，住房租賃市場(chǎng)缺少必要的法律法規(guī)體系。除此之外，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)管理主體眾多，信息沒有共享，缺乏部門協(xié)調(diào)，管理效率低下，這也是導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)發(fā)育落后的主要原因。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的諸多問題，使得住房租賃市場(chǎng)難以成為住房買賣市場(chǎng)的良好替代。

三、住房租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)替代性分析

替代商品指，兩種商品因?yàn)楣δ芟嗤蛳嗨贫梢曰ハ啻鏉M足消費(fèi)者的同一種欲望或需求，即一種商品的價(jià)格與另一種商品的需求呈同方向變動(dòng)。在消費(fèi)者的偏好、貨幣收入和其他商品價(jià)格保持不變的情況下，如果商品甲的價(jià)格下降造成了對(duì)商品乙需求的下降，那么商品甲和商品乙就是互相競(jìng)爭(zhēng)的商品或相互替代的商品。由定義看出，從商品供給方面看，功能相似是成為替代品的前提，而從消費(fèi)者角度看，滿足消費(fèi)者的同一需求是成為替代品的根本要求。只要用作替代的商品與原商品在性質(zhì)、功能、質(zhì)量等方面均具有相似性，并且當(dāng)原商品價(jià)格上升時(shí)，理性的消費(fèi)者會(huì)用替代的商品滿足自己的消費(fèi)需求，那么該商品與原商品之間就具有替代性。

對(duì)于住宅商品來(lái)說，用于出租的房屋和用于出售的房屋是否為合理替代品，需要從供給和需求兩個(gè)角度進(jìn)行對(duì)比分析。從房屋供給角度看，功能、質(zhì)量、生產(chǎn)規(guī)模等方面具有相似性，是成為替代品的前提。從需求者角度看，出租房屋和出售房屋是否可滿足消費(fèi)者的同一需求，是此二者能否成為替代品的關(guān)鍵。

（一）商品的功能與質(zhì)量是否具有相似性

對(duì)于住房這種特殊商品，其功能和質(zhì)量不僅包含房屋自身的屬性，還應(yīng)包含其配套設(shè)施和周邊環(huán)境。就租賃和購(gòu)買兩種模式而言，房屋最基本的用途為居住，顯然，租賃和購(gòu)買均可以實(shí)現(xiàn)居住功能。但是，同為居住，用戶獲得的消費(fèi)者效用是否相等，也是衡量用于出租的住房和用于出售的住房是否具有相似性的重要標(biāo)準(zhǔn)。曾有學(xué)者建立居住質(zhì)量指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，設(shè)立樓層、采光、裝修程度、工程質(zhì)量、噪音隔離等評(píng)價(jià)因子，對(duì)租賃住宅和自有住宅的居住品質(zhì)進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果顯示，與租賃住宅相比，自有住宅所在樓層更佳，噪音隔離、采光情況更好，自有住宅中高檔裝修比例遠(yuǎn)超租賃住宅。在住宅工程質(zhì)量方面，被調(diào)查者認(rèn)為自有住宅的工程質(zhì)量更好。在小區(qū)配套設(shè)施方面，自有住宅小區(qū)擁有會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及停車位的比例均是出租住宅所在小區(qū)的兩到三倍。除此之外，在出行便利程度、按自身意愿裝修的權(quán)利等方面，自有住宅、評(píng)分也均高于租賃住宅、?？梢?，購(gòu)買住宅與租賃住宅兩種消費(fèi)模式在消費(fèi)者效用上存在顯著差異。[5]所以，用于出租的房屋和用于出售的房屋在商品質(zhì)量和功能上不具有替代性。

（二）商品的生產(chǎn)規(guī)模和供給結(jié)構(gòu)是否相當(dāng)

定義兩種商品是否具有替代性的另一重要因素為供給情況，包括生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)。在規(guī)模方面，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的出租房屋的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲部分國(guó)家。近十年來(lái)，歐洲國(guó)家租賃住房占總住房的比例均大于25%。[6]然而從表1可以看出，在中國(guó)幾個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的大型城市，除上海占比在8%左右，其他城市均在3%以下。除供給規(guī)模不具有可替代性以外，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面差距也很明顯，住房買賣市場(chǎng)已基本建立起多層次的住房供給體系，除了針對(duì)中低階層的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房之外，還有適合各層次需求的商品住房，種類繁多，可選擇性很強(qiáng)。相比之下，租賃住房可選擇性就很弱。通過統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)知名房屋租賃網(wǎng)站有關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，合租房居多，小型公寓很少，中大戶型更是幾乎為零。中高收入階層或者家庭租戶，很難找到合適的租賃住房。不僅私房市場(chǎng)如此，公租房市場(chǎng)也存在著房屋供給類型單一等問題。

表1 部分城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建房屋出售與出租面積統(tǒng)計(jì)

因此，在市場(chǎng)規(guī)模和供應(yīng)結(jié)構(gòu)兩方面，住房租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)均不具有相似性，限制了兩者之間彼此替代。

（三）商品是否可滿足同一需求

住宅作為一種特殊商品，其需求也具有不同于其他普通商品的特點(diǎn)。首先，住宅需求具有雙重性的特點(diǎn)，既可作為消費(fèi)品，也可作為投資品。若房屋的用途為投資增值的話，按往年房屋價(jià)格增長(zhǎng)率，顯然買房能夠獲得資產(chǎn)相對(duì)增值，而租房則會(huì)因?yàn)樽饨鹕蠞q而使可支配收入相對(duì)縮水。即使是一些低收入群，也會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)高杠桿入市，因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)再次上漲而錯(cuò)過資產(chǎn)升值的機(jī)會(huì)。因此購(gòu)買住房具備投資功能，而租賃住房?jī)H有居住功能，兩者的功能屬性并不對(duì)等。

（四）轉(zhuǎn)向替代商品是否具有風(fēng)險(xiǎn)和障礙

消費(fèi)者在從原商品市場(chǎng)轉(zhuǎn)向替代商品市場(chǎng)時(shí)，還需要考慮轉(zhuǎn)向替代品的風(fēng)險(xiǎn)與障礙。就住房市場(chǎng)而言，需求者從購(gòu)買轉(zhuǎn)向租賃的最大障礙為租賃市場(chǎng)的可選擇性差。除此之外，消費(fèi)者從購(gòu)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。目前住房買賣市場(chǎng)已形成了一套完備的市場(chǎng)監(jiān)管政策體系和法律體系，但是住房租賃市場(chǎng)尚存在大量監(jiān)管漏洞。我國(guó)現(xiàn)行的《商品房租賃管理辦法》更加傾向于社會(huì)治安管理，而對(duì)租賃雙方責(zé)任認(rèn)定和利益保護(hù)缺乏重視，致使承租者的權(quán)利難以得到保護(hù)。[7]市場(chǎng)監(jiān)管的不足和法律體系的不完備加大了消費(fèi)者從購(gòu)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，雖然住宅交易價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致租房需求增加，但是我國(guó)住房租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)彼此的替代性不足，難以做到“租購(gòu)并舉”。

四、“租購(gòu)并舉”的途徑和建議

加快構(gòu)建完善成熟的租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”，既要充分利用政府的“有形之手”，也要利用市場(chǎng)的“無(wú)形之手”。

（一）遏制住房買賣市場(chǎng)投機(jī)行為，堅(jiān)持“房住不炒”

首先，在拿地環(huán)節(jié)，政府要善用“有形之手”，打擊囤地行為。除拿地環(huán)節(jié)外，還應(yīng)在交易與持有環(huán)節(jié)發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，通過限購(gòu)、限貸、提高首付比例等一系列政策手段遏制住房投資性需求。完善房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅收制度，加大住房投資者的稅收負(fù)擔(dān)?？梢岳每罩枚愄岣叻课菘罩贸杀荆档头课菘罩寐?。[8]利用房產(chǎn)稅提高住房持有成本，引導(dǎo)合理市場(chǎng)預(yù)期。加大二套房及以上在購(gòu)買環(huán)節(jié)的稅率，并延長(zhǎng)再次上市交易的時(shí)間間隔。完善信貸制度，引導(dǎo)資金流向制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

（二）增加租賃住房供給，使市場(chǎng)規(guī)模具有相似性

首先，政府應(yīng)加大對(duì)保障住房項(xiàng)目的建設(shè)與投入，增加公共租賃住房、廉租房等保障住房的房源供給量，[9]增加對(duì)住房保障的財(cái)政補(bǔ)貼，加大專用于租賃住房建設(shè)的土地的供應(yīng)量。比如在科技園區(qū)規(guī)劃中，預(yù)留人才公寓用地。其次，應(yīng)通過政策激勵(lì)，鼓勵(lì)房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事租賃住房經(jīng)營(yíng)，將存量房轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)租公寓。在土地拍賣環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)自持物業(yè)用作租賃住房，引導(dǎo)企業(yè)配套開發(fā)大學(xué)生公寓。[10]支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位利用自有存量土地，在符合規(guī)劃的前提下建設(shè)人才公寓。支持將工業(yè)廠房、商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

（三）加快落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，使住房回歸居住屬性

首先，應(yīng)在廉租房、公租房等小區(qū)引入優(yōu)質(zhì)教育資源，增加優(yōu)質(zhì)教育資源供給。[11]其次，在建設(shè)租賃住房時(shí)，要配套增加相關(guān)的教育與醫(yī)療用地供給，并分配相應(yīng)的財(cái)政預(yù)算。[12]再次，要從根本上將住房與戶籍、公共服務(wù)、社會(huì)福利徹底分割開來(lái)，減弱關(guān)聯(lián)性，減少租房者和購(gòu)房者事實(shí)上的不平等。將公共服務(wù)功能從住房屬性上剝離，減少住房的附加功能，使住房真正回歸居住本質(zhì)。

（四）完善制度性保障，降低消費(fèi)者轉(zhuǎn)向替代市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

1.加快完善租賃住房相關(guān)立法和市場(chǎng)監(jiān)管體系。早在十五屆全國(guó)人大常會(huì)上政府就曾規(guī)劃過《住房保障法》的相關(guān)工作，[13]但其至今依然沒有落地，應(yīng)加快推進(jìn)立法進(jìn)程，規(guī)定相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)的法定義務(wù)。對(duì)私人租賃住房也應(yīng)出臺(tái)相關(guān)法律，對(duì)私房租賃行為進(jìn)行規(guī)范。除完善相關(guān)法律體系外，政府還應(yīng)該建立市場(chǎng)監(jiān)管體系，明確主管部門和職責(zé)分工。還要利用好街道、社區(qū)等基層部門，使其在租賃市場(chǎng)的監(jiān)管中發(fā)揮應(yīng)有作用，保障租戶利益，降低租賃風(fēng)險(xiǎn)。

2.利用區(qū)塊鏈技術(shù)，建立住房市場(chǎng)聯(lián)盟鏈。區(qū)塊鏈技術(shù)以其去中心化、不可篡改和公開透明的特點(diǎn)，可成為租賃市場(chǎng)監(jiān)管的重要技術(shù)工具。通過區(qū)塊鏈技術(shù)建立分布式賬本，可使每一房源的產(chǎn)權(quán)、有效合同期限、交易價(jià)格、時(shí)間戳等重要信息均以加密形式被存儲(chǔ)到房源庫(kù)里，在交易環(huán)節(jié)，還能實(shí)現(xiàn)選房、訂房、簽約、支付結(jié)算等線上一步操作。由于區(qū)塊鏈技術(shù)可集成全部市場(chǎng)信息，利用大數(shù)據(jù)智能算法還能對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行多方位的需求分析與預(yù)測(cè)。另外，可與公積金管理部門聯(lián)合，試行公積金直接線上抵扣房租辦法，使群眾租房更加安全簡(jiǎn)潔，最大程度減少承租者租賃交易的風(fēng)險(xiǎn)和障礙。