文/姜文彬

2017年4月11日晚，上海市規(guī)劃和國土資源管理局（現(xiàn)上海市規(guī)劃和自然管理局）發(fā)布公告稱，將上?！芭R港蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊”出讓方式調(diào)整為招標掛牌復合式。這次公告標志著上海市經(jīng)營性住宅用地全面實施招掛復合制度。這一出讓制度沿用至今，成為有別于全國其他城市的標志性之舉。

一、現(xiàn)行住宅招掛復合出讓制度主要內(nèi)容

（一）出讓方式

目前，全國絕大部分城市如上海周邊的蘇州、杭州、南京等均采取掛牌-拍賣制度，即前期掛牌，掛牌期滿轉(zhuǎn)拍賣的出讓方式。而上海招掛復合制度則是融合了掛牌、招標、拍賣三位一體的獨特出讓制度，以2019年12月18日成交的201920002閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江拓展大型居住社區(qū)39-01地塊為例，出讓文件中對出讓方式的約定表述為：

1.通過資格審核的有效申請人數(shù)為3人及以上的，本地塊采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”，有效投標文件若達3-10份的，則排名順序前2位投標人為入圍競標人；若達11份及以上的，則排名順序前3位投標人為入圍競標人；

2.通過資格審核的有效申請人數(shù)不足三人的，本地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”。

招掛復合的核心是出讓方式的不確定，可能走向直接拍賣，也可能走向投標轉(zhuǎn)拍賣，根據(jù)通過資格審核的申請人數(shù)確定出讓方式是否需要經(jīng)過投標這一過程。

（二）報名方式

與目前大部分省市報名方式為網(wǎng)絡報名、網(wǎng)絡競拍等便捷方式不同，上海市招掛復合制度下的報名方式仍然提供紙質(zhì)材料，攜帶原件現(xiàn)場報名。以常規(guī)的企業(yè)法人單獨報名為例，需要準備（1）申請表原件（需蓋公章）；（2）有效保證金繳納憑證復印件；（3）法人或其他組織有效登記證明；（4）法定代表人有效身份證件復印件；（5）委托他人申請的，需提供授權委托書原件及受托人有效身份證復印件；（6）《商品住房用地交易資金來源情況申報表》原件、《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》原件及其相關附件；（7）《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》和《監(jiān)管銀行承諾書》原件。以上報名材料復印件均需用章，部分需親自簽署。

其中，特別耗時耗力的準備材料是（6）、（7）部分。報名企業(yè)需要提交《商品住房用地交易資金來源情況申報表》原件、《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》原件及其相關附件、《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》和《監(jiān)管銀行承諾書》原件。 “投標主體的交易資金來源（包括競買或投標保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款）應為符合我國法律法規(guī)及政策規(guī)定的自有資金，不得使用包括但不限于銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違反國家有關規(guī)定的資金來源繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款?！边@一條款構成了上海土地出讓的資金門檻。除報名階段應繳納至上海市規(guī)劃和自然資源局賬戶的保證金（常規(guī)為起拍價的20%），尚需將對地塊的擬出全部價款轉(zhuǎn)至銀行自有賬戶（俗稱趴賬資金予以監(jiān)管），由銀行出具監(jiān)管協(xié)議，在整個地塊出讓完成前不得動用。如未競得，需憑上海市規(guī)劃和自然資源局出具的未競得文件解除該資金的監(jiān)管。因此，地塊所需動用的資金最低門檻為：保證金（起拍價×20%）+趴賬資金（不低于起拍價的擬出價）＞1.2倍起拍價。如對地塊擬出價為起拍價溢價25%，則需準備資金將達到：保證金（起拍價×20%）+趴賬資金（1.25×起拍價）=1.45倍起拍價。

此外，趴賬資金需要提供交易資金來源證明材料，涉及項目銷售的，需要提交已售項目的銀行流水單、房產(chǎn)項目銷售收款進度表，一一映射到銷售的商品房中，申報材料總金額與申報的趴賬資金誤差須在一套房內(nèi)（申報材料總金額須大于實際趴賬資金）。

（三）投標階段—：標書及評分

如確定滿足報名條件的申請人數(shù)達到3人及以上，則所有通過的申請人需要準備標書，并按分數(shù)排序：3-10位投標，取前2名入圍進行現(xiàn)場競價；11位及以上投標，取前3名入圍進行現(xiàn)場競價。

標書的核心是申請報名主體的分數(shù)最大化，分數(shù)每年12月31日作一次清零。

（四）總結

上海招掛復合出讓制度的創(chuàng)新在于兩大方面。其一，招掛復合，重點在于打破以價格為唯一評價尺度的評價體系，針對項目本身設置前置商務條件進行評分，綜合出價及商務條件評分選擇最符合的投資者。上海住宅招掛復合是系統(tǒng)的、按年為時間單位的招掛復合，所有住宅地塊的招掛復合商務條件均一致，并不由于地塊不同而條件不一致。其二，須作全額自有資金的前置準備。

二、招掛復合的演進

從2017年4月開始，上海對招掛復合制度進行了多輪制度性優(yōu)化，主要有以下變化：

（一）評分方式變化

如表1所示。

（二）相關條件變化

表1 上海招掛復合評分項目及分值

自2017年6月21日寶山區(qū)寶山工業(yè)園區(qū)（BSP0-1801）地塊掛牌起，項目經(jīng)驗要求中“所有境外城市”開發(fā)經(jīng)驗改為“港澳臺”開發(fā)經(jīng)驗。明確全裝修、裝配式首先以土地出讓合同為準。其次以其他證明文件為準；明確獎項應為住宅項目工程結構、建筑設計、環(huán)境品質(zhì)等方面的獎項。

（三）關聯(lián)企業(yè)范圍

自2017年7月5日臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0801地塊掛牌起，技術資質(zhì)評分項的關聯(lián)企業(yè)選項增添投標人子公司（表2、表3）。

表2 2017年6月21日 寶山區(qū)寶山工業(yè)園區(qū)（BSP0-1801）地塊關聯(lián)企業(yè)范圍

表3 2017年7月5日臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0801地塊關聯(lián)企業(yè)范圍

（四）交易資金來源申報表填寫說明中刪除會計事務所證明

自2019年2月20日奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)B-08B-04區(qū)域地塊掛牌起，“附件3交易資金來源情況申報表”刪除“13.本交易資金來源情況申報表須經(jīng)境內(nèi)會計師事務所鑒證，并由中國執(zhí)業(yè)注冊會計師簽字” “15.申請人應于注冊會計師簽字之日起30個工作日內(nèi)提交本交易資金來源情況申報表”“若本表為多頁，須加蓋申請人本人及會計事務所騎縫章”等相關條款。

本項的改進降低了交易成本，加快了審核時間。

（五）資金報名期占用時間縮短

資金報名期占用時間（從繳納保證金至規(guī)土局，趴賬資金至銀行自有賬戶，到地塊未競得后，保證金退還及趴賬資金監(jiān)管解除），流程從2017年的超過40天縮短至2019年的約2周。保證金的退還按出讓文件約定，在出讓活動結束5個工作日內(nèi)沿原路徑退還，趴帳資金的解除則在出讓結束后憑未競得通知書，自行前往監(jiān)管戶設立銀行解除監(jiān)管（表4）。

表4 地塊出讓時間進度

三、實施效果

（一）報名數(shù)量

2017年實施招掛復合前，松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)SJS40001單元17-02號地塊報名企業(yè)數(shù)量為15家，實施招掛復合后臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊報名企業(yè)數(shù)量為5家，效果可謂立竿見影。

2019年共有56宗招掛復合住宅地塊成交，另有2宗地塊流拍。已成交的56宗地塊中，報名數(shù)量最多的地塊是上海市崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)CMC10303單元09B-02A地塊，共有8家房企報名參與。涉及投標階段的地塊共有16宗，占所有成交地塊的比例為28.6%。所有地塊共有123家（次）企業(yè)報名參與，平均每宗地塊參與房企為2.2家。

（二）溢價率

2017年實施招掛復合前，松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)SJS40001單元17-02號地塊溢價率為71.6%，實施招掛復合后，臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊溢價率為9.8%，同樣也具有明顯的效果。隨著時間推移，溢價率逐漸下降，2017年下半年后新出讓的招掛復合地塊溢價率迅速降至2%以下，2018年平均溢價率降至1%以下。

2019年成交的56宗住宅地塊，平均溢價率為0.74%。其中，溢價率水平最高的地塊是青浦區(qū)盈浦街道觀云路南側(cè)23-01地塊，溢價率為12.6%。

四、對房企決策的影響

（一）資金門檻明顯提升

報名階段房企需準備的保證金及額外的趴賬資金導致報名階段的資金準備為項目資金峰值，整體動用的金額數(shù)量上海為全國之首。此外，該資金動用占時長，對企業(yè)資金準備造成考驗。上海投資項目資金峰值出現(xiàn)在報名階段，需要的資金總額大于120%起拍價。

（二）房企評分門檻

招掛復合方式下，如進入投標階段，標書的準備及分數(shù)最大化方案的設計需考慮評分機制的復雜性。準備標書需要動用各種原件及公證件，這些文件可能散布在全國各地的項目中，準備的難度大、所需時間長。同時，這些材料均有時效性，一次準備并不能持續(xù)使用，每次報名需要重新準備。

（三）報名風險及決策靈活性

若得分較少而無法入圍，則會產(chǎn)生機會成本。因此，各房企對是否能夠入圍較為看重，其決策的靈活性也因此會受到較大考驗。

（四）聯(lián)合報名受到影響

因招掛復合評分中聯(lián)合報名的雙方都會被計入，聯(lián)合報名方都會遭遇分數(shù)損失。因此，各房企對聯(lián)合報名持保留態(tài)度。此外，鑒于報名環(huán)節(jié)的復雜性，聯(lián)合報名的材料準備及工作協(xié)調(diào)難度明顯更大，這也是聯(lián)合報名較為罕見的主要原因。

（五）提升分數(shù)的舉措增強

當前，招掛復合的評分維度涵蓋了公司經(jīng)濟實力等各個方面，短期之內(nèi)難以提升評分。因此，上海招掛復合方式促進了房企對各自品質(zhì)、品牌的追求。

整體而言，招掛復合方式有利于多維考察房企與地塊開發(fā)的適配性。同時，品牌房企更注重穩(wěn)固性，一般較少采取過于激進的拿地方式，這有利于保持市場的穩(wěn)定。然而，該制度也明顯增加了企業(yè)報名階段的資金成本，其較高的準入門檻與較為復雜的報名流程，對合理的市場競爭也產(chǎn)生了一定的負面影響，未來有待進一步完善。