李光耀

摘? ? 要：對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了提高自身的市場競爭優(yōu)勢，增強(qiáng)政策環(huán)境適應(yīng)能力，企業(yè)要在保障自身良好的經(jīng)營與發(fā)展的同時，利用財務(wù)管理與成本控制的協(xié)同發(fā)展優(yōu)勢，有效降低經(jīng)營成本，提高企業(yè)的綜合效益，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)長足的發(fā)展與進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;成本控制;協(xié)同管理

1? 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

1.1? 房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的顯性成本

從顯性成本的本質(zhì)上看，其歸屬于會計成本類別。房地產(chǎn)企業(yè)受到自身特性影響，從其顯性成本構(gòu)成上看，可以概括為以下幾個部分：（1）人工成本。毋庸置疑的一點，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，因此，從房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成上看，人工成本所占比重還是比較大的。例如，非正式員工在提供勞動的過程中，報酬都是每日一結(jié)。通過以上論述能夠清楚看到人工成本在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中屬于一種剛性的費用支出，尤其是在我國平均工資水平不斷提升的情況下，企業(yè)人工成本總量也呈現(xiàn)出不斷上升態(tài)勢。（2）設(shè)備購置成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無論是市場競爭方面，還是在資質(zhì)認(rèn)證方面，設(shè)備規(guī)模都是一個十分重要的因素。而目前建筑市場當(dāng)中，大型設(shè)備一般都處于寡頭市場結(jié)構(gòu)，所占比重超過60%，所以機(jī)械設(shè)備的價格相對來說也比較高。而這也令房地產(chǎn)企業(yè)面對著比較大的資金壓力。（3）資金使用成本。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，一般都需要較大的外源性資金供給。在這樣的情況下，企業(yè)就會向商業(yè)銀行尋求借款并支付一定利息。另外，為了能夠滿足自身企業(yè)對房地產(chǎn)市場變化的適應(yīng)性，所以相關(guān)行為也在很大程度上提升了資金使用成本。

1.2? 房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的隱性成本

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進(jìn)行成本管理的過程中，沒有重視對隱性成本的合理控制，而這種情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)成本管理效用無法得以最大程度上發(fā)揮。因此，本文針對沉淀成本、機(jī)會成本兩項內(nèi)容進(jìn)行闡述。（1）沉淀成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，沉淀成本主要產(chǎn)生于大型成本購置過程。對于大型成本而言，其具有資產(chǎn)專用性比較高的技術(shù)特征，也正是在這樣的情況，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果改變企業(yè)性質(zhì)，也無法將設(shè)備用于其他領(lǐng)域，所以在這個過程中必然會導(dǎo)致沉淀成本的存在。（2）機(jī)會成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，主要來源于資金的實際使用。房地產(chǎn)企業(yè)在確定開發(fā)項目之后，將會有大量的資金注入，最終能否發(fā)揮資金效應(yīng)，完全取決于項目選擇是否科學(xué)。而在資金短缺的情況下，必然會產(chǎn)生機(jī)會成本。

2? 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同效應(yīng)的有效策略

2.1? 創(chuàng)造協(xié)同管理前提條件，明確財務(wù)管理基本思路

2.1.1? 建立資金結(jié)算中心，實現(xiàn)資金統(tǒng)籌管理

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的經(jīng)營實際建立全過程的資金集中管控機(jī)制，搭建財務(wù)共享平臺，建立統(tǒng)一的資金結(jié)算中心，以更好地整合企業(yè)內(nèi)部資源，降低成本損耗，提升企業(yè)的資金管控能力。企業(yè)要全面梳理和分析各個業(yè)務(wù)流程，找出成本的關(guān)鍵控制點，按照不相容崗位分離原則設(shè)置專門的成本內(nèi)控崗位;完善資金的控制措施和審批程序，建立嚴(yán)格的授權(quán)審批管理制度;實行資金預(yù)算控制，加強(qiáng)現(xiàn)金流量分析，強(qiáng)化成本預(yù)算支出的持續(xù)監(jiān)管;規(guī)范資金流程管理，實行“收支兩條線”管理模式，以資金管理為主線強(qiáng)化財務(wù)管理與成本控制的協(xié)同。

2.1.2? 積極創(chuàng)造協(xié)同管理的條件，構(gòu)建協(xié)同管理機(jī)制

第一，企業(yè)的管理是離不開人的主觀創(chuàng)造的，因此企業(yè)要從員工的角度出發(fā)，提高員工的協(xié)同管理意識，明確規(guī)定員工的協(xié)同管理職責(zé)，通過各崗位員工工作內(nèi)容上的協(xié)同來促進(jìn)財務(wù)管理與成本控制各項工作有效實施落地。第二，企業(yè)要注重部門之間的協(xié)作配合，隨著近年來房地產(chǎn)企業(yè)逐步開始構(gòu)建扁平化的組織結(jié)構(gòu)，各平行部門間的糾紛矛盾成為企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同作用發(fā)揮的重要影響因素，企業(yè)許多部門認(rèn)為財務(wù)管理或成本控制屬于財務(wù)部門的分內(nèi)工作，因此在開展相關(guān)的管理控制活動時參與積極性不高，甚至于因為企業(yè)實施的一些成本控制措施影響到了一些部門或個人的既得利益，導(dǎo)致其對財務(wù)內(nèi)控抵制情緒較大。為此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員要采取強(qiáng)有力的推進(jìn)措施，通過嚴(yán)格的責(zé)任追究制度來強(qiáng)化財務(wù)內(nèi)控約束，樹立財務(wù)內(nèi)控權(quán)威。第三，要構(gòu)建與企業(yè)系統(tǒng)運行相一致的動態(tài)協(xié)同管理機(jī)制。在財務(wù)管理與成本控制的過程中，二者各自需要根據(jù)環(huán)境變化改變工作方向和內(nèi)容，也需要結(jié)合對方的工作開展情況做出調(diào)整和配合，因此要通過建立動態(tài)的機(jī)制體系降低調(diào)整難度，減少機(jī)制阻礙。從企業(yè)全局出發(fā)，充分考慮到各種發(fā)展因素，確保實現(xiàn)最大的協(xié)同效益。

2.2? 建立財務(wù)管理制度體系，加強(qiáng)關(guān)鍵成本控制力度

2.2.1? 預(yù)決算審計成本控制

在進(jìn)行預(yù)算算財務(wù)審計時，需要明確各個部門的管理權(quán)責(zé)，由工程管理中心提供完整的預(yù)決算工程資料、配合復(fù)審和三審預(yù)決算活動。由成本控制中心負(fù)責(zé)編制預(yù)決算，按既定預(yù)算計劃實施和控制成本，對項目全程進(jìn)行監(jiān)控，配合預(yù)決算復(fù)審工作的開展等。由財務(wù)管理中心進(jìn)行預(yù)決算復(fù)審，監(jiān)控重要成本控制節(jié)點，對項目結(jié)算結(jié)果負(fù)責(zé)。

2.2.2? 材料成本控制

在控制材料成本時，財務(wù)管理中心需要對成本控制中心提交的招標(biāo)及材料采購合同中的金額、數(shù)量等信息進(jìn)行審核并簽字，在審核前，要進(jìn)行深入的市場調(diào)查，加強(qiáng)授權(quán)審批監(jiān)管，防止不法分子借機(jī)貪污腐敗。

2.2.3? 日常成本控制

在控制日常開發(fā)成本時，要實行精細(xì)化成本控制管理，包括細(xì)化成本開支標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控材料、設(shè)備的采購及入庫驗收等，財務(wù)人員根據(jù)細(xì)化的成本預(yù)算明細(xì)項目進(jìn)行成本核算，建立成本管理臺賬，設(shè)置成本關(guān)鍵預(yù)警點，及時向成本控制中心和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)反映成本情況，配合有關(guān)部門對成本項目進(jìn)行檢查和監(jiān)督，每月編制成本預(yù)算執(zhí)行表及分析報告報送給領(lǐng)導(dǎo)和成本控制中心。

2.2.4? 稅收成本控制

稅收成本的控制主要是從稅務(wù)籌劃的角度來進(jìn)行成本控制，實施新稅改政策后，企業(yè)要按照房地產(chǎn)項目開發(fā)過程圍繞項目拿地、項目設(shè)計、建設(shè)施工、房屋銷售、持有以及后期管理等多個方面的內(nèi)容來開展稅籌活動。如在拿地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重選擇合適的土地獲取方式，要盡量避免視作銷售的配套設(shè)施建設(shè)行為;在產(chǎn)品設(shè)計階段，盡量選擇可進(jìn)行稅前抵扣的籌資方式，以有效降低稅負(fù)，按照稅率標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格實現(xiàn)不同業(yè)務(wù)活動的分離計算。在項目建設(shè)階段，要綜合計算甲供材料和包工包料兩種工程模式在考慮稅收成本后項目的利潤總額，充分地利用稅收優(yōu)惠政策減少企業(yè)應(yīng)繳稅金等。另外，根據(jù)2019年4月的營改增最新政策公告，為了進(jìn)一步降低企業(yè)稅負(fù)、深化增值稅改革，對多個行業(yè)稅率進(jìn)行了調(diào)整，因此，企業(yè)財務(wù)人員要積極主動地向稅務(wù)機(jī)關(guān)人員了解稅收變動事項，積極做好稅收籌劃，降低稅收成本壓力。

3? 結(jié)束語

隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革逐步深化，我國政府在不斷地加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力也越來越大。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了增強(qiáng)競爭優(yōu)勢，開始逐漸向集團(tuán)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模一旦擴(kuò)大，就需要建立起一個有效的內(nèi)部協(xié)調(diào)機(jī)制，來統(tǒng)籌各項工作活動的開展。財務(wù)管理與成本控制作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，二者如何實現(xiàn)協(xié)同管理對企業(yè)長久的生存與發(fā)展至關(guān)重要。

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