邱燦輝

【摘要】在新時代房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展中，財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的關(guān)鍵，管理部門需要深入分析財務(wù)管理風(fēng)險，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行防范和控制?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征是開發(fā)周期長、投入資金大、稅負(fù)高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險不斷顯現(xiàn)出來，但很多房地產(chǎn)企業(yè)未制定完善的風(fēng)險控制策略，會嚴(yán)重制約房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行，文章主要對新時代房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)財務(wù)管理;財務(wù)風(fēng)險;風(fēng)險防范與控制

【中圖分類號】F299.233.42

【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

1、引言

在現(xiàn)代化社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，各個行業(yè)都遇到了很多財務(wù)管理問題。近年來，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其作為我國第三產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵內(nèi)容，市場交易十分活躍，在很大程度上提高了國民經(jīng)濟(jì)的收入，推動著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[1]。基于此，文章介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險劃分，分析了新時代房地產(chǎn)財務(wù)管理中存在的問題，總結(jié)了房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險的防范與控制措施。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的劃分

2.1籌資風(fēng)險

我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要動因是資金驅(qū)動型，我國房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例普遍較低，其主要目的是解決土地成本問題，在后期開發(fā)過程中利用融資手段、前期銷售款回收進(jìn)行有效解決。在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的發(fā)展中，銀行資金是其中的關(guān)鍵內(nèi)容，很多房地產(chǎn)企業(yè)未深入分析高負(fù)債水平，導(dǎo)致很多企業(yè)需要承受高額的資金成本，到期后不能償本付息，這樣企業(yè)會采取大范圍籌集資本的方式，會引發(fā)財務(wù)管理風(fēng)險問題，如債務(wù)規(guī)模過大、利率過高等問題，出現(xiàn)了籌資成本費(fèi)用過高的問題，如債務(wù)期限結(jié)構(gòu)缺乏一定的合理性、債務(wù)到期過于集中，受自身資金局限性的影響，無法按時完成，出現(xiàn)了財務(wù)危機(jī)問題，在遇到極端問題時會引發(fā)資金鏈斷裂，引發(fā)了一系列籌資風(fēng)險。

2.2投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展極易受各項不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資項目和資金效益無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，由于各項影響因素的存在，房地產(chǎn)項目無法滿足預(yù)期效益，出現(xiàn)了影響盈利水平、償債能力的風(fēng)險，這些風(fēng)險被稱為投資風(fēng)險。在社會的長期發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注籌集資金，只注重獲取更多的效益，在實(shí)際投資過程中未針對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行可行性分析和評價，主要體現(xiàn)在以下方面：投資項目技術(shù)缺乏一定可行性、還不夠完善，市場調(diào)研出現(xiàn)很多錯誤，導(dǎo)致產(chǎn)品上市后出現(xiàn)滯銷、落后等問題。投資項目規(guī)劃不合理、行業(yè)過度擴(kuò)張、無力控制和管理，以及負(fù)債率過高等都會出現(xiàn)債務(wù)負(fù)擔(dān)重的問題。除此之外，技術(shù)和市場出現(xiàn)變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目收益、預(yù)期收益會出現(xiàn)很大差距，受時間和空間的影響，阻礙了企業(yè)財務(wù)活動的順利實(shí)施。

2.3資金回收風(fēng)險

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，很多財務(wù)管理部門會面臨資金回收風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品可出售的情況下，存在政策、自身銷售方式等影響因素，出現(xiàn)了銷售狀況欠佳的現(xiàn)象，帶來回款緩慢的問題。同時，企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債水平相對較高，在資金回收和資金需求無法同步的情況下，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力會有所下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作遇到很大難題，嚴(yán)重影響企業(yè)的形象和聲譽(yù)，甚至?xí)霈F(xiàn)破產(chǎn)問題。

3、新時代房地產(chǎn)財務(wù)管理中存在的問題

3.1財務(wù)人員風(fēng)險意識薄弱

在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理過程中，財務(wù)人員是其中的關(guān)鍵，其綜合素質(zhì)在很大程度上影響著房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理的整體水平。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員風(fēng)險意識比較薄弱，無法全面掌握財務(wù)風(fēng)險技能、專業(yè)知識。同時，在社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，很多房地產(chǎn)企業(yè)還未將財務(wù)管理工作作為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，導(dǎo)致財務(wù)管理工作中遇到很多問題，在長期的發(fā)展中會帶來房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，無法獲取更多的效益。

3.2資金結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金作為支持，這樣才能夠確保房地產(chǎn)項目工程的正常運(yùn)行[2]。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在資金結(jié)構(gòu)不合理、資金渠道單一的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了很大風(fēng)險。在房地產(chǎn)工程項目運(yùn)行過程中，受資金結(jié)構(gòu)不合理的影響，會出現(xiàn)之間短缺風(fēng)險，延誤房地產(chǎn)工程項目的施工工期，帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

3.3預(yù)算管理不到位

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，地價、建筑造價都在不斷上漲，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的關(guān)鍵，在預(yù)算管理工作實(shí)施不合理的情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程項目無法正常運(yùn)行，使得企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的風(fēng)險問題。在現(xiàn)代化社會的發(fā)展中，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)波動很大，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金斷裂風(fēng)險更加嚴(yán)重，造成房地產(chǎn)預(yù)算管理失控問題，高額的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致企業(yè)面臨著很大風(fēng)險，甚至出現(xiàn)停止開發(fā)的現(xiàn)象，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求項目合作、項目轉(zhuǎn)讓。

3.4融資方式不完善

房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)對資金投入和資金流動提出了更加嚴(yán)格的要求，資金使用周期比較長。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道基本一致，很多房地產(chǎn)企業(yè)會通過貸款完成自己的融資，這就會帶來高資產(chǎn)負(fù)債率的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的資金壓力。

4、新時代房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制措施

4.1提高財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識

在新時代房地產(chǎn)財務(wù)管理過程中，決策人員需要樹立財務(wù)管理責(zé)任感和使命感，學(xué)習(xí)更多現(xiàn)代化管理技術(shù)和管理方法，提高決策人員的決策能力和綜合素質(zhì)，這樣決策人員就能夠根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)和自身能力進(jìn)行判斷和決策，減少財務(wù)風(fēng)險問題。房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)制度、高效率科學(xué)管理要求，改變傳統(tǒng)的只注重樓盤銷售、輕視財務(wù)管理的模式，提高財務(wù)管理人員的監(jiān)督管理意識，加強(qiáng)對財務(wù)人員會計核算和監(jiān)督工作的管理，有效地避免房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險。

4.2優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，合理地調(diào)整負(fù)債經(jīng)營，在充分估算企業(yè)償債能力的基礎(chǔ)上，利用合法途徑籌集滿足企業(yè)發(fā)展的各項資金。在傳統(tǒng)的資金籌集過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要遵循融資渠道多樣性的原則，合理地分配外部的儲備資金，有效地協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率，實(shí)現(xiàn)比例的有效性，這樣資產(chǎn)負(fù)債率才能夠降到最低，避免企業(yè)面臨更大的資金籌備壓力，減少財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。同時，相關(guān)部門需要加強(qiáng)對各項傳統(tǒng)融資渠道的管理，如預(yù)售房款、銀行回款，確保資金按時回收，減少資金浪費(fèi)問題，還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營等方式，提升自身的資金儲備，不斷擴(kuò)大企業(yè)的運(yùn)營規(guī)模，加強(qiáng)投資人員和企業(yè)之間的交流和合作。

4.3合理地控制資金預(yù)算

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，資金預(yù)算可以有效地協(xié)調(diào)并規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部各個部門的資金分配，實(shí)現(xiàn)各項資金的充分利用，避免出現(xiàn)資金冗余問題?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸認(rèn)識到財務(wù)管理工作的重要性，并建立了相應(yīng)的風(fēng)險管理措施，這樣資金可以在采購環(huán)節(jié)進(jìn)行間接融資，房地產(chǎn)企業(yè)可以提供建筑材料供應(yīng)商銷售建筑原材料和產(chǎn)品的平臺，從側(cè)面增加房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，財務(wù)人員可以及時地跟蹤并反饋應(yīng)收賬款信息，實(shí)現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的流暢性[3]。在金融危機(jī)的影響下，銀行收縮房貸、銀行信貸為主的融資手段被制約，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握這一時機(jī)的優(yōu)勢，充分挖掘潛在的融資渠道，并實(shí)行多樣性的融資手段，如債券、股市等。房地產(chǎn)企業(yè)還需要針對融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)和融資方式做好統(tǒng)籌計劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

4.4建立多種融資渠道

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，減少資本結(jié)構(gòu)不合理的問題，企業(yè)需要建立靈活性、多樣性的融資渠道，根據(jù)自身的實(shí)際情況和特點(diǎn)，大力發(fā)展多樣性的融資渠道，改善融資渠道局限性帶來的影響，有效地規(guī)避新時代房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供支持，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，其具有投資金額大、項目開發(fā)時間長、資金回籠慢等特點(diǎn)，投資效益極易受社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府政策的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成為一項高風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)活動。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目投資之前，需要做好市場調(diào)研工作，認(rèn)真分析財務(wù)風(fēng)險，合理地預(yù)測收益情況，加強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭實(shí)力，為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供保障。

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