易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)

近期深圳樓市異常火熱，“百萬(wàn)喝茶費(fèi)”、“500萬(wàn)以下的房子基本賣(mài)沒(méi)了”等新聞層出不窮。樓市狂歡，監(jiān)管自然就在趕來(lái)的路上。

最近，人民銀行深圳分行發(fā)布最新通知，要求深圳各銀行自查今年以來(lái)發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸。

這可被視作深圳樓市調(diào)控的又一個(gè)新動(dòng)作。

1.“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”的深圳樓市

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，深圳二手房?jī)r(jià)漲幅時(shí)隔兩年重新登頂。

深圳樓市從南山區(qū)、寶安區(qū)等區(qū)域率先“蘇醒”。但其中漲幅最厲害的是光明區(qū)，二手房?jī)r(jià)漲幅45%，學(xué)區(qū)房最高漲幅90%，幾乎翻倍。新房市場(chǎng)，千億豪宅動(dòng)不動(dòng)就秒光。

為什么在疫情影響下，這一輪的深圳樓市還能做到樓價(jià)上漲，交易量暴發(fā)？

2.“無(wú)息貸款”的炒房套路

深圳房?jī)r(jià)暴漲的原因，其實(shí)就是深圳金融機(jī)構(gòu)毫無(wú)節(jié)制向市場(chǎng)發(fā)放貸款，而這部分貸款又多數(shù)流入樓市，于是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

基本的套路可以總結(jié)如下：

首先是資金面的放松，為了減輕疫情帶來(lái)的影響，深圳政府出臺(tái)了很多扶持中小企業(yè)的政策。

接著，炒房客們就去注冊(cè)公司，有了公司，自然就可以申請(qǐng)這筆針對(duì)中小企業(yè)的貸款了?；蛘?，已經(jīng)有企業(yè)房產(chǎn)的人就可以申請(qǐng)，通過(guò)企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款，然后國(guó)家貼息50%，地方貼息50%，這樣相當(dāng)于無(wú)息貸款。

完成前兩步之后，抵押貸款會(huì)打到購(gòu)銷(xiāo)合同第三方法人的個(gè)人賬戶上，資金轉(zhuǎn)幾次手，就可以拿去炒房了。

這符合規(guī)定嗎？當(dāng)然不符合。簽合同的時(shí)候也會(huì)注明用途，一旦貸款用途與申請(qǐng)時(shí)描述不一致，銀行會(huì)限期收回貸款。

但是炒房客們不會(huì)直接把資金用于購(gòu)房，而是選擇倒幾個(gè)賬戶，轉(zhuǎn)幾次手再進(jìn)入樓市，這樣基本就不會(huì)被看出來(lái)了。

就這樣，這些原本是給企業(yè)紓困救命的資金，就這樣被放了出去，然后進(jìn)入樓市，推高房?jī)r(jià)。

3.套路背后的原因

為什么在深圳，面向中小企業(yè)的貸款可以被炒房客運(yùn)用得如此行云流水？

一是深圳貸款十分靈活。

一位金融人士表示，要知道，別的城市的人可不敢輕易去辦經(jīng)營(yíng)貸。但是在深圳，銀行的貸款是很靈活的，比如額度高，審批速度快。在深圳，你價(jià)值4000萬(wàn)的房子，完全可以貸3000萬(wàn)出來(lái)，這在別的城市基本上是不太可能的，因?yàn)閯e的城市對(duì)幾百萬(wàn)就已經(jīng)審批很久。

另外，就算銀行查到了我沒(méi)有把這個(gè)錢(qián)用去企業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是做了別的用途，很多時(shí)候它也是睜一只眼閉一只眼。

所以，在貸款到期的時(shí)候，別的城市的人可能會(huì)擔(dān)心，貸款到期了以后還不起，但是銀行又不給我貸了怎么辦？

但深圳人不這么想，因?yàn)樘嗳诉@么干之后，其實(shí)沒(méi)有人敢去做真正的穿透調(diào)查，因?yàn)椴槌鰜?lái)，會(huì)有很多人可能被波及到。所以在續(xù)貸的時(shí)候，銀行其實(shí)會(huì)優(yōu)先給我貸款，甚至比新客戶還要更優(yōu)先。

所以現(xiàn)在深圳還有一個(gè)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在好多銀行可以接受外地辦理，比如你在北京的房子想辦理抵押貸款，可以到深圳，銀行按深圳的政策給你辦。這也是深圳的銀行很重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。

二是普通市民對(duì)于貸款的接受度高。

前面也提到了，深圳市場(chǎng)本身也為貸款形成了比較好的通道，比如有非常豐富的金融中介可以為你提供服務(wù)，銀行在審批、門(mén)檻、條件設(shè)置各方面也非常靈活和方便。

就像這次，用于為了扶持小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸款，在別的城市是屬于真的要幫企業(yè)，但是在深圳，因?yàn)橐恢币詠?lái)的貸款氛圍，這次的貸款可以非常方便地被普通市民拿來(lái)使用，他們心理上接受度很高，或許覺(jué)得跟以往的貸款也沒(méi)有什么太大差別。

深圳在金融中介的洗腦之下，大家對(duì)這個(gè)事接受度特別高。普通人的意識(shí)里，并不認(rèn)為我去注冊(cè)一個(gè)公司是很麻煩的事情。

三是房抵的貸款更多流入了投資。

一位房產(chǎn)人士表明，其實(shí)真正用房抵的貸款進(jìn)入小微企業(yè)的只有20%，另外的80%可能都是用來(lái)做投資。說(shuō)白了，就是流入房市，推高房?jī)r(jià)。

有人會(huì)問(wèn)，銀行難道不知道這事嗎？當(dāng)然是知道的，但是他們有放款任務(wù)，也就睜一只眼閉一只眼了。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果上層政策收緊，會(huì)臨時(shí)要求提供用途資料，一旦貸款用途與申請(qǐng)時(shí)描述不一致，銀行會(huì)限期收回貸款。如監(jiān)管層未明令嚴(yán)控，也就不會(huì)認(rèn)真監(jiān)控資金流向。

4.結(jié)語(yǔ)

受疫情的沖擊，中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很?chē)?yán)峻，制造業(yè)、外貿(mào)等都面臨著很大的挑戰(zhàn)，大家都在絞盡腦汁地想著如何保就業(yè)，如何讓經(jīng)濟(jì)得到有序恢復(fù)。但居然還有這樣一大幫人，依仗著政策鉆空子，拿著無(wú)息貸款去炒樓。

經(jīng)營(yíng)貸的初衷，本來(lái)是幫扶小微企業(yè)，結(jié)果卻被這批人拿去炒房，這和在大災(zāi)大難面前炒口罩、炒大米有什么區(qū)別？本質(zhì)上，這些人也是在發(fā)國(guó)難財(cái)。

這樣的樓市“繁榮”看起來(lái)很美，但“擊鼓傳花”的游戲不可能永遠(yuǎn)玩下去，疫情總有終結(jié)的一天，市場(chǎng)會(huì)有飽和的那刻，一旦“爆炒”的泡沫破裂，足以破壞一方經(jīng)濟(jì)，吞噬群眾利益，惡果將由所有人承擔(dān)。

人民網(wǎng)指出，面對(duì)可能對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)的疫情，無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)，都無(wú)法置身事外，若想渾水摸魚(yú)地?fù)埔话?，終將難逃道德審判和法律制裁。

所以，央行此刻的出手可以說(shuō)十分及時(shí)，示范意義極強(qiáng)。深圳加杠桿炒房的玩家們，或許真的要被清理出局了。