趙文池

【摘要】安置房在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，屬于較為特殊的一種。一方面，安置房的風(fēng)險較為特殊，具有政治風(fēng)險和收益現(xiàn)金流風(fēng)險兩種。另一方面，安置房項目開發(fā)中成本控制的動態(tài)因素較為復(fù)雜，難以得到有效的控制。若是拆遷周期不便，藤倉費與財務(wù)費用和安置房項目建設(shè)周期成正比，房屋開發(fā)費用和管理飛羽與壓縮的施工工期成反比。因此，城市安置房的項目管理與成本風(fēng)險控制各因素之間有著密切的關(guān)系，想要做好成本風(fēng)險控制與項目管理，需厘清不同因素之間的影響，且采取有效的控制與管理措施。

【關(guān)鍵詞】城市安置房;項目管理;成本風(fēng)險

在同一個小區(qū)建設(shè)項目中，安置房的建設(shè)成本受到多方面因素的影響，像財務(wù)費用、建設(shè)周期以及開發(fā)費用等之間就有著不同的利害關(guān)系，成本風(fēng)險控制要以施工工期為依據(jù)，明確施工組織對工程成本的影響以及確定成本支出時的時間節(jié)點。

1、影響項目管理與成本風(fēng)險控制的因素

如果拆遷周期不變，在安置房項目管理中，財務(wù)費用、建設(shè)周期以及開發(fā)費用等之間的利害關(guān)系，做好成本風(fēng)險控制的關(guān)鍵。首先，騰倉費與財務(wù)費用，和安置房項目管理的建設(shè)周期成正比。安置房的建設(shè)成本，會與小區(qū)建設(shè)中最快與最慢兩種單體建筑完工時間差成正比，如果兩幢單體建筑完工的時間差越大，則安置房的建設(shè)成本越高，想要控制成本，就需要盡可能地加大最快與最慢單體建筑完成時間差。安置房項目管理中，房屋開發(fā)費用、管理費用與不可預(yù)見費用，和壓縮施工工期具有反比例關(guān)系。因為安置房是一種頁數(shù)的商業(yè)房地產(chǎn)項目，其風(fēng)險具有收益現(xiàn)金流和政治風(fēng)險兩種，在財務(wù)評估中，人們多是采用成本利潤率的方式，借助項目中開發(fā)價值和總成本進行利潤評估，卻忽略了成本支出時間節(jié)點的不確定性與施工組織對工程成本的影響。所以，在安置房項目管理與成本風(fēng)險控制中，應(yīng)明確資金流入和流出的實際時間節(jié)點，確定不同費用的流出與鎏金時間，以及安置房項目建設(shè)周期與工程成本之間的關(guān)系[1]。

2、不同費用與成本風(fēng)險控制的利害關(guān)系

（1）安置房不同于其他商品房。安置房的特殊體現(xiàn)在，其是由當(dāng)?shù)卣蚴悄骋粋€平臺單位定價、收購。安置房在建設(shè)前就可以當(dāng)作是被銷售了的房屋，因此安置房項目管理中，其開發(fā)價值是保持不變的，資金流入也比較簡單。在整個房安置房的建設(shè)與管理過程中，會出現(xiàn)不確定現(xiàn)金流出的因素主要有兩點，一是騰倉費，由拆遷周期與工程周期決定，拆遷周期與工程周期越長，騰倉費也會相應(yīng)增加。二是建造費用、專業(yè)人員費用等，這些費用也與拆遷周期和工程周期有關(guān)，周期越長所產(chǎn)生的財務(wù)費用越高。

壓縮施工工期與費用之間具有反比例關(guān)系。

（2）安置房開發(fā)、管理以及工程項目建設(shè)中所禪城的費用，與壓縮工期具有明顯的相關(guān)性。從取得土地使用權(quán)到工程施工、再到工程竣工，大體可以劃分為四個階段，準備、招投標、施工、竣工四個階段，安置房建設(shè)多數(shù)都會將重點放在施工與竣工兩個階段中，忽略了準備與招投標對建設(shè)與管理的影響，安置房項目建設(shè)與管理會在準備與招投標階段浪費很多時間，施工與竣工兩個階段則拼命的壓縮工期，不僅增加了騰倉費與財務(wù)費，無形中也提高了房屋開發(fā)、管理等相關(guān)費用。對于某些部門來講，即使安置房進入委托設(shè)計階段后，也不會認為工程正式，直到舉行施工階段奠基儀式，才開始進行建設(shè)管理、趕工期等。所以，安置房建設(shè)周期不便，則項目準備與招投標階段花費的實踐越長，則會壓縮施工與竣工工期，房屋開發(fā)與管理等相關(guān)費用也會隨之增加。此外，若是施工工期沒有發(fā)生變化，準備與招投標階段花費的時間越多，則項目建設(shè)周期越長，騰倉費和財務(wù)費會相應(yīng)增加。即使施工工期壓縮了，也不代表建設(shè)周期縮短，各項費用還是會相應(yīng)增加[2]。

（3）單項工程、工序的并列與串聯(lián)，也會影響安置房建設(shè)周期與成本。實際安置房建設(shè)中，多數(shù)是采用固定單價合同進行發(fā)包或是總價合同評估。換言之，工程建設(shè)的工期必須要按照合同規(guī)定如期完成，否則就會產(chǎn)生其他費用。作為安置房項目建設(shè)的負責(zé)人，在項目開發(fā)。管理與成本控制時，要考慮成本、工期以及質(zhì)量三方面的直接關(guān)系。會影響施工工期的因素有，特殊的地質(zhì)條件、重大安全問題、工人罷工以及建筑材料、設(shè)備條件不足等，這些因素都會影響工程工期，增加財務(wù)費用與騰倉費。

3、城市安置房的項目管理與成本風(fēng)險控制的有效措施

為了控制好成本風(fēng)險，提升安置房項目管理效率，應(yīng)基于工期和各項費用之間的關(guān)系，科學(xué)地編制工程計劃，從費用與工程工期相關(guān)性入手，在各個階段加強風(fēng)險管控。首先，編制科學(xué)的工程計劃。安置房項目管理中，應(yīng)總結(jié)和分解工程內(nèi)容，明確不同工程內(nèi)容的并列及串聯(lián)關(guān)系，依據(jù)工程施工的先后順序，組合各個單項工程。項目管理過程中，應(yīng)堅持最慢原則——相同小區(qū)建設(shè)中，單體建筑在時間進度上屬于并列關(guān)系，施工工期應(yīng)該有速度最慢的單體建筑決定。若是全部配套工程和速度最慢的單體建筑工期是串聯(lián)關(guān)系，則安置房建設(shè)成本與最慢、最快的單體建筑完成時間差成正比。在安置房建筑項目成本控制時，既要編制科學(xué)的工程計劃，也要更加精準地評估最慢與最慢單體建筑的完成時間差，以更加精準地把控成本風(fēng)險。

其次，縮短準備與招投標階段的工期。項目建設(shè)周期的四個階段中的時間安排，直接影響到后期的建設(shè)工期與成本。成本風(fēng)險控制，應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的造價控制慣性思維，從源頭上抓建設(shè)成本，嚴格控制四個階段的時間，盡可能地縮短準備與周投標階段的時間，為施工階段和竣工階段預(yù)留合理的工期?；诠こ虄?nèi)容的并列與串聯(lián)關(guān)系，?施工進度，加強對項目準備與招投標階段的關(guān)注，以“少搶工期、少窩工”為目標，控制好安置房的成本風(fēng)險[3]。

結(jié)語：

綜上所述，安置房的項目管理與成本風(fēng)險控制，不同于其他的商品房，應(yīng)做好工程計劃，依據(jù)工程內(nèi)容的串聯(lián)與并列關(guān)系，基于工期和各項費用之間的正比與反比關(guān)系，縮短前期準備與招投標階段的時間，盡可能地均衡進度。

參考文獻：

[1]董晨鵬.試論城市安置房的項目管理與成本、風(fēng)險控制[J].建筑經(jīng)濟，2010（12）：40-43.

[2]黃紅林.論安置房的項目管理與成本、風(fēng)險控制[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2013（01）：72-73.

[3]趙靜.探究公路工程項目管理中風(fēng)險和成本控制[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012（32）.