程芳

2020年1季度，突如襲來(lái)的新冠肺炎疫情讓國(guó)內(nèi)以消費(fèi)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)陷入停滯。時(shí)至今日，疫情還在繼續(xù)，旅游業(yè)首當(dāng)其沖受重創(chuàng)。中國(guó)旅游研究院的分析稱，如果疫情在4月底得到控制，對(duì)全年旅游業(yè)的影響不低于25%。旅游業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，從中央到地方紛紛加快了重振旅游業(yè)發(fā)展的扶持政策。根據(jù)前瞻研究院統(tǒng)計(jì)，截至4月7日，全國(guó)31省區(qū)市均發(fā)布了涉及旅游業(yè)的扶持政策，旅游業(yè)恢復(fù)在望。受旅游利好政策的推動(dòng)，以及疫情中人們對(duì)高品質(zhì)生態(tài)文旅環(huán)境的向往，文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目也將迎來(lái)黃金發(fā)展期。文旅小鎮(zhèn)具有投資大、回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，市場(chǎng)上存在大量失敗的案例，開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)情況較好的標(biāo)桿小鎮(zhèn)項(xiàng)目數(shù)量較少。

文旅小鎮(zhèn)的成功投資與運(yùn)營(yíng)，除了必備的財(cái)務(wù)層面的風(fēng)險(xiǎn)控制，更重要的是要了解這類項(xiàng)目的操作規(guī)律和關(guān)鍵因素，才能有效控制風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定健康地運(yùn)營(yíng)。在眾多影響因素中，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品策劃、開發(fā)商實(shí)力以及投后管理，是四大關(guān)鍵成功要素。

文旅小鎮(zhèn)越發(fā)細(xì)化

區(qū)位條件隱含了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口、交通、自然資源等要素。優(yōu)質(zhì)的文旅小鎮(zhèn)多以當(dāng)?shù)氐奶厣幕吐糜钨Y源為基礎(chǔ)，地處大都市圈內(nèi)，依托一二線城市及周邊的中高端收入群體，帶來(lái)大量的人口導(dǎo)入，保障小鎮(zhèn)的持續(xù)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

以元亨祥近期正在投資的南京湯山某文旅項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于江蘇省知名溫泉休閑度假區(qū)——南京湯山，所在區(qū)域形成雙龍環(huán)玉的格局，兩側(cè)臨山，一側(cè)臨水，周邊遍布優(yōu)質(zhì)的天然溫泉資源，是極佳的生態(tài)環(huán)境基地。項(xiàng)目離南京市中心車程不到1小時(shí)，交通非常便利;且南京及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)較好，居民收入水平在江蘇乃至全國(guó)地區(qū)都處于較高水平，大量中產(chǎn)階層的人口流量導(dǎo)入，為小鎮(zhèn)的地產(chǎn)項(xiàng)目去化和文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供了持續(xù)的保障。

文旅小鎮(zhèn)是以文化、旅游產(chǎn)業(yè)植入為特色的小鎮(zhèn)，屬于特色小鎮(zhèn)中更強(qiáng)調(diào)文化與旅游、休閑與商業(yè)聚合的產(chǎn)業(yè)綜合體。隨著居民收入水平的提升，游客對(duì)旅游資源的需求程度也相應(yīng)增加，會(huì)促使小鎮(zhèn)旅游產(chǎn)品愈發(fā)細(xì)分化。

一個(gè)成功的文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)品，首先要明確小鎮(zhèn)的特定目標(biāo)客群，深入研究用戶需求，包括對(duì)房產(chǎn)和旅游休閑項(xiàng)目的需求特點(diǎn)，小鎮(zhèn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要更加靈活，打造出滿足目標(biāo)用戶需求的產(chǎn)品。除了常規(guī)的美食、民俗、風(fēng)景、文化體驗(yàn)項(xiàng)目之外，近幾年興起的一些有創(chuàng)意的特色項(xiàng)目如燈光演繹、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、體育培訓(xùn)、大型主題樂(lè)園等，針對(duì)特定客群，通過(guò)打造超級(jí)文化IP，輔以完善的配套設(shè)施，形成小鎮(zhèn)獨(dú)具特色的吸引力源泉。

例如元亨祥投資的恒大文旅城項(xiàng)目，位于江蘇省南通啟東市，與上海隔江相望。項(xiàng)目總面積為8967.9畝，融合了沙灘、酒店、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)以及商業(yè)為一體的綜合旅游度假區(qū)。除了一期7.23平方公里藍(lán)色海域和3.5公里私家海岸線，二期投資400億的恒大童世界，將成為長(zhǎng)三角北翼能夠媲美上海迪士尼樂(lè)園的綜合性旅游度假項(xiàng)目，被稱為中國(guó)旅游度假綜合體領(lǐng)域里程碑式作品，有著“東方威尼斯”的美譽(yù)。

自國(guó)家推動(dòng)特色小鎮(zhèn)建設(shè)以來(lái)，已有很多家房企涉足。據(jù)克爾瑞研究院統(tǒng)計(jì)，文旅小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)商超過(guò)50%是房地產(chǎn)企業(yè)。文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目在前期需要投入大量資本，開發(fā)商在介入文旅領(lǐng)域時(shí)，通常會(huì)采用“大盤+綜合開發(fā)”的模式，因此對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、操盤能力等有較高的要求。元亨祥在過(guò)往的投資中，攜手太平洋建設(shè)、中國(guó)建筑、恒大、中冶天工等世界500強(qiáng)名企，共同投資文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目。強(qiáng)有力的合作伙伴，對(duì)文旅項(xiàng)目的投資成功是極大保障。

投后管理控風(fēng)險(xiǎn)

文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)回收期較長(zhǎng)，“重開發(fā)建設(shè)、輕招商運(yùn)營(yíng)”成為國(guó)內(nèi)眾多特色小鎮(zhèn)的通病，很多項(xiàng)目在后期運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)資金鏈斷裂。對(duì)于資產(chǎn)管理行業(yè)而言，近幾年生存壓力加大，私募違約率也開始上升，有不少私募會(huì)選擇犧牲風(fēng)控。投后管理是投資基金“募、投、管、退”四要點(diǎn)之一，良好的投后管理將會(huì)從主動(dòng)層面減少或消除潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)投資的保值增值。對(duì)于重資產(chǎn)型的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目而言，投后管理尤其重要。

元亨祥集團(tuán)旗下基金品牌“元亨祥基金”作為業(yè)內(nèi)知名的風(fēng)控型資產(chǎn)管理專家，創(chuàng)立8年來(lái)，始終秉承“安全方得安心”的品牌理念，堅(jiān)持“始于風(fēng)控、終于穩(wěn)健”的投資原則，對(duì)投資者負(fù)責(zé)，守住底線，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。在元亨祥投資的所有項(xiàng)目中，尤其是投資金額較大的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目，在投后管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，通過(guò)盡可能多的財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做到實(shí)時(shí)監(jiān)控與建模分析，排查異常，及早發(fā)現(xiàn)并排除潛在風(fēng)險(xiǎn)，連續(xù)8年按期兌付基金產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)0違約、0逾期、0風(fēng)險(xiǎn)。

未來(lái)，伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，特色小鎮(zhèn)作為城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)融合的重要載體也在大力推進(jìn)。尤其受今年新冠疫情的影響，人們對(duì)健康生活的追求和向往空前強(qiáng)烈，以康養(yǎng)、娛樂(lè)休閑和度假為特色的文旅小鎮(zhèn)將迎來(lái)下一個(gè)春天。

元亨祥集團(tuán)多年來(lái)持續(xù)在文旅領(lǐng)域投資，擁有豐富深厚的行業(yè)資源和投資經(jīng)驗(yàn)，專注于“康養(yǎng)、文旅、田園”特色小鎮(zhèn)為載體的鄉(xiāng)村振興樣板工程，專注于美麗中國(guó)、鄉(xiāng)村振興和生態(tài)文明建設(shè)的投資運(yùn)營(yíng)，把綠水青山打造成“人城融合、景城融合、產(chǎn)城融合”的金山銀山，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、事業(yè)的繁榮，人口、人氣、人才的聚集，生產(chǎn)、生活、生態(tài)的提升。