郭慶哲

摘要：本文從權利客體的限制、權利客體的限制、權利內容的特殊性、權利的良性流轉的限制、權利的不正當取得等方面，結合農村宅基地使用權，論述了宅基地使用權的含義和特征，并提出了一些建議發(fā)展城鄉(xiāng)一體化提供了良好的基礎，積極解決農村住房使用權問題，促進了農村經濟的快速發(fā)展。

關鍵詞：農村宅基地;使用權轉讓;農民

農村宅基地使用權制度是我國篡奪者司法制度的重要組成部分。完善農村宅基地使用權制度，是提高農民生存權和農村經濟發(fā)展整體水平的重要貢獻。如何實現農村使用權的流轉，必須保護好各方的權益，促進農村經濟快速有序發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設創(chuàng)造良好的基礎。希望能給相關研究帶來參考。

1土地使用權的概念與特征分析

1.1土地使用權的喪失

農村居民點使用權主體是農村集體經濟組織的內部成員（即城鎮(zhèn)居民以外的村民、法人和非法組織），即農村居民（不包括城鎮(zhèn)居民），目前，房屋使用權的目的主要是指非農業(yè)用地，根據《中華人民共和國房地產法》第一百五十二條的規(guī)定，宅基地使用者有權依法擁有和使用共有土地，有權依法使用該土地建設房屋及其附屬設施，我們知道，專有使用權。

1.2農村所有權轉移特征分析

農村宅基地合理使用制度具有民主性和內在性：它作為我國特有的資源配置制度，在權利、權利主體、權利內容、權利流轉、自由權利限制等方面都有突出的特點。

1.2.1法人的限制性特征

目前，我國農村經濟發(fā)展相對緩慢，各項社會保障制度還不完善。盡管城鄉(xiāng)一體化背景下農村經濟快速增長，但城鄉(xiāng)經濟發(fā)展差距仍然較大[2]。不同于城鎮(zhèn)居民最低生活保險，但具有社會價值。

然而，只有集體經濟組織的內部成員才有權申請在家上學，因此，居住地的使用權具有限制身份的特征，而外國人和其他村莊的居民發(fā)現很難獲得這種資格，這有著突出的限制[3]。

1.2.2權利客體的限制性質

中華人民共和國成立后，居民的房屋繼續(xù)享有使用權，但《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）公布后，居民土地使用權逐漸消失，建設用地使用權也開始顯現[4]。不包括國有土地。

1.2.3內容較好的特點

濫用宅基地使用權，可能直接影響宅基地使用權內容的具體性[5]，目前我國現行法律規(guī)定，宅基地原則上只能適用于房屋及其附屬設施的建設，而在這個過程中所描述的房屋具體包括農村建筑、各種房屋和與房屋有關的設施，如廁所、牛包、豬圈等。

由于法律對居住場所的使用作出了嚴格規(guī)定，使該地區(qū)不能用于營利性活動，如在旅游房屋、商業(yè)娛樂場所建設農村等，也不能用于種植業(yè)和其他目的[6]。

1.2.4法律流通的限制性特征

按照不動產與土地一體化的原則，土地與房屋同在，房屋使用權取決于房屋所有權，不能單獨轉讓，這與城市國有土地使用權有很大不同。集體經濟組織的成員可以根據他們的要求獲得住房，當住房準備就緒時，住房和土地不能重新分配[7]，發(fā)展農業(yè)生產活動，防止農民濫用、占用土地，現行法律對宅基地使用權進行了嚴格規(guī)定。住宅使用權的轉讓僅限于集體經濟組織成員。這很重要。

1.2.5收購的自由性質

集體經濟組織的成員有權通過申請、批準和其他程序免費或以較低的成本使用住宅財產，原則上不需要報酬;這種自由使用家畜的權利符合社會福利的性質。這可以為農村人口提供最低生活保險，保障村民的生活質量，有助于維護農村社會秩序的穩(wěn)定，通過合理分配和自由分配促進農村經濟的發(fā)展，有利于農村的發(fā)展。

2土地使用權流轉研究

從農村住房使用權流轉的現狀來看，存在著轉型準備與農戶供求矛盾、住房銷售與無形市場交易矛盾、住房融資與宅基地功能矛盾等諸多問題。

2.1轉型準備與農村宅基地供需矛盾

土地使用權轉讓，是指依照其他法律規(guī)定，農民有權使用其居住地并擁有公司所有權的行為。在城市化進程中，尤其是在交通便利、地理條件理想的城市交叉口，農村住房的價值越來越明顯。

城市農民搬遷意愿相對較高，但矛盾是家庭供給有限，表現為供給水平低、農民轉移意愿低，難以有效協(xié)調家庭權利的供求關系。與郊區(qū)不同的是，郊區(qū)有大量的農村地區(qū)。大量村民參與到城市建設過程中，他們在城市購買房地產，農村的房子都是免費的。這些非農業(yè)人口非常愿意轉移農村民居建設[10]，但由于農村民居的位置不方便、不顯眼，也影響到農村搬遷的實際影響。遠郊區(qū)。

2.2房屋買賣與無形市場交易的沖突

國務院辦公廳來文，根據《關于嚴格執(zhí)行農村集體建設法律和原則的規(guī)定》，其中“宅基地只能分配給農村居民，城鎮(zhèn)居民不能在農村購買住房、農場和住房，在當前市場競爭激烈的背景下，國內用戶的權利不受法律保護，交易普遍無效。價值和消費特征日益重要，家庭用戶使用權流轉仍然是一個較為活躍的國家。

據有關調查調查，近年來，我國各地和城鄉(xiāng)住宅、土地類建筑交易量均有所增加，占房地產市場的比重很大，特別是低所有制住房，由于小型房地產住宅的價格低于商品住宅，它已成為隱形市場上的主要商品。按照目前的高房價、限購政策，很多農民工將目標鎖定在農村地區(qū)的住房或小產權房，但在這種市場交易模式下，買賣行為不受法律保護。如果出現任何問題或糾紛，法院只能要求雙方協(xié)商解決，其權益不能得到法律的充分保護，這也是近年來隱形市場糾紛頻頻發(fā)生的重要原因。

根據從中國司法網收集到的相關文件，我們可以了解到國家法院在裁決此類糾紛時的要點。具體案情如下：南昌經濟技術開發(fā)區(qū)專案組和管委會已決定拆除小樓村艾露旺自然村。小羅村委會與申請人簽訂了小羅李王自然村農舍拆遷補償協(xié)議，約定拆遷補償。申請人與被告黃利梅（本市公民）簽訂合同，約定被告訂購一套房屋，由申請人拆除安置。同一天，原告收到被告的購房款，合同簽訂后，原告將房屋轉讓給被告使用，被告要求被告歸還上述房屋。

一審法院和一審法院均認為，申請人與被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》因違反了國務院辦公廳關于嚴格適用農村公共土地法律、原則的規(guī)定而無效村里的居民和城里的居民，都不得取得土地、農舍和合法的小房子?！?/p>

在上述情況下，買賣雙方因現場行使房屋所有權發(fā)生爭議，即使雙方根據實際意思簽訂合同，也因違反法律強制性規(guī)定而無效，導致買方和賣方根本上不受保護的行為。

2.3住房融資與企業(yè)職能的沖突

土地使用權流轉明顯受到我國相關立法和政策的限制，而宅基地流轉的范圍有限，使得農村財產流轉更加困難，由于私人不動產進入擔保市場的空間相對較小，抵押人退出，在當前我國經濟高速增長的時代，越來越多的土地所有者開始涉足非農產業(yè)。通過擴大產業(yè)規(guī)模、調整產業(yè)結構等途徑，可以改善目前的家庭狀況，了解農村經濟和產業(yè)的現代化，但現實發(fā)展過程中存在著更大的財力不足問題。

由于人口眾多，也有一些土地不得不考慮溫飽問題。但是，由于現行土地流轉制度的局限性，也影響到農民的融資方式，在防止融資方面往往存在問題。

結束語：

是限制土地使用權的流轉，全面保護農民的個人權利，發(fā)揮一定的價值，然而，在市場經濟快速發(fā)展的背景下，農村住宅具有更大的商業(yè)價值。通過確保住房使用者權利行使制度的透明度、解釋住房所有權的范圍、為傳統(tǒng)住房創(chuàng)造市場來提高其實際價值，經濟發(fā)展需求進一步縮小城鄉(xiāng)經濟差距，理解城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

參考文獻：

[1] 王金海.關于農村宅基地使用權引導對策建議[J].法制博覽，2017，01（19）：84-86.

（作者身份證號碼：130123197401277221）