馬玲蘭

受疫情影響，許多租客春節(jié)后返工日期一再推后，這對(duì)于長(zhǎng)租公寓平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商們而言是一個(gè)噩耗，原本長(zhǎng)租公寓平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商們還未扭虧為盈，如今又遭受疫情影響，生存現(xiàn)狀可謂雪上加霜。面對(duì)疫情影響，平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商們?nèi)绾卧竭^(guò)“寒冬”，迎接“春天”呢？

根據(jù)交通運(yùn)輸部門在2月10日新聞發(fā)布會(huì)公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，受疫情影響，直到2月18日前，預(yù)計(jì)將有1.6億人陸續(xù)返崗，對(duì)比2020年節(jié)前全國(guó)旅客返鄉(xiāng)發(fā)送量的11.4億人次，節(jié)后返工人數(shù)出現(xiàn)大幅下滑，當(dāng)前整體復(fù)工比例或?yàn)橐怀勺笥?，?fù)工進(jìn)度或僅為去年同期的五分之一。

年后住房租賃市場(chǎng)本該在“返工潮”下達(dá)到一個(gè)小高峰，隨著節(jié)后返工返崗潮人數(shù)的大幅下滑，由于租客無(wú)法入住，出租房空置率提高，房客減租、免租呼聲不斷，長(zhǎng)租公寓面臨更為嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。

從長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，在疫情來(lái)襲下，哪種模式更易抵抗“寒冬”，有哪些度過(guò)疫情的“良方”？

輕資產(chǎn)公寓平臺(tái)。加強(qiáng)疫情管理，化“危機(jī)”變“機(jī)遇”。一種是輕資產(chǎn)模式，以輸出物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商與物業(yè)持有者簽訂合作協(xié)議，平臺(tái)負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工管理、運(yùn)營(yíng)管理等運(yùn)營(yíng)服務(wù)工作，主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)源于：收取前期設(shè)計(jì)、工程改造等費(fèi)用；管理運(yùn)營(yíng)公寓所獲取的托管費(fèi)及業(yè)績(jī)超額分成；還有為租客提供增值服務(wù)服務(wù)費(fèi)。主要運(yùn)營(yíng)成本包括人工成本、管理成本、服務(wù)成本。

這種輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)在于支出成本低、前期投資小和回收期短，投資風(fēng)險(xiǎn)可控，在疫情爆發(fā)期間，短期內(nèi)，這類平臺(tái)公司只要維持運(yùn)營(yíng)，保證企業(yè)現(xiàn)金流水平，能夠平穩(wěn)度過(guò)“寒冬”。在疫情期間，積極履行社會(huì)責(zé)任，加強(qiáng)公寓和租戶管理，租戶返程后做好居家隔離，對(duì)租戶進(jìn)出做好登記，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力及服務(wù)管理水平，強(qiáng)化更多物業(yè)持有者和租戶的信賴，在疫情結(jié)束后，加快獲取更多物業(yè)，提高出租率。

二房東公寓平臺(tái)。活用疫情政策，保障“資金鏈”防“爆雷”。一種是二房東模式，以取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)為主。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)租賃方式獲取合法物業(yè)的使用權(quán)，定期向物業(yè)持有者支付固定租金，按照企業(yè)公寓品牌的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造裝修后，由平臺(tái)獨(dú)立自主運(yùn)營(yíng)。主要運(yùn)營(yíng)收入來(lái)源是賺取租金差和租客增值服務(wù)費(fèi)。

這種二房東模式增加了租房和裝修成本，前期投資大、回收期相對(duì)較長(zhǎng)，大大增加了平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。在疫情爆發(fā)期間，由于前期和物業(yè)持有簽訂合同，必須每月定期支付租金，受復(fù)工延遲導(dǎo)致空置率上升，而租金、員工薪資等成本增加，租客違約等因素影響，二房東模式的平臺(tái)公司的整體損失更加嚴(yán)重。在此之前，平臺(tái)處于長(zhǎng)期虧損運(yùn)營(yíng)，主要依靠不斷的融資維持運(yùn)營(yíng)，疫情的到來(lái)，可能由于資金鏈斷裂導(dǎo)致平臺(tái)爆雷。為平穩(wěn)度過(guò)此次疫情，根據(jù)各地在疫情期間出臺(tái)的企業(yè)幫扶政策，平臺(tái)可以與物業(yè)持有者進(jìn)行減免租金的談判，爭(zhēng)取相應(yīng)的免租期及租金延后支付支持，也可以與各大銀行溝通債權(quán)融資的利息等補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策。

根據(jù)招股書，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元，2018年凈虧損13.69億元，2019年前三季度，凈虧損高達(dá)25.16億元。

截至2019年9月30日，蛋殼公寓持有現(xiàn)金1.73億元，總資產(chǎn)76.74億元，總負(fù)債76.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)99.8%。

收購(gòu)合法物業(yè)產(chǎn)權(quán)或持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目公司的股權(quán)，平臺(tái)既是物業(yè)所有者也是運(yùn)營(yíng)商。負(fù)責(zé)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理和日常維護(hù)，為租客提供租賃和增值服務(wù)，從中獲得物業(yè)資產(chǎn)增值、租金收入、增值服務(wù)費(fèi)等收益。

這種重資產(chǎn)初期投入大、租房回報(bào)率低、投資回收期長(zhǎng)，主要是資金實(shí)力雄厚、開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)能力全面的開發(fā)商背景的企業(yè)，如萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等開發(fā)商，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在疫情爆發(fā)的短期內(nèi)，能夠平穩(wěn)度過(guò)。

整體而言，在疫情爆發(fā)期間，長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體受到較大的影響，損失較大。從長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，“二房東模式”比“輕資產(chǎn)模式”的影響更嚴(yán)重，“輕資產(chǎn)模式”和“二房東模式”的比“重資產(chǎn)模式”的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。此次疫情對(duì)長(zhǎng)租公寓的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商而言是一次重大考驗(yàn)，平臺(tái)需尋找自救的方法，度過(guò)“寒冬”將迎來(lái)溫暖的“春天”。