甄愛軍

2020年前11個(gè)月，樓市整體成交已逐漸恢復(fù)至去年同期水平，但由于潛在供應(yīng)不斷增多，加上房企回籠資金訴求提升，因此在今年年末、明年年初房?jī)r(jià)將面臨一定的壓力，這反而有利于購(gòu)房。

樓市成交平穩(wěn)

11月40城成交面積環(huán)比增長(zhǎng)幅度不大，樓市成交總體平穩(wěn)

2020年11月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)15%。從往年經(jīng)驗(yàn)來看，年底房企為沖刺年度業(yè)績(jī)，推盤規(guī)模會(huì)大幅增加，預(yù)計(jì)12月40城新房成交面積環(huán)比將有較大增幅。

受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。該指標(biāo)二季度以來持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是從9月開始，近6個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)據(jù)（4月至9月）受到疫情的影響已經(jīng)逐漸降到了最低程度。

從累積成交情況來看，今年前11個(gè)月成交狀況已經(jīng)恢復(fù)到去年同期水平。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～11月，40城成交面積同比下降2%，3月以來降幅持續(xù)收窄。2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)9個(gè)月收窄。目前同比降幅已經(jīng)降至疫情以來的最低水平。

分城市來看，今年一線城市表現(xiàn)較為出色。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～11月，一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)14%，二線城市累計(jì)同比下降5%;三四線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)1%。

一線城市之所以出現(xiàn)明顯的增幅，原因在于此前兩年的低基數(shù)所致。在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，當(dāng)年上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。今年初，受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行，4月以來降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增，10月和11月增速持續(xù)提高。今年1～11月，深圳、上海和廣州的新房成交同比均出現(xiàn)較大增幅。

從具體城市來看，2020年1～11月，40城中廈門、深圳、東莞、韶關(guān)、合肥等21個(gè)城市新建商品住宅成交量同比增長(zhǎng)，數(shù)量比10月多2個(gè)，占比超過了一半。其中廈門增速最高，也走出了前兩年的低迷態(tài)勢(shì)。此外，進(jìn)入下半年以來，深圳商品住宅供應(yīng)量上升，11月更是供銷兩旺，月度成交量創(chuàng)今年以來新高。

市場(chǎng)供應(yīng)充足

就市場(chǎng)整體供求關(guān)系來看，目前市場(chǎng)供應(yīng)充足，部分城市呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)。

易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測(cè)算得知，2020年10月，全國(guó)商品住宅移動(dòng)平均新開工面積為13584萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.4%;同比下降2%。新開工面積從2015年12月開始持續(xù)增長(zhǎng)，至2019年12月達(dá)到峰值13955萬平方米。今年一季度，受疫情影響而耽誤開工進(jìn)度，新開工面積下降明顯，進(jìn)入二季度，國(guó)內(nèi)疫情基本可控，前期積壓的新開工需求有所反彈。三季度走勢(shì)平穩(wěn)，存在小幅波動(dòng)。

市場(chǎng)有所恢復(fù)，但成交增速有限。數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，全國(guó)商品住宅移動(dòng)平均銷售面積為12592萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)增長(zhǎng);同比增長(zhǎng)1.0%，已連續(xù)兩個(gè)月恢復(fù)增長(zhǎng)。一季度，受疫情影響，銷售面積下降明顯;二季度國(guó)內(nèi)疫情基本可控，銷售面積環(huán)比明顯反彈，6月是土地和住宅成交脈沖式增長(zhǎng)的一個(gè)月。從今年5月開始商品住宅銷售面積一直處于不斷上升的態(tài)勢(shì)，在10月份更是達(dá)到了自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的6年最大值。

上海易居房地產(chǎn)研究院助理研究員王寧分析指出，2020年10月，全國(guó)商品住宅潛在供求比為1.09，環(huán)比下降3.1%，同比上升6.0%，2020年潛在供求比前3個(gè)季度處于上升趨勢(shì)。展望未來3個(gè)季度，根據(jù)趨勢(shì)，假設(shè)移動(dòng)平均銷售面積保持10月的水平不變，預(yù)計(jì)全國(guó)潛在供求比將出現(xiàn)小幅震蕩趨勢(shì)，整體處于供大于求狀態(tài)。

具體到城市來看，天津、三亞、南京、鄭州、湖州、蘇州、上海、重慶和杭州的潛在供求比分別為1.55、1.26、1.10、1.08、1.01、0.92、0.91、0.89、0.77 。湖州、蘇州、上海和杭州供求比小于1，其他城市均處于供大于求狀態(tài)。其中，以天津?yàn)榇淼娜A北地區(qū)，三亞為代表的南部地區(qū)供求比較高，去化壓力相對(duì)更大。與2019年10月相比，天津、三亞供求比上升明顯，上海基本持平，南京和鄭州小幅上升，湖州、蘇州、重慶和杭州供求比均下降，其中杭州下降幅度最大。

明年年初房?jī)r(jià)承壓

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)年末更多房企將加入促銷行列，促回款降負(fù)債，這會(huì)導(dǎo)致今年年末和明年初房?jī)r(jià)承壓。

今年以來，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。全國(guó)樓市并未出現(xiàn)大范圍過熱或者過冷等跡象，基本上實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的既定目標(biāo)。

從政策面來看，9月份以來，又有多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了調(diào)控或進(jìn)一步加強(qiáng)管理的新規(guī)。近日，央行發(fā)布《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（2020年第三季度）》，報(bào)告提出，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。進(jìn)入下半年以來，全國(guó)已有常州、沈陽、無錫、唐山、西安等多城對(duì)房貸政策也進(jìn)行了收緊。下半年從調(diào)控到金融政策都在收緊，這說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。

克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，目前仍有部分房企業(yè)績(jī)完成率較低，業(yè)績(jī)沖刺壓力大。目前單月同比增速已經(jīng)連續(xù)數(shù)月下滑，再加之“三條紅線”等融資新規(guī)的影響，所以房企去化壓力并沒有減輕。臨近年底，預(yù)計(jì)房企推盤力度和促銷力度將加大，以期加快去庫存、促回款、降負(fù)債。

易居研究院研究員沈昕表示，購(gòu)房者也可以抓住年末促銷時(shí)機(jī)購(gòu)房。在市場(chǎng)供應(yīng)較為充足時(shí)期，房?jī)r(jià)走勢(shì)更為平穩(wěn)，同時(shí)購(gòu)房者選擇面更寬。另外，部分房企打折促銷，還能讓購(gòu)房者獲得不小的實(shí)惠。