冷世紅

摘 要：在明確房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢的過程中，重要的標準之一就是住房公積金。住房公積金貸款利率變化會嚴重影響房地產(chǎn)銷售工作。依據(jù)我國房地產(chǎn)銷售的具體情況，從房價變化、地產(chǎn)價格變化、地產(chǎn)泡沫預警3個方面分析了住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響，并從開展信息管理系統(tǒng)化工作、完善貸款機制、加強風險防控能力和健全信用評價體系4個方面提出了防范住房公積金貸款風險的策略，以期推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

關鍵詞：住房公積金貸款;房地產(chǎn)銷售;影響;策略

文章編號：1004-7026（2020）06-0139-02? ? ? ? ?中國圖書分類號：F299.23;F832.479? ? ? ? 文獻標志碼：A

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，引起了廣泛關注。人們傾向于選擇住房公積金貸款，政府負責開展住房公積金貸款的調(diào)控工作，其利率變化會對房地產(chǎn)銷售造成直接影響。因此，房地產(chǎn)銷售應當密切關注住房公積金貸款，緊跟其變化發(fā)展形勢，依據(jù)市場情況，對房地產(chǎn)銷售價格進行科學調(diào)整，加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

1? 住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響

1.1? 房價變化因素

在新經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房價改變會對房地產(chǎn)總體銷售情況造成直接影響。在房地產(chǎn)銷售管理工作中，如果房地產(chǎn)銷售價格上漲，但是住房公積金貸款提升不明顯，就容易影響房地產(chǎn)銷售情況，導致房地產(chǎn)銷售量下降。因此，住房公積金貸款變動和房地產(chǎn)銷售價格變動趨勢不同。房地產(chǎn)銷售管理者要想提高房地產(chǎn)銷售效益，就應當掌握市場發(fā)展形勢與房價變動范圍，科學分析影響房地產(chǎn)銷售的因素，科學控制房地產(chǎn)銷售價格[1]。

1.2? 地產(chǎn)價格變化因素

在房地產(chǎn)價格變動方面，地產(chǎn)價格的變化是重要因素之一。換言之，改變開發(fā)房地產(chǎn)銷售的地價價格會產(chǎn)生比較明顯的影響，不僅與供給因素的變化存在聯(lián)系，還與需求因素的變化緊密相關。一旦開發(fā)房地產(chǎn)銷售的地價價格出現(xiàn)變動，與之相對應的地價成本資金也會產(chǎn)生變動，這樣會整體改變銷售發(fā)展的制約因素。在房地產(chǎn)銷售的活動中，與之對應的波動因素、外界環(huán)境以及對應的住房公積金貸款變化具有顯著的影響作用[2]。

1.3? 地產(chǎn)泡沫預警因素

在地產(chǎn)泡沫預警中，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢表現(xiàn)出逆向化增長形勢，但總體上不會改變房地產(chǎn)自身的價值，在持續(xù)變化的經(jīng)濟運行情況中，對應的經(jīng)濟形勢會朝異質(zhì)化方向發(fā)展。值得注意的是，對于房地產(chǎn)公積金貸款與房地產(chǎn)銷售價格的變化，應當著重研究并分析與之對應的經(jīng)濟發(fā)展飽和趨勢屬于區(qū)域性還是全國性這一問題。依據(jù)房地產(chǎn)銷售發(fā)展變化因素的控制情況，針對行業(yè)發(fā)展變化線性回歸方程，迅速開展相關工作，以此了解對應的態(tài)勢變化。

2? 防范住房公積金貸款風險的策略

通過分析住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響可知，當前做好住房公積金貸款風險防范工作尤為重要?？梢酝ㄟ^開展信息管理系統(tǒng)化工作、完善貸款機制、加強風險防控能力、健全信用評價體系防范住房公積金貸款風險，具體如下。

2.1? 開展信息管理系統(tǒng)化工作

（1）住房公積金管理部門應當明確住房公積金貸款流程，在社會范圍內(nèi)公開住房公積金貸款申請條件、辦理流程及相關手續(xù)，促使人們積極加入到監(jiān)督工作中，以此提升住房公積金管理部門的工作效率。針對住房公積金的貸款業(yè)務，在開展相關辦理工作的過程中，住房公積金工作人員應當和借款人面對面開展相關溝通活動，以此保證住房公積金貸款申請信息的準確性[3]。

（2）建立健全信息監(jiān)察機制。針對借款人征信與房地產(chǎn)購買情況，利用銀行征信系統(tǒng)與房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，認真開展審查工作，保證借款個人信息的真實性。還應嚴格審查借款人的家庭經(jīng)濟情況、經(jīng)濟交易情況，制定當?shù)刈》抗e金貸款繳存機制，在第一時間核實借款人的繳存情況。

（3）強化住房公積金貸款內(nèi)部管理工作，明確有關貸款流程，促使內(nèi)部監(jiān)管機制更加完善。

2.2? 完善貸款機制

（1）將住房公積金貸款額度和借款人繳存金額緊密聯(lián)系起來，立足于借款人的經(jīng)濟條件，對住房公積金貸款利率進行調(diào)整與控制，最大限度確保其科學性與合理性。

（2）掌握市場經(jīng)濟發(fā)展形勢，科學開展住房公積金貸款的利率調(diào)整與控制工作，確保其處于標準范圍內(nèi)。在持續(xù)優(yōu)化貸款方法的過程中，還應快速更新貸款方式，提高住房公積金貸款的可選擇性。

（3）對于貧困人口，相關部門應出臺扶貧政策，加大補貼力度，降低住房公積金貸款風險。

2.3? 提高風險防控能力

在房地產(chǎn)銷售管理工作中，為了降低發(fā)生住房公積金貸款風險的概率，相關部門應高度重視風險防范與控制工作，持續(xù)提升風險防范控制能力與水平，出臺并實施住房公積金貸款風險防控機制，依據(jù)具體情況，不斷補充與優(yōu)化有關內(nèi)容，使住房公積金貸款風險防控機制更加健全，提高住房公積金貸款風險預警能力。為了有效提高住房公積金貸款風險防控能力，還應高度關注市場經(jīng)濟情況，科學開展市場經(jīng)濟調(diào)查工作，依據(jù)市場發(fā)展局勢，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形勢開展科學的分析與判定工作。在此基礎上，確定住房公積金貸款的有關發(fā)展目標，指明住房公積金貸款的發(fā)展方向，持續(xù)提升住房公積金貸款機制的科學性、合理性、有效性與系統(tǒng)性，強化住房公積金貸款風險防控能力。

2.4? 健全信用評價體系

相關部門應當出臺信用評價體系，依據(jù)住房公積金貸款業(yè)務具體情況，完善該體系，提高住房公積金貸款風險防范與控制能力。住房公積金貸款業(yè)務包括許多核查工作內(nèi)容，基本的核查工作之一就是針對借款人的信用開展相關審查工作。通常來說，在辦理住房公積金貸款業(yè)務活動的過程中，可以利用人民銀行征信系統(tǒng)開展相關的查詢與審核工作。為了提升住房公積金貸款風險防范與控制能力，當?shù)刈》抗e金管理部門在有關的征信系統(tǒng)中，錄入借款人的個人信息、實際款項交納等內(nèi)容，這樣在提升征信審查標準的同時，還能提高借款人信息的真實性，增強相關信用評價體系的科學性與系統(tǒng)性，有效降低發(fā)生貸款風險的概率。

3? 結(jié)束語

當今，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟表現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)銷售模式也處于變化之中。相關部門及人員應通過分析市場發(fā)展情況，認真研究并分析影響房地產(chǎn)銷售的因素，并對住房公積金貸款利率進行科學調(diào)整，促使房地產(chǎn)銷售朝著更加健康的方向發(fā)展。

參考文獻：

[1]馬玉卿，孫裕光，趙子成.住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響[J].區(qū)域治理，2019（35）：204-206.

[2]原冠敏.住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響研究[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2019（1）：39-40.

[3]賴一飛，龍倩倩，周雅.住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響研究[J].珞珈管理評論，2011（1）：135-141.