唐旭君 嵇尚洲 應(yīng)尚軍

摘 ?要：文章以不動產(chǎn)評估為例，探討如何能在資產(chǎn)評估人才的專業(yè)課程培養(yǎng)中，提升其實踐能力，將理論與實踐更好地融合。討論了一種“三層案例+實踐教學(xué)”的多層次評估人才課內(nèi)實踐能力培養(yǎng)體系?！暗湫徒虒W(xué)案例”、“教學(xué)討論案例”和“實驗教學(xué)案例”體現(xiàn)了從學(xué)習(xí)、思考到運用的遞進(jìn)式學(xué)習(xí)方式演變過程。而“實踐教學(xué)環(huán)節(jié)”則選擇合適的評估項目，讓學(xué)生親身體驗包括現(xiàn)場勘查、收集資料在內(nèi)的評估項目全過程，實現(xiàn)教學(xué)與實踐的真正跨越。

關(guān)鍵詞：典型教學(xué)案例;教學(xué)討論案例;實驗教學(xué)案例;實踐教學(xué)環(huán)節(jié)

中圖分類號：C961 ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ? ? 文章編號：2096-000X（2020）12-0081-05

Abstract： Taking the real estate evaluation as an example， this paper discusses how to improve the practical ability of asset evaluation talents and better integrate theory with practice in the professional course training of asset evaluation talents. This paper discusses a multi-level evaluation system of in-class practical ability of talents with "three-tier case + practical teaching". "Typical teaching cases"， "teaching discussion cases" and "experimental teaching cases" reflect the evolution of progressive learning style from learning， thinking to application. On the other hand， the "practical teaching link" selects the appropriate evaluation project， which allows students to personally experience the whole process of the evaluation project， including site investigation and data collection， so as to realize the real leap between teaching and practice.

Keywords： typical teaching cases; teaching discussion cases; experimental teaching cases; practical teaching linksv

在十年的不動產(chǎn)評估人才培養(yǎng)過程中，常常遇到“能學(xué)好評估知識，卻做不好評估項目”的問題，為此摸索出一套從理論、案例到實踐的多層次不動產(chǎn)評估人才培養(yǎng)模式。本文將“不動產(chǎn)評估”的人才培養(yǎng)目標(biāo)設(shè)定為：培養(yǎng)能解析房地產(chǎn)市場，掌握不動產(chǎn)評估理論和技術(shù)，具有從事各類復(fù)雜化、國際化不動產(chǎn)評估實踐工作的知識、能力及素養(yǎng)的資產(chǎn)評估實踐型卓越人才。使其具有在不動產(chǎn)評估公司、會計師事務(wù)所的金融咨詢部、商業(yè)銀行抵押信貸風(fēng)險評估部等相關(guān)公司及崗位從事各類不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的能力。為達(dá)到此目標(biāo)，將資產(chǎn)評估實踐教學(xué)體系視為一個系統(tǒng)，需構(gòu)建資產(chǎn)評估專業(yè)“三位一體”實踐教學(xué)體系，即由“課程實踐教學(xué)、專業(yè)實踐教學(xué)、社會實踐教學(xué)”構(gòu)成的資產(chǎn)評估專業(yè)實踐教學(xué)體系。[1]課程實踐教學(xué)既是起點、亦是重點，本文討論如何在資評專業(yè)課中開展逐層遞進(jìn)的課程實踐教學(xué)。

一、案例教學(xué)：三層遞進(jìn)式案例體系

案例教學(xué)在大學(xué)課堂已廣泛運用，世界著名商學(xué)院的案例教學(xué)方法已較為成熟。但在資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)過程中，案例教學(xué)卻難以用同一種案例依樣畫葫蘆的進(jìn)行。在不動產(chǎn)評估課程教學(xué)中，本校建立了三個層面的案例教學(xué)體系：“典型教學(xué)案例”、“教學(xué)討論案例”及“實驗教學(xué)案例”，反映了學(xué)生從學(xué)習(xí)、思考到運用的學(xué)習(xí)方式演變的全過程。

（一）典型教學(xué)案例

該類案例的目的是為了更好地向?qū)W生說明評估理論及方法在特定評估對象中的運用。因此，這類案例內(nèi)容完整、方法運用適當(dāng)，注意與特定評估理論和方法的呼應(yīng)，一般出現(xiàn)在教材當(dāng)中，具有典型性和代表性。在我校主編的《不動產(chǎn)評估（第二版）》教材中，共有七個此類案例，包括土地、建筑物、住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、在建工程及拆遷評估，基本覆蓋各類不動產(chǎn)評估對象及各種評估方法的運用。另外，此類案例需要吸收行業(yè)中的新動向，注意與時俱進(jìn)，如更新一些近年來行業(yè)中更為關(guān)注的以財務(wù)報告為目的的不動產(chǎn)評估、批量住宅房地產(chǎn)評估等案例。

（二）教學(xué)討論案例

這類案例是指其本身存在一些不足，值得學(xué)生討論和修正的案例。其目的是讓學(xué)生能靈活運用所學(xué)，找出評估報告中的問題，起到深刻理解評估理論及方法的作用。一般采用在學(xué)期初加印討論案例的方式，及時發(fā)給學(xué)生在課堂使用。討論案例大多來自我國“房地產(chǎn)評估師考試”中的題目，一般經(jīng)過簡化，篇幅不長。因此，適合讓學(xué)生在課堂上閱讀后進(jìn)行現(xiàn)場討論，在教師引導(dǎo)下找出評估案例中的問題，進(jìn)行修正。一個教學(xué)討論案例大約2-3頁篇幅，所需討論時間約20-30分鐘。課堂時間所限，2學(xué)分課一般安排五個討論案例，學(xué)生在此過程中積極思考，效果很好。

討論過程中教師的引導(dǎo)非常重要，兩三頁的案例可能包含多種評估方法或評估對象，需要分開進(jìn)行討論，以便學(xué)生集中注意力在一處。即便只有半頁的評估過程，可能也存在多處不當(dāng)之處，可以引導(dǎo)學(xué)生逐一關(guān)注，進(jìn)而引發(fā)其思考，往往能夠由學(xué)生自發(fā)找出問題，加深印象。學(xué)生對此類案例的反饋通常很好。

（三）實驗教學(xué)案例

此類案例的目的是讓學(xué)生感受評估工作中“分析與估算”及“撰寫評估報告”的過程，自主地運用所學(xué)評估理論和方法解決實際問題。大型不動產(chǎn)評估過程相當(dāng)復(fù)雜，評估報告內(nèi)容豐富，由團(tuán)隊協(xié)作完成。因此，采用小組方式組織實驗教學(xué)的分析與討論，每組4-5人。首先，根據(jù)實驗教學(xué)案例材料和要求（30-50頁左右），在課后討論并完成評估報告;然后，安排課堂時間讓代表性小組進(jìn)行課堂陳述;最后，進(jìn)行同學(xué)點評和教師總結(jié)。

通常實驗教學(xué)案例從一個實際評估項目改寫而來，需要配備實驗教學(xué)案例手冊。這類案例最好選擇高校所在城市的房地產(chǎn)項目，使學(xué)生更有帶入感。本團(tuán)隊目前使用上海的一個土地價值評估案例，由團(tuán)隊根據(jù)某房地產(chǎn)公司專業(yè)評估團(tuán)隊完成的該土地估值報告改寫。案例給出了評估對象描述、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場分析、板塊細(xì)分房地產(chǎn)市場分析部分，要求學(xué)生根據(jù)這些內(nèi)容和數(shù)據(jù)選擇適當(dāng)評估方法，調(diào)查確定相關(guān)重要參數(shù)，繼續(xù)完成該土地價值的評估，最終形成評估報告。實驗教學(xué)案例讓學(xué)生以自主形式體驗了“評定估算”和“撰寫報告”的兩個重要過程（如表1所示）。

此類案例比較類似國際著名商學(xué)院的案例寫法，因此在較為成熟后可改寫為符合國際模式的教學(xué)案例，參加各類教學(xué)案例大賽，爭取入選國內(nèi)國際著名案例庫。

二、實踐教學(xué)：教學(xué)與實踐的真正跨越

實踐教學(xué)的目的是讓學(xué)生在真實的資產(chǎn)評估項目中，體會不動產(chǎn)評估項目的全過程，特別是“現(xiàn)場勘查”、“收集資料”的過程。完成一個完整的大型房地產(chǎn)評估項目的周期較長、任務(wù)較多，因此實踐教學(xué)項目貫穿于課程教學(xué)的整個階段（如圖2所示）。實踐教學(xué)項目與評估公司中項目的實施方式完全一致，實現(xiàn)教學(xué)與實踐的真正跨越。

（一）實驗教學(xué)項目選擇

實驗教學(xué)項目的選擇非常重要，有三個關(guān)鍵問題需要注意：一是最好選擇位置在學(xué)校周邊的房地產(chǎn)作為評估對象，方便學(xué)生項目實地調(diào)查和資料收集。如最初我們選擇距學(xué)校僅一公里的“開元地中海商業(yè)廣場”和“開元名都大酒店”為評估對象，學(xué)生都非常熟悉，步行即可到達(dá)。二是需要選擇采用公開數(shù)據(jù)能夠完成評估的項目。評估項目數(shù)據(jù)從獲取渠道上可分為公開數(shù)據(jù)和內(nèi)部數(shù)據(jù)兩類，內(nèi)部數(shù)據(jù)是指由評估委托方給出的項目運營資料，如自營型房地產(chǎn)項目的經(jīng)營財務(wù)數(shù)據(jù)等，這類數(shù)據(jù)學(xué)生無法在虛擬評估項目中取得，所以盡量避免需要依賴這類數(shù)據(jù)的評估項目①。課程組在實驗教學(xué)項目的實踐中發(fā)現(xiàn)，“開元”的兩個項目都主要采用收益法，但“開元名都大酒店”屬于自營物業(yè)，收益數(shù)據(jù)更多地需要以自身收益為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，應(yīng)該主要通過對其酒店經(jīng)營財務(wù)報表的調(diào)整來確定凈收益現(xiàn)金流，需要內(nèi)部數(shù)據(jù)支撐;而“開元地中海商業(yè)廣場”屬于經(jīng)租物業(yè)，通過市場租金為基礎(chǔ)進(jìn)行客觀收益的估算，對內(nèi)部數(shù)據(jù)的依賴較少。因此，目前課程組主要選擇“開元地中海商業(yè)廣場”作為實踐教學(xué)項目使用。其三，建議實踐教學(xué)項目可以穩(wěn)定下來，每屆學(xué)生無需更換。老師可能擔(dān)心每屆都用同一個項目學(xué)生可能會懶惰，實則不然。因為評估時點不同，每年市場數(shù)據(jù)都在變化，學(xué)生無法依賴過去數(shù)據(jù)完成評估。而實踐評估項目教學(xué)的準(zhǔn)備則非常復(fù)雜，不經(jīng)常更換項目有利于教師提高這一環(huán)節(jié)的教學(xué)質(zhì)量。

（二）實踐教學(xué)項目手冊編寫

實踐教學(xué)環(huán)節(jié)需撰寫完整的實踐教學(xué)項目手冊，有利于教師對實踐教學(xué)環(huán)節(jié)全過程的掌控。由于實踐教學(xué)項目通常沒有現(xiàn)成的評估報告可參考，需要課程教學(xué)團(tuán)隊完成以下三方面工作：1. 自行完成項目的評估工作，形成評估報告。只有授課老師自己親歷的整個評估過程，才能對實驗教學(xué)項目有深入理解，較好地把握整個項目進(jìn)行中的關(guān)鍵點，掌控實驗教學(xué)。2. 梳理收集數(shù)據(jù)資料的渠道。因為即使使用同一案例，每年的市場數(shù)據(jù)都會發(fā)生變化，需要重新收集數(shù)據(jù)，因此掌握數(shù)據(jù)收集的渠道比獲取數(shù)據(jù)本身更重要。3. 提煉“實驗教學(xué)要求”作為布置實踐教學(xué)時發(fā)給學(xué)生的資料，內(nèi)容包括：評估目的、評估時點、評估對象情況等。特別注意的是：評估對象的基本情況雖然學(xué)生一般能從公開數(shù)據(jù)中找到，但是建議這部分信息由教師統(tǒng)一給出。因為教學(xué)中發(fā)現(xiàn)同一個房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如開元地中海商業(yè)廣場各層的出租面積等資料，網(wǎng)上數(shù)據(jù)并不一致，如果讓學(xué)生自行收集這方面資料，基本數(shù)據(jù)有差異會影響最后結(jié)果的比較。而且現(xiàn)實評估中，這種數(shù)據(jù)也一般由委托方給出，無需評估師收集。撰寫實踐教學(xué)項目手冊的任務(wù)較為復(fù)雜，最好由團(tuán)隊共同完成，類似評估公司的項目小組。

（三）實踐教學(xué)項目運行設(shè)計

實踐教學(xué)采用4-5人小組形式，課后進(jìn)行，課堂討論和總結(jié)。課后進(jìn)行中配合翻轉(zhuǎn)教學(xué)。課堂討論過程中還可進(jìn)行市場模擬和情景討論：

市場模擬。不動產(chǎn)評估需要根據(jù)市場數(shù)據(jù)計算重要參數(shù)（如折現(xiàn)率等），利用學(xué)院金融模擬實驗室條件，模擬不同時期及房地產(chǎn)市場環(huán)境下各重要參數(shù)的變化，及其對不動產(chǎn)估值的影響。

情景討論。不動產(chǎn)評估的結(jié)果是沒有標(biāo)準(zhǔn)答案的，主要看假設(shè)前提的科學(xué)性以及評估分析的合理性。因此組織學(xué)生進(jìn)行多情景討論，分析每種可能的最高最佳使用方式、預(yù)期增長率、期望回報率假設(shè)下的結(jié)果，有利于開拓學(xué)生的思路，理解不同假設(shè)下的估值差異。

三、翻轉(zhuǎn)課堂：課程實驗教學(xué)的有力支撐

過去的網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺（如Blackboard），實現(xiàn)了開放教學(xué)資源、發(fā)布課程通知和實施網(wǎng)絡(luò)討論的三種功能。但課程的互動局限于學(xué)生打開電腦進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺的時段內(nèi)，在這個移動互聯(lián)時代，采用翻轉(zhuǎn)課堂網(wǎng)絡(luò)教學(xué)可以無處不在。人才培養(yǎng)中需要建設(shè)移動網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺，用手機(jī)實現(xiàn)時時網(wǎng)絡(luò)教學(xué)，其功能包括：1. 即時檢測教學(xué)效果，如在上新內(nèi)容前的回顧中，采用少量小題目時時檢驗學(xué)生對上節(jié)課的掌握情況。2. 時時輔助實驗教學(xué)和實踐教學(xué)，課程的實驗教學(xué)案例和實踐教學(xué)項目都是由學(xué)生在課后完成的，其過程中一定會遇到問題，采用非移動網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺，教師和同學(xué)的反饋時間較長，信息傳遞不及時，也影響討論效果，移動網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺可以有效改善此問題。3. 擴(kuò)大課程的受益群體，力爭成為網(wǎng)絡(luò)金課。不動產(chǎn)評估是一門工具性課程，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域運用較廣，網(wǎng)絡(luò)課程可以讓校內(nèi)外群體自主學(xué)習(xí)，增加課程的受益群體和影響力。

這里進(jìn)一步說明“翻轉(zhuǎn)課堂”如何支持以上各種課程實踐教學(xué)。其一，在教學(xué)討論案例中，教師通常將課堂討論表現(xiàn)計入成績，而討論中記錄學(xué)生表現(xiàn)常常讓老師顧此失彼。本課題組開始采用“翻轉(zhuǎn)課堂”的搶答功能，自然記錄了學(xué)生參與討論的次數(shù)和質(zhì)量。其二，在實驗教學(xué)案例中，學(xué)生的主要工作都是課后進(jìn)行的。在評估方法選擇、評定估算中，常常遇到很多問題。過去采用發(fā)郵件給老師的方式，無法及時反饋。采用“翻轉(zhuǎn)課堂”的問答功能，可以讓教師提出一些共性問題，引導(dǎo)學(xué)生的分析與思考;采用“翻轉(zhuǎn)課堂”的群聊功能，讓教師、助教和學(xué)生可以時時溝通，及時討論及解惑。其三，在實踐教學(xué)項目中，所涉及的評估環(huán)節(jié)更多，學(xué)生遇到的問題也更多。增加了現(xiàn)場勘查和收集數(shù)據(jù)的環(huán)節(jié)，這方面需要發(fā)動學(xué)生互助，分享其調(diào)查的圖片，觀察到的一些問題和細(xì)節(jié)。因此，采用“翻轉(zhuǎn)課堂”的群聊功能，充分調(diào)動學(xué)生的主動性，相互幫助會取得更好的效果。在本課題組的教學(xué)中，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)收集渠道經(jīng)常發(fā)生變化，今年從這一渠道能收集到數(shù)據(jù)，但明年不一定可以。所以發(fā)動學(xué)生的積極性很重要，人多力量大，學(xué)生常常能找到之前沒有的數(shù)據(jù)渠道。所以，在這一環(huán)節(jié)的“翻轉(zhuǎn)課堂”中，教師的工作重點不是回答問題，而是引導(dǎo)學(xué)生相互幫助，順利完成實踐教學(xué)項目。而這種團(tuán)隊合作精神，是學(xué)生在未來工作中非常需要的。

四、結(jié)束語

資產(chǎn)評估人才需求近年來日益增長，國家教委還特此開設(shè)了資評專碩。無論是本科還是專碩，高專業(yè)度實踐人才的培養(yǎng)都是重要目標(biāo)。而資產(chǎn)評估的對象廣泛，不動產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估、無形資產(chǎn)評估等各專業(yè)課都應(yīng)該加強(qiáng)“課程實踐教學(xué)”的力度。本文摸索的“三層案例+實踐項目”的多層次評估人才課內(nèi)實踐能力培養(yǎng)體系，可以推演到其他資評專業(yè)核心課程，提高資產(chǎn)評估人才的培養(yǎng)質(zhì)量。

注釋：

①這個問題在不同評估課程中都需要考慮，只是情況各有不同.如“企業(yè)價值評估”課程中可以通過選擇上市公司作為評估對象，獲取公開數(shù)據(jù).不動產(chǎn)評估中卻較難取得項目營運的財務(wù)數(shù)據(jù).

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