韋 鴻，周 翼，劉俏冉，熊沁茹

(1.長江大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 湖北 荊州 434023； 2.復(fù)旦大學(xué) 管理學(xué)院， 上海 200433)

完善承包地“三權(quán)分置”制度，加強(qiáng)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，健全流轉(zhuǎn)市場，在依法自愿有償流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，是當(dāng)前農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的重要任務(wù)。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定價(jià)問題是制約土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場建立的關(guān)鍵性問題，因此，研究土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)對完善“三權(quán)分置”制度有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、文獻(xiàn)綜述及問題提出

現(xiàn)有的農(nóng)地制度安排 (承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)合一的產(chǎn)權(quán)狀態(tài))，導(dǎo)致農(nóng)地細(xì)碎化嚴(yán)重，影響現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)采用[1]。用承包經(jīng)營權(quán)融資獲取農(nóng)業(yè)發(fā)展資本也有限[2]。通過農(nóng)地經(jīng)營權(quán)與承包權(quán)的分置，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的有效流動(dòng)、擴(kuò)大農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模是一條現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的可行路徑[3]。盡管農(nóng)業(yè)生產(chǎn)還可以通過地權(quán)細(xì)分實(shí)現(xiàn)某些經(jīng)營與生產(chǎn)環(huán)節(jié)的外包[4]，將土地的規(guī)模經(jīng)濟(jì)納入到專業(yè)化外部服務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)中來[5]，但外包服務(wù)的規(guī)?；瘜?dǎo)致產(chǎn)量最大化與收益最大化兩個(gè)目標(biāo)發(fā)生沖突[6]。因此，外包環(huán)節(jié)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)不能完全替代土地的規(guī)模經(jīng)營，農(nóng)地承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分置是農(nóng)村土地制度的又一次創(chuàng)新。

關(guān)于分置的承包權(quán)，學(xué)者們有分歧。張力等認(rèn)為承包權(quán)是“物權(quán)”[7]，肖鵬認(rèn)為承包權(quán)既是身份權(quán)又是財(cái)產(chǎn)權(quán)[8]。關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利性質(zhì)，學(xué)者們也有分歧。孫憲忠認(rèn)為經(jīng)營權(quán)是在承包權(quán)基礎(chǔ)上次生的用益物權(quán)[9]；劉征峰認(rèn)為經(jīng)營權(quán)是用益物權(quán)的行使，本質(zhì)是債權(quán)[10]；張毅等認(rèn)為所有權(quán)是物權(quán)，承包權(quán)是用益物權(quán)，采用轉(zhuǎn)讓、互換方式獲得的經(jīng)營權(quán)是用益物權(quán)，采用轉(zhuǎn)包、出租和入股方式獲得的經(jīng)營權(quán)是債權(quán)[11]。明確農(nóng)用地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的權(quán)利性質(zhì)有利于合理界定三者的責(zé)權(quán)范圍[12]，也有利于三權(quán)之間的利益分割[13]。

關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)，按照價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)理論展開的研究較多。盡管土地價(jià)值在理論界仍然存在爭論，但大部分學(xué)者認(rèn)為土地日益成為人類的勞動(dòng)產(chǎn)品并不斷凝結(jié)著人類的社會(huì)勞動(dòng)，從而具有內(nèi)在價(jià)值，其形成表現(xiàn)出歷史累積性、外部性、增長性和空間差異性等[14]。農(nóng)地的價(jià)值有生產(chǎn)資料價(jià)值、社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值、社會(huì)保障價(jià)值及生態(tài)價(jià)值[15]，還有發(fā)展權(quán)價(jià)值、國家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值等物質(zhì)價(jià)值以及選擇價(jià)值、存在價(jià)值、饋贈(zèng)價(jià)值等精神價(jià)值[16]。這些價(jià)值的評估計(jì)量方法主要有收益還原法、市場比較法及成本核算法[17-19]，收益還原法是有效的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)方法[20]。

盡管收益還原法是學(xué)者普遍接受的定價(jià)方法，但“三權(quán)分置”后，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)是一個(gè)產(chǎn)權(quán)，不能用價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)的理論解釋，一般人類勞動(dòng)只能凝結(jié)在土地中，不能凝結(jié)在農(nóng)地經(jīng)營權(quán)中。因此，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)需要用其他理論解釋。本文根據(jù)財(cái)產(chǎn)權(quán)理論、跨期資產(chǎn)定價(jià)理論對農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)進(jìn)行研究，并對流轉(zhuǎn)定價(jià)與《中華人民共和國土地管理法》中的征地補(bǔ)償進(jìn)行比較。

二、土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利來源及其性質(zhì)

土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利來源于土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利，而土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利由《中華人民共和國憲法》(下文簡稱《憲法》)、《中華人民共和國土地管理法》(下文簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》(下文簡稱《農(nóng)村土地承包法》)和《中華人民共和國物權(quán)法》(下文簡稱《物權(quán)法》)等法律制度界定。

(一)土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利界定及其性質(zhì)

《憲法》第十條規(guī)定了我國土地的所有權(quán)，即“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有”?！锻恋毓芾矸ā返谑臈l規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(1)這里表述的不是法條原文，而是闡述法條界定的權(quán)利。下同。。承包經(jīng)營是一種制度，集體成員才有資格承包本集體的土地，承包資格是一種成員權(quán)。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)具有成員權(quán)性質(zhì)，且成員權(quán)隨成員身份而享有、隨成員身份失去而喪失。《農(nóng)村土地承包法》第二十六條明確了成員權(quán)，承包方在承包期內(nèi)承包農(nóng)戶進(jìn)城落戶的，引導(dǎo)支持轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)或者將承包地交回發(fā)包方；成員身份沒有喪失的條件下成員權(quán)應(yīng)該繼續(xù)享有?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十條強(qiáng)化了成員權(quán)的身份資格，承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。所有這些都表明了土地承包經(jīng)營權(quán)的成員權(quán)性質(zhì)。

但土地承包經(jīng)營權(quán)又不是完全意義上的成員權(quán)。一方面，本集體以外的成員也可以承包該集體土地?！锻恋毓芾矸ā返谑鍡l規(guī)定了農(nóng)民集體土地可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，即土地經(jīng)營權(quán)可以獨(dú)立于集體成員而存在，且失去成員身份也可以持續(xù)享有土地經(jīng)營權(quán)。另一方面，土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，突破了成員權(quán)的根本屬性，具備了財(cái)產(chǎn)權(quán)的部分屬性?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定了家庭承包類的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》第四十九條規(guī)定了招標(biāo)、拍賣等方式的土地承包經(jīng)營權(quán)(有登記權(quán)證書)可以依法采用轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)還具備財(cái)產(chǎn)權(quán)中的收益權(quán)和處分權(quán)?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十九條規(guī)定“流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳”?！段餀?quán)法》第一百二十五條規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利”。此外，土地承包經(jīng)營權(quán)被侵害時(shí)有明確的財(cái)產(chǎn)救濟(jì)?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定了征用承包地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)?？梢?，土地承包經(jīng)營權(quán)盡管表現(xiàn)出一定的成員權(quán)性質(zhì)，但不是完全意義上的成員權(quán)，更多地表現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)(2)財(cái)產(chǎn)權(quán)是指關(guān)于財(cái)產(chǎn)利益的民事權(quán)利，一般具有可讓與性，受到侵害時(shí)需以財(cái)產(chǎn)方式予以救濟(jì)。財(cái)產(chǎn)權(quán)既包括物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)，也包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。財(cái)產(chǎn)權(quán)具有占有、使用、收益和處分4種權(quán)能。。財(cái)產(chǎn)權(quán)的4種權(quán)能中的占有、使用、收益在法律條文中完全界定，處分權(quán)能部分界定(另一部分界定給了發(fā)包方)，且界定了土地承包經(jīng)營權(quán)被侵害時(shí)的財(cái)產(chǎn)救濟(jì)。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利性質(zhì)是一種具有成員權(quán)屬性的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

(二)土地承包權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

“三權(quán)分置”是指土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)分屬于不同的主體，所有權(quán)屬于農(nóng)村集體，承包權(quán)屬于承包農(nóng)戶，經(jīng)營權(quán)屬于農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。“三權(quán)分置”后，承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)目前學(xué)者們還有分歧。分置的承包權(quán)在性質(zhì)上究竟是成員權(quán)還是財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該從法律界定中尋找依據(jù)?！掇r(nóng)村土地承包法》第四十四條規(guī)定了承包方將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租后承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。即土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租后，原承包戶失去了土地經(jīng)營權(quán)，承包權(quán)沒有消失，土地的承包關(guān)系仍然不變，承包權(quán)可以離開土地經(jīng)營權(quán)而獨(dú)立存在(也是“三權(quán)分置”的法律依據(jù))。承包權(quán)的獨(dú)立存在強(qiáng)化了集體成員資格，其成員屬性顯現(xiàn)出來，但不是完全意義上的成員權(quán)，其原因是同一集體的成員轉(zhuǎn)入土地，也應(yīng)該具備該集體土地的承包資格，也具有成員權(quán)，卻不享有該土地的“承包權(quán)”。同時(shí)《農(nóng)村土地承包法》第三十六條規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等歸承包方所有，表明獨(dú)立存在的“承包權(quán)”獲得了財(cái)產(chǎn)收益，是財(cái)產(chǎn)權(quán)(3)從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上看，能獲得財(cái)產(chǎn)收益的權(quán)利就是財(cái)產(chǎn)權(quán)。。綜上所述，我國的法律制度界定的承包權(quán)不僅僅是成員權(quán)，還是能獲得財(cái)產(chǎn)收益的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一種具有成員權(quán)屬性的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

(三)土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

我國《農(nóng)村土地承包法》第十七條規(guī)定了家庭承包類的土地承包經(jīng)營權(quán)具有占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)的權(quán)利，是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)有很多類別，包括物權(quán)、債權(quán)等類別。土地經(jīng)營權(quán)是物權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)嗎？不一定。通過流轉(zhuǎn)而獲得的土地經(jīng)營權(quán)是債權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式獲得的土地經(jīng)營權(quán)也是債權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，債權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)是依合同取得的權(quán)利，按合同約定享有占有、使用、收益和處分等權(quán)利。一般而言，債權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)僅享有使用和收益權(quán)能，不具備占有、處分等權(quán)能(4)也有部分合同約定了部分占有和處分權(quán)能。。沒有處分權(quán)能的債權(quán)不具備再次流轉(zhuǎn)的權(quán)利。我國《農(nóng)村土地承包法》第四十九條規(guī)定了招標(biāo)、拍賣類別的土地承包經(jīng)營權(quán)可以流轉(zhuǎn)，《物權(quán)法》第一百三十三條也規(guī)定了招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式的土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。招標(biāo)、拍賣等方式獲得的土地承包經(jīng)營權(quán)本質(zhì)是債權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)，法律卻賦予了再次流轉(zhuǎn)的權(quán)利。法律的這種規(guī)定有利也有弊。利的方面是為債權(quán)類別的土地經(jīng)營權(quán)衍生出抵押權(quán)賦予了法律依據(jù)，為農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體利用土地經(jīng)營權(quán)融資創(chuàng)造了條件，有利于農(nóng)業(yè)企業(yè)追加投資和集約化經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)地“三權(quán)分置”的目標(biāo)——在土地所有制不變的條件下既保障農(nóng)戶收入增加又搞活經(jīng)營權(quán)，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展；弊的方面是容易產(chǎn)生利益分割上的糾紛，增加違約風(fēng)險(xiǎn)，也增加交易費(fèi)用。

根據(jù)以上分析，“三權(quán)分置”條件下我國法律賦予的土地經(jīng)營權(quán)，既有物權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)(如通過成員資格獲得的沒有流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營權(quán))，也有債權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)(如通過流轉(zhuǎn)而獲得的土地經(jīng)營權(quán)或通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式獲得的土地經(jīng)營權(quán))。物權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)具有占有、使用、收益和處分等權(quán)能，債權(quán)類別的財(cái)產(chǎn)權(quán)具有使用、收益和一定的處分權(quán)能。

三、土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)定價(jià)

盡管我國的法律規(guī)定轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等流轉(zhuǎn)費(fèi)用，由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，但沒有給出協(xié)商的參考價(jià)格。協(xié)商是一個(gè)討價(jià)還價(jià)的過程，最后確定一個(gè)雙方都滿意的價(jià)格，滿意與信息有關(guān)、與心目中的公平標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。如何給出一個(gè)有理論依據(jù)的參考價(jià)格，在此基礎(chǔ)上討價(jià)還價(jià)，形成一個(gè)較公平合理的價(jià)格，值得研究。下面按照資產(chǎn)收益貼現(xiàn)、權(quán)利性質(zhì)、流轉(zhuǎn)期限研究土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)定價(jià)原則。

(一)市場經(jīng)濟(jì)中定價(jià)的一般原理

價(jià)格是連接買與賣的節(jié)點(diǎn)，對買者而言價(jià)格是成本，對賣者而言價(jià)格是收益。經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)格理論主要是供求理論。供給方最大化利益形成供給曲線，需求方最大化利益形成需求曲線，當(dāng)供給與需求相等時(shí)形成均衡價(jià)格。均衡價(jià)格決定了在該價(jià)格下有多少人買，買多少；同時(shí)又有多少人賣，賣多少。

當(dāng)供給和需求的標(biāo)的物是產(chǎn)品時(shí)，需求方是消費(fèi)者，利益最大化是福利最大化；供給方是生產(chǎn)者，利益最大化是收益最大化。當(dāng)供給與需求的標(biāo)的物是要素或資產(chǎn)時(shí)，需求方是生產(chǎn)者，利益最大化是收益最大化；供給方既有消費(fèi)者也有生產(chǎn)者，利益最大化既有福利最大化也有收益最大化。

土地經(jīng)營權(quán)是要素，也可以看作是一種資產(chǎn)，其定價(jià)理論是財(cái)產(chǎn)權(quán)理論和要素供求理論。在財(cái)產(chǎn)權(quán)理論中，財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)可以分離，在保留所有權(quán)的條件下將使用權(quán)租出去，其價(jià)格(租金)由使用權(quán)的需求和供給決定；也可以將所有權(quán)賣出去，其價(jià)格是租金的資本化。因此，財(cái)產(chǎn)權(quán)交易有兩類：一類是出租使用權(quán)的交易，另一類是所有權(quán)變更的交易，前一類交易價(jià)格租金是后一類交易價(jià)格計(jì)算的基礎(chǔ)。在要素市場理論中，資產(chǎn)要素的自用效用為零，因此要素的供給曲線垂直，有多少供給多少。要素的需求曲線由要素的邊際生產(chǎn)力決定，如果邊際生產(chǎn)力遞減，則要素的需求曲線右下方傾斜。要素的供給與需求相等決定要素的均衡價(jià)格，該價(jià)格就是每單位產(chǎn)品在每一時(shí)期的要素收益(5)本文中的每一期收益m1,m2,…,mn都是由每一期的供求決定。。

如果資產(chǎn)在多個(gè)時(shí)期都有收益，則要考慮貼現(xiàn)，貼現(xiàn)是時(shí)間偏好。假設(shè)有兩種要素：要素A，當(dāng)期價(jià)格為P0，下期價(jià)格為P1；要素B在下期可獲得r的利率。通過競爭，兩種要素會(huì)相等，此時(shí)有：

(1)

由此，我們得到具有連續(xù)收益的要素資產(chǎn)當(dāng)期價(jià)格的計(jì)算方法。假定某個(gè)要素資產(chǎn)在n期內(nèi)產(chǎn)生一個(gè)收入流(m1,m2,…,mn)，且每期的利率都為r，則該要素資產(chǎn)的當(dāng)期價(jià)格P就是該要素資產(chǎn)未來所有收入的現(xiàn)值和，其計(jì)算公式為：

(2)

如果每期利率都變化，為(r1,r2,…,rn-1)，則要素資產(chǎn)當(dāng)期價(jià)格P的計(jì)算公式為：

(3)

如果每期的收入固定為m，且沒有期限限制，直到永遠(yuǎn)，則該要素資產(chǎn)當(dāng)期價(jià)格P的計(jì)算公式為：

(4)

這是資產(chǎn)定價(jià)的一般原理，也是本文土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)的基本依據(jù)。

(二)家庭承包類土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定價(jià)原則

家庭承包類的土地經(jīng)營權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)?！掇r(nóng)村土地承包法》第二十一條規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。”《農(nóng)村土地承包法》第三十八條規(guī)定：“流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限?！币虼?，家庭類承包的耕地流轉(zhuǎn)定價(jià)的計(jì)算方法為：

(5)

其中：P為每畝土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格；mi為每畝土地第i年的預(yù)期凈收益額(不包括農(nóng)戶勞動(dòng)應(yīng)該獲得的收益)；r為銀行利率；n為承包期的剩余期限，即流轉(zhuǎn)年限。

如果每畝土地每年的預(yù)期收益一樣，固定為m，則流轉(zhuǎn)定價(jià)的計(jì)算方法為：

(6)

其中：P為每畝土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格；m為每畝土地未來每年的預(yù)期凈收益額；r為銀行利率；n為承包期的剩余期限，即流轉(zhuǎn)年限。

比如：某畝土地每一年的凈收益都是1 000元，銀行年利率是2%，流轉(zhuǎn)5年的價(jià)格是：

如果是一年一付，則每年都應(yīng)該支付1 000元。如果兩年一付，則支付的價(jià)格是式(6)前兩項(xiàng)的和，為1 980.39元。

(三)招標(biāo)、拍賣類土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定價(jià)原則

其他方式的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式取得農(nóng)村“四荒”土地的承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。該類土地承包經(jīng)營權(quán)與家庭承包類的土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)完全不同，該類土地承包經(jīng)營權(quán)不是通過成員權(quán)獲得，而是通過合同獲得，本身是債權(quán)類的財(cái)產(chǎn)權(quán)。但《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定了該類土地可以流轉(zhuǎn)。其流轉(zhuǎn)的參考定價(jià)為：

(7)

其中：P為每畝土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格；mi為每畝土地第i年的預(yù)期凈收益額；r為銀行利率；n為承包期的剩余期限，即流轉(zhuǎn)年限；W為初始投入的殘值以及土地改良投入應(yīng)該獲得的收益。

如果每畝土地每年的預(yù)期收益一樣，則流轉(zhuǎn)定價(jià)的計(jì)算方法為：

(8)

其中：P為每畝土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格；m為每畝土地未來每年的預(yù)期凈收益額；r為銀行利率；n為承包期的剩余期限(或流轉(zhuǎn)年限)；W為初始投入的殘值以及土地改良投入應(yīng)該獲得的收益。

如以100萬元拍賣了某塊土地經(jīng)營權(quán)15年，經(jīng)營了10年，將剩余5年的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去，在第一年至第二年共投入土地改良費(fèi)用200萬元，這塊土地每年的凈收益為2萬元。假設(shè)投資土壤改良10年計(jì)提的折舊為150萬元，銀行利率為2%，則：

(四)土地經(jīng)營權(quán)被征用的定價(jià)原則

土地經(jīng)營權(quán)被征用也是一種流轉(zhuǎn)，是農(nóng)戶(或農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體)將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給政府，期限為無窮(6)盡管《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定了每一類土地的承包期限，農(nóng)戶不可能以無窮期限將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給政府，但承包到期后，農(nóng)戶仍然依成員權(quán)繼續(xù)承包，因此在征用定價(jià)時(shí)認(rèn)定期限為無窮是有道理的。。如果未來每畝土地每一期的預(yù)期凈收益為mi，銀行利率為r，M為征用當(dāng)年土地附著物、青苗補(bǔ)償和農(nóng)民轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)補(bǔ)償。則按以上流轉(zhuǎn)定價(jià)方法，每畝土地被征用的價(jià)格為：

(9)

如果每畝土地未來預(yù)期凈收益固定為m，則每畝土地被征用價(jià)格為：

(10)

假設(shè)銀行利率為2%，不考慮M，按照上述方法計(jì)算的土地經(jīng)營權(quán)被征用的補(bǔ)償為50m，即為每畝土地凈收益的50倍。

四、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)的進(jìn)一步思考

(一)關(guān)于定價(jià)權(quán)利主體的思考

流轉(zhuǎn)定價(jià)是價(jià)格，但實(shí)質(zhì)是權(quán)利讓渡而獲得的補(bǔ)償。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)的本質(zhì)是土地經(jīng)營權(quán)讓渡而獲得的補(bǔ)償。在私有制條件下，土地使用權(quán)與土地所有權(quán)可以重合也可以分離。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)分離是土地所有者將土地經(jīng)營權(quán)讓渡而產(chǎn)生的，讓渡土地使用權(quán)而獲得的補(bǔ)償稱為地租。地租的大小取決于土地使用權(quán)的供給與需求，在需求較小時(shí)地租較小甚至為零。隨著人口增多，對土地使用權(quán)的需求增多，地租有增加的趨勢。因此，地租是土地使用權(quán)的價(jià)格，連接該價(jià)格的權(quán)利主體非常明確，價(jià)格的付出方是獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營主體，接收方是土地所有權(quán)主體。

我國的農(nóng)村土地是集體所有制度，農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)依成員權(quán)獲得。在“三權(quán)分置”條件下，將土地經(jīng)營權(quán)讓渡出去而獲得的補(bǔ)償稱為流轉(zhuǎn)價(jià)格。連接流轉(zhuǎn)價(jià)格的權(quán)利主體是三方，即所有權(quán)主體、承包經(jīng)營權(quán)主體、土地經(jīng)營權(quán)主體。我國的土地流轉(zhuǎn)中往往忽略了所有權(quán)主體，將土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的接收方界定為承包經(jīng)營權(quán)主體——農(nóng)戶。事實(shí)上，我國農(nóng)村土地之所以界定為集體所有制，是因?yàn)閲覍⑥r(nóng)民的部分社會(huì)保障交給了農(nóng)民集體。改革開放后，農(nóng)村實(shí)現(xiàn)家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，土地的社會(huì)保障功能仍然存在。盡管國家的社會(huì)保障覆蓋面向農(nóng)村延伸，但仍然沒有解決所有農(nóng)民的社會(huì)保障問題。因此，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格中還應(yīng)該有社會(huì)保障費(fèi)用，該費(fèi)用是直接由農(nóng)戶獲得還是建立社會(huì)保障賬戶是一個(gè)值得研究的問題。

(二)關(guān)于流轉(zhuǎn)定價(jià)與《土地管理法》規(guī)定的征用補(bǔ)償比較的思考

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征用土地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)?！钡厣细街锖颓嗝缡寝r(nóng)戶當(dāng)年投入到土地上的成本，土地被征用時(shí)一次性補(bǔ)償，這是對損壞物的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)氐囊?guī)定合情合理地制定。流轉(zhuǎn)價(jià)格中也有這部分，兩者沒有區(qū)別。

《土地管理法》規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”。土地補(bǔ)償費(fèi)與流轉(zhuǎn)價(jià)格涉及相同的內(nèi)容，但二者有很大的區(qū)別。首先，計(jì)算依據(jù)有區(qū)別，流轉(zhuǎn)價(jià)格按凈收益計(jì)算，征用補(bǔ)償按“前三年平均年產(chǎn)值”計(jì)算。其次，補(bǔ)償數(shù)額有區(qū)別，流轉(zhuǎn)價(jià)格是凈收益的50倍左右，征用土地補(bǔ)償費(fèi)是年產(chǎn)值的6～10倍。如果農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中投入的土地、勞動(dòng)和農(nóng)業(yè)資本對產(chǎn)值是均等貢獻(xiàn)，則土地的凈收益是產(chǎn)值的1/3。年產(chǎn)值的6～10倍相當(dāng)于凈收益的18～30倍，比流轉(zhuǎn)價(jià)格小。

農(nóng)民投入農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)應(yīng)該獲得勞動(dòng)的相應(yīng)收入，如果土地被征用，農(nóng)民的勞動(dòng)可以投入其他工作獲得勞動(dòng)收入。因此，流轉(zhuǎn)價(jià)格計(jì)算中不包括勞動(dòng)收入，僅計(jì)算失去土地經(jīng)營權(quán)而應(yīng)該獲得的補(bǔ)償。由于轉(zhuǎn)換工作需要學(xué)習(xí)新的技能以及搜尋工作需要費(fèi)用，農(nóng)民失去土地經(jīng)營權(quán)而補(bǔ)償一定的培訓(xùn)學(xué)習(xí)費(fèi)用也是合理的?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的安置補(bǔ)助費(fèi)為被征用耕地前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍，最高不超過15倍；如果土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。《土地管理法》規(guī)定的安置補(bǔ)助費(fèi)有道理，但安置補(bǔ)助費(fèi)偏高。

總之，流轉(zhuǎn)價(jià)格和《土地管理法》補(bǔ)償?shù)哪康囊粯?，都是讓農(nóng)民保持原有的生活水平，但補(bǔ)償?shù)睦碚撚袇^(qū)別，流轉(zhuǎn)價(jià)格有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論基礎(chǔ)，能保證農(nóng)民維持原有的收入水平；《土地管理法》是以法律理論為基礎(chǔ)，給出的補(bǔ)償，盡管能保證農(nóng)民維持原來的收入水平，但給出的靈活區(qū)間太大，給工作人員較大的操作空間，容易產(chǎn)生其他問題。