文/丁曉欣 張繼鵬 歐國良

中國香港作為一個(gè)面積只有1100 平方公里的狹小區(qū)域，總?cè)丝趨s突破700 萬，且其開發(fā)集中在香港島和九龍半島地區(qū)，開發(fā)強(qiáng)度極高，香港城市建設(shè)從一開始就面臨著土地資源稀缺的固有問題?？焖俚某鞘邪l(fā)展演變與建設(shè)日趨飽和給香港帶來了高強(qiáng)度的城市更新需求，因此香港城市更新工作起步較早，歷時(shí)較長(zhǎng)，制度發(fā)展相對(duì)完善。在城市更新復(fù)雜的流程中，房屋的征收補(bǔ)償是實(shí)施難度最大、民眾最為關(guān)注的環(huán)節(jié)，補(bǔ)償方案的完善程度和民眾滿意度是城市更新能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。地緣接近和歷史交往帶來的文化影響與傳承，使得中國香港在城市更新征收補(bǔ)償活動(dòng)中的實(shí)踐探索，可為內(nèi)地城市更新征收補(bǔ)償機(jī)制的完善提供重要的經(jīng)驗(yàn)參照。因此，在學(xué)界普遍關(guān)注西方發(fā)達(dá)國家城市更新歷程與得失啟示的當(dāng)前，以獨(dú)特的視角深入剖析我國香港城市更新征收補(bǔ)償機(jī)制，為深圳、上海等地破解城市更新拆遷補(bǔ)償難題提供新思路，無疑具有特殊意義。

一、存量?jī)?yōu)化背景下的“城市更新”概念

城市更新的概念最初來源于西方。20 世紀(jì)50年代，英國城市更新的目的是重建在第二次世界大戰(zhàn)中城市遭受損害的部分。60年代，城市更新主要解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口就業(yè)相結(jié)合的問題。70年代后，城市更新主要解決城市中內(nèi)城衰敗問題，即紳士化現(xiàn)象。90年代后，城市更新重點(diǎn)解決城市空間資源存量?jī)?yōu)化的可持續(xù)發(fā)展問題。自改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，積極推進(jìn)了城市更新實(shí)踐工作，其內(nèi)涵和外延亦不斷深化與擴(kuò)展，城市更新工作除了與土地存量規(guī)劃和市場(chǎng)運(yùn)作有關(guān)，更與城中村、舊住宅區(qū)、棚戶區(qū)改造等民生工程緊密相連，需要綜合協(xié)調(diào)和行之有效的實(shí)施機(jī)制作為保障。目前，我國香港在城市更新方面的制度建設(shè)和實(shí)踐不但引領(lǐng)全國，并且在亞洲城市更新的浪潮中也屹立潮頭。廣州、深圳、上海等特大城市面對(duì)城市核心區(qū)域增量土地供應(yīng)捉襟見肘的難題，已經(jīng)逐漸走上了向存量要增量的土地二次開發(fā)道路，先后建立了較為完善的基本框架制度，有效地提高了土地利用率。但在實(shí)踐的過程中，城市更新的參與主體不斷遭遇規(guī)劃審批、查違確權(quán)、搬遷補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)注銷等環(huán)節(jié)亂象頻發(fā)的困擾，尤其是在搬遷補(bǔ)償階段，深圳等地的城市更新項(xiàng)目紛紛在此環(huán)節(jié)受阻，阻隔時(shí)間甚至長(zhǎng)達(dá)十年之久。而我國香港的城市更新制度建設(shè)已趨于完善，尤其在拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)具備成熟穩(wěn)定的經(jīng)驗(yàn)，可以為深圳、上海等地解決拆遷頑疾提供新的思路。

二、香港實(shí)施城市更新征收補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)

（一）專業(yè)化的統(tǒng)一機(jī)構(gòu)——城市重建局

城市重建局作為城市更新的主管部門，實(shí)際為法定的半官方機(jī)構(gòu)，既行使統(tǒng)籌規(guī)劃、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目審批報(bào)送等傳統(tǒng)行政職能，還具有較強(qiáng)的平臺(tái)性質(zhì)。一方面，城市重建局自身的機(jī)構(gòu)組成中包含了較大比重的非公職人員，如各學(xué)科專家和地區(qū)議員代表，直接面向?qū)W界與民眾群體常態(tài)化地征詢意見；另一方面，城市重建局在針對(duì)不同城市更新項(xiàng)目時(shí)，采取一事一議的模式，負(fù)責(zé)搭建面向現(xiàn)有業(yè)主、未來業(yè)主、其他政府部門、開發(fā)商、融資方等主體的多元議事平臺(tái)。在不同項(xiàng)目中，對(duì)于權(quán)益主體的細(xì)分是城市重建局因時(shí)而異地采取不同更新策略的基礎(chǔ)，例如項(xiàng)目中少數(shù)業(yè)主握有待更新空間多數(shù)產(chǎn)權(quán)且有意愿進(jìn)行更新改造時(shí)，城市重建局會(huì)將他們與握有分散產(chǎn)權(quán)的其他業(yè)主進(jìn)行區(qū)分，促進(jìn)雙方的談判協(xié)商。如果協(xié)商不成功，城市重建局將根據(jù)《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣）條例》，強(qiáng)制分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主出售不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，但必須以市場(chǎng)公開拍賣的方式進(jìn)行出售，以保證小業(yè)主的利益不受到損害。這種做法既能兼顧社會(huì)公平，又可避免內(nèi)地常見的“產(chǎn)權(quán)集中難題”和“談判僵局”，提高了城市更新的效率。

（二）健全有力的制度保障——以《市區(qū)重建策略》為核心的制度體系

具有明晰、全面、綜合統(tǒng)籌的更新策略是城市更新工作開展的重要理論支撐。在成立城市重建局的同時(shí)，港府制定并發(fā)布了《市區(qū)重建策略》，作為香港城市更新的行動(dòng)指南，相當(dāng)于香港市區(qū)重建的專項(xiàng)總體規(guī)劃與行動(dòng)計(jì)劃，構(gòu)建了完善的規(guī)劃編制程序和實(shí)施機(jī)制，明確規(guī)定了市區(qū)重建的原則、目標(biāo)、任務(wù)、計(jì)劃和空間布局，向城市重建局的工作提供整體的政策指引，從法例上明確了核心業(yè)務(wù)、策略的流程、問責(zé)制與透明度等，規(guī)范其業(yè)務(wù)運(yùn)作機(jī)制。城市重建局的工作內(nèi)容不僅僅是舊建筑、舊區(qū)的簡(jiǎn)單拆除重建，還包括修復(fù)、美化、功能再造、文物保育等城市更新的系統(tǒng)工程，業(yè)務(wù)覆蓋全面、綜合，使得市區(qū)更新工作具有可持續(xù)性。此外，政府針對(duì)《市區(qū)重建策略》在征收補(bǔ)償、規(guī)劃編制等方面的不足，陸續(xù)出臺(tái)了《收回土地條例》等配套法規(guī)，形成了以《市區(qū)重建策略》為核心的公共政策體系，詳細(xì)規(guī)范了機(jī)構(gòu)設(shè)立、職責(zé)與責(zé)任、規(guī)劃程序、土地征收等各個(gè)方面的工作，為推進(jìn)香港市區(qū)重建工作提供了健全有力的制度保障。

表1 香港市區(qū)重建局（URA）城市更新政策

三、香港城市更新征收補(bǔ)償機(jī)制的主要特征

（一） 對(duì)公益性征收和商業(yè)性收購作區(qū)分處理

在我國香港，將土地使用權(quán)收回后用于重新開發(fā)嚴(yán)格區(qū)分為公益性征收和商業(yè)性收購。公益性征收：根據(jù)《收回土地條例》，基于軍事、醫(yī)療、交通等公益事業(yè)的需求，可通過一定的法定程序提前收回已批租的土地使用權(quán)。商業(yè)性征收：依據(jù)《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣）條例》，在面臨私人權(quán)益問題時(shí)，為了在保護(hù)私權(quán)與促進(jìn)市區(qū)重建發(fā)展之間的平衡，香港以80%的業(yè)主同意為條件允許公權(quán)力介入，但該條例為了防止公權(quán)力濫用，盡可能地保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)，對(duì)政府利用公權(quán)力介入征收補(bǔ)償活動(dòng)進(jìn)行了限制。多數(shù)份數(shù)擁有人只有在采取合理步驟向少數(shù)份數(shù)擁有人購買該地段的不分割份數(shù)無果的情況下，才有可能獲得土地審裁處的強(qiáng)制售賣令?？梢哉f，強(qiáng)制售賣“釘子戶”的產(chǎn)權(quán)是到最后才能采取的強(qiáng)硬措施，只有在雙方窮盡辦法而無法達(dá)成協(xié)議之后，才可按照該條例采取公開拍賣或其他法定方式出賣，以保證“市區(qū)重建”的順利進(jìn)行。

（二）住宅安置補(bǔ)償：統(tǒng)一原則，差異化標(biāo)準(zhǔn)

我國香港住宅安置補(bǔ)償通過統(tǒng)一的補(bǔ)償原則、差異化的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，較好地實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)一致性與弱勢(shì)群體權(quán)益保障之間的平衡，兼顧了社會(huì)公平與弱勢(shì)保障。

1.原則統(tǒng)一。我國香港在征集土地時(shí)按照“同等地段7年樓齡住房”的原則給予補(bǔ)償。住宅的拆遷安置補(bǔ)償款包括被收購住宅完全市場(chǎng)價(jià)格、自置住所津貼(自住部分給予的補(bǔ)貼)和補(bǔ)助津貼(出租部分或全部空置給予的補(bǔ)貼)。在支付被收購住宅市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)款外，城市重建局通過額外支付一筆“自置居所津貼”，使業(yè)主能夠有足夠能力在同等地段、條件相當(dāng)?shù)?年樓齡住宅內(nèi)再次購買住宅居住。

2.細(xì)部差異?！巴鹊囟?年樓齡住房”的補(bǔ)償原則，以保障弱勢(shì)群體為出發(fā)點(diǎn)，使用公共資金資源進(jìn)行補(bǔ)貼。補(bǔ)償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按業(yè)主擁有物業(yè)的自住、出租情況和套數(shù)多少進(jìn)行區(qū)別對(duì)待（見圖1）。

圖1 補(bǔ)償確定的方法

（三）資金補(bǔ)償，保障權(quán)利

為保證土地征收中涉及的公民私有產(chǎn)權(quán)與公共利益之間的平衡，采用貨幣方式給予業(yè)主和租客補(bǔ)償，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法上考慮業(yè)主在土地增值收益中的合理份額，力求實(shí)現(xiàn)政府和業(yè)主的利益共享。

1.補(bǔ)償資金計(jì)算方式。以貨幣補(bǔ)償為主，補(bǔ)償金額以“同區(qū)7年樓齡”（即與動(dòng)遷樓房處于同一地段、樓齡為7年的樓房）作為上限測(cè)算原權(quán)利人的改造收益規(guī)模，在進(jìn)行市區(qū)重建物業(yè)收購時(shí)，依據(jù)《物業(yè)收購準(zhǔn)則》確定補(bǔ)償金額，包括法定補(bǔ)償和特惠補(bǔ)償兩部分。

2.“樓換樓”計(jì)劃充實(shí)補(bǔ)償方式選擇。為了給予受重建項(xiàng)目影響的住宅自住業(yè)主更多的選擇，香港城市重建局還實(shí)施了“樓換樓”計(jì)劃。選擇“樓換樓”的業(yè)主必須先接受按照“同區(qū)7年樓齡”計(jì)算的現(xiàn)金補(bǔ)償金額。在此基礎(chǔ)上，選擇購買原址重建的樓房物業(yè)，或者選擇購買城市重建局的“樓換樓”住宅。城市重建局會(huì)在發(fā)出收購建議時(shí)確定“樓換樓”住宅的價(jià)格，若補(bǔ)償金額與購買住宅的市場(chǎng)價(jià)格不一致，則實(shí)行多退少補(bǔ)。

3.計(jì)算補(bǔ)償方案案例分析。以一套50 平方米63年樓齡的住宅為例：該住宅的市場(chǎng)價(jià)格為200 萬港幣，而同區(qū)50 平方米7年樓齡住宅的市場(chǎng)價(jià)格為380 萬港幣。通過城市重建局的補(bǔ)償方案，如果該住宅屬于業(yè)主自住，則補(bǔ)償方式為：該房屋市場(chǎng)價(jià)格+（同區(qū)7年樓齡住宅市場(chǎng)價(jià)格-該房屋市場(chǎng)價(jià)格）×100%，業(yè)主最終獲得380 萬港幣的補(bǔ)償金額，計(jì)算方式為：

$2000000+($3800000-$2000000)×100%=$3800000

如果該住宅完全出租或空置，則業(yè)主的補(bǔ)償金額為：該房屋市場(chǎng)價(jià)格+（同區(qū)7年樓齡住宅市場(chǎng)價(jià)格-該房屋市場(chǎng)價(jià)格)×50%，計(jì)算方式為：

$2000000+($3800000-$2000000)×50%=$2900000

業(yè)主將得到合計(jì)290 萬港幣的補(bǔ)償，同時(shí)該住宅的租客也可獲得一定的補(bǔ)償。

由于被收購物業(yè)大部分屬于50年樓齡以上的舊房，采用“同區(qū)7年樓齡”方式計(jì)算補(bǔ)償金額，業(yè)主在市區(qū)重建中獲得的收益一般為其物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值（即法定補(bǔ)償）的2-3倍，因此大部分業(yè)主會(huì)接受城市重建局的補(bǔ)償方案。

四、對(duì)完善內(nèi)地城市征收補(bǔ)償機(jī)制的啟示

（一）集中穩(wěn)定的主管機(jī)構(gòu)是征收補(bǔ)償?shù)闹匾M織保障

我國香港城市更新以城市重建局作為唯一機(jī)構(gòu)，整體上通過統(tǒng)一機(jī)構(gòu)、綜合策略、完善規(guī)章體系、明晰工作程序，構(gòu)建了高效可持續(xù)的城市更新機(jī)制。目前內(nèi)地一、二線城市等核心城市核心區(qū)域都進(jìn)入了巨量市場(chǎng)需要盤活改造的時(shí)代，多地均在探索適合自身特點(diǎn)的城市更新路徑，但除了廣州、深圳、上海外，絕大部分城市都未形成城市更新工作的專職管理機(jī)構(gòu)，征收補(bǔ)償活動(dòng)仍然依托住建局、房管局、規(guī)土委等機(jī)構(gòu)。由于缺乏城市更新工作的專職管理機(jī)構(gòu)，城市更新在管理上容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)分散、相互推諉的現(xiàn)象，各部門的具體政策、操作程序可謂政令不一，跨部門跨專業(yè)工作缺乏協(xié)調(diào)，往往會(huì)降低城市更新征收補(bǔ)償?shù)膶徟?。深圳、廣州和上海在城市更新機(jī)構(gòu)設(shè)置方面積極地向香港學(xué)習(xí)，其中廣州市城市更新局作為專門的城市更新管理機(jī)構(gòu)，是內(nèi)地第一個(gè)城市更新專門管理機(jī)構(gòu)。上海城市規(guī)劃與自然資源管理局，內(nèi)設(shè)詳細(xì)規(guī)劃管理處（城市更新處），負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)政策的研究、實(shí)施工作，但其依然依托規(guī)自局開展工作，在區(qū)級(jí)層面的更新職能亟需進(jìn)一步強(qiáng)化。深圳在“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”的背景下，雖然城市更新的根本制度邏輯不變，但各區(qū)政策在具體細(xì)節(jié)和操作上“大同多異”，市場(chǎng)主體面臨“一對(duì)十”的困境。部分區(qū)政府在項(xiàng)目準(zhǔn)入和項(xiàng)目統(tǒng)籌規(guī)劃方面舉棋不定，導(dǎo)致很多項(xiàng)目審批陷入停滯狀態(tài)。深圳為了提高土地二次開發(fā)的審批效率，將土地整備和城市更新等土地二次開發(fā)審批部門合并為城市更新與土地整備局，但其在履行職能時(shí)需要諸多部門協(xié)調(diào)配合而缺乏主動(dòng)性，亟需在操作層面建立市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)牽頭主導(dǎo)的全市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)劃、財(cái)政、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行政部門，同時(shí)擴(kuò)大和強(qiáng)化新組建的城市更新和土地整備局的行政職能，徹底改變城市更新審批過程中各部門互相推諉、條塊分割、效率低下的局面，促進(jìn)對(duì)城市更新拆遷補(bǔ)償問題的一體化指導(dǎo)。

（二） 制定公開公平公正的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

二次開發(fā)制度運(yùn)作良好的國家或地區(qū)，均對(duì)不同權(quán)利主體、不同建筑物采用不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，例如對(duì)合法和違法建筑，自住和出租物業(yè)等進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。我國香港通過各種手段實(shí)施公開競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)漲價(jià)歸公，制定拆遷補(bǔ)償政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范安置補(bǔ)償行為。根據(jù)深圳等地城市更新的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，由于缺乏拆遷補(bǔ)償?shù)闹笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，談判起初有95%的各種權(quán)利主體不明確自身的心理底線。在缺乏交易標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的情況下，開發(fā)商和小業(yè)主的談判極易陷入僵局，而且深圳由于進(jìn)行過兩次大的土地國有化進(jìn)程，留下了極多的歷史遺留違法建筑，開發(fā)商為了推進(jìn)城市更新的進(jìn)度，往往會(huì)選擇替違法建筑的小業(yè)主“背黑鍋”，接受其苛刻的條件，對(duì)其進(jìn)行正常的拆遷補(bǔ)償后還要代其繳納罰款，這些畸形的舉動(dòng)很大程度上助長(zhǎng)了頂風(fēng)違建的不正之風(fēng)。內(nèi)地城市在制定搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，首先，要制定科學(xué)合理的補(bǔ)償方式，采取貨幣補(bǔ)償時(shí)，要根據(jù)拆除建筑的區(qū)位、用途、樓齡、建筑面積等因素，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。若采取產(chǎn)權(quán)置換的方式，則應(yīng)以拆遷房屋的套內(nèi)建筑面積而非建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，引入合理的拆賠比例實(shí)施產(chǎn)權(quán)置換。其次，政府對(duì)處理違法建筑應(yīng)該加大立法和執(zhí)法力度，進(jìn)一步明確合法建筑的標(biāo)準(zhǔn)，加大查違和確權(quán)力度，落實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，嚴(yán)厲打擊頂風(fēng)違建的不法行為，杜絕違法建筑享受和合法建筑相同的補(bǔ)償待遇，規(guī)定回遷面積只按照合法建筑面積計(jì)算，提高違建成本，從而縮小因拆遷導(dǎo)致的貧富差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義。

（三） 完善相關(guān)法律制度，探索強(qiáng)制售賣政策

面臨私人權(quán)益問題，為了在保護(hù)私權(quán)與促進(jìn)市區(qū)重建發(fā)展之間實(shí)現(xiàn)平衡，我國香港實(shí)施強(qiáng)制征收、強(qiáng)制售賣機(jī)制，以及公正、高效的糾紛申訴和審裁機(jī)制，提高二次開發(fā)的實(shí)施效率，以80%的業(yè)主同意為條件允許公權(quán)力介入。不同于香港地區(qū)，“釘子戶”問題在實(shí)際工作中早就深深地困擾著內(nèi)地城市更新的實(shí)施主體，深圳等地規(guī)定開發(fā)商必須要和100%的小業(yè)主達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議，才能進(jìn)行拆遷活動(dòng)。例如深圳木頭龍小區(qū)的拆遷補(bǔ)償談判拉鋸了12年，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的推進(jìn)。應(yīng)借鑒香港地區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)政策法律空白，有效提高城市更新實(shí)施效率。首先，內(nèi)地城市要確立和完善裁判機(jī)關(guān)。在城市更新單元內(nèi)，當(dāng)開發(fā)商和小業(yè)主無法達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議而陷入僵局時(shí)，缺乏必要的公權(quán)力救濟(jì)，無論是政府還是司法機(jī)關(guān)都沒有相關(guān)法定權(quán)利，因此，必須在立法中明確爭(zhēng)議解決機(jī)構(gòu)。根據(jù)香港地區(qū)的強(qiáng)制售賣制度和內(nèi)地的法律現(xiàn)狀，涉及土地房產(chǎn)類的巨大不動(dòng)產(chǎn)，由司法機(jī)關(guān)終局性地定紛止?fàn)庉^為合適。其次，明確申請(qǐng)拍賣的條件。根據(jù)深圳、上海等地的實(shí)踐，城市更新單元范圍內(nèi)開發(fā)商和小業(yè)主的拆遷補(bǔ)償談判陷入僵局的情況，絕大多數(shù)發(fā)生在90%的小業(yè)主簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議之后，少數(shù)小業(yè)主出于自身利益的需要而坐地要價(jià)，影響簽約進(jìn)程。因此，不針對(duì)更新單元內(nèi)每棟建筑提出比例要求，將申請(qǐng)強(qiáng)制收買以取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益門檻設(shè)置為更新單元內(nèi)的90%，是符合現(xiàn)實(shí)需要的。此外，針對(duì)申請(qǐng)拍賣的條件、法院審查要點(diǎn)、拍賣對(duì)象等方面的法制有所欠缺的情況，立法機(jī)關(guān)要健全相關(guān)法律制度。

（四）加強(qiáng)城市更新拆遷補(bǔ)償政策宣傳，促進(jìn)公眾參與

相比較我國香港在征收補(bǔ)償方面細(xì)致深入的法制宣傳，內(nèi)地城市的政府部門和媒體在正確有效的輿論引導(dǎo)方面有所欠缺。首先，更新形成的“蛋糕”體積龐大，除了法律規(guī)定的政府法定部分和規(guī)劃編制過程中政府取得的部分，余下的皆是供開發(fā)主體和小業(yè)主進(jìn)行利益博弈的豐厚利潤。在內(nèi)地特大城市高房?jī)r(jià)的壓力下，一些小業(yè)主面對(duì)自身的貧困和家庭矛盾，寄希望于通過拆遷補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)一夜暴富的華麗轉(zhuǎn)變，加上媒體的過度炒作，比如近期報(bào)道的深圳白石洲舊改拆遷產(chǎn)生1878 個(gè)億萬富翁的新聞，進(jìn)一步拉高了小業(yè)主不切實(shí)際的心理預(yù)期，也加劇了小業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的利益分配矛盾，“釘子戶”現(xiàn)象層出不窮。相關(guān)媒體應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷補(bǔ)償現(xiàn)象作出冷靜、全面的思考和評(píng)論，引導(dǎo)小業(yè)主作出正確合理的判斷，防止以訛傳訛。政府在政策宣傳方面的工作沒有落到實(shí)處，很多小業(yè)主不清楚城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌以及棚戶區(qū)改造三者在補(bǔ)償力度方面的差距。此外，對(duì)于一些工改商住類的更新地塊，部分承租人認(rèn)為自己有條件分享未來的土地增值收益，因而與出租人產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)糾紛，這與政府城市更新拆遷補(bǔ)償政策宣傳力度較小、法律救濟(jì)不到位有關(guān)。政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元范圍內(nèi)派出工作人員或委托法律機(jī)構(gòu)定期舉辦講座，為小業(yè)主答疑解惑，去偽存真，消除不必要的成見和爭(zhēng)執(zhí)，快速推進(jìn)搬遷補(bǔ)償協(xié)議的達(dá)成和城市更新的進(jìn)程。

五、結(jié)論

本文以城市更新征收補(bǔ)償機(jī)制較為完善的香港地區(qū)為研究對(duì)象，對(duì)其征收補(bǔ)償?shù)膶?shí)施基礎(chǔ)和政策特點(diǎn)作深入解析，結(jié)合深圳、上海等內(nèi)地特大城市城市更新的實(shí)施現(xiàn)狀和政策環(huán)境，“取其精華”，在法律移植和制度設(shè)計(jì)上作因地制宜的調(diào)整，形成一套適合內(nèi)地特大城市的拆遷補(bǔ)償運(yùn)作機(jī)制，積極推動(dòng)內(nèi)地城市更新朝著制度化、程序化、精細(xì)化方向高速發(fā)展。