文/賈麗 胡飛

一、前言

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們對住房的要求越來越高，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也日漸成熟。由于二手房市場通常交易現(xiàn)房，消費(fèi)者在購房時(shí)不僅可以清楚掌握房屋本身狀況，對房屋周邊交通、商業(yè)、教育環(huán)境也有很好的了解，且購買后可以很快入住，所以在房地產(chǎn)市場中二手房市場所占份額不斷增多，二手房市場交易的掛牌量與成交量有顯著的增幅。然而，由于我國房地產(chǎn)市場相關(guān)政策不夠健全，尤其是針對二手房市場交易的政策較少，市場交易制度及過程還不夠完善，導(dǎo)致二手房市場交易過程中存在很多的問題，這給二手房交易雙方尤其是買方帶來了風(fēng)險(xiǎn)，影響了二手房市場的健康發(fā)展。本文在分析二手房市場交易存在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，以期為二手房市場的健康發(fā)展盡綿薄之力。

二、我國二手房市場現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，二手房由于自身經(jīng)濟(jì)性而備受青睞，交易規(guī)模也在逐漸擴(kuò)大。在北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房。以2019年11月為例，北京新房成交量為3877 套，二手房成交量為13848 套；上海新房成交量為6030 套，二手房成交量為18100 套；深圳新房成交量為3196 套，二手房成交量為8013 套。在其他城市，二手房交易量也在增加。數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，南京新房成交量為4492 套，二手房成交量為9606 套；合肥新房成交量為2406 套，二手房成交量約為4000 套。上海、北京、深圳等一線城市和部分二線城市由于房地產(chǎn)市場起步早、發(fā)展快、規(guī)?？偭看螅陆ㄉ唐贩看蟛糠志奂诮紖^(qū)，核心城區(qū)新建的商品房相對較少。由于郊區(qū)的新建商品房距離市中心較遠(yuǎn)，許多上班族選擇購買市區(qū)的老房子，一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段。根據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國家二手房與新房交易比例約為8：1至10：1 之間。隨著市場上存量房日益增多，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢也必將從“拼命蓋房”轉(zhuǎn)向“盤活存量”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國約50%的居民擁有屬于自己的住宅，其中65%的居民希望能夠“以舊換新、以小換大”。由此可知，二手房市場的發(fā)展前景何其廣闊,[1]中國樓市以二手房交易為主導(dǎo)的時(shí)代將很快來臨。然而，在二手房市場快速發(fā)展的同時(shí)，由于二手房交易政策與制度的不完善，二手房市場交易的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加。

三、二手房市場交易風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）買賣雙方存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.賣方房屋產(chǎn)權(quán)有爭議。在二手房買賣中，買方對二手房的房屋產(chǎn)權(quán)并不十分清楚，許多買方對二手房產(chǎn)權(quán)的審核通常只是在形式上查看賣方的產(chǎn)權(quán)證書，甚至有些買方連基本的產(chǎn)權(quán)證書都不查驗(yàn)，完全依靠經(jīng)紀(jì)人審查。如果賣方有意隱瞞房屋的產(chǎn)權(quán)問題，例如房屋存在共同產(chǎn)權(quán)或者產(chǎn)權(quán)存在爭議，在買方簽訂合同繳納定金后，可能導(dǎo)致買賣雙方圍繞房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生糾紛。在實(shí)踐中，二手房交易產(chǎn)權(quán)糾紛多是由于賣方無權(quán)處分房產(chǎn)所導(dǎo)致，典型案例是夫妻一方賣房。夫妻婚后取得的房產(chǎn)屬于共同所有，對房產(chǎn)的處置需要夫妻雙方同意，否則即無權(quán)處分。這種共有關(guān)系以客觀事實(shí)為基礎(chǔ)。因此，在房價(jià)上漲較快時(shí)，二手房賣方反悔常常以夫妻另一方不知情、不同意，自己無權(quán)處分為由，請求法院解除二手房買賣合同，給買方帶來損失。

2.房價(jià)上漲導(dǎo)致的賣方單方面毀約風(fēng)險(xiǎn)。在二手房買賣中，買賣雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，買方交付了定金等待賣方辦理過戶手續(xù)時(shí)，賣方卻撕毀合同拒絕辦理過戶，拒絕交房。造成這種現(xiàn)象的根本原因是房價(jià)上漲迅速，賣方內(nèi)心覺得賣虧了，從而拒絕承擔(dān)二手房買賣合同中約定的責(zé)任義務(wù)。此時(shí)，賣方往往以合同約定的價(jià)格低于當(dāng)前的市場價(jià)格為由而要求加價(jià)，否則便將房屋高價(jià)轉(zhuǎn)售他人。有些賣方寧愿賠償對方雙倍定金，也不愿意履行合同。二手房在雙方簽訂合同后由于市場的原因而升值，買方是有權(quán)力享受這份收益的。然而，如果買方希望盡快完成購房手續(xù)，則會(huì)滿足賣方的加價(jià)要求，使自身利益受損。如果買方拒絕加價(jià)，訴至法院要求賣方履行合同，則會(huì)增加時(shí)間上的負(fù)擔(dān)。

3.買方單方面毀約風(fēng)險(xiǎn)。在二手房買賣中，買方可能在簽訂二手房買賣合同后拒絕支付剩下的購房款，單方面解除合同，給賣方帶來損失。有些買方在房屋過戶后，拒絕按期支付尾款，或者一味拖延支付尾款時(shí)間。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)，買方會(huì)預(yù)先支付一筆定金，這筆定金起到約束雙方行為、保證雙方執(zhí)行二手房買賣合同的作用。然而，在房價(jià)大幅下跌時(shí)，買方寧愿損失定金也不愿意繼續(xù)履行合同約定。也有部分買方因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，無法從銀行獲得足夠的購房貸款，從而無力支付房款，這也會(huì)造成買方單方面毀約。

（二）二手房引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.二手房市場層次差距大，不規(guī)范經(jīng)營行為現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，二手房市場上經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低，市場上存在相當(dāng)部分質(zhì)量良莠不齊的二手房經(jīng)紀(jì)人員。市場對二手房交易操作流程沒有作具體要求，不同機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式差異較大，由此造成在二手房交易過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)有的二手房市場最常見的不規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為主要有要求獨(dú)家代理然后吃差價(jià)、對買賣雙方隱瞞信息、騙取看房費(fèi)、幫助買賣雙方逃稅漏稅等，不僅造成國家財(cái)政的損失，而且對買賣雙方的權(quán)益也會(huì)造成嚴(yán)重的侵犯，極大損害了行業(yè)的整體信譽(yù)。同時(shí)，二手房的內(nèi)部管理由于沒有正式的規(guī)范，也存在著很大的漏洞，單店加盟形式會(huì)出現(xiàn)很多能力不夠卻頂著大公司名號的門店，當(dāng)消費(fèi)者在這些門店的交易出現(xiàn)問題時(shí)，卻無法找到有效的途徑進(jìn)行投訴，大大損害了買賣雙方的利益。

2.對房屋產(chǎn)權(quán)沒有查驗(yàn)清楚。有些經(jīng)紀(jì)人員在提供服務(wù)時(shí)，沒有對房屋委托人的關(guān)鍵信息與房屋的權(quán)屬情況作認(rèn)真核查，沒有盡到審核義務(wù)，給購房者帶來巨大損失。提供準(zhǔn)確的房源信息十分重要，但在實(shí)踐中，部分經(jīng)紀(jì)人員卻疏于對房屋的關(guān)鍵材料進(jìn)行整理與核實(shí)，如個(gè)別售房人在出售房屋時(shí)提供虛假材料，而經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在未對售房人出示的身份證明、房屋權(quán)屬狀態(tài)等進(jìn)行核實(shí)的情況下即將房屋掛牌交易，使一些不具備交易條件的房產(chǎn)流向市場，造成二手房市場的混亂。

3.經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)素質(zhì)不高。由于二手房市場經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)的門檻較低，利潤相對較高，導(dǎo)致大量素質(zhì)不高、業(yè)務(wù)水平低下的人員進(jìn)入該行業(yè)，這些人員的服務(wù)水平低下，難以向消費(fèi)者提供全面合理的二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)。同時(shí)，又由于二手房行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，行業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)性大，從業(yè)人員沒有長久從事該行業(yè)的想法，在無法得到有效監(jiān)督與管理的情況下，違規(guī)交易、暗箱操作與侵犯消費(fèi)者權(quán)益的行為屢見不鮮，尤其是市場波動(dòng)時(shí)期，更會(huì)加劇市場的不平穩(wěn)。素質(zhì)低下的二手房從業(yè)人員常常利用消費(fèi)者對二手房交易規(guī)則與程序的不熟悉，憑借其信息與技術(shù)的優(yōu)勢，對客戶作出欺詐行為并以此非法牟利。這不僅會(huì)對整個(gè)二手房交易行業(yè)的信譽(yù)造成影響，使群眾對該行業(yè)產(chǎn)生不好的印象，更會(huì)影響二手房市場的健康發(fā)展與社會(huì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

（三）政府職能部門在二手房交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.政府建立二手房市場交易政策制度不健全。我國二手房市場起步雖晚但發(fā)展迅速，因而相關(guān)的政策缺乏理論的指導(dǎo)與時(shí)間的的積累，具有探索性、過渡性、暫時(shí)性等特點(diǎn)，這使我國的二手房市場政策還存在諸多的漏洞與不足。雖然政府及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門近年來采取了一些規(guī)范二手房市場的行動(dòng)，例如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合其他部門提出了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，但文件并未對二手房市場產(chǎn)生較大的影響，其中大部分是原則性規(guī)定，沒有提出具體的管理辦法。當(dāng)前，政府制定的政策無法適應(yīng)二手房市場發(fā)展的速度，政府作為市場指導(dǎo)者向二手房市場提供的服務(wù)遠(yuǎn)沒有到位，且政府內(nèi)部沒有形成明確的管理機(jī)構(gòu)，無法對市場進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致二手房市場處于魚龍混雜的狀態(tài)，難以形成一個(gè)健康有序的市場環(huán)境。

2.政府對二手房市場交易政策執(zhí)行不嚴(yán)格。我國各級政府與相關(guān)部門針對二手房市場出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策，但這些政策措施并沒有被全面落實(shí)，執(zhí)行力度欠缺。這體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，中央政府對二手房市場出臺(tái)的一些政策與文件得不到地方政府的響應(yīng)，一些地方政府根據(jù)本地區(qū)的利益，并沒有嚴(yán)格地執(zhí)行中央決議；另一方面，地方政府出臺(tái)的相關(guān)政策缺乏實(shí)施力度，實(shí)踐中違反相關(guān)政策的情況時(shí)有發(fā)生。如果政府出臺(tái)的二手房市場政策得不到全面認(rèn)真的執(zhí)行，則相關(guān)政策無異于一紙空文。

3.政府相關(guān)部門對二手房交易過程審查不規(guī)范。我國的房屋所有權(quán)以登記為要件，在二手房交易活動(dòng)中，產(chǎn)權(quán)審查是必經(jīng)程序。然而，在現(xiàn)實(shí)中，屢屢發(fā)生一房二賣或二房東事件，其主要原因在于登記機(jī)關(guān)沒有履行認(rèn)真核查的義務(wù)，使盜用甚至是偽造的房屋所有權(quán)證與房屋所有權(quán)人身份證在登記時(shí)可以蒙混過關(guān)。如果登記機(jī)關(guān)能夠真正做到恪盡職守地核查房屋所有權(quán)證與房屋所有權(quán)人的身份證，許多風(fēng)險(xiǎn)可以避免。

4.政府相關(guān)部門對二手房交易過程監(jiān)督不到位。近年來，房地產(chǎn)交易越來越多，經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍越來越壯大，但二手房市場繁榮的背后，政府及房地產(chǎn)管理部門對于二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理卻相對較為薄弱。雖然政府對房地產(chǎn)采取信息備案公示制度，但卻沒有建立配套的監(jiān)管系統(tǒng)，對二手房市場存在的問題無法實(shí)施監(jiān)督管理，依托的行業(yè)協(xié)會(huì)也并沒有在二手房監(jiān)管問題上發(fā)揮較大的作用，使行業(yè)亂象頻發(fā)。政府對不合法的交易行為懲罰力度較弱，例如，部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違規(guī)操作損害了他人權(quán)益，相關(guān)部門也往往只是對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處以罰金而鮮有吊銷經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照的。即使有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)重大問題被吊銷執(zhí)照，過段時(shí)間也可以搖身一變換個(gè)名字再重新進(jìn)入二手房市場。在交易中出現(xiàn)的諸多問題常常只能由消費(fèi)者承擔(dān)，這不僅嚴(yán)重危害了消費(fèi)者的利益，也使人們對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生了極強(qiáng)的不信任感。因此，有效的監(jiān)督管理對于整頓二手房市場十分重要。無論是對于二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還是對于消費(fèi)者個(gè)人，房地產(chǎn)管理部門只有隨時(shí)掌握其動(dòng)態(tài)與信用狀況，才能及時(shí)采取應(yīng)對的措施，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，才能樹立二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)新形象，更加順利地規(guī)范與整合二手房市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（四）合同不規(guī)范引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析

二手房市場買賣雙方在交易過程中時(shí)常存在“陰陽合同”問題。所謂陰陽合同是指買賣雙方針對房屋買賣事項(xiàng)訂立兩個(gè)內(nèi)容不同的合同。陰合同對內(nèi)，陽合同對外。[2]陰合同才是雙方真實(shí)意愿的體現(xiàn)，而陽合同的成交價(jià)格往往低于陰合同中雙方真實(shí)成交價(jià)格，此合同上的成交價(jià)格被作為辦理過戶時(shí)申報(bào)納稅的計(jì)稅依據(jù)。二手房買賣領(lǐng)域中陰陽合同現(xiàn)象十分常見，目的是通過提供虛假納稅申報(bào)材料降低稅基，從而減少應(yīng)納稅額，進(jìn)而偷稅漏稅。

簽訂陰陽合同雖然可以獲一時(shí)之利，但給當(dāng)事雙方都埋下了安全隱患。首先是法律風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方虛報(bào)房屋成交價(jià)格逃避稅收顯然違反了納稅人如實(shí)向納稅機(jī)關(guān)納稅的規(guī)定，一旦被發(fā)現(xiàn)，將面臨補(bǔ)交稅款、罰款等行政處罰，甚至?xí)蛔肪啃淌仑?zé)任。除違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，當(dāng)事人還可能面臨經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對于賣方而言，由于房屋買賣中許多款項(xiàng)不是一次性付清 ，與買方簽訂陰陽合同后會(huì)出現(xiàn)房款無法收回的可能。因?yàn)閷ν獾年柡贤械膬r(jià)格要低于雙方真實(shí)成交意愿。如果買方在房屋過戶后拒不承認(rèn)陰合同而只愿意支付陽合同上規(guī)定的價(jià)格，則會(huì)對賣方造成損失并引起糾紛。對于買方而言，當(dāng)再次轉(zhuǎn)手出售二手房時(shí)，前期規(guī)避的稅款則會(huì)轉(zhuǎn)嫁到自身。因?yàn)榍捌诋?dāng)事人成交價(jià)格已經(jīng)備案，登記的價(jià)格是低于實(shí)際成交價(jià)格的，這拉大了二手房兩次買賣的差價(jià)，會(huì)增加其稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

四、規(guī)避二手房市場交易風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1.明晰二手房產(chǎn)權(quán)。購房者在購買二手房時(shí)，如需避免賣方借口無權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)，則在與賣方簽訂二手房買賣合同時(shí)，一定要明確房屋的實(shí)際所有權(quán)情況，賣方是否房屋唯一所有權(quán)人，房屋所有權(quán)是否存在夫妻共有、父母共有等權(quán)屬情況。若房屋所有權(quán)屬于夫妻雙方共同擁有，則要求夫妻雙方都在合同上簽字，并保留證據(jù)。合同中明確約定過戶時(shí)間，則應(yīng)盡快辦理過戶。

2.提高違約成本。在二手房買賣中，買賣雙方由于房價(jià)上漲或者下跌而單方面違約現(xiàn)象十分常見，賣方單方面毀約和買方單方面毀約都是為了實(shí)現(xiàn)自身的利益最大化。在買賣雙方簽訂二手房買賣合同時(shí)，買方會(huì)支付一定數(shù)額的定金。在買方違約時(shí)，買方會(huì)損失這筆定金，而賣方違約則需要支付雙倍定金數(shù)額的違約金?？梢姡I賣雙方單方面違約都需要支付違約成本。若某一方違約獲得的利益比違約成本高，則容易刺激其違約。因此，在雙方簽訂二手房買賣合同時(shí)提高定金的比重，增加雙方的違約成本，則可有效抑制雙方的違約行為，從而保障當(dāng)事人權(quán)益。

3.建立買賣雙方的誠信檔案。誠實(shí)守信是中華民族的傳統(tǒng)美德，市場經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)也需要誠信作為潤滑劑。二手房市場交易涉及金額較大，買賣雙方不誠信行為可能會(huì)嚴(yán)重?fù)p害他人的利益。買賣中之所以會(huì)出現(xiàn)違約現(xiàn)象，其主要原因在于違約成本太低，違約帶來的收益大于成本。針對這種現(xiàn)狀，可以建立二手房市場買賣雙方的誠信檔案，將違約方列入“誠信黑名單”之中。一旦被列入“誠信黑名單”，短期內(nèi)禁止其從事二手房交易活動(dòng)。一般賣方主要是為回收資金而處置房產(chǎn)，如果禁止其從事二手房交易，將影響其資金回收。對于買方而言，禁止其從事二手房交易，短期內(nèi)將無法購買二手房，對其也是打擊。因此，買賣雙方在意圖違約時(shí)，將會(huì)衡量違約成本而收斂自身的違約行為。該系統(tǒng)還可與銀行、社保、人才市場等部門一同建立一整套信息共享的個(gè)人誠信檔案網(wǎng)絡(luò)，使進(jìn)入“誠信黑名單”的人員在今后辦理貸款、保險(xiǎn)等方面都受到一定的限制，從而促使買賣雙方在二手房交易活動(dòng)中堅(jiān)持誠實(shí)守信的原則。

（二）二手房引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1.加強(qiáng)二手房市場的自身建設(shè)。首先，房地產(chǎn)管理相關(guān)部門要提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。二手房交易行業(yè)本是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，需要大量的資金與人脈信息渠道才能保證良好的效益與發(fā)展。部分承受風(fēng)險(xiǎn)能力較差的公司往往會(huì)擾亂市場秩序，給二手房市場帶來負(fù)面影響。其次，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的分級管理機(jī)制，培育一些實(shí)力強(qiáng)大、知名度高的經(jīng)紀(jì)公司，帶動(dòng)行業(yè)規(guī)范化風(fēng)氣，更好地穩(wěn)定二手房市場的秩序。第三，在全行業(yè)倡導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠信經(jīng)營與陽光操作的風(fēng)氣，建立起公開公正透明的工作環(huán)境與操作規(guī)范。增強(qiáng)企業(yè)的自律能力，在經(jīng)營活動(dòng)過程中，堅(jiān)持誠實(shí)守信、公平競爭的原則，切實(shí)履行自身的職責(zé)與義務(wù)，自覺主動(dòng)地避免違法行為與違法操作，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)良好的品牌形象與文化形象。第四，在相關(guān)部門與行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)與引領(lǐng)下，不斷提高經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身素質(zhì)，加強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)新建設(shè)。增強(qiáng)機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新意識，鼓勵(lì)創(chuàng)新意見與創(chuàng)新行為，在業(yè)務(wù)創(chuàng)新與業(yè)務(wù)拓寬上不斷取得新的成績。機(jī)構(gòu)內(nèi)部也要建立信息化模式，加強(qiáng)信息化建設(shè)，這樣不僅有利于提高企業(yè)經(jīng)營的秩序化、規(guī)范化水平，也有利于降低經(jīng)營成本，促進(jìn)二手房行業(yè)內(nèi)部管理的科學(xué)性，提高經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量。[3]

2.提高二手房市場經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員技術(shù)水平與職業(yè)道德水平。不僅二手房經(jīng)紀(jì)公司需要增強(qiáng)自身建設(shè)，二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員也必須提高業(yè)務(wù)水平與職業(yè)道德水平，全方面提高行業(yè)從業(yè)的準(zhǔn)入門檻，凈化行業(yè)的工作風(fēng)氣。二手房市場具有非常大的發(fā)展?jié)摿Γ址拷?jīng)紀(jì)作為一個(gè)發(fā)展前景良好的職業(yè)領(lǐng)域，必然會(huì)吸引眾多從業(yè)人員，那么建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格制度與工作定期培訓(xùn)制度便非常重要。

除了擁有較高的知識技術(shù)水平，二手房經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德也尤為重要。不僅要在選拔從業(yè)人員的過程中強(qiáng)調(diào)道德問題，更要在實(shí)際工作中進(jìn)行監(jiān)督管理，例如建立職業(yè)注冊制度，將每一位從業(yè)人員的行為記錄在案，進(jìn)行統(tǒng)一的管理監(jiān)督，在工作中犯下的道德錯(cuò)誤絕不能輕易放過，以此對二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員形成約束。同時(shí)，還要定期進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)與職業(yè)資格審核，不斷提高二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的整體素質(zhì)，形成良好的行業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)桿。

3.建立科學(xué)的二手房市場交易技術(shù)平臺(tái)，增強(qiáng)二手房市場交易透明度。對于信息不平衡、交易不規(guī)范的情況，可以建立二手房交易的科學(xué)技術(shù)平臺(tái)，建立二手房交易的標(biāo)準(zhǔn)體系，增強(qiáng)二手房源信息的透明度，構(gòu)建一個(gè)公開公正的信息發(fā)布平臺(tái)與交易平臺(tái)。所有二手房信息實(shí)行網(wǎng)上登記、網(wǎng)上查詢，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)與政府的信息管理系統(tǒng)相結(jié)合，[4]最大程度地減少買賣雙方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的信息失衡問題，降低消費(fèi)者對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不信任水平，也縮小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行欺瞞行為的可能性。所有交易實(shí)行網(wǎng)上簽約，最大程度地實(shí)現(xiàn)二手房交易的透明化與公開化。在公開透明的情況下履行交易的各項(xiàng)程序，不僅能夠保障交易的安全性，也便于交易雙方及時(shí)查詢、了解交易進(jìn)程。建立健全的透明化信用體系，可以隨時(shí)查詢相關(guān)機(jī)構(gòu)與人員的信息，使消費(fèi)者在選擇上有了一個(gè)更加多元化的空間，對交易也能多一份安心。

此外，應(yīng)對所有二手房交易的資金增加第三方監(jiān)管，確保資金交易的安全。所有交易實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的合同管理，以便在發(fā)生糾紛時(shí)能夠成為評判與追究責(zé)任的依據(jù)和憑證。標(biāo)準(zhǔn)的、科學(xué)的、公開的管理體系與平臺(tái)對二手房市場管理的作用不可忽視。

4.建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠信檔案，增強(qiáng)對不良經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的懲罰力度。隨著二手房市場的發(fā)展，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在隊(duì)伍不斷擴(kuò)大的同時(shí)也產(chǎn)生了誠信缺失的問題，阻礙了其健康發(fā)展。針對這一問題，可通過制定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用評定辦法，建立信用評價(jià)指標(biāo)體系，對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評級并建立誠信檔案。同時(shí)，要對違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與企業(yè)法人進(jìn)行動(dòng)態(tài)記錄并定期公開。建立誠信缺失懲戒機(jī)制，加大懲罰力度。

（三）政府職能部門存在的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1.健全二手房市場交易政策，加強(qiáng)政策實(shí)施力度。二手房市場也屬于市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)即法治經(jīng)濟(jì)。健全的法律制度與政策體系，是二手房行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行與健康發(fā)展的基礎(chǔ)。只有在行業(yè)發(fā)展過程中能夠做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，才能保證行業(yè)真正的規(guī)范化管理。

政府職能部門要不斷完善二手房交易行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)與制度，并根據(jù)二手房市場的實(shí)際環(huán)境與條件進(jìn)行調(diào)整政策，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的變化也日新月異。只有不斷更新、與時(shí)俱進(jìn)的二手房政策才能保障二手房市場健康持續(xù)地發(fā)展。除要針對二手房交易、企業(yè)經(jīng)營等制定政策，還要制定一系列有效可行的政策以提高二手房行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，規(guī)范二手房從業(yè)人員的行為。在健全二手房市場制度外，還要增強(qiáng)這些制度的實(shí)施力度，使這些制度能夠切實(shí)落實(shí)到實(shí)踐活動(dòng)中，切實(shí)保障二手房買賣雙方的利益，履行政府經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的職能。

2.加強(qiáng)對二手房市場交易的監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對二手房市場交易的監(jiān)管。首先要完善監(jiān)管的法律法規(guī)與制度，使二手房交易過程的管理能夠做到有法可依。拓寬舉報(bào)房地產(chǎn)市場違法行為的途徑，增加多種靈活便捷的舉報(bào)方式，并做到及時(shí)處理與回應(yīng)。依托房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)建立房地產(chǎn)的監(jiān)管系統(tǒng)，對信用狀況進(jìn)行透明管理，[5]使消費(fèi)者能夠在了解機(jī)構(gòu)信息的情況下對交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理選擇。采取多種懲處辦法，例如，將企業(yè)及相關(guān)人員的違規(guī)行為在網(wǎng)站及其他媒體上公布，提高其違法成本。加大對違法行為的懲處力度，這樣才能對從業(yè)單位與從業(yè)人員有威懾作用，從而創(chuàng)造一個(gè)有著良好的氛圍與風(fēng)氣的二手房市場環(huán)境，使老百姓能夠放心購房，這也能提升老百姓對房地產(chǎn)市場以及政府部門的信心。

（四）合同不規(guī)范引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

二手房買賣雙方簽訂陰陽合同的主要目的是偷逃稅收，很多時(shí)候他們并不清楚自己的行為已經(jīng)違反了法律。因此，應(yīng)該廣泛運(yùn)用媒體向社會(huì)公眾傳播二手房買賣有關(guān)政策、法律法規(guī)，實(shí)施正面引導(dǎo)與反面教育相結(jié)合的辦法以不斷增強(qiáng)公民的法律意識，使買賣雙方意識到小小的偷稅“實(shí)惠”將給自身帶來諸多的安全隱患。稅務(wù)部門可以加強(qiáng)與銀行之間的信息溝通。由于二手房交易涉及的金額較為巨大，對于有能力一次性支付房款的人而言，轉(zhuǎn)賬給賣方無疑是最安全的付款方式，此時(shí)買方向賣方轉(zhuǎn)賬的金額就是實(shí)際的成交價(jià)格。沒有能力一次性付清房款的人大多需要向銀行申請按揭，此時(shí)買方向銀行提供的房屋買賣合同上記載的金額就是實(shí)際的成交價(jià)格?？梢?，通過與銀行的合作，實(shí)現(xiàn)信息共享，稅務(wù)部門可以有效地發(fā)現(xiàn)虛假的房屋買賣合同，防止偷逃稅收。

五、結(jié)語

綜上所述，二手房市場現(xiàn)在正處于快速發(fā)展階段，快速發(fā)展的背后是種種問題。因此，政府要完善相關(guān)法律法規(guī)與制度，加強(qiáng)對二手房市場的監(jiān)管。二手房行業(yè)要加強(qiáng)自身的建設(shè)，形成有組織有紀(jì)律的公司管理制度，也要建立專業(yè)的、科學(xué)的技術(shù)平臺(tái)以提高自身的實(shí)力，不斷提高向消費(fèi)者提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的水平，二手房市場從業(yè)人員要不斷提高自身素質(zhì)與專業(yè)素養(yǎng)，堅(jiān)持職業(yè)道德，堅(jiān)持不逾越法律底線，以向消費(fèi)者提供更好的服務(wù)為發(fā)展目標(biāo)。