王文　賀衛(wèi)中　陳向東

摘 要：針對建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系發(fā)展對自然資源要素價格顯化需求，本文以加快建立政府公示自然資源價格體系，完善自然資源價格監(jiān)測與評估，實現(xiàn)地價杠桿引導(dǎo)資源優(yōu)配，從多維角度研究并運(yùn)用GIS等技術(shù)研建管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)地價管理系統(tǒng)化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化“四化一體”目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)技術(shù) 系統(tǒng)模塊與應(yīng)用 智慧地價管控

中圖分類號：F301文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1003-9082（2020）03-00-02

一、引言

作為能夠靈敏反映土地市場變化的“晴雨表”，地價及地價管控在國土資源管理及土地市場建設(shè)中發(fā)揮了重要的基石作用，是政府對國土資源利用管理運(yùn)行實施宏觀調(diào)控的有力杠桿。近年來，常州市依據(jù)規(guī)范要求，及時掌握土地市場變化情況，實現(xiàn)以季度動態(tài)監(jiān)測地價、年度實行基準(zhǔn)地價更新與公布工作，確保了土地市場穩(wěn)健運(yùn)行[1]。但是從管理措施上看還缺少實現(xiàn)系統(tǒng)化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化管理手段與方法。如：歷年來基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測與變更數(shù)據(jù)沒有建立統(tǒng)一的動態(tài)管理分析系統(tǒng)，不能及時滿足政府第一時間獲取地價宏觀分析決策的地價趨勢分析與預(yù)警等相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，同時，估價行業(yè)未能實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享;評估案例沒有形成統(tǒng)一的案例庫，評估時選取案例費(fèi)時費(fèi)力效率低，線下評估不能及時滿足土地出讓招商快捷評估要求，需建立智慧評估功能與云估價;公示自然資源價格體系不健全、地價評估服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展高質(zhì)量發(fā)展的技術(shù)創(chuàng)新不夠、技術(shù)支撐手段缺乏等;

為實現(xiàn)地價管控“四化一體”目標(biāo)，基于國土資源“一張圖”工程和“數(shù)字常州”地理空間框架成果等基礎(chǔ)資料，應(yīng)用GIS技術(shù)建立管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)地價成果數(shù)據(jù)管理、大數(shù)據(jù)展示、輔助決策分析、監(jiān)測預(yù)警、評估全流程管理、數(shù)據(jù)共享交換、公眾智能預(yù)估等，為地價管理提供高效、準(zhǔn)確的決策支持，是實施開展智慧地價管理系統(tǒng)建設(shè)項目的初衷。

二、研究內(nèi)容

常州市智慧地價管理系統(tǒng)，以信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)平臺為工具，對基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)、監(jiān)測地價數(shù)據(jù)和評估地價數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化整合，實現(xiàn) “一個體系、一個平臺、一個網(wǎng)絡(luò)、一個系統(tǒng)”的地價信息化管理[2]。

研究主要包含了以下六項內(nèi)容：

1.地價數(shù)據(jù)管理：整合全市地價數(shù)據(jù)信息，構(gòu)建全市統(tǒng)一的地價數(shù)據(jù)信息化管理，為地價分析、地價評估等地價智能應(yīng)用提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，創(chuàng)新數(shù)據(jù)管理方式，提升管理效能。

2.地價實時動態(tài)監(jiān)測：按代表性、標(biāo)準(zhǔn)性、穩(wěn)定性、公示性四個方面內(nèi)容對市區(qū)監(jiān)測點設(shè)定標(biāo)識化、可視化地價監(jiān)測點標(biāo)識。對地價動態(tài)實時監(jiān)測，估價師可通過手持設(shè)備（手機(jī)、平板電腦）安裝的安卓APP軟件實現(xiàn)監(jiān)測點導(dǎo)航、定位、核查地價信息、一二級市場交易地價數(shù)據(jù)及相關(guān)指標(biāo)現(xiàn)場數(shù)據(jù)上傳等功能，現(xiàn)場監(jiān)測相關(guān)信息在WEB應(yīng)用端同步更新顯示，實現(xiàn)地價監(jiān)測點數(shù)字化、信息化。

3.地價數(shù)據(jù)查詢與統(tǒng)計：應(yīng)用常州市天地圖與國土資源云平臺作為基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)，對地價數(shù)據(jù)進(jìn)行時間、空間等維度的查詢與統(tǒng)計。

4.健全基準(zhǔn)價格體系：探索健全自然資源資產(chǎn)評估體系，完善編制好集體建設(shè)用地與農(nóng)用地基準(zhǔn)地價、城鎮(zhèn)標(biāo)定地價等政府公示基礎(chǔ)地價體系，形成充分反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的等級與價格體系;充分體現(xiàn)不同細(xì)分用途土地收益水平、土地價格、供求關(guān)系的差別，實現(xiàn)差別化供地、差別化地價評估，探索制定保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展的基準(zhǔn)地價用途行業(yè)修正體系標(biāo)準(zhǔn)。

5.智慧地價評估：在地價空間大數(shù)據(jù)前提下，系統(tǒng)運(yùn)用大數(shù)據(jù)和云平臺的分析和功能，針對不同評估方法，實現(xiàn)評估方法智能推薦，案例智能選取，優(yōu)化評估效率，適當(dāng)減少對主觀判斷的過分依賴。實現(xiàn)智慧評估。并且通過智慧云評估平臺，通過云查勘、詢價系統(tǒng)功能等實現(xiàn)由傳統(tǒng)評估向網(wǎng)絡(luò)化、自動化、智能化在線評估方式模式創(chuàng)新，取代許多重復(fù)性的工作，減少人工干預(yù)環(huán)節(jié)，引領(lǐng)地價估價行業(yè)進(jìn)入“評估的云時代”[3]。

三、系統(tǒng)功能

1.系統(tǒng)整體架構(gòu)

常州智慧地價管理系統(tǒng)的總體框架是，以國土資源各類數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以國土資源信息網(wǎng)絡(luò)為依托，以國土資源各項管理業(yè)務(wù)流程信息化為主線，以地價管理體系為核心，形成互聯(lián)互通、貫穿上下的政務(wù)管理、決策支持和社會服務(wù)信息化體系[4]。

根據(jù)總體框架指導(dǎo)思想，結(jié)合自然資源信息化建設(shè)要求，智慧地價應(yīng)用管理系統(tǒng)采用面向服務(wù)的應(yīng)用程序開發(fā)方法進(jìn)行設(shè)計，遵循業(yè)務(wù)規(guī)范、數(shù)據(jù)資源標(biāo)準(zhǔn)等標(biāo)準(zhǔn)體系，依托統(tǒng)一的國土資源信息化平臺，定制智慧地價管理模塊，將常州地價管理應(yīng)用模塊及其數(shù)據(jù)庫集成到一個可管理的環(huán)境中，快速實現(xiàn)一體化、集成式政務(wù)應(yīng)用，實現(xiàn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的信息共享和互聯(lián)互通。

2.關(guān)鍵技術(shù)

2.1三層體系結(jié)構(gòu)

系統(tǒng)采用三層結(jié)構(gòu)體系，將應(yīng)用系統(tǒng)劃分為三層：用戶表現(xiàn)層、應(yīng)用服務(wù)層、數(shù)據(jù)服務(wù)層。各層的邏輯關(guān)系清晰明了，真正做到了“瘦客戶”，提高了系統(tǒng)運(yùn)行效率。

2.2業(yè)務(wù)應(yīng)用組件服務(wù)化

將各種業(yè)務(wù)應(yīng)用功能拆分成不同的服務(wù)組件，采用標(biāo)準(zhǔn)的WebService或者 Restful技術(shù)進(jìn)行封裝成服務(wù)接口，統(tǒng)一對外提供調(diào)用地址，提高了組件的復(fù)用程度，提升了工作效率。自然資源行業(yè)涉及許多專業(yè)化應(yīng)用，需要對多應(yīng)用系統(tǒng)的進(jìn)行集成，用一體化的方案給予解決，形成一個相對完整而有效的體系。Webservices是一個可互操作的分布式應(yīng)用程序的新平臺，它定義了應(yīng)用程序如何在Web上實現(xiàn)互操作性。用任何的語言，在任何平臺上寫Webservice，只要通過Webservice標(biāo)準(zhǔn)就可以對這些服務(wù)進(jìn)行查詢和訪問，形成一個開放的共享體系，使系統(tǒng)既有良好的可擴(kuò)展性[5]。

2.3地理信息技術(shù)結(jié)合大數(shù)據(jù)技術(shù)

通過網(wǎng)上抓取大數(shù)據(jù)實時分析并建立地價空間數(shù)據(jù)庫。常州市智慧地價管理系統(tǒng)，利用垂直搜索引擎技術(shù)和ArcGIS軟件完成地價專題空間數(shù)據(jù)庫建設(shè)，并結(jié)合SOA和J2EE的服務(wù)設(shè)計開發(fā)智慧地價管理功能，同時采用WebGIS空間分析和大數(shù)據(jù)提取，實現(xiàn)了地價大數(shù)據(jù)的空間關(guān)聯(lián)和自動計算，實現(xiàn)地價“一張圖”展示、智慧評估，地價預(yù)測、預(yù)警。

四、功能實現(xiàn)

1.建立了地價預(yù)測預(yù)警模型，實現(xiàn)了地價的實時監(jiān)測

常州市智慧地價管理信息系統(tǒng)，以地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，依據(jù)地價波動的機(jī)制和規(guī)律，采用數(shù)理統(tǒng)計方法，分析和判斷地價水平及其變化趨勢是否合理[6]（如模塊設(shè)定當(dāng)?shù)貎r增長率為5%-10%時，為輕度警情;當(dāng)?shù)貎r增長率為大于10%時，為重度警情），實現(xiàn)了地價的實時監(jiān)測。同時也與常州市房地產(chǎn)市場調(diào)控平臺共享相關(guān)數(shù)據(jù)，分析全市房地產(chǎn)庫存與去化周期，實現(xiàn)房住不炒的精準(zhǔn)調(diào)控，能夠為政府建立地價調(diào)控機(jī)制，進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)決策等提供相關(guān)參考。

2.建立了自動匹配功能模塊，實現(xiàn)了案例的自動優(yōu)選匹配

常州市智慧地價應(yīng)用管理模塊，實現(xiàn)了地價信息的集中存儲管理和共享使用，地價管理相關(guān)數(shù)據(jù)信息與電子地圖的有機(jī)關(guān)聯(lián)與融合，為監(jiān)測點信息自動提取、可比交易案例自動優(yōu)選提供了基礎(chǔ)。自動匹配功能模塊，根據(jù)待估宗地區(qū)位、用途、交易方式、交易日期等條件，自動優(yōu)選案例。

3.充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，大幅提升了地價評估工作效率

地價評估過程中的土地市場成交數(shù)據(jù)、一手房交易數(shù)據(jù)、二手房交易數(shù)據(jù)、商服繁華度數(shù)據(jù)、交通數(shù)據(jù)、配套設(shè)施數(shù)據(jù)等，具有多來源、多時態(tài)、多形態(tài)、多語義等特點，需要多源、異構(gòu)、海量的地價評估數(shù)據(jù)的融合與分析技術(shù)，才能實現(xiàn)海量數(shù)據(jù)的整合、管理、更新和利用，從而為地價評估提供數(shù)據(jù)支撐。

4.便于宗地快速評估、地價復(fù)核、稅收征管和地價決策

常州市智慧地價管理系統(tǒng)研究以公示地價體系為基礎(chǔ)，采用地理信息技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，實現(xiàn)了地價信息的集中存儲管理和共享使用，便于宗地地價的快速評估、地價復(fù)核和查詢分析。通過云評估系統(tǒng)（包括網(wǎng)絡(luò)版與手機(jī)端），運(yùn)用云計算、云存儲等技術(shù)手段，可讓相關(guān)需求用戶24小時在線實時查詢城市樓市價格、土地出讓價格，相關(guān)詳細(xì)基出指標(biāo)數(shù)據(jù)及變化走勢，可以自動進(jìn)行估價也可并可起發(fā)起人工詢價等。為常州市地價管理工作中的土地出讓、稅收征管、融資抵押、地價評估與決策等提供了信息支撐。

五、結(jié)語

目前，地價管理信息系統(tǒng)已獲得江蘇省2019年度測繪地理信息科技進(jìn)步二等獎。該系統(tǒng)立足于經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，立足于地價智慧評估、公示地價體系公開性及信息化建設(shè)要求，通過對基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)、監(jiān)測地價數(shù)據(jù)和評估地價數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化整合，形成以地價智慧評估管控為核心，涵蓋管、查、評三大主體功能模塊的智慧系統(tǒng)[2]，實現(xiàn)數(shù)據(jù)成果的可視化、動態(tài)更新及智能評估與決策支技應(yīng)用，為多元化自然資源資產(chǎn)評估顯示化提供核心技術(shù)支持。為常州市深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性土地使用制度改革、強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理、健全土地使用權(quán)交易市場奠定堅實基

礎(chǔ)[2]，有效實現(xiàn)“強(qiáng)富美高”與“五大明星城”新常州高質(zhì)量發(fā)展提供技術(shù)保障。

參考文獻(xiàn)

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[4]赫淑嬋等，金土工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的整合與建設(shè).網(wǎng)絡(luò)與信息，2007-05-09.

[5]胡延晟.礦業(yè)權(quán)項目審批管理信息系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn).吉林大學(xué)碩士論文.-2011-05-01.

[6]鄧新忠.城市地價監(jiān)測預(yù)警研究..湖南師范大學(xué)碩士論文，-2005-06-10.

作者簡介：王文（1975—），男，江蘇常州人，高級經(jīng)濟(jì)師、土地與房地產(chǎn)估價師，主要從事為土地經(jīng)濟(jì)與政策、土地、房地產(chǎn)估價、國土資源利用研究等。