李宗巖

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?融資 ?發(fā)展趨勢

當(dāng)前我國房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)項目時資金來源主要為銀行融資為主，一方面對房地產(chǎn)開發(fā)商和金融銀行來說，存在很多的隱性財務(wù)風(fēng)險;另一方面對土地開發(fā)商和投資銀行之間造成很大的財務(wù)風(fēng)險?，F(xiàn)就當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資服務(wù)渠道建設(shè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢問題作簡要分析。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有的融資渠道主要有商業(yè)銀行貸款、上市融資、海外房產(chǎn)投資基金、債券融資四個方式。長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資流動渠道單一，銀行信貸系統(tǒng)背負(fù)了房地產(chǎn)業(yè)大量融資風(fēng)險。近年來，政府開始了實施新一輪的地產(chǎn)宏觀調(diào)控，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款的相關(guān)政策措施相繼陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)融資業(yè)務(wù)渠道必將面臨一次前所未有的大規(guī)模轉(zhuǎn)型。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）融資渠道較為單一

從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的四種融資活動渠道情況分析來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的上市委托融資、海外委托融資、債券委托融資等除銀行貸款之外的其他融資活動渠道，均由于受現(xiàn)行國家金融監(jiān)管政策限制約束，難以充分發(fā)揮實際融資功效，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際融資活動渠道日趨單一化。

（二）對銀行貸款依賴過重

在過去較長一段時間里，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模發(fā)展很快，主要依靠銀行直接信貸融資來支撐業(yè)務(wù)發(fā)展，雖房產(chǎn)企業(yè)近幾年也大力運(yùn)用其他融資方式，但在短時間內(nèi)難以改變以銀行貸款為主的直接融資方式。根據(jù)整理分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)據(jù)，可以看出絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時自主投入資金很少，主要依靠銀行貸款融資資金來保障項目開發(fā)，可以說銀行信貸貫穿整個項目的開發(fā)全流程，從前期土地儲備、主體建設(shè)、期房銷售，到后期竣工結(jié)算。

（三）融資工具局限性限制

在當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控大環(huán)境下，大部分金融機(jī)構(gòu)收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸政策，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷開拓新的融資渠道，其中信托貸款融資因靈活性強(qiáng)、創(chuàng)新發(fā)展空間大，快速發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個主流。但中國銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]第212號）政策出臺后，房地產(chǎn)信托從業(yè)門檻進(jìn)一步提高，融資局面進(jìn)一步受到限制。

三、傳統(tǒng)融資渠道給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

（一）融資渠道單一，信用風(fēng)險高

由于目前傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資企業(yè)所在融資銀行渠道中僅存在事實上的單一融資模式，將房地產(chǎn)企業(yè)投資的直接市場競爭風(fēng)險和企業(yè)融資人的信用風(fēng)險直接集中于傳統(tǒng)商業(yè)投資銀行，使傳統(tǒng)銀行企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險難度增大，一旦房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂，引爆金融市場風(fēng)險，將會對整個金融行業(yè)產(chǎn)生多米諾影響，更有可能會危及國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）宏觀政策調(diào)控，資金面臨瓶頸

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于近期受國家宏觀政策改革“從緊”的變化影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要試圖通過改變傳統(tǒng)的向銀行貸款的各種融資交易渠道從而獲取巨額資金市場支持的操作難度將進(jìn)一步明顯加大，勢必也會使一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展道路面臨嚴(yán)重困境，進(jìn)而嚴(yán)重制約整個房地產(chǎn)開發(fā)市場的有序公平競爭，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展也將面臨諸多資金上的瓶頸。

四、房地產(chǎn)行業(yè)融資服務(wù)渠道的主要對策和發(fā)展建議

（一）建立多層次的房地產(chǎn)融資體系，開創(chuàng)多樣化金融產(chǎn)品

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要面臨問題是如何建立一個穩(wěn)定的、多層次的融資服務(wù)體系，滿足不同中高層次融資企業(yè)品種多樣化融資需求，關(guān)鍵是需要設(shè)計和推出有較大差異的、服務(wù)不同類型房產(chǎn)融資企業(yè)的金融融資產(chǎn)品，有效減少對商業(yè)銀行貸款的過度依賴。筆者認(rèn)為，建議可以通過以下二種方式幫助進(jìn)行融資嘗試：一是通過擴(kuò)大企業(yè)權(quán)益?zhèn)鶆?wù)融資規(guī)模比例，降低地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)整體權(quán)益?zhèn)鶆?wù)風(fēng)險依存度;二是對資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，可考慮通過發(fā)行短期信托債券進(jìn)行融資，而對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮大力發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)投資信托債券基金等融資方式。

（二）健全完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，規(guī)范融資產(chǎn)品

在房地產(chǎn)行業(yè)融資多元化的發(fā)展過程中，新時期出現(xiàn)的很多房產(chǎn)融資服務(wù)工具，如果沒有采取相應(yīng)的法律制度措施進(jìn)行管理規(guī)范，將不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所以，必須要加快建立和貫徹完善金融法律法規(guī)體系，作出嚴(yán)格管理規(guī)范，促使我國的房地產(chǎn)市場投融資規(guī)范的健康發(fā)展。

（三）積極引導(dǎo)對外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金，防范外資風(fēng)險

在中國加入WTO后，外資銀行以及境外的房地產(chǎn)投資基金機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)產(chǎn)品和房地產(chǎn)開發(fā)融資服務(wù)渠道都為房地產(chǎn)企業(yè)敞開大門，外資企業(yè)資金的大量進(jìn)入。但由于外資的市場逐利性，大量投資進(jìn)入或巨額流出也將對未來我國實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不可估量的直接影響。因此有關(guān)監(jiān)管部門必須密切高度關(guān)注外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場的最新動向，防止其對未來我國房地產(chǎn)投資市場發(fā)展造成直接沖擊。

（四）加快金融服務(wù)行業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動，開發(fā)衍生金融產(chǎn)品

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道以直接融資為主，其他融資市場尚未有效利用起來。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大融資創(chuàng)新力度，在兼顧基礎(chǔ)融資渠道的同時，借鑒國外融資經(jīng)驗，針對投資項目風(fēng)險較高、投資金額較大、回收周期長的項目，重新打包，經(jīng)過嚴(yán)格評估，開發(fā)各種衍生性的金融融資產(chǎn)品，實現(xiàn)個人住房房產(chǎn)抵押按揭貸款的資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)的債權(quán)證券化、項目經(jīng)營權(quán)益的資產(chǎn)證券化等，讓社會公眾也可以成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接固定投資者，并充分享受到房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展帶來的豐厚收益。

五、結(jié)束語

綜上所述，筆者認(rèn)為，我國政府應(yīng)重點(diǎn)支持培育規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)，積極探索建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資信托產(chǎn)業(yè)基金等多種融資通道渠，構(gòu)建多元化、合理的、符合房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。在國家宏觀政策調(diào)控以及銀行信貸政策收緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新融資方式，豐富融資渠道，擺脫對銀行信貸的單一融資局面。

參考文獻(xiàn)

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