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        城市“三項改造”不能急于求成

        2020-04-09 05:49:05賀雪峰
        決策 2020年12期
        關鍵詞:財務

        賀雪峰

        城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造(以下稱“三項改造”),一直是全國大中城市進行城市建設提檔升級的重點工作。這些改造極大地提高了城市品質,改善了市民居住質量。但三項改造是否是百利而無一弊的好事,這顯然不可能。

        那么,三項改造的問題在哪里呢?

        當前全國大中城市正在推進的三項改造,首先要求做到的是財務平衡,即改造一個小區(qū),資金投入與資金收入能平衡,就算好項目。在改造的小區(qū)上面建設新樓盤,新樓盤大幅度升值,且小區(qū)容積率也大幅度上升,所以,小區(qū)改造所創(chuàng)造的收益大于改造小區(qū)的投入。改造一個小區(qū),提升了城市品質,提高了市民生活質量,這種好事大家當然都愿意做。

        問題在于,這種好事還有另外一個敘述的層面,就是三項改造為了實現財務平衡,往往通過提高容積率以及主推商住樓來應對。一個城市主要商住市場都由三項改造項目所占,就會出現商住供給過剩。地方政府為了消化這個過剩,在進行三項改造時傾向利用國開行長期貸款進行現金補償,并刻意推高當地城市房價。高房價為三項改造實現財務平衡也提供了保證,卻進一步大幅度提高了城市化成本。

        事情的另一面還在于,即使三項改造可以做到財務平衡,三項改造提供了商住供給就擠占了之前正常的商住市場,而之前通過招拍掛獲得商住建設用地并開發(fā)出來的商住市場,正是地方政府獲得土地財政的主要來源。土地財政又是城市基礎設施的主要來源。也就是說,三項改造局部財務平衡是以地方政府喪失土地財政為前提的。從這個意義上講,三項改造的投入其實不過是地方政府失去的土地財政收入。地方政府沒有直接投入財政資金進行三項改造,卻因為三項改造而損失了本來應有的土地財政收入。

        三項改造造成舊城風貌的喪失,讓城市生態(tài)的多樣性喪失,也讓進城農民工失去了一個在城市廉價的棲身場所,從而大幅度推高了城市成本。沒有經濟持續(xù)增長,再高品質的城市也是持續(xù)不下去的。

        因此,三項改造應當與城市發(fā)展階段相適應,而不能急于求成。

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