【摘要】近些年來，城鎮(zhèn)化建設進程的加快，地基管控制度需進行適當的調整，才能適應我國城鎮(zhèn)建設用地模式的發(fā)展需求。合理的城鎮(zhèn)建設地基準地價能夠為城鎮(zhèn)土地評估提供具有價值的參考依據，在推動城鎮(zhèn)經濟穩(wěn)定發(fā)展方面發(fā)揮著積極作用。本文在剖析城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究現狀的基礎上，探討了評估研究問題相應的優(yōu)化良策，旨在更加科學的評估城鎮(zhèn)建設用地價值。

【關鍵詞】城鎮(zhèn)建設用地? 基準地價? 評估

引言：進入21世紀以來，我國社會經濟蓬勃發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設進程加快，地價管控制度為適應社會經濟發(fā)展需求，需進行必要的調整，才能為城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作提供服務，進而推動我國社會經濟穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。但是當前城鎮(zhèn)建設用地基準評估研究中存在一系列問題，例如：數據滯后且不完整、評估樣點參數不合理等。因此，本文對“城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究”展開一系列剖析具備一定的現實意義和實踐價值。

一、城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究現狀分析

（一）數據滯后且不完整

近些年來，城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)經濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)道路等基礎設施建設水平也隨之提高，以城鎮(zhèn)道路為例，道路寬度和質量發(fā)生了顯著變化，有力支持了城鎮(zhèn)經濟的發(fā)展。但是相關部門數據更新能力有待提高，相關更新數據未及時采集更新。另外，城鎮(zhèn)經濟的快速發(fā)展，推動了商業(yè)核心服務水平的提高，直接導致城鎮(zhèn)核心地帶和邊緣地帶基礎設施建設水平存在較大差異，從而決定了城鎮(zhèn)不同地帶土地水平不盡相同。但是現如今的數據主要以舊城鎮(zhèn)數據為主，嚴重缺乏城鎮(zhèn)新規(guī)劃地區(qū)數據。

（二）評估樣點參數不合理

城鎮(zhèn)建設發(fā)展受制于歷史原因和經濟進步等因素，大部分城鎮(zhèn)存在規(guī)格不足、商業(yè)網點集中等問題。一般而言，商業(yè)網點分布主要以道路為主干，集中分布在農業(yè)市場中。但是當前城鎮(zhèn)農業(yè)市場尚未形成完整網絡，并且服務范圍不足。同時，由于出租人未意識到住宅租賃抽樣點土地價格，造成大部分抽樣點計算土地價格是負的，土地價格差異十分顯著。另外，城鎮(zhèn)建設發(fā)展中，大量工企業(yè)搬遷至郊區(qū)，集中在工業(yè)園內。同時，數據調查過程中，受訪部門提供數據有誤，造成樣本租金和真實租金嚴重不符，進而導致大量采樣點數據缺乏科學性，無法用于城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估。倘若城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作中，采用這些缺乏科學性的數據，勢必會影響基準地價評估工作質量，最終產生一系列負面影響。

（三）城鎮(zhèn)土地影響因素不全面、不客觀

基準地價客觀反應了城市土地平均價格。為保證城鎮(zhèn)建設用地基準地價的合理性，抽樣點城鎮(zhèn)土地價格需同調整為城市品位水平和平均進步水平，才能更加合理地對基準地價和城市平均地價進行測評。伴隨社會經濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)土地價格受到多種因素共同作用，尤其是計劃因素、經濟發(fā)展因素等人為因素，對土地價格的影響更為顯著。另外，城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估唯有在實地考查的基礎上，才能基于技術規(guī)范角度，綜合考慮土地價格影響因素進行適當調整基準地價，才能保證其合理性，但是實踐操作與規(guī)范要求完全不同。

二、城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究優(yōu)化策略分析

（一）采用房地產租借數據，合理改正數據

為保證數據的完整性，需采用集體房地產租借數據，并以國有土地作為基本準則，以此保證數據的完整性和合理性。之所以如此，是因為國有土地上的業(yè)主在房屋出租時，通常會納入土地租金，但是通常會忽略集體土地上的租金收入，以此實現經濟效益的最大化，城鎮(zhèn)工業(yè)用地亦是如此。故而，房地產出租集體土地時，住宅和工業(yè)用地土地租金的計算，需重視權利的合理分配。另外，針對土地使用權出讓合同尚未引進體系，造成土地價格受人為因素影響較大。因此，交易方法修改之后，城鎮(zhèn)建設用地基準地價的計算，需以合同轉讓方法的交易樣本為準。

（二）整合運用典型抽樣調查和多種評估方案，確保評估樣點參數的合理性

為科學、合理進行城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究，需進行科學取樣。因此，城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作實踐中，可整合運用典型抽樣調查和多種評估方案。首先，運用人工神經網絡辦法，即可建設基準地價評估模型，后通過計算模型，科學合理的計算土地價格。人工神經網絡辦法的應用優(yōu)勢集中體現在良好的評判錯誤能力、信息和噪音等容納錯誤性，廣泛應用在采樣點不足區(qū)域。其次，運用克里格科舉實現土地價格的空間計算，并合理模擬品位同土地的土地價格。

（三）不同類型城鎮(zhèn)運用與之相應的評估方式

以某城區(qū)為例，該城區(qū)所轄城鎮(zhèn)具有顯著的特點，首先，城鎮(zhèn)地區(qū)內經濟發(fā)展速度較快區(qū)域，集中在幾條商業(yè)街道中，并且該商業(yè)街道建筑物良好。商業(yè)街道后主要以住宅樓為主，并未設置過渡區(qū)。其次，郊區(qū)的新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)工企業(yè)與城市核心工企業(yè)共存，新規(guī)劃區(qū)域和舊城區(qū)建筑差異顯著。針對這種城鎮(zhèn)建設用地基準地價，評估工作的實施，建立在土地等級分割基礎上。同時，部分城鎮(zhèn)具有干凈整潔的街道、完整的功能分區(qū)、完善基本服務設施等，城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作的實施，需采用成本法和比較方法，并且在評估實踐中，工藝過程不得局限于傳統(tǒng)預分類和再評價路線，唯有如此，才能保證評估的合理性。除此之外，針對部分等級不高的城鎮(zhèn)，集中體現在初級產業(yè)發(fā)展上。這類城鎮(zhèn)發(fā)展水平差距尚未完全拉開，土地價格的影響因素主要有商業(yè)繁榮程度、道路等級兩類，在城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估時，主要以差別收入法為主，可保證評估的合理性。

三、結語

綜上所述，城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究進程中，受數據滯后且不完整、評估樣點參數不合理等因素影響，造成城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估缺乏科學性、合理性，不利于城鎮(zhèn)經濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。因此，城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作實踐中，評估工作人員自身需要不斷提升職業(yè)素養(yǎng)，立足于城鎮(zhèn)發(fā)展現狀，客觀評估城鎮(zhèn)建設用地基準地價，為城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展夯實基礎。

參考文獻：

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作者簡介：韓倩雅（1996-），女，漢族，海南省萬寧市人，本科，研究方向：房地產資產評估。