【摘要】近些年來,城鎮(zhèn)化建設進程的加快,地基管控制度需進行適當的調整,才能適應我國城鎮(zhèn)建設用地模式的發(fā)展需求。合理的城鎮(zhèn)建設地基準地價能夠為城鎮(zhèn)土地評估提供具有價值的參考依據,在推動城鎮(zhèn)經濟穩(wěn)定發(fā)展方面發(fā)揮著積極作用。本文在剖析城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究現狀的基礎上,探討了評估研究問題相應的優(yōu)化良策,旨在更加科學的評估城鎮(zhèn)建設用地價值。
【關鍵詞】城鎮(zhèn)建設用地? 基準地價? 評估
引言:進入21世紀以來,我國社會經濟蓬勃發(fā)展,城鎮(zhèn)化建設進程加快,地價管控制度為適應社會經濟發(fā)展需求,需進行必要的調整,才能為城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作提供服務,進而推動我國社會經濟穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。但是當前城鎮(zhèn)建設用地基準評估研究中存在一系列問題,例如:數據滯后且不完整、評估樣點參數不合理等。因此,本文對“城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究”展開一系列剖析具備一定的現實意義和實踐價值。
一、城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究現狀分析
(一)數據滯后且不完整
近些年來,城鎮(zhèn)化進程加快,城鎮(zhèn)經濟快速發(fā)展,城鎮(zhèn)道路等基礎設施建設水平也隨之提高,以城鎮(zhèn)道路為例,道路寬度和質量發(fā)生了顯著變化,有力支持了城鎮(zhèn)經濟的發(fā)展。但是相關部門數據更新能力有待提高,相關更新數據未及時采集更新。另外,城鎮(zhèn)經濟的快速發(fā)展,推動了商業(yè)核心服務水平的提高,直接導致城鎮(zhèn)核心地帶和邊緣地帶基礎設施建設水平存在較大差異,從而決定了城鎮(zhèn)不同地帶土地水平不盡相同。但是現如今的數據主要以舊城鎮(zhèn)數據為主,嚴重缺乏城鎮(zhèn)新規(guī)劃地區(qū)數據。
(二)評估樣點參數不合理
城鎮(zhèn)建設發(fā)展受制于歷史原因和經濟進步等因素,大部分城鎮(zhèn)存在規(guī)格不足、商業(yè)網點集中等問題。一般而言,商業(yè)網點分布主要以道路為主干,集中分布在農業(yè)市場中。但是當前城鎮(zhèn)農業(yè)市場尚未形成完整網絡,并且服務范圍不足。同時,由于出租人未意識到住宅租賃抽樣點土地價格,造成大部分抽樣點計算土地價格是負的,土地價格差異十分顯著。另外,城鎮(zhèn)建設發(fā)展中,大量工企業(yè)搬遷至郊區(qū),集中在工業(yè)園內。同時,數據調查過程中,受訪部門提供數據有誤,造成樣本租金和真實租金嚴重不符,進而導致大量采樣點數據缺乏科學性,無法用于城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估。倘若城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作中,采用這些缺乏科學性的數據,勢必會影響基準地價評估工作質量,最終產生一系列負面影響。
(三)城鎮(zhèn)土地影響因素不全面、不客觀
基準地價客觀反應了城市土地平均價格。為保證城鎮(zhèn)建設用地基準地價的合理性,抽樣點城鎮(zhèn)土地價格需同調整為城市品位水平和平均進步水平,才能更加合理地對基準地價和城市平均地價進行測評。伴隨社會經濟的快速發(fā)展,城鎮(zhèn)土地價格受到多種因素共同作用,尤其是計劃因素、經濟發(fā)展因素等人為因素,對土地價格的影響更為顯著。另外,城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估唯有在實地考查的基礎上,才能基于技術規(guī)范角度,綜合考慮土地價格影響因素進行適當調整基準地價,才能保證其合理性,但是實踐操作與規(guī)范要求完全不同。
二、城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究優(yōu)化策略分析
(一)采用房地產租借數據,合理改正數據
為保證數據的完整性,需采用集體房地產租借數據,并以國有土地作為基本準則,以此保證數據的完整性和合理性。之所以如此,是因為國有土地上的業(yè)主在房屋出租時,通常會納入土地租金,但是通常會忽略集體土地上的租金收入,以此實現經濟效益的最大化,城鎮(zhèn)工業(yè)用地亦是如此。故而,房地產出租集體土地時,住宅和工業(yè)用地土地租金的計算,需重視權利的合理分配。另外,針對土地使用權出讓合同尚未引進體系,造成土地價格受人為因素影響較大。因此,交易方法修改之后,城鎮(zhèn)建設用地基準地價的計算,需以合同轉讓方法的交易樣本為準。
(二)整合運用典型抽樣調查和多種評估方案,確保評估樣點參數的合理性
為科學、合理進行城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究,需進行科學取樣。因此,城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作實踐中,可整合運用典型抽樣調查和多種評估方案。首先,運用人工神經網絡辦法,即可建設基準地價評估模型,后通過計算模型,科學合理的計算土地價格。人工神經網絡辦法的應用優(yōu)勢集中體現在良好的評判錯誤能力、信息和噪音等容納錯誤性,廣泛應用在采樣點不足區(qū)域。其次,運用克里格科舉實現土地價格的空間計算,并合理模擬品位同土地的土地價格。
(三)不同類型城鎮(zhèn)運用與之相應的評估方式
以某城區(qū)為例,該城區(qū)所轄城鎮(zhèn)具有顯著的特點,首先,城鎮(zhèn)地區(qū)內經濟發(fā)展速度較快區(qū)域,集中在幾條商業(yè)街道中,并且該商業(yè)街道建筑物良好。商業(yè)街道后主要以住宅樓為主,并未設置過渡區(qū)。其次,郊區(qū)的新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)工企業(yè)與城市核心工企業(yè)共存,新規(guī)劃區(qū)域和舊城區(qū)建筑差異顯著。針對這種城鎮(zhèn)建設用地基準地價,評估工作的實施,建立在土地等級分割基礎上。同時,部分城鎮(zhèn)具有干凈整潔的街道、完整的功能分區(qū)、完善基本服務設施等,城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作的實施,需采用成本法和比較方法,并且在評估實踐中,工藝過程不得局限于傳統(tǒng)預分類和再評價路線,唯有如此,才能保證評估的合理性。除此之外,針對部分等級不高的城鎮(zhèn),集中體現在初級產業(yè)發(fā)展上。這類城鎮(zhèn)發(fā)展水平差距尚未完全拉開,土地價格的影響因素主要有商業(yè)繁榮程度、道路等級兩類,在城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估時,主要以差別收入法為主,可保證評估的合理性。
三、結語
綜上所述,城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估研究進程中,受數據滯后且不完整、評估樣點參數不合理等因素影響,造成城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估缺乏科學性、合理性,不利于城鎮(zhèn)經濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。因此,城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估工作實踐中,評估工作人員自身需要不斷提升職業(yè)素養(yǎng),立足于城鎮(zhèn)發(fā)展現狀,客觀評估城鎮(zhèn)建設用地基準地價,為城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展夯實基礎。
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作者簡介:韓倩雅(1996-),女,漢族,海南省萬寧市人,本科,研究方向:房地產資產評估。