唐娟

營改增的全面落實，對于房地產(chǎn)行行業(yè)產(chǎn)生了極其巨大的影響，也促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的創(chuàng)新發(fā)展。營改增實施后，有效的稅收籌劃能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)對于稅負(fù)的合理控制，消除重復(fù)征稅的現(xiàn)象，推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。本文結(jié)合營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響，就營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有效措施進(jìn)行了分析和探討，希望能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的效果。

2016年5月1日起，營改增在我國全面落實，從此營業(yè)稅退出了歷史舞臺，對于各行各業(yè)產(chǎn)生了非常顯著的影響。面對新的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該切實做好稅收籌劃工作，努力抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，在合理執(zhí)行營改增政策的同時，提升自身的財務(wù)管理水平，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

1、觀念認(rèn)識落后

房地產(chǎn)企業(yè)是在營改增全面實施后才被納入其范圍的，至今已有三年多時間，在這種情況下，還有一小部分房地產(chǎn)企業(yè)還;沒有完全適應(yīng)改革要求，管理層也沒有認(rèn)識到營改增對于企業(yè)發(fā)展可能產(chǎn)生的影響。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對于營改增政策的準(zhǔn)確認(rèn)知，不僅沒有利用政策來降低自身稅負(fù)，甚至出現(xiàn)了稅負(fù)增加的問題。

2、運營成本增加

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的過程中，對于材料采購管理不到位，部分材料由規(guī)模較小的個體經(jīng)營者提供，其并不具備開具增值稅專用發(fā)票的資質(zhì)，也使得增值稅的抵扣難度大大增加，無法降低稅負(fù)，甚至出現(xiàn)增加稅負(fù)的現(xiàn)象;另一方面，房地產(chǎn)銷售渠道過于單一，并沒有能夠緊跟時代發(fā)展潮流進(jìn)行更新，傳統(tǒng)化的銷售模式很難適應(yīng)營改增帶來的新變化，從而影響增值稅進(jìn)項稅額抵扣工作的進(jìn)行，這樣同樣會影響企業(yè)稅收籌劃的有效性。

3、文件管理不當(dāng)

房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)和銷售過程會產(chǎn)生大量的文件資料，如增值稅發(fā)票、合同等，以增值稅專用發(fā)票為例，其是增值稅進(jìn)項稅額抵扣的基礎(chǔ)和前提，如果管理不當(dāng)導(dǎo)致發(fā)票丟失，則會影響增值稅的抵扣，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的增加。

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有效策略

1、更新觀念認(rèn)識

營改增實施后，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時對自身的稅務(wù)體系進(jìn)行更新，以更好地適應(yīng)營改增政策帶來的新變化。自2016年5月至今，營改增在我國房地產(chǎn)行業(yè)的實施超過3年，但是依然有部分房地產(chǎn)企業(yè)無法適應(yīng)營改增政策的要求，在認(rèn)識不到位的情況下，沒有能夠構(gòu)建起完善的企業(yè)稅務(wù)管理體系。對于項目設(shè)計及開發(fā)過程中產(chǎn)生的各種費用，需要盡可能取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，而在自身稅務(wù)體系適應(yīng)營改增政策后，還應(yīng)該做好企業(yè)員工的教育和培訓(xùn)，促進(jìn)其整體素質(zhì)的提高。在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要求財務(wù)管理人員自主學(xué)習(xí)營改增相關(guān)的法律法規(guī)知識，對其稅務(wù)意識進(jìn)行強化，確保其能夠做好發(fā)票管理工作，能夠很好的適應(yīng)各項稅務(wù)處理的要求。同時，應(yīng)該對企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)制度進(jìn)行完善，按期進(jìn)行稅款申報和稅費繳納，就發(fā)票進(jìn)行專項管理，提升增值稅專用發(fā)票抵扣的效果。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該重視內(nèi)部控制體系建設(shè)，就企業(yè)在運營中可能遇到的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別，規(guī)避偷稅漏稅的現(xiàn)象。

2、做好材料采購

房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)需要用到大量的材料，材料的采購工作對于企業(yè)而言非常重要。營改增政策全面實施后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在進(jìn)行材料采購的過程中，應(yīng)該對材料供應(yīng)商進(jìn)行合理選擇，確保其能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票，以此借助進(jìn)項抵扣緩解企業(yè)的稅收壓力。另外，材料的質(zhì)量、價格等同樣是材料采購環(huán)節(jié)需要關(guān)注的核心內(nèi)容，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，在選擇材料供應(yīng)商的過程中，應(yīng)該優(yōu)先選擇作為一般納稅人的供應(yīng)商，因為小規(guī)模納稅人并不能開具增值稅專用抵扣發(fā)票，而即便同為一般納稅人，進(jìn)項抵扣稅率也可以分為6%、11%和17%等不同等級，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作方的過程中，需要從多個方面進(jìn)行綜合考慮。

3、拓展銷售渠道

新的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極引入先進(jìn)技術(shù)，對自身的銷售渠道進(jìn)行拓展，制定出全新的銷售策略來保證房地產(chǎn)項目銷售的效果。例如，在銷售渠道方面，應(yīng)該重視對于各種新媒體的利用，借助微信、網(wǎng)絡(luò)營銷平臺等手段來對營銷成本進(jìn)行控制;在銷售策略方面，需要做好簽約銷售的嚴(yán)格管控8，保證稅收籌劃的順利實施。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從當(dāng)月已經(jīng)預(yù)先繳納的增值稅款出發(fā)，就銷售簽約進(jìn)展進(jìn)行管控，對發(fā)票開具過于集中的問題進(jìn)行解決，避免其影響企業(yè)的現(xiàn)金流。對于一些精裝房，無論是裝飾材料還是電器設(shè)備，都應(yīng)該盡可能取得增值稅進(jìn)項發(fā)票并做好抵扣工作，以此來實現(xiàn)對于企業(yè)稅負(fù)的合理控制。例如，對于諸如萬科、保利等品牌房地產(chǎn)開發(fā)商，精裝房在所有房地產(chǎn)開發(fā)項目中占據(jù)了接近80%的比重，需要從項目的實際情況出發(fā)，選擇恰當(dāng)?shù)暮怂惴绞絹肀ＷC核算的效果。又如，對于采用先租后賣方式項目，在對開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算的過程中，應(yīng)該將之轉(zhuǎn)換為規(guī)定資產(chǎn)，經(jīng)過計提折舊后，再進(jìn)行銷售，因為依照我國稅法規(guī)定，對于已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)，在進(jìn)行銷售的過程中，需要繳納的增值稅可以減免2%。

4、重視文件管理

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)銷售過程中，應(yīng)該切實做好增值稅專用發(fā)票以及相關(guān)合同文件的管理工作。從發(fā)票管理的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于增值稅一般納稅人，必須做好銷項發(fā)票的有效管理，及時獲取增值稅專用發(fā)票及抵扣聯(lián)，安排專人做好增值稅發(fā)票的管理工作，就財務(wù)人員以及采購人員的行為進(jìn)行規(guī)范，通過嚴(yán)格審核，獲取專用發(fā)票，實現(xiàn)對于稅務(wù)風(fēng)險的有效規(guī)避;從合同管理的角度分析，在對合同進(jìn)行制定簽訂和執(zhí)行的過程中，需要關(guān)注增值稅發(fā)票的合約規(guī)定，在合理合法的范圍內(nèi)幫助企業(yè)降低稅負(fù)4。例如，裝修、安裝合同的簽訂環(huán)節(jié)，需要關(guān)注甲供材方式，明確建設(shè)方的采購比例;材料采購合同的簽訂則需要關(guān)注總價法結(jié)算方式的運用，避免出現(xiàn)分開計價的方式，這樣容易導(dǎo)致企業(yè)成本的增大。

5、做好風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃的過程中，應(yīng)該構(gòu)建起完善規(guī)范的稅務(wù)工作程序，就自身的經(jīng)營狀況進(jìn)行分析和評估，得到較為準(zhǔn)確的稅費負(fù)擔(dān)比率，然后對比區(qū)域內(nèi)其他的房地產(chǎn)企業(yè)，以此來判斷自身的經(jīng)營狀況。依照相關(guān)數(shù)據(jù)反映的信息，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取相應(yīng)的措施和手段，提升對于營改增的適應(yīng)能力，在恰當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)，開展稅收籌劃工作，實現(xiàn)對于稅務(wù)風(fēng)險的有效防范”。

6、強化信息溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通，在制定和實施稅收籌劃方案過程中，嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)的要求，保證稅收籌劃的合理性及合法性，避免出現(xiàn)違法避稅現(xiàn)象的發(fā)生。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家法律環(huán)境的變化，分析國家相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)準(zhǔn)則對于自身稅收籌劃工作的要求，及時對稅收籌劃方案進(jìn)行更新調(diào)整，確保稅收籌劃的實施效果。由于所在地稅務(wù)機關(guān)具備自由裁量權(quán)力，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，必須強化與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的溝通和交流，確保企業(yè)能夠熟悉當(dāng)?shù)囟愂照鞴艿奶攸c和要求，主動接受稅務(wù)部門的指導(dǎo)，也應(yīng)該定期向其咨詢最新的政策動態(tài)，充分理解和把握最新政策，為稅收籌劃工作的有序開展提供保障。

結(jié)語

總而言之，伴隨著營改增政策的全面實施，其在減少重復(fù)征稅，降低稅負(fù)方面的作用被越來越多的企業(yè)所理解和接受。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好稅收籌劃工作，對自身的稅務(wù)體系進(jìn)行完善和創(chuàng)新，提升對于新的稅收政策的適應(yīng)能力，對自身在稅負(fù)方面存在的問題進(jìn)行解決，在實現(xiàn)合理避稅的同時，對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范和應(yīng)對，最終保障企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

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