尹祉懿，謝穎

（東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱150040）

1 引言及文獻(xiàn)綜述

自2010年北京“國十條”出臺以后，全國40余個(gè)大中城市相繼推出了限購政策，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，各城市的房價(jià)在短期內(nèi)都得到了控制。然而由于“庫存積壓”與“量價(jià)齊跌”問題的出現(xiàn)，2014年6月26日起，以呼和浩特為代表的40個(gè)城市陸續(xù)放開了限購政策，房地產(chǎn)市場的調(diào)控整體呈現(xiàn)放松趨勢。2016年9月以后，限購類政策重新啟動，政策調(diào)控再次進(jìn)入收緊階段。一部分學(xué)者認(rèn)為，為了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，限購政策需要被持續(xù)且嚴(yán)格地實(shí)施[1]。而另一類觀點(diǎn)則是，限購政策雖然限制了一部分高收入人群的購買力，但并未平衡低收入人群對于住房的剛性需求；唯有徹底進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才可以長遠(yuǎn)發(fā)展[2,3]。綜合以上兩種觀點(diǎn)，文章將建立限購類政策的評價(jià)模型進(jìn)行分析研究，并探究限購類政策全面調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效途徑。

2 限購類政策評價(jià)方法與數(shù)據(jù)的選取

2.1 限購類政策評價(jià)方法的選擇

文章主要采用非線性模型——Probit模型[4]，對限購類政策評價(jià)模型進(jìn)行回歸估計(jì)，以下是Probit模型方法的計(jì)算過程。

假設(shè)有線性關(guān)系如下：

其中，x'i=（1，x1i，x2i，…，xki），yi*為一個(gè)未被觀測到的潛在變量，ui*為隨機(jī)誤差項(xiàng)，yi與yi*有如下關(guān)系：

假設(shè)Ф（·）為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布函數(shù)，則P（yi=1）=Ф（x'iB）稱為Probit模型。

為了得到極大似然估計(jì)量，可以將Probit模型改寫為：

因此，似然函數(shù)為

該函數(shù)的對數(shù)似然函數(shù)為

通過迭代法對以上方程求解，x'iB可以被估計(jì)，模型P（yi=1）=Ф(x'iB)可以被表達(dá)。

2.2 數(shù)據(jù)選取

通過對大中城市官方網(wǎng)站公開的限購類政策文件的整理可以得出，全國46個(gè)第一輪實(shí)施限購類政策的城市中，在2014年有40個(gè)大中城市相繼取消了限購類政策。在2016年9月的第二輪限購政策中，40個(gè)取消第一輪限購政策的城市里有一部分城市又將限購政策重新啟動。其中，主要有寧波、太原、貴陽、銀川、昆明、沈陽等21個(gè)城市未將限購類政策重新啟動；而天津、無錫、福州等19個(gè)城市再一次推出了第二輪限購類政策。

文章選取的研究對象為18個(gè)重啟第二輪限購的城市與12個(gè)未重啟限購的城市，由于重啟限購城市的時(shí)間主要集中于2016年第四季度與2017年第一季度，因此選取2014年至2016年各城市三項(xiàng)指標(biāo)的年均增長率作為解釋變量，數(shù)據(jù)來源為中經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫與搜房網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果下圖所示。

2014年～2016年各城市三項(xiàng)指標(biāo)年均增長率

3 限購類政策的評價(jià)模型

3.1 模型回歸分析

為分析影響限購類政策實(shí)施的主要指標(biāo)，建立以政策虛擬變量為被解釋變量的限購類政策評價(jià)模型，模型為：

其中，Ni為虛擬變量（Ni=0時(shí)，該城市未重啟限購類政策；Ni=1時(shí)，該城市重啟限購類政策）；JGi表示住宅商品房銷售價(jià)格（年均）增長率；SMJi表示住宅商品房銷售面積（年均）增長率；GDPi表示國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)際增速。

為研究房價(jià)增長率、銷售面積增長率及GDP實(shí)際增速三個(gè)影響因素對重啟限購政策主觀選擇性的影響，運(yùn)用Probit模型方法研究具有不同特征的城市實(shí)施限購類政策調(diào)控的概率。

通過Eviews軟件對上圖中的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸估計(jì)，并將軟件的回歸結(jié)果代入標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布函數(shù)Ф(x'iB )中，得到如下估計(jì)模型：

由于模型的LR=24.9067，其對應(yīng)的p值為0.000016，因此模型整體顯著；似然比指數(shù)為0.6168，因此估計(jì)模型解釋了因變量61.7%的變動。各城市在2014年至2016年的銷售面積增長率指標(biāo)、銷售價(jià)格增長率指標(biāo)對限購類政策的重啟有顯著的正向影響，而GDP實(shí)際增速這一指標(biāo)對限購重啟的正向影響不顯著。

3.2 模型評價(jià)結(jié)果

通過以上分析可知，地方政府在選擇實(shí)施限購類政策時(shí)的主要考慮因素為銷售量與銷售價(jià)格因素，未曾對房地產(chǎn)市場的其他指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測與調(diào)節(jié)。因此，地方政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場的過程中更傾向于關(guān)注表面化的市場指標(biāo)，而對于影響房地產(chǎn)市場的其他因素卻關(guān)注不足。宏觀調(diào)控過程中關(guān)注指標(biāo)單一的問題不利于房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展，此類問題也是限購類政策的主要局限性。

由于限購類政策的局限性，房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控具有集中性與反復(fù)性的特點(diǎn)。為更有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，政府需建立實(shí)時(shí)、動態(tài)的監(jiān)測機(jī)制[5]。因此，政府須對房地產(chǎn)市場關(guān)注指標(biāo)的類別進(jìn)行增加，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面管控。

4 限購類政策調(diào)控的改進(jìn)

通過對限購類政策局限性的分析可知，政策實(shí)施之前須加大對房地產(chǎn)新開工面積、GDP增速、人均可支配收入、人口密度及房貸利率等指標(biāo)的監(jiān)測。為實(shí)時(shí)動態(tài)地獲取指標(biāo)數(shù)據(jù)，市場監(jiān)測人員需借助GIS系統(tǒng)對指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)獲取。本節(jié)提出了限購類政策調(diào)控的改進(jìn)思路，其主要分為預(yù)警、政策微調(diào)與政策調(diào)控三個(gè)階段，整體運(yùn)作流程如下。

第一階段：實(shí)時(shí)查看房貸利率、GDP增速、人均可支配收入及人口密度等指標(biāo)。當(dāng)房貸利率在一定時(shí)間周期內(nèi)出現(xiàn)下降時(shí)，監(jiān)測人員需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行更密切地關(guān)注；同樣，當(dāng)GDP增速、人均可支配收入、人口密度等指標(biāo)出現(xiàn)持續(xù)上漲時(shí)，監(jiān)測人員需要密切關(guān)注房價(jià)與銷售量未來一段時(shí)間的走勢。綜上，第一階段的監(jiān)測工作主要為后期監(jiān)管工作起到了預(yù)警作用。

第二階段：負(fù)責(zé)監(jiān)測供求關(guān)系的工作人員進(jìn)行第二階段的監(jiān)管。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的交易情況時(shí)，政府須采取一些列的政策微調(diào)措施。微調(diào)措施主要有為剛需者提供保障性住房，穩(wěn)定房屋租賃市場等，通過微調(diào)措施盡可能緩解商品房售價(jià)大幅提升的趨勢。

第三階段：最后，若以上指標(biāo)的變化過程均未被及時(shí)捕捉到，而銷售價(jià)格短期內(nèi)發(fā)生大幅提高時(shí)，宏觀政策地及時(shí)干預(yù)則是調(diào)控市場的必要方法，調(diào)控過程中，應(yīng)穩(wěn)中求進(jìn)的從供給側(cè)與需求側(cè)兩個(gè)角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面地政策調(diào)節(jié)。

5 結(jié)語

由研究可以得出，不同于第一輪限購政策，地方政府推出第二輪限購所依據(jù)的指標(biāo)為商品房交易量與銷售價(jià)格指標(biāo)，雖然第二輪政策調(diào)控對市場的關(guān)注更為密切，但政策實(shí)施前對于市場的監(jiān)管卻不夠全面。為了避免限購類政策調(diào)控的局限性，文章提出了政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的改進(jìn)思路。限購類政策實(shí)施前應(yīng)對房地產(chǎn)市場變化趨勢進(jìn)行全面把握，通過全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場的各類指標(biāo)，避免宏觀政策的集中實(shí)施與限購政策的反復(fù)啟動。由于房地產(chǎn)市場的動態(tài)性，尋找“一勞永逸”的調(diào)控方式幾乎不可能，唯有不斷探索改進(jìn)方式、勇于創(chuàng)新調(diào)控模式，才可以對房地產(chǎn)市場做出最有效的控制管理。