楊麗華

摘要：隨著“營改增”政策推廣的不斷深入，對我國各行各業(yè)的運(yùn)管活動(dòng)都產(chǎn)生了影響，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興起的行業(yè)，具有很廣闊的市場發(fā)展前景。我國稅收政策的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)企業(yè)需要將原本的“營業(yè)稅”改為“增值稅”，這是房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨的挑戰(zhàn)，也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)必須要經(jīng)歷的改革，只有這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。本文主要針對“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來的影響進(jìn)行分析，并提出具有針對性的解決措施，確保我國房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，從而推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;影響;具體措施

一、營改增的基本概況

營改增簡而言之，就是將“營業(yè)稅”轉(zhuǎn)為“增值稅”，對于企業(yè)而言，就是需要把之前應(yīng)稅項(xiàng)目由營業(yè)稅轉(zhuǎn)向增值稅，這樣能夠有效解決重復(fù)征稅的情況，也能在一定程度上降低企業(yè)的成本，緩解企業(yè)的資金壓力，確保企業(yè)的迅速發(fā)展。增值稅屬于一種流轉(zhuǎn)稅，主要是依靠商品和應(yīng)稅勞務(wù)流轉(zhuǎn)中所產(chǎn)生的增值額，作為計(jì)稅的基礎(chǔ)，主要包含兩個(gè)部分的內(nèi)容，一部分是進(jìn)項(xiàng)稅，此稅項(xiàng)是可以用來抵扣的;另一部分是銷項(xiàng)稅，通過營改增政策，能夠不斷優(yōu)化企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，推動(dòng)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來的影響

（一）企業(yè)現(xiàn)金流量方面的影響

在營改增政策實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目之前，需要獨(dú)自承擔(dān)項(xiàng)目施工費(fèi)用、土地費(fèi)用等資金支出，會(huì)對企業(yè)現(xiàn)金流造成壓力。雖然房地產(chǎn)企業(yè)可以通過房屋銷售來獲取利潤，緩解和抵扣這個(gè)部分的資金支出，但是也會(huì)在一定程度上影響企業(yè)的資金流通情況，會(huì)使得企業(yè)資金流轉(zhuǎn)緊張，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。實(shí)施了營改增政策之后，企業(yè)可以在項(xiàng)目開展初期獲得施工費(fèi)用、計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用等方面的資金收入，能夠有效規(guī)避企業(yè)的額外資金負(fù)擔(dān)，確保企業(yè)現(xiàn)金流的順暢性，提高企業(yè)現(xiàn)金流的使用效率。

（二）企業(yè)負(fù)債方面的影響

固定資產(chǎn)屬于房地產(chǎn)企業(yè)的重要資產(chǎn)，一旦企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)生變化，會(huì)對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)造成巨大的沖擊，也會(huì)使企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況發(fā)生改變。在營改增政策的影響下，會(huì)不斷減少房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)的原值入賬金額，將應(yīng)繳納的增值稅扣除之后，會(huì)不斷降低企業(yè)的期末余額。久而久之，企業(yè)的負(fù)債金額也會(huì)明顯降低，而企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債比重會(huì)逐漸攀升，這樣有助于企業(yè)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。

（三）企業(yè)利潤方面的影響

營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)利潤影響主要有兩方面，一方面是短期影響，能夠?qū)⑵髽I(yè)的原值稅進(jìn)行免除，降低企業(yè)的稅金金額，可以有效增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益;另一方面是長期影響，可以使企業(yè)的納稅成本有所降低，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)積累資本，確保房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展。

（四）企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的影響

營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算過程產(chǎn)生了影響，使得會(huì)計(jì)核算科目發(fā)生了改變，比如會(huì)計(jì)核算的流程、科目核算的標(biāo)準(zhǔn)等。營改增政策中，有四個(gè)不同檔次的增值稅稅率，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅核算時(shí)，需要考慮到企業(yè)的運(yùn)營范圍、規(guī)模等方面的因素，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際狀況，選擇最優(yōu)化的會(huì)計(jì)核算稅率。在這個(gè)過程中，會(huì)增加會(huì)計(jì)核算的難度，對財(cái)務(wù)人員的要求比較高，一旦會(huì)計(jì)核算稅率選擇失誤，就會(huì)影響企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

（五）企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌方面的影響

營改增政策是一種新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，不斷轉(zhuǎn)變企業(yè)原有的納稅工作，結(jié)合新稅收政策的要求，要從企業(yè)宏觀層面出發(fā)，做好稅務(wù)統(tǒng)籌工作，有效實(shí)現(xiàn)企業(yè)減稅、降稅的合法化。在新稅收政策的影響下，稅務(wù)管理工作需要對企業(yè)整個(gè)運(yùn)營過程進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，確保企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的最小化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)對營改增影響的具體措施

（一）深入落實(shí)成本管理工作，確保企業(yè)資金鏈的完整

成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著十分重要的地位，一旦成本管理沒有落實(shí)到位，就會(huì)影響到企業(yè)后期發(fā)展，甚至?xí)霈F(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的情況，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要深入落實(shí)成本管理工作，制定相應(yīng)的成本管理流程，嚴(yán)格規(guī)范成本核算過程，制定相配套的成本管理制度，明確成本管理的職責(zé)，科學(xué)規(guī)范成本管理的范圍，從而提高成本管理的效率。此外，企業(yè)要引導(dǎo)全員參與到成本管理中，并建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，激發(fā)企業(yè)職工的成本管理積極性，并將成本管理的責(zé)任落到實(shí)處，確保企業(yè)資金鏈的完整性，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

（二）不斷提升財(cái)務(wù)人員素養(yǎng)，有效提高財(cái)務(wù)管理水平

由于營改增政策所涉及到的增值稅稅率存在不同的檔次，需要財(cái)務(wù)人員合理、科學(xué)地選擇適合本企業(yè)的增值稅稅率，保證將企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降到最低，確保營改增政策在企業(yè)內(nèi)部的順利推行，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。企業(yè)需要結(jié)合營改增政策的相關(guān)要求，在企業(yè)內(nèi)部開展相關(guān)政策的宣傳講解，確保企業(yè)財(cái)務(wù)人員和其他職工能夠全面了解和掌握營改增方面的信息，減少實(shí)際操作中的失誤。還需要對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，不斷提升人員的綜合素養(yǎng)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，確保財(cái)務(wù)人員能夠結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，選擇最佳的增值稅稅率，有效規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算的效率。

（三）科學(xué)選擇商業(yè)合作伙伴，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就需要優(yōu)選商業(yè)合作伙伴，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步增長，企業(yè)需要結(jié)合營改增政策的相關(guān)要求，科學(xué)選擇合作伙伴，需要先對合作伙伴的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行深入調(diào)查，確保其具備良好的償債能力，選擇信譽(yù)程度高的合作公司，制定相應(yīng)的合作合同[2]。所選擇的合作伙伴一定是能夠開具增值稅發(fā)票的單位，而且此發(fā)票還必須具備相應(yīng)的法律效力，這樣才能保障企業(yè)享受營改增的相關(guān)優(yōu)惠政策，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算理念，做好財(cái)務(wù)核算提前準(zhǔn)備

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員需要根據(jù)營改增政策的實(shí)際要求，不斷轉(zhuǎn)變自身的會(huì)計(jì)核算理念，要真正做到與時(shí)俱進(jìn)，不斷調(diào)整自身的財(cái)務(wù)核算方法，提升財(cái)務(wù)核算業(yè)務(wù)水平，確保財(cái)務(wù)管理的順利進(jìn)行。同時(shí)，要做好財(cái)務(wù)核算提前準(zhǔn)備，對房產(chǎn)銷售的各項(xiàng)合同進(jìn)行核查，對于其中存在的稅收問題進(jìn)行重點(diǎn)研究，確保企業(yè)項(xiàng)目核算的準(zhǔn)確性，保證稅收的真實(shí)性和有效性。還要做好增值稅專用發(fā)票的管理工作，不斷提升財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)水平，合理實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，避免各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）做好稅收統(tǒng)籌規(guī)劃工作，全面優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面要做好稅收統(tǒng)籌規(guī)劃工作，財(cái)務(wù)管理人員要重視稅收籌劃工作，要深入了解營改增政策的相關(guān)內(nèi)容，站在法律法規(guī)的角度上，對企業(yè)的稅收工作進(jìn)行全面籌劃，了解企業(yè)稅收的相關(guān)流通環(huán)節(jié)，運(yùn)用合法途徑，合理的轉(zhuǎn)移稅收費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)合法避稅的目的，逐漸提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[3]。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員在進(jìn)行稅收統(tǒng)籌時(shí)，需要考慮到本企業(yè)的實(shí)際情況，深入分析企業(yè)的納稅能力，掌握企業(yè)各項(xiàng)納稅項(xiàng)目，并對稅收工作進(jìn)行針對性的調(diào)整，提高企業(yè)的納稅能力。

四、結(jié)束語

綜上所述，營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，房地產(chǎn)企業(yè)在自身的財(cái)務(wù)管理工作中要抓住營改增政策的發(fā)展機(jī)遇，積極應(yīng)對各項(xiàng)挑戰(zhàn)，不斷提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，需要結(jié)合營改增政策的影響，將成本管理落到實(shí)處，確保企業(yè)資金鏈的完整性，不斷提升財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)，慎重選擇商業(yè)合作伙伴，轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)核算理念，提前做好財(cái)務(wù)核算工作，對稅務(wù)工作進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，不斷優(yōu)化企業(yè)的稅務(wù)管理工作，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，確保企業(yè)能更好的適應(yīng)稅收新政策，將企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]丁信利.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018 （28）：5+7.