張永林

摘要：近幾年，隨著全國各大城市商品房?jī)r(jià)格的快速上漲，商品房交易的數(shù)量和糾紛數(shù)量也持續(xù)攀升，房屋出售方因價(jià)格上漲而毀約的情況有所增多，居間糾紛也隨之增多。房產(chǎn)中介公司與委托人之間發(fā)生的居間合同糾紛呈現(xiàn)出多發(fā)、復(fù)雜和多元化等特點(diǎn)。作為購房者若是交納了居間費(fèi)和定金，卻無法達(dá)成購房目的，購房者面臨退還定金，尤其是面臨退還居間費(fèi)困難。本文從一起房屋買賣合同糾紛案件出發(fā)，探討在法律實(shí)務(wù)中居間費(fèi)退還的問題。

關(guān)鍵詞：房屋買賣;居間合同;居間費(fèi)退還

一、簡(jiǎn)要案情：

申請(qǐng)人：康某某

被申請(qǐng)人1：西安超源房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司

被申請(qǐng)人2：程某某

申請(qǐng)人康某某向西安仲裁委員會(huì)請(qǐng)求稱：2018年5月24日，經(jīng)房屋中介趙煒的居間介紹，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人程某某、被申請(qǐng)人超源公司簽訂了《三方買賣合同》，合同約定：“申請(qǐng)人以180萬元價(jià)格購買程某位于西安市曲江新區(qū)某小區(qū)一套房屋，面積91.22平方米”。合同簽訂后，申請(qǐng)人于2018年5月24日向被申請(qǐng)人超源公司支付中介費(fèi)5萬元，定金10萬元，三方約定購房定金10萬元由中介公司保管。但被申請(qǐng)人超源公司一直未能協(xié)調(diào)房主辦理面簽手續(xù)，并稱聯(lián)系不到房主程某某，最終也未按照合同約定在三個(gè)月內(nèi)辦理完畢全部手續(xù)。經(jīng)協(xié)商被申請(qǐng)人超源公司拒絕退還中介費(fèi)和定金?，F(xiàn)訴至西安仲裁委員會(huì)，請(qǐng)求：被申請(qǐng)人超源公司償還申請(qǐng)人中介費(fèi)5萬元，定金10萬元。被申請(qǐng)人程某某支付違約金36萬元，由被申請(qǐng)人超源公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

被申請(qǐng)人超源公司辯稱：因?yàn)榉繓|根本不出現(xiàn)，中介公司也找不到房東。申請(qǐng)人沒有提供10萬元定金收條，這個(gè)錢只能向房東追要而不應(yīng)該向中介追要。同時(shí)三方合同第九條約定“因甲乙任何一方違約導(dǎo)致本合同終止，丙方不承擔(dān)任何責(zé)任?！彼猿垂静怀袚?dān)任何責(zé)任。

仲裁庭經(jīng)審理查明：2018年5月24日申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人程某某、被申請(qǐng)人超源公司簽訂了《三方買賣合同》，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人程某某存在房屋買賣合同關(guān)系，約定中介費(fèi)5萬元，定金10萬元，違約金為房屋總價(jià)20%，即36萬元。有承諾書及中國工商銀行賬戶明細(xì)清單及手機(jī)銀行通知，可以證明申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人超源公司支付中介費(fèi)5萬元和定金10萬元。

仲裁庭認(rèn)為：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《三方買賣合同》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的民事法律行為，自其設(shè)立之日即對(duì)當(dāng)事人具有拘束力。申請(qǐng)人如約履行了支付中介費(fèi)、定金及其他合同義務(wù)。導(dǎo)致購買房屋的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，在于被申請(qǐng)人程某某的違約行為和被申請(qǐng)人超源公司作為居間人履行忠實(shí)報(bào)告行為不力。申請(qǐng)人根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條的規(guī)定在違約金與定金的責(zé)任方式中選擇被申請(qǐng)人承擔(dān)違約金，由被申請(qǐng)人超源公司退還中介費(fèi)及定金于法有據(jù)。被申請(qǐng)人超源公司以《三方買賣合同》第九條為據(jù)，主張買賣雙方無論何方違約中介方均不承擔(dān)任何責(zé)任，且已收取的代理費(fèi)用不予退還。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十三條及誠實(shí)信用原則和公平原則，此免責(zé)條款應(yīng)為無效。除此之外，現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明超源公司已向程某某轉(zhuǎn)付了定金10萬元，此定金仍在被申請(qǐng)人超源公司管控之中，超源公司不僅應(yīng)予退還，而且能予退還。然而申請(qǐng)人請(qǐng)求被申請(qǐng)人超源公司與被申請(qǐng)人程某某對(duì)本案所涉及中介費(fèi)、定金及違約金承擔(dān)連帶賠償責(zé)任于法無據(jù)。連帶責(zé)任是法定責(zé)任，是對(duì)責(zé)任人較為嚴(yán)格的共同責(zé)任，應(yīng)遵循嚴(yán)格的法定原則。對(duì)本案被申請(qǐng)人適用連帶責(zé)任的請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。綜上，仲裁庭作出如下裁決：一、被申請(qǐng)人西安超源房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司自收到本裁決書之日起十五日內(nèi)向申請(qǐng)人康某某退還中介費(fèi)5萬元，退還定金10萬元;被申請(qǐng)人程某某自收到本裁決書之日起十五日內(nèi)向申請(qǐng)人康某某支付違約金36萬元。二、本案仲裁費(fèi)19793元由被申請(qǐng)人西安超源房地產(chǎn)營(yíng)銷公司承擔(dān)8773元，由被申請(qǐng)人程某某承擔(dān)11020元。

二、 分析研究

上述案例中，涉及到房屋買賣合同違約行為所導(dǎo)致的居間費(fèi)退還問題。下面筆者結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定對(duì)居間費(fèi)退還所應(yīng)滿足的條件進(jìn)行分析。

（一）《合同法》關(guān)于居間費(fèi)的規(guī)定

《合同法》第二十三章僅有四條對(duì)居間合同作出規(guī)定。第四百二十五條規(guī)定居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)合同訂立的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與合同訂立有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第四百二十六條? 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。

合同法分則中對(duì)于居間合同的規(guī)定僅四條，規(guī)定得比較基礎(chǔ)，從這四條規(guī)定來看，居間人取得報(bào)酬必須具備兩個(gè)要件;第一，所介紹的合同必須成立;第二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時(shí)具備，委托人才負(fù)有支付報(bào)酬的義務(wù)。本案中，超源公司事實(shí)上促成了雙方訂立合同，并且當(dāng)事人也按約支付了報(bào)酬。因此，在實(shí)踐中，大多數(shù)情況下居間人促成合同簽訂后，買賣合同目的未達(dá)成的，由買賣雙方之間追究違約責(zé)任。但是，筆者認(rèn)為只要居間人有違反合同法第四百二十五條規(guī)定的都應(yīng)當(dāng)退還居間費(fèi)，本案的關(guān)鍵點(diǎn)在于簽訂三方買賣合同之后，賣方即失去聯(lián)系，居間人表示自己也無法聯(lián)系。買賣合同是訂立了，但是合同簽訂完之后賣方即失去聯(lián)系，并且居間人不能給出合理的解釋，因此，居間人是存在過錯(cuò)的。

（二）居間費(fèi)應(yīng)當(dāng)退還的認(rèn)定

首先，雙方簽訂的居間合同是雙方的真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效，受到法律的保護(hù)，雙方應(yīng)按約全面履行義務(wù)。居間人向委托人提供居間服務(wù)，促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。本案中，西安超源房地產(chǎn)有限公司促成了康某某與程某某簽訂了兼具房屋買賣及居間合同的三方買賣合同，在形式上完成了法律條文所規(guī)定的的居間義務(wù)并取得了居間報(bào)酬。但是，在實(shí)質(zhì)上，簽訂完買賣合同之后，程某某即失去聯(lián)系，因此，我們要重點(diǎn)把握接下來要分析的居間人過錯(cuò)及其證明。

其次，要達(dá)到居間人退還居間費(fèi)的目的，關(guān)鍵在于證明居間人未履行有關(guān)合同訂立事項(xiàng)未真實(shí)報(bào)告義務(wù)的過錯(cuò)。在實(shí)踐中，雖然許多委托人在購買房屋的過程中通過中介簽訂了購房合同，但因?yàn)榉N種原因，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)，想要討回居間費(fèi)，會(huì)被告知居間人已經(jīng)促成買賣雙方訂立合同，居間服務(wù)已經(jīng)完成，所以居間費(fèi)用不予退還。本案中，超源公司從表面看，也確實(shí)促成了康某某與程某某簽訂房屋買賣合同，但是在簽訂合同之后，程某某即失去聯(lián)系，超源公司稱對(duì)方失聯(lián)自己也無法聯(lián)系。合同約定了在簽訂合同后3個(gè)月內(nèi)辦理完畢全部手續(xù)，但超源公司在簽訂合同后一直未能協(xié)調(diào)房主辦理面簽手續(xù)，并稱聯(lián)系不到房主程某某，經(jīng)協(xié)商超源公司也拒絕退還中介費(fèi)和定金。

在此，居間方在合同中還約定買賣雙方無論何方違約中介方均不承擔(dān)任何責(zé)任，且已收取的代理費(fèi)用不予退還。此約定根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十三條及誠實(shí)信用原則和公平原則，仲裁庭支持了康某某的觀點(diǎn)認(rèn)定了該免責(zé)條款無效。因居間人超源公司僅促成了合同的訂立，沒有完成房屋所有權(quán)的變更手續(xù)，也沒有交付房屋，并且案涉房屋在申請(qǐng)仲裁之前已被他人申請(qǐng)經(jīng)人民法院裁定保全，所涉房屋買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)，而簽訂合同后的中介費(fèi)5萬元及定金10萬元均是申請(qǐng)人康某某支付給了被申請(qǐng)人超源公司，故超源公司應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)及定金?，F(xiàn)實(shí)中，最關(guān)鍵最難的地方在于證明居間人在居間活動(dòng)中存在過錯(cuò)，并且該過錯(cuò)導(dǎo)致了合同目的無法實(shí)現(xiàn)或者利益受損。因買賣雙方原因?qū)е虏荒芾^續(xù)履行合同，并不能免除居間合同義務(wù)和可能向守約方承擔(dān)的違約責(zé)任。

最后，在確定退還居間費(fèi)退還數(shù)額上，對(duì)于居間人從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)予以扣除之后再退還給委托人。本案中，居間人對(duì)此未作主張，因此裁決居間人退還全部居間費(fèi)。

綜上，居間費(fèi)的退還，只有在買賣雙方在居間人促成訂立合同且支付了居間費(fèi)，由于居間人因無權(quán)處分、無權(quán)代理、在房屋被抵押、查封、或其他過失等情況下促成合同訂立后，導(dǎo)致合同無效或者難以履行買受人利益受損，居間人應(yīng)當(dāng)退還居間費(fèi)用。

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