陳柳云 鐘海霞

摘要：當(dāng)前中國(guó)持續(xù)深化住房供給側(cè)改革，以建立和完善租購(gòu)并舉的住房制度為發(fā)展方向，對(duì)于緩解流動(dòng)人口住房問(wèn)題有重要意義。文章結(jié)合中山市住房租購(gòu)制度改革，運(yùn)用流動(dòng)人口購(gòu)房的動(dòng)力機(jī)制理論，深入探討改革對(duì)流動(dòng)人口購(gòu)房的影響，為解決目前中山市住房租購(gòu)制度改革存在的住房租賃市場(chǎng)仍不規(guī)范、制度改革宣傳不到位、尚未形成改革合力等動(dòng)力機(jī)制問(wèn)題，提高流動(dòng)人口在中山市的生活質(zhì)量水平提供思路。

關(guān)鍵詞：住房制度;流動(dòng)人口;動(dòng)力機(jī)制

一、引言

根據(jù)新時(shí)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，十九大報(bào)告明確提出了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的住房制度改革新思路。我國(guó)住房制度正由注重住房市場(chǎng)需求側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整向供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的轉(zhuǎn)變，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、建立租購(gòu)并舉住房制度是我國(guó)住房制度改革的主要方向。中山市作為擁有百萬(wàn)流動(dòng)人口的二線城市，全面貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院、省委、省政府的決策部署，學(xué)習(xí)試點(diǎn)城市的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)步推進(jìn)中山市住房租購(gòu)制度改革。2016年至今，中山市在前期“購(gòu)租并舉”和當(dāng)前“租購(gòu)并舉”的住房制度指導(dǎo)下，開(kāi)展了培育住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、組建專業(yè)化房屋租賃平臺(tái)、加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等改革行動(dòng)，而如何發(fā)揮住房租購(gòu)制度改革對(duì)流動(dòng)人口購(gòu)房的影響，增加其租住意愿，促進(jìn)中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展、提高政策有效性，使中山市人民“住有所居”仍是中山市住房制度改革需考慮的問(wèn)題。本文基于動(dòng)力機(jī)制理論研究中山市住房租購(gòu)制度改革如何影響流動(dòng)人口購(gòu)房行為，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前改革存在的問(wèn)題，為進(jìn)一步推進(jìn)中山市住房租購(gòu)制度改革提供建議，也為緩解中國(guó)租房最為龐大群體——流動(dòng)人口的住房困難提供新思路。

住房制度的動(dòng)力機(jī)制研究近幾年才逐漸成為熱點(diǎn)，但國(guó)內(nèi)還缺少針對(duì)流動(dòng)人口購(gòu)房的動(dòng)力機(jī)制方面的研究。本文研究的流動(dòng)人口購(gòu)房動(dòng)力機(jī)制主要基于學(xué)者胡曉明（2017）、高泳（2013）、鄭小強(qiáng)（2013）分別在慈善、健身、政府職能轉(zhuǎn)變等領(lǐng)域已構(gòu)建的動(dòng)力機(jī)制理論或模型，通過(guò)構(gòu)建流動(dòng)人口購(gòu)房的動(dòng)力機(jī)制作為研究影響流動(dòng)人口購(gòu)房動(dòng)力因素之間相關(guān)性的理論工具，結(jié)合中山市住房制度改革，對(duì)拓展動(dòng)力機(jī)制在流動(dòng)人口住房領(lǐng)域的研究和推動(dòng)中山市住房制度改革具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

二、中山市住房租購(gòu)制度改革對(duì)流動(dòng)人口購(gòu)房影響的動(dòng)力機(jī)制分析

中山市住房租購(gòu)制度改革重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，一定程度上體現(xiàn)了政府對(duì)“重購(gòu)輕租”的土地財(cái)政觀念的改變，對(duì)住房市場(chǎng)從“重購(gòu)輕租”轉(zhuǎn)向“租購(gòu)并舉”?；诹鲃?dòng)人口購(gòu)房的動(dòng)力機(jī)制運(yùn)行機(jī)理發(fā)現(xiàn)（見(jiàn)圖1），現(xiàn)行的中山市住房租購(gòu)制度改革主要從政治層面發(fā)力，通過(guò)政府行為及政策的導(dǎo)向作用，對(duì)外生動(dòng)力系統(tǒng)中的經(jīng)濟(jì)層面、文化層面、社會(huì)層面產(chǎn)生影響，促使這些動(dòng)力因素與其進(jìn)行耦合，并通過(guò)文化、利益、信息三大傳導(dǎo)媒介發(fā)揮對(duì)內(nèi)生動(dòng)力系統(tǒng)的影響，流動(dòng)人口則根據(jù)其對(duì)外在環(huán)境的判斷和理解，對(duì)其購(gòu)房需求做出相應(yīng)的調(diào)整。

為深入了解中山市住房租購(gòu)制度改革的實(shí)際情況，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，收集了樣本數(shù)據(jù)203份，通過(guò)文獻(xiàn)及問(wèn)卷數(shù)據(jù)得出影響中山市流動(dòng)人口購(gòu)房的動(dòng)力傳導(dǎo)媒介及動(dòng)力因素信息。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中山住房租購(gòu)制度改革中利益、文化、信息三大傳導(dǎo)媒介的作用力大小（見(jiàn)圖2）：有68.57%的被調(diào)查者認(rèn)可改革是通過(guò)“重塑社會(huì)對(duì)住房租購(gòu)的看法”來(lái)影響其租購(gòu)選擇的，即作為動(dòng)力媒介的之一的文化在中山市流動(dòng)人口購(gòu)房動(dòng)力機(jī)制傳導(dǎo)中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。其次是利益，60%的被調(diào)查者認(rèn)可該改革影響到其租購(gòu)選擇的原因之一是“改革方向與個(gè)人利益相符”。相比前兩個(gè)傳導(dǎo)媒介，“改革宣傳、動(dòng)員力度大”的信息僅被42.86%的被調(diào)查者認(rèn)可其作用，在動(dòng)力傳導(dǎo)中的發(fā)揮的作用相較于文化、利益表現(xiàn)得較弱。

經(jīng)濟(jì)層面，中山市編制了市內(nèi)各區(qū)域的房屋租金參考價(jià)，平衡租賃雙方信息不對(duì)稱導(dǎo)致的租賃市場(chǎng)價(jià)格失衡。通過(guò)搭建成國(guó)企專業(yè)化住房租賃平臺(tái)和房屋租賃信息監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)發(fā)展住房租賃，吸引閑置住房及房地產(chǎn)企業(yè)商品房用于出租，一定程度上化解房地產(chǎn)高庫(kù)存的問(wèn)題，以及通過(guò)租賃住房分散“炒房熱”，降低購(gòu)房熱度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，有利于消除“恐慌性購(gòu)房”心理，通過(guò)利益、文化、信息三大傳導(dǎo)媒介，將外生動(dòng)力系統(tǒng)的變化傳導(dǎo)給流動(dòng)人口購(gòu)房的內(nèi)生動(dòng)力系統(tǒng)，被流動(dòng)人口感知，可避免流動(dòng)人口擔(dān)心未來(lái)無(wú)法在中山市擁有住房而被迫購(gòu)房的現(xiàn)象。通過(guò)對(duì)流動(dòng)人口的租購(gòu)選擇和其房屋租金參考價(jià)評(píng)分高低的交叉分析，發(fā)現(xiàn)中山市住房租購(gòu)制度改革對(duì)流動(dòng)人口的租購(gòu)選擇產(chǎn)生影響，相比保持購(gòu)房意愿的流動(dòng)人口，考慮以租代購(gòu)的流動(dòng)人口對(duì)房屋租金參考價(jià)有更高的評(píng)價(jià)。可見(jiàn)，中山市編制房屋租金參考價(jià)，住房租金的公開(kāi)和透明化，可以將租金信息及時(shí)傳導(dǎo)給流動(dòng)人口，影響了部分原有購(gòu)房意愿的流動(dòng)人口，使其考慮以租代購(gòu)。

政治層面，中山市現(xiàn)已明確非本地戶籍的流動(dòng)人口承租人可按規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，改革降低流動(dòng)人口的入戶門檻，從需求側(cè)上增強(qiáng)流動(dòng)人口租賃住房的意愿。另一方面，中山市不斷推進(jìn)落實(shí)職工提取住房公積金支付房租政策，增強(qiáng)了流動(dòng)人口租賃住房的能力。其動(dòng)力傳導(dǎo)機(jī)制是通過(guò)利益、信息等傳導(dǎo)媒介傳遞戶籍制度、社會(huì)保障等動(dòng)力因素改變的信息，使外在政治環(huán)境的變化被流動(dòng)人口感知，并通過(guò)對(duì)政治環(huán)境變化的判斷和理解，結(jié)合自身購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力，調(diào)整其對(duì)購(gòu)房的需求。

文化層面，中山市住房租購(gòu)制度改革，貫徹十九大“住有所居”理念，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并在2018年中山市政府工作報(bào)告中指出，中山市正積極的與有關(guān)部門溝通，根據(jù)政府對(duì)公共資源的投入、配置情況，適時(shí)研究出臺(tái)有條件的租購(gòu)?fù)瑱?quán)相關(guān)政策，這些舉措體現(xiàn)了中山市政府“重購(gòu)輕租”思想的轉(zhuǎn)變。政府重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等價(jià)值觀通過(guò)政策、行為的傳導(dǎo)，將“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等價(jià)值觀傳遞給流動(dòng)人口，內(nèi)化為其思想，重塑其對(duì)住房租購(gòu)差異的看法。

社會(huì)層面，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)50%的被調(diào)查者認(rèn)為現(xiàn)有住房市場(chǎng)不規(guī)范是其選擇購(gòu)房的原因之一，可見(jiàn)租房租賃市場(chǎng)的規(guī)范與否會(huì)對(duì)影響流動(dòng)人口住房租購(gòu)的選擇。中山市通過(guò)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大引導(dǎo)和監(jiān)督，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，限制出租人解除、修改租賃合同的權(quán)利，明確出租人維修房屋、承租人不得擅自改動(dòng)房屋和設(shè)施等義務(wù)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，減少因住房租賃問(wèn)題而產(chǎn)生的租賃雙方的沖突，為流動(dòng)人口提供一個(gè)舒適、穩(wěn)定的租住環(huán)境，增強(qiáng)流動(dòng)人口的租房意愿，對(duì)流動(dòng)人口的購(gòu)房決策產(chǎn)生一定的影響。

三、中山市住房租購(gòu)制度改革中動(dòng)力機(jī)制存在的問(wèn)題

（一）住房租賃市場(chǎng)仍不規(guī)范

中山市編制房屋租金參考價(jià)對(duì)住房租賃雙方起一定的引導(dǎo)作用，但其難以通過(guò)租金參考價(jià)來(lái)約束出租人，不具有強(qiáng)制性，對(duì)住房租賃市場(chǎng)價(jià)格的規(guī)范力度較弱。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有48.27%的被調(diào)查者認(rèn)為房屋租金參考價(jià)對(duì)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)揮較大的作用。而且，流動(dòng)人口作為住房租賃的主體，對(duì)住房租賃市場(chǎng)是否規(guī)范的感知不僅僅局限于租金收取是否規(guī)范，其自身權(quán)益是否可以得到保護(hù)也是重要因素?，F(xiàn)行法規(guī)集中在對(duì)房屋租賃合同雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行規(guī)范，租賃雙方是平等的，但現(xiàn)實(shí)是，出租人由于經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)以及房源優(yōu)勢(shì)，會(huì)隨意提升房?jī)r(jià)、轉(zhuǎn)嫁房屋維修成本，承租人為穩(wěn)定居住只能被迫承受，其在合同關(guān)系中往往處于弱勢(shì)地位，權(quán)利難以得到保障。中山市開(kāi)始實(shí)施住房租賃市場(chǎng)合同網(wǎng)簽，起到的是事前及事后保障，但在事中并沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的法律去約束出租人，對(duì)出租人隨意上漲租金、解約等不正當(dāng)行為的約束也仍不足。

（二）制度改革宣傳不到位

中山市實(shí)施的住房租購(gòu)制度改革，貫徹“租購(gòu)并舉”理念，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提升租房在住房中的地位，重塑了對(duì)住房“重購(gòu)輕租”的看法，通過(guò)價(jià)值觀影響人們對(duì)住房租購(gòu)固有的差異化看法，出臺(tái)與流動(dòng)人口利益相關(guān)的住房保障、公積金支付等政策，從利益上推動(dòng)流動(dòng)人口改變其租購(gòu)選擇。但是，中山市在住房租購(gòu)制度改革上的宣傳不到位，住房平臺(tái)及改革的相關(guān)政策信息不能迅速傳導(dǎo)給流動(dòng)人口，平臺(tái)點(diǎn)擊和使用量低，信息在流動(dòng)人口購(gòu)房動(dòng)力機(jī)制傳導(dǎo)力量較弱，一定程度上影響了流動(dòng)人口對(duì)外在環(huán)境的感知和判斷。

（三）尚未形成改革合力

動(dòng)力機(jī)制要想發(fā)揮其作用，需要諸多動(dòng)力因素向同一個(gè)方向發(fā)力，形成合力。中山市住房租購(gòu)制度改革對(duì)流動(dòng)人口購(gòu)房需求的改變不明顯，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)流動(dòng)人口購(gòu)房需求受改革影響較小，有63.64%的被調(diào)查者仍然會(huì)選擇在未來(lái)購(gòu)房，其主要原因是中山市住房租購(gòu)制度改革未整合相關(guān)動(dòng)力因素，有些因素仍是阻礙人們購(gòu)房需求轉(zhuǎn)變的因素。其中，購(gòu)房帶來(lái)的投資價(jià)值、政策福利價(jià)值仍是人們選擇購(gòu)房的重要原因，分別被78.57%和52.38%的被調(diào)查者認(rèn)可。可見(jiàn)，一方面，中山市對(duì)“住有所居”這一的觀念宣傳不到位，仍有許多流動(dòng)人口注重住房的投資屬性，僅僅重塑了對(duì)住房租賃地位的看法，卻并沒(méi)有將“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的觀念內(nèi)化為價(jià)值觀。另一方面，中山市尚未制定“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的相關(guān)政策，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”停留在理論層面，還未成為現(xiàn)實(shí)，人們并沒(méi)有感受到租房帶來(lái)的政策福利，難以真正認(rèn)可“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。這些問(wèn)題均與流動(dòng)人口動(dòng)力機(jī)制的發(fā)力方向相反，降低了住房租購(gòu)制度改革推進(jìn)“租購(gòu)并舉”的成效。

四、基于動(dòng)力機(jī)制理論推動(dòng)中山市住房租購(gòu)制度改革的建議與措施

（一）加大住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管力度

建立公開(kāi)透明的住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度，為流動(dòng)人口提供監(jiān)管到位、規(guī)范有序的住房租賃市場(chǎng)，需形成以政府為主導(dǎo)，多方發(fā)力的住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系。國(guó)家層面應(yīng)對(duì)住房租賃合同、住房租賃糾紛、住房租賃秩序等方面加快立法，彌補(bǔ)住房租賃市場(chǎng)法律空隙，為地方政府提供法律指導(dǎo)。省政府應(yīng)因地制宜出臺(tái)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的地方性法規(guī)，為下級(jí)政府提供監(jiān)管住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)法規(guī)及政策。中山市政府在省級(jí)政府出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)后，要積極利用信息平臺(tái)增強(qiáng)監(jiān)督能力、加大對(duì)出租人、中介機(jī)構(gòu)的違法懲戒力度，對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。企業(yè)要加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范自身行為，自覺(jué)接受政府和社會(huì)的監(jiān)督，住房租賃中介和經(jīng)紀(jì)人公司要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的自查與糾錯(cuò)，增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，核實(shí)出租人的相關(guān)證件及資格，為承租人提供真實(shí)的住房租賃信息。承租人要參與到住房租賃的監(jiān)管中去，積極舉報(bào)違法出租人，利用住房租賃平臺(tái)參與對(duì)出租人的信用評(píng)定。

（二）充分發(fā)揮信息的動(dòng)力傳導(dǎo)作用

信息作為一大動(dòng)力傳導(dǎo)媒介，將外生動(dòng)力系統(tǒng)的變化以信息的形式傳遞給內(nèi)生動(dòng)力系統(tǒng)，這是流動(dòng)人口感知外在環(huán)境變化最快的方法。中山市政府可以在新聞、廣播、電視等大眾媒體中傳播住房租購(gòu)制改革進(jìn)程及住房租購(gòu)的相關(guān)政策信息給人們，或通過(guò)宣傳標(biāo)語(yǔ)、宣傳欄等進(jìn)行線下宣傳，促進(jìn)人們對(duì)住房租購(gòu)制度改革的了解與認(rèn)同感。中山市還可以尋求企業(yè)合作，利用公眾號(hào)、小程序等進(jìn)行線上推廣，讓更多人熟悉并使用住房租賃平臺(tái)，發(fā)揮住房租賃平臺(tái)在住房租賃信息、信用評(píng)定、租賃政策等信息傳播中的作用，利用大數(shù)據(jù)時(shí)代信息的傳播力量推動(dòng)住房租購(gòu)制度改革。

（三）完善配套制度形成改革合力

以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”促“租購(gòu)并舉”是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要路徑。實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)承租人與產(chǎn)權(quán)人在公共服務(wù)待遇的均等化，中山市應(yīng)持續(xù)深化戶籍制度改革，完善居住證制度，逐步實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育、醫(yī)療服務(wù)、住房保障等公共服務(wù)對(duì)城市居民的均等化。完善落戶政策，將落戶條件與產(chǎn)權(quán)相分離，加快促進(jìn)流動(dòng)人口市民化，增強(qiáng)流動(dòng)人口城市融入感，提高流動(dòng)人口的居住水平。

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（作者單位：廣東海洋大學(xué)）