沈科

摘? ? 要：若房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中缺乏成本控制與管理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制與管理毫不看重，那么就會(huì)極大的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)利潤和生產(chǎn)成本，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造成負(fù)面影響。因此，本文重點(diǎn)探討在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中如何加強(qiáng)成本能控制與管理。通過控制房地產(chǎn)成本管理，以此來實(shí)現(xiàn)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目成本;控制管理

1? 引言

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的背景下，只有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行分解管理，逐步深入和完善開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，才能保證在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利完成。將成本管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的關(guān)鍵和重點(diǎn)管理對(duì)象，切實(shí)滿足現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，這也是房地產(chǎn)在未來發(fā)展道路中的必經(jīng)之路。本文探討了如何對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)成本的高效管理與控制，實(shí)現(xiàn)提升成本管理質(zhì)量，確保開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

2? 成本管理與控制概述

房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的需要實(shí)現(xiàn)和完成的目標(biāo)，也是房地產(chǎn)員工為之共同奮斗的目標(biāo)。房地產(chǎn)成本的廣義理解是指房地產(chǎn)在進(jìn)行某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)洽談和項(xiàng)目生產(chǎn)時(shí)所產(chǎn)生的房地產(chǎn)項(xiàng)目固定或流動(dòng)資金的耗費(fèi)。由此可見，房地產(chǎn)的成本管理主要是指房地產(chǎn)在扣除房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品相應(yīng)利潤后所產(chǎn)生的生產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用成本，利用對(duì)預(yù)期目標(biāo)的計(jì)算和嚴(yán)格考核管理來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的有效管理，可以將其視為房地產(chǎn)科學(xué)管理的重要方式之一。房地產(chǎn)基本預(yù)算被成本管理視為管理前提條件，房地產(chǎn)必須結(jié)合自身生產(chǎn)和發(fā)展條件情況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理和項(xiàng)目管理等進(jìn)行成本管理與控制，同時(shí)嚴(yán)格考察房地產(chǎn)目標(biāo)管理綜合成績并落實(shí)執(zhí)行等，達(dá)到提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合效益[1]。

3? 現(xiàn)代房地產(chǎn)成本管理存在的問題

3.1? 成本管理范圍狹窄

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中沒有真正認(rèn)識(shí)到成本管理概念，單純地將其視為對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈的有效管理，而沒有重視其對(duì)外部價(jià)值鏈的管理功能，忽視了項(xiàng)目開發(fā)中各類成本的管理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)并沒有起到良好的促進(jìn)作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)很難適應(yīng)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。實(shí)際上，房地產(chǎn)所實(shí)施的成本管理不僅是對(duì)某一成本的絕對(duì)管理，而是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展的整個(gè)流程管理，其中包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及售后等。由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理基礎(chǔ)工作不完善，沒有形成數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本損失，不利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的進(jìn)一步精確化發(fā)展，抑制了房地產(chǎn)成本管理水平的有效提升。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算數(shù)據(jù)差距大，容易造成房地產(chǎn)成本控制盲區(qū)形成，不利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)優(yōu)化改革。

3.2? 粗放的成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，考慮的都是房地產(chǎn)眼前利益，也是房地產(chǎn)在短期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)的看得見的成本，缺少對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目隱性成本的考慮，這就在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目資源不能得到優(yōu)化配置，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成本費(fèi)用增多。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在成本管理過程中提出的計(jì)劃不當(dāng)，使成本管理效果不明顯，將成本管理看作是財(cái)務(wù)成本管理，缺少對(duì)非財(cái)務(wù)成本的管理。

3.3? 缺少創(chuàng)新性管理

創(chuàng)新性成本管理對(duì)房地產(chǎn)成本控制具有十分重要的影響作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在未施工前需要所需成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，這一環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的確定具有重要決定作用。項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制十分重要，若成本控制信息存在滯后性，會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本控制效果。但目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中往往缺少創(chuàng)新性管理，導(dǎo)致前期投入成本較高，造成房地產(chǎn)成本的嚴(yán)重浪費(fèi)。

4? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理途徑

4.1? 積極拓寬成本管理范圍

若想加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平，就需要充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體成本，顧全大局才能幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)真正實(shí)現(xiàn)成本控制。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭正趨向白熱化，市場的發(fā)展也在不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理措施制定的重要性，并隨時(shí)對(duì)市場競爭形式和變化進(jìn)行及時(shí)調(diào)查和研究，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際發(fā)展情況做好相關(guān)調(diào)整。此外，應(yīng)著眼房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全局發(fā)展，結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)情況對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行管理，由房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制調(diào)整開始逐漸發(fā)展到房地產(chǎn)的外部成本控制管理。在此基礎(chǔ)上制定各種有效成本戰(zhàn)略措施，實(shí)現(xiàn)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中首先要落實(shí)對(duì)各項(xiàng)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的分析，從中尋找房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)及優(yōu)劣勢(shì)等。其次，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)價(jià)值鏈進(jìn)行深入研究分析，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本價(jià)格控制落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，發(fā)展環(huán)節(jié)價(jià)值鏈管理的最佳狀態(tài)。最后，通過對(duì)價(jià)值鏈詳細(xì)科學(xué)的分析，消除其中沒有必要進(jìn)行的一些環(huán)節(jié)，以減少其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金成本的消耗，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理最優(yōu)化發(fā)展[2]。

4.2? 轉(zhuǎn)變成本管理方式

若想轉(zhuǎn)變成本管理方式，就應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目隱性成本的管理，改變房地產(chǎn)成本管理方式。通過引入先進(jìn)的成本控制方式能夠促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平的提高，維護(hù)房地產(chǎn)資金應(yīng)用，不造成房地產(chǎn)成本浪費(fèi)。通過成本管理，能夠有效解決傳統(tǒng)成本控制當(dāng)中的虛假信息問題。而隨著在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸邁入信息化，通過更新成本控制方式方法，有效減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的失誤和不足現(xiàn)象，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理置于成本計(jì)算當(dāng)中。

4.3? 提高員工參與積極性

為實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本有效管理，必須提高員工參與的積極性，同時(shí)制定嚴(yán)格的考核制度，確保成本管理工作順利進(jìn)行。因此，首先要制定制定準(zhǔn)確的考核目標(biāo)，明確考核目的。其次，建立相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本控制工作的實(shí)際指標(biāo)考核，結(jié)合各種相關(guān)因素，對(duì)員工的成本控制工作進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)。最后，設(shè)立科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)提出有效成本控制意見或建議的員工提出重點(diǎn)表揚(yáng)，并給予一定物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，反之也要有嚴(yán)格的懲罰制度。

4.4? 創(chuàng)新成本管理內(nèi)容

國際市場競爭不斷激烈的今天，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容需要不斷進(jìn)行深化和拓寬領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)將成本管理作用最大化發(fā)揮。通過先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，挖掘其中能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)成本最優(yōu)化發(fā)展。通過利用各種信息化技術(shù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源管理的高效分享，整合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理環(huán)節(jié)智能化。因此，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理思想和理念的創(chuàng)新，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理過程中，不但要促進(jìn)房地產(chǎn)生產(chǎn)技術(shù)的創(chuàng)新，還要同步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理制度的創(chuàng)新，全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理創(chuàng)新不單是對(duì)某項(xiàng)工作的創(chuàng)新管理，而是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理創(chuàng)新發(fā)展。通過需要全面創(chuàng)新成本管理理念，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的有效實(shí)施。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理基礎(chǔ)上，加快對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程和房地產(chǎn)成本管理機(jī)制的改變和創(chuàng)新，重新協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系，改變以往的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理模式。

5? 結(jié)束語

綜上所述，制定科學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期穩(wěn)定發(fā)展。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中需要與行業(yè)發(fā)展相關(guān)聯(lián)，適當(dāng)更新成本管理理念，實(shí)現(xiàn)預(yù)測(cè)性發(fā)展新思維，在積極提高成本管理水平的同事，結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展加以創(chuàng)新應(yīng)用，以期實(shí)現(xiàn)低成本、高效益的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的建設(shè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王晶晶.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成及成本控制[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2017（5）：88～89.

[2] 鄭瑤菲.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理和成本控制[J].江西建材，2017（14）：246.