[摘要]目前，對于房產(chǎn)稅改革的呼聲不斷，文章從我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀入手，通過分析房產(chǎn)稅改革試點的內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)試點過程中存在的問題，提出對完善我國征收個人房產(chǎn)稅的政策建議和配套措施建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅;問題;政策建議

[DOI]1013939/jcnkizgsc202008144

1986年，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，標志著我國開征房產(chǎn)稅。2018年，李克強總理在十三屆全國人大一次會議中作政府工作報告，其中重要一條是穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅立法，筆者認為，這傳遞了征收個人房產(chǎn)稅的政策信號。

1我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀及改革試點中存在的問題

11我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

111稅基太窄

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)這四個區(qū)域征收，農(nóng)村房屋暫不征收，《國家稅務(wù)總局房產(chǎn)稅宣傳提綱》中解釋道，因為新中國成立以來，城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展迅速，國家花費巨大投資建設(shè)城鎮(zhèn)地區(qū)，企業(yè)應(yīng)為國家籌集資金做出貢獻，加快四化建設(shè)。然而，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，國家為農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)也做出了相當大的努力，城鄉(xiāng)一體化的趨勢日益明顯，甚至有些農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達程度已遠超部分城市，再把農(nóng)村地區(qū)排除在房產(chǎn)稅征收范圍之外是不合理的。

112計稅依據(jù)不科學(xué)

房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除10%～30%后的余值，其扣除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，若無房產(chǎn)原值，由稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)的折余價值不能反映房產(chǎn)的實際經(jīng)濟價值，由此確定的房產(chǎn)稅也不能調(diào)節(jié)因經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生的房產(chǎn)收益，對于使用價值相同而不同年度所建的房產(chǎn)，其折余價值具有很大差異，據(jù)此征收對于納稅人不公平。

113稅率不合理

房產(chǎn)稅稅率區(qū)分生產(chǎn)經(jīng)營用和出租用，前者按房產(chǎn)余值以12%計算繳納，后者按租金收入以12%計算繳納，稅率差距10倍，這顯然不科學(xué)，為投機者提供了可操作的空間。

114稅收優(yōu)惠不完善

個人所擁有的非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，是鑒于我國城鎮(zhèn)居民當年住房的實際狀況，配合住房制度改革，鼓勵居民自建房、購房，提高居住質(zhì)量。經(jīng)過三十多年國民經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場日漸繁榮，人民住房條件得到極大提高，1986年的情況早已不復(fù)存在，面對現(xiàn)狀，修正不適宜的規(guī)定勢在必行。

12上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點的內(nèi)容及存在的問題

121征收對象

房產(chǎn)稅改革試點中，兩地征收對象明顯不同。上海對存量房不征收房產(chǎn)稅，對本市居民新購房且屬于第二套及以上住房征收，對非本市居民家庭的新購房征收;重慶對本市居民存量房即征收房產(chǎn)稅，對非本市居民新購的第二套及以上普通住房征收。上海對外來人口新購房即開始征收，而重慶對本市居民更嚴苛。兩地征收對象差異較大，征收范圍較窄，因戶口的不同而采取不同的政策不利于人口的自由流動，會限制人才跨區(qū)域發(fā)展，征收對象不統(tǒng)一導(dǎo)致區(qū)域之間的稅負不公平。

122稅率

上海采用06%的統(tǒng)一比例稅率，對于應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率為04%。重慶為不同比例稅率，以應(yīng)稅房產(chǎn)交易單價與上兩年度主城九區(qū)新建住房單價相比較，前者在后者3倍以下的，稅率05%;在3～4倍的，稅率1%;4倍以上的稅率為12%，非本市居民新購第二套以上的普通住房，稅率為05%。稅率偏低且兩地實行比例不一致，對于試點期間為檢驗效果可以采取不同稅率，房產(chǎn)稅立法實施后，應(yīng)采取統(tǒng)一稅率，促進區(qū)域之間的公平。

123計稅依據(jù)

上海在試點初期計稅依據(jù)參照市場價格確定評估值，暫按市場交易價格70%計算。重慶試點初期為房產(chǎn)交易價，未來以房產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)。兩地未來按照房產(chǎn)評估值可以真實地反映每一處房產(chǎn)的經(jīng)濟價值，體現(xiàn)出經(jīng)濟發(fā)展所帶來的增加價值。

124稅收減免

上海對房產(chǎn)稅試點的減免規(guī)定具體列出了五條，其中一條確定了人均60平方米的免征面積，另外出臺了針對引進人才和非本市居民的房產(chǎn)稅退稅政策;重慶市主要規(guī)定了對農(nóng)村地區(qū)免征房產(chǎn)稅和具備相應(yīng)條件的外來人口退稅政策，區(qū)分存量獨棟商品住宅和新購住宅，前者免稅面積為180平方米后者為100平方米。兩個試點地區(qū)對于稅收減免這一部分都比較寬松，減免政策有很大差異。房產(chǎn)稅立法實施前，應(yīng)進行充分調(diào)研，配合其他政策的實施，綜合考慮各地土地條件、人口條件，制定出因地適宜的減免政策。

2我國征收個人房產(chǎn)稅的政策建議

21擴大征稅范圍

國家對農(nóng)村地區(qū)建設(shè)投放了大量資金，教育質(zhì)量、醫(yī)療水平與城市的界限逐漸邊緣化，差異不明顯，在全面開征個人房產(chǎn)稅后，建議將農(nóng)村地區(qū)納入征稅范圍，保證城市、農(nóng)村之間的橫向公平。此外，不應(yīng)在房屋套數(shù)上作為納稅與否的區(qū)分，應(yīng)將第一套房也納入征稅范圍，避免部分納稅人的投機活動。通過綜合評估，設(shè)定人均基本住房面積為免征面積，以此來作為納稅與否的區(qū)分。

22采用市場評估價值

現(xiàn)行房產(chǎn)稅中對于經(jīng)營用房產(chǎn)，以原值作為計稅依據(jù)，這沒有反映出房產(chǎn)的實際價值，國家未獲得因經(jīng)濟增長而產(chǎn)生房產(chǎn)增值的部分收益，未能公平地調(diào)節(jié)行業(yè)之間的收益分配;在上海、重慶兩地試點過程中，計稅依據(jù)是交易價值，房價高企形勢下，未能反映出房產(chǎn)的實際價值。全面開征個人房產(chǎn)稅后，應(yīng)采用能真實反映房產(chǎn)價值的市場評估值作為計稅依據(jù)。

23使用超額累進稅率

現(xiàn)行試點中，稅率均采用比例稅率，根據(jù)房產(chǎn)交易單價和市場單價比較，選擇不同稅率，房屋價值由房屋單價和面積兩個因素共同決定，不能僅憑單價的高低來選擇稅率的高低，建議以房產(chǎn)的價值來判斷，設(shè)置全國統(tǒng)一的累進稅率表。根據(jù)家庭所擁有的房產(chǎn)總價值，扣除基本住房面積所對應(yīng)的價值，比照累進稅率表，計算出具體的稅額。

相關(guān)學(xué)者認為，應(yīng)采用差異稅率，對不同地區(qū)、檔次及類別房產(chǎn)，使用不同稅率。不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度的差異、不同檔次的房產(chǎn)，已在房產(chǎn)價值中體現(xiàn)了出來，在累進稅率表上已做區(qū)分，不必再設(shè)置稅率上的差異。不同類別的房產(chǎn)，比如經(jīng)營用和出租用的房產(chǎn)，可以采用和個人生活房產(chǎn)選擇不同的稅率。

24合理確定減免范圍

征收個人房產(chǎn)稅，要保障居民基本的居住權(quán)利，在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上確定合理的免征面積，應(yīng)以家庭人均為單位。

3我國個人房產(chǎn)稅征收的配套建設(shè)

31完善整合房產(chǎn)稅稅制

目前我國房屋交易、持有環(huán)節(jié)設(shè)計的稅種繁多、稅制復(fù)雜，其中有些是不合理的。例如，在土地開發(fā)環(huán)節(jié)，房產(chǎn)開發(fā)商承受了巨額土地出讓金，國家作為所有者讓渡其資產(chǎn)使用權(quán)而收取租金本無可厚非，但對開發(fā)商來說，必會將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，終端消費者既要承擔高額的出讓金，又要承擔保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，兩者之間雖不存在重復(fù)征稅，但雙重的高額稅負是不科學(xué)的，深化房產(chǎn)稅改革應(yīng)規(guī)范稅費關(guān)系，簡化收費項目。

32健全房屋價值評估體系

以評估后的市場價值作為計稅依據(jù)，需要健全的價值評估體系。房屋價值的評估關(guān)系重大，應(yīng)具備權(quán)威性與專業(yè)性，建議在房產(chǎn)部設(shè)立房屋價值評估機構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)評估人員，利用技術(shù)手段，考慮地理位置、公共配套設(shè)施等多維度因素，客觀評估房產(chǎn)價值，將結(jié)果公示，接受各界監(jiān)督。

33加大住房保障建設(shè)和監(jiān)督力度

在試點中，房產(chǎn)稅收入用作保障性住房和公租房的建設(shè)，但沒有出臺具體的措施，也未被大眾所監(jiān)督。因此，在征收房產(chǎn)稅時，加大對廉租房、保障房的建設(shè)不能停留于制度建議層面，應(yīng)落實到實施操作層面。政府應(yīng)考慮人口密度，在各區(qū)域建立與之適應(yīng)的保障房，公開并接受監(jiān)督;對房產(chǎn)開發(fā)商要有政策支持，引導(dǎo)其開發(fā)商品房的同時增加質(zhì)量相同價格低廉的保障性住房。

34建立獎勵懲罰機制

房產(chǎn)稅不以收入為前提，有可能出現(xiàn)納稅人無經(jīng)濟來源但需繳納房產(chǎn)稅的情況，會導(dǎo)致納稅人避稅、逃稅、抗稅等行為;個人房產(chǎn)稅是以家庭為單位征收，范圍廣難度大，我國居民納稅意識普遍不高，是征收房產(chǎn)稅的一大挑戰(zhàn)。要完善房產(chǎn)信息登記制度，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，稅務(wù)部門與其他部門聯(lián)合，根據(jù)信息登記情況，將房產(chǎn)落實到具體家庭，嚴格征管。對按規(guī)定納稅的居民，給予相應(yīng)獎勵，例如提供便捷的納稅流程或優(yōu)惠待遇;對未按規(guī)定納稅的居民，實施嚴格懲罰，情節(jié)嚴重的，采取法律手段。

參考文獻：

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[作者簡介]王莉（1994—），女，漢族，山西運城人，現(xiàn)就讀于長安大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院，會計學(xué)碩士學(xué)位。